大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

私は社員じゃありません（笑）

＞必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
　社員の方ですか？

この価格なら売りっぱなしもしょうがないと思いますが・・・。

売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
悪い部分は住民が直せばいいんですから。

何処かの評論家気取りがアレはダメ、コレはダメって言ってますが
ダメな所は直せばいいだけです。

初めが良くても住んでる住人が○○だと結局同じでしょう。

ここの物件売れ残りが都内でも多いですね

問題が多いんですか？

私も社員じゃありませんが、言わせてください。
同じ人が何度も、それも別な話題でデベの悪口を書き込むことは不愉快です。
悪質だと思います。

ここで「あなたは社員？」「社員じゃありません」なんてこと
言ってても不毛です。当然社員の人も書き込んでいる可能性は
ありますが、そうじゃないこともあるでしょう。

322さんの「売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
悪い部分は住民が直せばいいんですから」ですが、ある意味
正しい部分もありますが、一つ問題があります。それはそこに
住む住民の意識が高くないと、悪い部分を直していくことはかなり
難しいということです。「マンション管理など面倒なことにかかわ
りたくない」「既に日綜で決めたことでいいじゃないか」という人
が多ければ、なかなか決まっていることを変えるのは結構大変です。
やはり、可能な限り問題がないか、あらかじめチェックしておくことが、
大切でしょうね。

>悪い部分は住民が直せばいいんですから
アフターサービスは日本綜合地所が行います。
住み始めると不具合に気が付くものもありますが、アフターサービスを
使わず実費で直すのでしょうか？
のらりくらりされ気苦労するよりも、その方が良いのかもしれませんね。
そういう方向なら、共用部分の修繕はあきらめるしかないでしょう。

>322
>この価格なら売りっぱなしもしょうがないと思いますが・・・。
>売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
売りっぱなしのマンションなんか、買わないでしょう。
決められたことは、保証（補償）することが売主との契約ですから。
その意見は、開き直ったとしか感じませんね。
検討に値しないマンションに、落としてしまいましたね。

>324
別に、不当な悪口だとは思いませんよ。むしろ日綜に対する至極まっとうな批判が多いと思います。あなたこそ日綜が批判されると、何とかして粘着的に交わそうとするのはどうしてなんでしょう？購入者のことを顧みない悪徳業者は消費者に告発され、不動産市場から駆逐されてしかるべきです。

分譲住宅購入の際には、やはり売主の性質がどうなのかが一番の問題ですね。売主の性質が良くない物件にはたとえ価格や立地、デザインが気に入っていても手を出さないに限ります。買った後が恐いですから。

批判を「悪口」ととらえる方はこういった掲示板に馴染まないのではないかと思いますね。

まあヨーロピアンとヨーロッパ風味の外観をさも本物のヨーロピアンだといっているのだから、成熟しないで淘汰されるのも遠くないかもしれない。
　まあ釣られる消費者がいつまで続くかというのが実際のところ。

>331
とにかく今売れればいいというだけのデベは早く退場してもらうに限ります。そうした日綜の問題点を的確に批判（何度も言われてますが悪口じゃないですよ）していくことは何ら不当なことだとは思いません。

日綜のマンションに住んで5年目になる者です。それなりにクレームも指摘しましたし、管理に対する不満も理事会で指摘しましたが、場所・値段・品質・デザインなどおおむね気に入っています。初めてこの掲示板を見ましたが、売主、管理会社共に批判的な意見が多くて正直驚いています。どのマンションも100点満点というのはありえないと思います。一部悪い点だけ捉えればこのような掲示板となるのでしょうが、私の場合は90点以上をつけられますし、残りの10点は良くなるように常に前向きな協議をしています。（理事会などで）外観デザインは好き好きの問題ですから気に入らなければ買わなければ良いだけのことですが、少なくとも私が買ったマンションは、営業マンの姿勢、管理会社の担当共に良い方だったと思います。アフターについては対応が遅かったり、業者任せのところが見られたのが残念ですが、最終的には2年瑕疵も全て補修してもらいました。
私は設計事務所でマンションの設計にも携わっていますし、日本総合地所を辞めた担当と別の物件で付き合ったこともありますが、後発のデベとして大手の仲間入りをするために一生懸命頑張っているところは気に入っています。購入を検討されている方は、あまり匿名の意見に左右されること無く、御自分で見極めた方が良いと思います。

