大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

299
召使のような営業マンてどういう営業マン？
客の為に真実を調べ回答することが召使だって？
会社の為にのらりくらりと客を騙す営業マンが良いってこと？
客からすれば、疑問点は納得するまで質問するのは普通である。
日本綜合地所の営業マンは、そんなこともわからないのかな？

293さんの意見に賛成。
291さんは結局買う気があったんだろうか。
その後、意にかなったデベありましたか？

>300
どうしたのですか？
まさにに営業トークですが、それか営業の受け売りみたいですけど。
どこかのマンション買いましたか、それかどこかのMRにいらっしゃいます？

>302
>その後、意にかなったデベありましたか？
日本綜合地所を基準にすれば、いくらでもあるんではないの？

ふつうのマンションは、駐車場代を、駐車場そのものの維持費にしているだけじゃ
なく、修繕積立金に回してる。機械式でなくとも徴収しているわけで。
駐車場が無料ってことは、そのぶん修繕費が多く必要になるだけで、
なんの意味もないし、逆に無知の者を欺く手段にすぎない。それにつられてる方も
どうかと思うが


一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。


駐車場は共用部分に該当するため、通常の修繕積立金として徴収することは何ら問題がない。
しかも日綜の物件はほぼ100％の設置率であることから、車を持っていない人が費用を
負担させられていることもない。（第三者にまた貸しすることもOKだし）
問題は、修繕積立金には、維持に必要な定期的な修繕コストが見込まれていないということ。


私も最初は「駐車場が無料」だから管理費や修繕積立金が高いんだと思っていたのですが、
管理費にも修繕積立金にも駐車場の維持コストが含まれていないのです。
（入居時にもらった長期修繕計画表によると）
ちなみに「8000万円÷台数÷30年÷12ヶ月」はおいくらになるでしょうか？
私が住んでいるところは1台3,000円です。
これで本当に、機械交換+維持コストがまかなえるか怪しいと思っています。


安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。
駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料
より作成）。
平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台
〜4,000円/台）

気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。


日本綜合地所ははっきり言って信用できないデベだよ！！
何故か？管理費のかかる機械式駐車場で「駐車料金無料！！」
はないだろ？機械式駐車場のメンテ費用払うのは結局買った人だろう？
信用できない見本のようなもんです・・・。

>305
以前にもスレたてられたようですが、抽象的、アバウトな表現でよく理解できません。
もっと詳しく説明していただけますか？
① どこの物件でいつ建てられたものですが？（最近の物件を見ると駐車場の維持費は入っています。）
② 一般的に、、、はどこからの資料ですか？
③ 維持費の目安に幅がありすぎませんか？（1台あたり2.5〜5倍）総額でいうとかなりの差になります。
④ 日綜さんの作った長期修繕計画表について、急激な値上げはいくらがいくらですか？数千万単位とはいくらですか？
⑤ 以前どなたかも書かれていましたが、数千万が不足するのは購入時の修繕積立金を維持した場合で、それを30年で5倍程度（4000〜5000円⇒20000円程度）に値上げすれば、充足できるというものじゃないですか？

ちなみに昨日神奈川県内の中小デベロッパーの別件の概要を調べたのですが、最近は駐車場無料もしくは1000円程度の物件も多くあるようです。
さらに修繕積み立て一時金（購入時に支払う金額）も70㎡で日綜さんのほぼ半額（25万前後）です。
機械式駐車場については、普及してからそれほど経っていないため、実際にはもっと早くだめになるか、あるいは想定した時期に立て替える必要があるかどうか、実際には不明です。
もしかしたら日綜さんの（きちんと算出されている物件の）計画も適当ではないかもしれません。
ただし日綜さんよりもっと甘い計画を立てているデベが多いのも事実です。
　

>304 これも変換されちゃうかな？抜粋は>>298さん
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20118175.html
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20093499.html

↑見ました。頭のhが抜けてたんで表示できなかったんでしょう。
でもこのHPの管理者、日綜の購入者らしいのですが、かなり恨みを持ってそうで怖い。
ちなみに具体的な物件名が出ているけど、クリックするとすべて日経BPのアフターサービスランキングに移る。（全部同じページで、更新が全部同じ日）
書いてある内容を見ると、ここのネガティブなコメントと内容がほぼ一緒で、コメントしてたの同じ人だったんだなって思いました。恨まれた日綜も大変だね。

