住友不動産の完成物件はどうですか？

>>400
杉並の井の頭沿線どころか、
同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

ただ、烏山でもア○フの道場からは離れてるし特に「悪い」ということはないよ。
中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ。

>同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。

>中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ

実際、不便だし、畑だったところを、急に住宅地にしたわりには
それぞれの区画が狭かったりして、高級感がないところなんですよね、北烏山。
土地が安いならもうすこしゆったり区分けすれば、また雰囲気が違ったでしょうに。
開発の時期がわるかったのか・・・
杉並のほうに入ると、急に緑の生垣があたりして、雰囲気のある成熟した住宅街になるので、
やっぱり土地の価格が違うのは、こうした雰囲気の違いかな、という気がしますね。

>深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。
世田谷とか23区に変なこだわりを持ってなければ普通の感覚だと思いますよ。
住宅のチラシで「深大寺」はアピールになるけど「北烏山」はアピールに
ならないといった程度ですが。

入居者は「1年以上売れ残っている理由」をどう考えているのだろうか？

外野に「こういうとこがネックなんじゃない？」と指摘されると
「ケッ 住んだこともないクセに！貧乏人風情が！」とか
「売れ残っていることなんて気になりません。本当に満足しています」
といった回答しかないのは不思議です。

住友ブランドだけに、作りなんかは別に悪くないと思うのですが
結局、立地と価格（割高？）ということなのでしょうか？

立地はさておき、割高はいわゆる最大手（三井・三菱・野村）も
同じだし...
売残り時もツッパる（強気）な販売方針がいけないのかな？

>といった回答しかないのは不思議です。

素朴に不思議ですよね。
ま、主観なんで、橋の下のホームレスでも、「ここで満足しています」って言われれば、「そうですか」としか答えようがないですが。ふつうマンションって、こういうところがイマイチというのが、どんな高級物件でもあるもんなんですけどね。ま、久我山ガーヒルは高級物件には程遠いですから、もともとの住民の期待値が低かったのかもしれませんね。しかし、隠居物件とはよくいったものです。ぴったりですね。まあ、週２軒のペースで売れているというのが本当なら、もうじき完売でしょう。めでたし、めでたし。
次は三井の北烏山1丁目なのに、富士見ヶ丘といってる物件がどうなるか、注目です。

三井の久我山５丁目もだいぶ売れ残ってるね。
街道沿い東向きはつらいか。
三菱の久我山５丁目の物件は竣工前完売でしたが。。。

>>392
車が必要ない住人にしてみれば、空車分の維持管理費が入らず、全体の管理費から
賄われることになり収支を悪化させる要因となりかねません。
わざわざバスの利便性の良い物件を選んだというのに・・・です。
マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。
将来を見通して考えた場合、果してどちらが心無いといえるのでしょうか？

車が必要ない人は、初めから駐車場設置率の低いマンションを選べばいいでしょうね。
車が必要な住人にしてみれば、自分が使えない駐車場の維持管理費まで
負担させられることになり納得がいきません。
バスの利便性の悪い物件では、なおさらです。
早めに買った人間だけが駐車場を未来永劫使える権利があり、
後から買った人間はあきまちというのはおかしいですね。

駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。

普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。

>マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。

そんなこと言いはじめると、1階住民もエレベータのメンテ費用払うのも
不平等になるし...マンション＝共同住宅という意味では、個々には
どうも釈然としない部分も皆で負担が現実の話。

>405,406

全く不思議ではないですよ。

私も住友の都心高層物件を購入しまして、竣工後2年を経過して総戸数に対し若干の売れ残りがありますが、それらは全て階数・向きの割に価格設定が高すぎるものばかり。まあ、値付けに失敗したといえるのですが。

で、私が購入した物件と階が違う同間取り・向きの物件が、中古市場で販売価格＋5%で売買契約成立の実績があることを確認してます。ですので、全くといって良いほど売れ残りは気になりません。バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、
>いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ

新築で1年半余っているような部屋では、ハナからどうにもならないですよ。
住友物件は早めに条件のいい部屋を青田買いしたほうがよさそうですね。

だから、売れ残りがある住友の物件でも資産価値が維持できている住戸も確実に存在する＝バリューフォーマネーをきちんと判断すればよい、といっているわけですよ。久我山物件は全く検討範囲に入っていなかったので状況は解りませんが。

目利きができる人間はどんなデベから買っても良いのです。お眼鏡にかなえば、たとえ住友でも。

都心は住友に限らずマンションが高騰してますから、
中古価格が上がっているのも不思議ではないですね。
銀座のマンションを買って、管理組合ともめたので、
出たけど、買ったときより高く売れたという友人がいます。
別に目利きでもない普通の人間ですが、タイミングと運がよかったんですね。
北烏山の隠居物件は、むずかしいでしょう。
売れ残りのイメージがついてますからね。
都心の利便性と希少性の高い場所とは条件が違いすぎます。
北烏山はまだまだ畑がたくさんあるから、これから土地もたくさん出てきますしね。

>>410
>駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。
おっしゃる通り。

>普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。
大規模の場合は数台（といっても2〜3台程度で勘弁してほしいところ）で
あればOKでしょう。来客用に利用を転換させてもよいし。

>マンション＝共同住宅という意味では、個々にはどうも釈然としない部分
　も皆で負担が現実の話。
エレベーターの場合は、購入時から分かっていることなので、駐車場の想定
以上の空きがでる場合とは状況が異なります。できるだけ想定外の費用拠出
のないようにすることが肝要。上記数台の空きで済まない場合は少々厳しい
でしょう。まして、完売の状況であればなおのこと。

>411

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を
>維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

ごもっともです。売残り住戸が他の住戸と比べて条件的に「難あり」（北側・低層・景観etc）
なら「気にならない」「関係ない」にうなづけます。

しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
のですが...

そういう意味だと同じガーデンヒルズでも広尾と北烏山ではまったく違う
コンセプト・住民だということでしょう。住友といっても、ピンキリだと
いうこともよく理解できます。

ある意味、北烏山物件を「ガーデンヒルズ」とつけてしまったことから
激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。

激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。
　　　　　　　　　　　↓
激しくわたしが突っ込みたくなるのかもしれませんね。

もうすぐ　激しい雨の季節がきます。
去年の教訓を生かして、住民で土嚢を積む訓練しなくっちゃ。

やっぱり水没地にしなくてよかった。

水没地...　表現的にはなんかニュアンス違うけど
そかそか、そんなこともあったね。
今年、土嚢つまなかったら許してくれる？（積むの管理会社だし(^^ゞ）

記録的な大雨にならないように、私も祈ることにするよ（＾−＾）にっこり

>416

>しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
>「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
>のですが...

そもそも自分の価値観が世間様からずれている方とは、資産価値の議論をしても無駄ですよね。資産価値っていうものは客観的な価値観を定量化したものですから。

>そもそも自分の価値観が世間様からずれている方

って、北烏山の隠居物件を買う方のことですか？
それは、さておき、久我山周辺って、案外マンションが苦戦してるんですね。
久我山ガーデンヒルズが見本みたいになってますが、
パンテオン久我山も完売していない（もうじき2年ぐらいか？）し、
三井のパークホームズ久我山5丁目も完成したもののまだ余ってるし、
プレジール杉並宮前なんて、11戸のうち半分ぐらいしか売れていない（これも1年半以上前の分譲だと思います。売れ残り率からいえば、久我山ガーヒルの比じゃないと思いますが・・・）。

水没地帯とはいえ、中央線沿線の桃井のほうが、やっぱり人気があるんですね、
井の頭沿線より。