基本的に「駐車場無料」とか謳ってるとこはダメって良く聞くけどやっぱそっか。
となると駐車場自体を分譲・売買の対象にしてる某アッパッパなとこは論外ってことか…
日綜はまだマシと思うしかない！！？

>333 最終的には2年瑕疵も全て補修してもらいました。

別に２年間のアフター補償は、どこもやってるし当然のことでは？

むしろ、334さんが指摘されていることの方が重要だと思います。
何がどうなっているのか、調べてから購入を検討するか否かを
したほう良いという、とても多くの示唆を含んだご意見ですね。

グランシティたまプラーザⅠってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38493/

＞それも別な話題でデベの悪口を書き込むことは不愉快です。
みなさんが書かれている全部とはいいませんが、「ほとんど」は
悪口ではなく、本当のことです・・・。

＞管理費が高いので駐車場無料でも安心だと思っていたところ、
＞管理費の内訳を見ると、数ヶ月に1回程度の点検代が含まれているだけで、
＞途中での修繕や塗装、部品交換への備えが全くなく、10年目以降、
＞まとまった一時金の徴収が必要になるかもしれないという話まででてきました。
そうそう、こういうところが信用が置けないデベで、日経ビジネスでアフター
ワーストワンに輝いて所以です。

＞３０年たって貴方は車をつかってると思う？
何言ってんだか？議論がかみ合っていないようです。

恐るべし日本綜合地所！！

グランシティ日記がなくなっちゃったぞ

>341
グランシティ東陽町の管理組合の日綜のアフターサービスの不手際をつづったブログですよね。

キャッシュを見てみると、
「お詫び　日本綜合地所株式会社に関する当ブログの上の記載に不適切、不正確な表現があったことを謝罪いたします。」と謝罪メッセージが書いてある。

日綜から営業妨害とかで訴えられたとかしたんじゃないか？

あのブログ何度か読んだけど、かなりおちゃらけた部分が多かったと思う。
“おもしろおかしくしよう”という意図がミエミエで個人的には好きでは
なかった。

電話でのやり取り等を証拠として録音しつつ、事実のみを淡々と書けば、
問題なかったものを。

>339
購入検討者から無料駐車場について突っ込まれることが多いのか、最近の物件では、「※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。（各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,220円〜1,460円となります。) 」などと書いてあったりしている。
大抵の購入者は「無料といっても管理費に含まれていっていうことか」と安心してしまうだろうが、
果たしてこれだけの金額で機械式駐車場の維持管理を出来ると思っているのだろうか？
「点検費用」は含まれていると書いてあるけれど、「点検」だけでは機械式駐車場は維持できない。
点検で不具合が出た場合や、経年劣化で部品を交換しなければならない部品の費用は含まれていない。
財閥系大手でも駐車場100％設置のマンションはあるが、こういった販売手法を取っていない。

こう書くと、日綜の営業の応酬話法集に「点検で不具合が出た場合や、経年劣化で部品を交換しなければならない部品の費用は修繕積立金に含まれています」というのが追加されるだろう。
一部は含まれているのかもしれないが、それが充分な金額か見極めることが重要だと思う。
特に敷地を目いっぱい使うため、機械式駐車場の中でも特に維持コストがかかるパレットがパズルのように動くタイプの物件は要注意。

うちの日綜マンションはディスポーザーがついているが、修繕計画にディスポーザー関係で
必要とされる次の項目が全く記載されていない。
これも想定外の出費を後で求められる原因になりそう。

・ディスポーザー・ポンプ、ファン類交換　3〜5年ごと
・ディスポーザー・ブロアーポンプ交換　8〜12年ごと
・ディスポーザー・制御板取替　15〜20年ごと
・ディスポーザー・配管取替　8〜12年ごと

初めて、掲示板というものを拝見しました。色々書かれているんですね。
個人的な意見ですが、私、日綜のマンションとても気に入っています。
イタリアが好きで、イタリア風のお部屋に住みたいとも思っていたので、購入は日綜ときめています。お部屋もキッチンもバスも気に入っています。パンフもお部屋に飾ってるくらいです。

しかし、この掲示板には、私の知らない部分がたくさんありました。
これから購入希望としている側の意見としては、悪い面が本当ならば、日綜さんには今後改善をしていってほしいなと思います。
まだ、購入していないにも関わらず、やはり悪い面を読むと、心がイタタタタと感じますからね。
私も会社員です。今の会社も完璧ではないですからね。常に成長へと心がけております。
日綜の社員さん、もし読んでいたら、改善お願いしますね。

どんなデベもクレームを受けて改善に改善を
重ねて今日があるのだと考えます。
まだ歴史の浅い、若いデベも
真摯で前向きな姿勢があれば、
この先徐々に理解されていき、
会社の繁栄につながっていくのではないでしょうか。

若いデベと言っても、ポっと出た訳でもないでしょう。
モトの何を引き継いだか、によります。
今の状態では理解も何も、評価は上がらないでしょうね。

とにかく駐車場無料を売りにするのだけは止めて欲しい！！
購入者を騙すようなもの。これを続ける限りは誠意が感じられないってこと。

>349
西丸　誠
　日本綜合地所社長
　1948年生まれ
　1971年、広島工業大学卒業
　1971年 、増岡組入社
　1978年、日本国土開発入社
　1979年、大京観光（現・大京）入社
　1986年、明和地所入社
　1993年 、日本綜合地所設立、代表取締役社長
　2003年 、東証１部上場

「明和にあらずば人にあらず」というくらい明和閥だからね。。。。

>350
後で「そんなの聞いていない」っていうことのないように、修繕にしても管理にしても
誠実にデメリットまで説明して、物件自体の魅力で勝負すればいいと思うのですが。
物件自体の魅力が何かといわれると困りますが。

>350
とにかく駐車場無料を売りにするのだけは止めて欲しい！！
購入者を騙すようなもの。これを続ける限りは誠意が感じられないってこと

あなたは誰ですか？なぜそんなにこだわるんですか？
私は無料駐車場をメリットのひとつとして購入しました。
別に嫌なら契約しなければいいだけでしょ。
評価や感想、分析を書くならともかく、このようなスレは何のために書き込みしているのかわからない。

確かに・・・

>352
あなたは誰ですか？なぜそんなにこだわるんですか？
私は無料駐車場をメリットのひとつとして購入しました。

あなたは誰ですか？なぜそんなに日綜をかばうんですか？
私は無料駐車場をデメリットとして購入を見送りました。
無料駐車場の問題点は、すでにいろんな本や専門家からも
指摘されていることですよ。まるで日綜の営業マンみたいな
反応ですね。

>354
確かに。３５２は日綜の関係者でしょう！！
でなければここまで庇う理由が見当たりません。
>352
>評価や感想、分析を書くならともかく、このようなスレは何のために書き込み
>しているのかわからない。
で、あなたは何で書いてるの？？？


で、

そうそう、私もそう思ってました。
日綜関係者じゃなければ、ひたすら日綜を擁護しなくてはならない理由なんてありませんよね。
このスレは日綜のものでもなければ、日綜応援スレでも何でもありません。
日綜の問題点を指摘することは何も憚られることはないですし、問題点は問題点として積極的に
取り上げられていく必要があると思います。

352ですが、私は日綜の社員でもなく、関係者でもありません。（証明できないのがつらいですが）
スレで書いたように日綜のマンションを購入したものです。
あなたたち（おそらく特定の方が何度も書いているのでしょうが）の発言は日綜に対してもでしょうが、購入者自身も侮辱するものです。もちろんいろいろな意見はあると思いますが、350なんのスレは感想、批評の域を越えています。
無料駐車場については賛否両論あるかと思います。確かに車を持っている人といない人の不公平感はあると意見は理解できます。しかしながら私もそうですが、車を持っている人にとっては無料にこしたことはありませんし、もともとそれを前面に押し出して販売をしているのですから、納得できなければ購入しなければいいだだけです。これは想像ですが、外部にあるいは車を2台所有している人に、賃貸すれば収入を得られると算段した方もいるかもしれません。
いずれにしろ後で聞いたら無料だった、、、というわけではないのですから問題であるとは考えません。

それと駐車場の維持管理費が計算されていないという指摘ですが、過去の物件は知りませんが、少なくとも私が最近購入した物件ではきちんと入っていました。（日綜がいろいろな指摘を受けてそうしたのかどうかはわかりません。）少なくとも計画の詳細は管理規約に記載されているので、通常は契約前には見ないですよね。あなたは最近の物件も含めすべて確認したうえでの意見なのでしょうか。それが疑問です。

次に保守費用が足りないのではという問題です。あなた方が作成している、もしくは引用しているHPでおおよその金額を示しています。でもそれだってすべてのマンションに当てはまるかはわかりませんし、最近普及した機械式駐車場がどのくらいで交換が必要なのか、はっきり言って実績があるわけではありません。
あくまで計画ですからそれが多い、少ないを断定的に主張しても意味がありません。もちろんこれは機械式駐車場に限らず、大規模修繕等の金額の精度だってどこまで妥当かはわからないはずです。

マンションは住民が管理していくものです。年月を経るうちに計画は変更されます。予想外のことが起きる可能性もあります。例を挙げれば清掃等でも管理会社にまかせていれば高い業者でそれも必要のないものもどんどん実施します。それを見直すことによって予算は変わっていきます。大規模修繕だってどこの業者に、どこまでやらせるかで大きく変わってきます。
言いたいのは購入時の計画はあくまで管理会社がもうけるための原案で、購入後はマンションの住民がいかにイニシアティブをとって変更するかが重要だということです。（これは以前のマンションで理事長をやった私の経験です。）もちろんこの中には無料駐車場を将来有料にするという選択肢もあると思います。またどなたが書いていましたが、30年後には住民が高齢化して（私も70を超えます。）車を利用ケースも出てくるでしょうから、その場合はコストの安い駐車場に変更して、修繕積立金を減額して利用者からのみ徴収するという方法もあるかと思います。繰返しますが、マンションは自分たちでいかに管理するかです。

最後にこれもどこかで書かれていましたが、何にも考えずに無料駐車場に飛びついて購入するような住民がいるマンションは、マンション管理に意識が低い人たちの集りなのであとあともめる、、、というご意見については、残念ながらなんとも言えません。ただし物件価格、地域、あるいは用途（実際に住んでいる人が少ない）等で多少住民の意識に差が出るかもしれません。長々書きましたが、以上です。

訂正です。
下から8行目、車を利用ケース⇒車を利用しないケース

最近の某日綜マンションの物件概要から抜粋
ちなみに通常点検外の部品交換、塗装塗り替え、30年後の全交換は別会計で修繕積み立て金からの予算となります。

敷地内に79台設置（機械式78台、来客用平置式1台）／使用料無料
※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。(各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,790円〜2,410円となります。)

敷地内に290台設置（機械式286台、平置式4台[内、身障者用1台,来客用3台]）
※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。（各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,220円〜1,460円となります。)

＞３５７
長すぎて何が言いたいのかさっぱりわかりません・・・。

>>357
日綜を庇う気持ち、信じたい気持ちはわかりますが、日経ビジネスの
実際の「購入者アンケート」でアフターでブッチギリ最下位になったのは何故？
あなたにとっては問題ないのかも知れませんが、多くの方が駐車場を含めて
問題だと思っているんですよ。その「事実」をお忘れなく！！

>359
>通常点検外の部品交換、塗装塗り替え、30年後の全交換は別会計で修繕積み立て金からの予
>算となります。

日綜もネットでの書き込みに敏感に反応しているようですね。
駐車場関係の修繕積立金を1ヶ月あたりで割ると、1台あたりたった3,000円ですが、
これで塗装、部品交換、機械入替ができるのでしょうか？

このように表面上は購入検討者の不安を消そうとしても、実際に購入して入居してみると、
そんな額では全然足りないとか、修繕計画や管理費予算案に載っていない費目が次から次へと
発生してきて、「そんなの聞いていないぞ！」という不信感につながっているのです。

>35
ここは車を持っているいないにかかわらず、駐車場1台分の使用権を与えてなおかつ、
第3者への貸与まで認めています。
それならば、車を持っていない人でも駐車場が有料といって不満をいうとは思えません。
「管理費30000円。駐車場無料」とするよりも
「管理費25000円、駐車場利用料5000円（収入は全額駐車場の維持管理費に充当する）」
としておくほうがよっぽど合理的かつ透明性が高いと思うのですが、そうしないところが
日綜の体質をあらわしているのだと思います。

>35
というのは書き間違えです。

私だけでなくみなさんが前から疑問に感じていたことが、日経の記事をきっかけに
「あ〜あ、やっぱりうちだけじゃなかったんだ・・・」となってしまった訳ね。

>「管理費25000円、駐車場利用料5000円（収入は全額駐車場の維持管理費に充当する）」
>としておくほうがよっぽど合理的かつ透明性が高いと思うのですが、
まさしくその通り、それにどこかに含まれているのなら無料ではない。
それを無料だとしといて売りっぱなしの体制、住民が抱える将来の議題と採決は、
確実に増えていることを理解しよう。
検討している方は要注意、なぜ駐車場代を分けないか考えるといい。

ま、どこかで理事の経験があるのなら、駐車場無料としていることで起こる問題
はわかりそうなものだけどね。

>>357
日綜のマンションに住んだことがあります。
購入前に既に含まれている問題を、入居後の将来の一般的な問題に
すり替えているように感じました。
それに機械式駐車場はメーカに聞くなりすれば、メンテナンス時期、
内容（交換部品）、費用などが、かなりの精度でわかるはずです。
住んでいたマンションの機械式駐車場はメーカが保証するメンテナ
ンス頻度では費用が足りず、結果、住民の自己責任でメンテナンス
を行わないという管理でしたよ。（不本意したが仕方ありませんで
した。）
つまり357が言う日綜の作った計画はありましたが、メーカが保証
するメンテナンスをわかっていながら、全然足りない甘い計画を
住民に引き渡していたのです。
駐車場無料と唄うためなのでしょうけど、契約者からすれば非常に
不誠実な販売戦略です。

>366
費目を分けてしまうと、当初設定の修繕積立金の金額があまりにも少なく、入居後に
大幅な修繕積立金の値上げやまとまった一時金の徴収が必要であるというネガティブな
情報が購入検討者に分かってしまうのでやらないのだと思います。

しかし中古で日綜物件をみていると、管理会社が日綜コミュニティから他の管理会社に
変えられている物件が意外と多いので驚きました。
アフターサービスの対応が悪いので、実質に日綜と一体の日綜コミュニティも
切られてしまうことがいいのではないでしょうか？

http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT8pwexzh
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTrauqej1
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTybdr8bs
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTmlieyfh
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTz1hik29

>何にも考えずに無料駐車場に飛びついて購入するような
>住民がいるマンションは、マンション管理に意識が低い人たちの集りなのであとあともめる、、、
失礼ながらまさしく357さんがこの典型だと思います。
日綜の販売物件がこれまでいくつあるのか知りませんが、「駐車場無料」を有料化したという
管理組合はいくつあるのでしょうか？おそらくほとんどないと思います。
それほどいったん「駐車場無料」で売ったものを有料化するための合意形成が大変なのだと思います。

>次に保守費用が足りないのではという問題です。あなた方が作成している、もしくは引用しているHP
>でおおよその金額を示しています。でもそれだってすべてのマンションに当てはまるかはわかりませ
>んし、最近普及した機械式駐車場がどのくらいで交換が必要なのか、はっきり言って実績があるわけ
>ではありません。
>あくまで計画ですからそれが多い、少ないを断定的に主張しても意味がありません。もちろんこれは
>機械式駐車場に限らず、大規模修繕等の金額の精度だってどこまで妥当かはわからないはずです。

では、357さんは機械式駐車場の維持に必要な費用はいったい何にもとづいて算出すべきと考えますか？
適当に金額設定をしておいて、足りなくなったらそのとき考えればいいということでしょうか？

少なくとも日綜が丼勘定的に算出したものより、実際に問題意識を持って、
メーカーなどに調査した結果で試算した管理組合などの事例を参考にしたほうが
よほど精度が高いと思います。

グランシティ豊田は、以前あった八王子ライダーズスクールの地下駐車場の基礎をそのまま使用して
現在12Fのマンション建築中。
中古基礎の新築マンション・・・・・、
恐るべし、日綜！