＞「駐車場が無料」はダメ。

３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？

現在４０歳だと３０年後は７０歳。果たして車を使ってるのだろうか？
３０年後の車は現在の大きさと同じだろうか？
３０年後も１家に１台の時代だろうか？

世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
本当にそう思います？
（まぁ〜貯めたお金は別の用途に使えますが）

ちなみにうちは、平面駐車場１４０％
駐車場使用料が年に４００万で、殆どが修繕費に回るようです。

マンションの管理の質は、担当者によっていいもの悪いものあると思うし、何より住民の意識の高さが影響すると思います。
日綜コミュニティのHP見る限り、ここの管理は言うほど悪くないような気がします。
もちろん理事長を始め、どこまで理事会がプレッシャーをかけるかにかかってきます。
http://www.ns-community.co.jp/iso/iso.html

>309
宣伝ページだから当然かと。

社長が同じ会社だし、もともと同じ会社から分社しただけなので、
体質は似たようなものだと思います。

明和地所出身者が社長を初めとして多いので、
似たような問題が、明和地所でのスレッドでも。。。。

財閥系とか大手で機械式駐車場の駐車場が無料という販売手法を取らないのはなぜか？
ランドとか明和とかナイスとか中小新興デベばかりで機械式駐車場無料マンションが
あったら教えて欲しい。104: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 12:40
103です。
クリオに決めかねている理由の1つが，後の管理の部分です。
具体的には，①修繕積立金が他社より高い（1〜3年：6000円→4〜6年：9000円→7年目〜：15000円）
，②長期修繕計画が20年までしかないの2つです。
①はどこのクリオでもこんなものなのでしょうか？　また，②はEVの修繕などが発生する30年目の大
規模修繕などの際に大丈夫なのか懸念があります。
クリオにお住まいの方，いかがですか？


105: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 23:05
2007年3月完成で半分程度の申し込みなら良い方じゃないでしょうか。
北区浮間だけにエリアとしてまず人気がないですし、名より実を取るつもりで自分は申し込みました
。
修繕積立金ですが、具体的にどことどう違って高いのでしょう？
大規模分譲なりのお値段かな〜とか勝手に思ってたんでちょっと興味深いです。
長期修繕計画ですが、これは申し込み時に聞いたところ建物・設備の傷み具合によって計画が大きく
変更される可能性が高いため、概算が可能な第21期までとしているようです。
ちなみに第21期後、配水管取り替えは第26期予定とだけなっており、EVについては記述はありません
。ご心配でしたら入居後管理組合総会にて提案してもらったらいかがでしょう？
自分としては計画はあくまでも計画。位の認識でいます。

107: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 19:42
104です。
過去に2社の長期修繕計画を確認したことがありますが，1社（250戸の物件）は5年ごとに10%ずつUp
，もう1社（50戸の物件）は5年ごとに20%ずつUpという計画でした。その積み立てでも30年間の修繕計
画がきちんと計画されていたので，それに比べると高いなぁと感じた次第です。


108: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 22:35
私は駐車場代無料というのが意味がわからなくて
（駐車場のメンテナンス代はどこから捻出するのかと）。
結局修繕積立金でフォローしていくのかなあ、と思いました。

長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって
とんでもない金額を追加請求されないためにも、
なるべく長期の、確実なものが欲しいですよね。
物件サイトに「明和地所10年保証」と書いてあるので、
修繕計画が10年分しかないのかと勘違いしていました。
20年なんですね（それでも足りない気もしますが）。


109: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/08(木) 03:11
>>104さん。
確かにその計画に比べると高いですね。
6年目から15,000円据え置きとは言え、修繕費が安いのは大規模のメリットですから。
まあ始めに高い修繕費にしておくと、後から値上げを提案された時に文句は言いやすいかも。

>>108さん。
全住戸に駐車場がつくので修繕積立金で賄うようです。

>長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって

重説には「20年を一範囲とした〜」と記述がありますので、地震や洪水でハデにやられなければこの
計画を何周もすると考えていいのかも。
ただし経験上、修繕のお話は管理組合（理事会）の積極度合いで大きく変わってしまうので、
デベの計画書を鵜呑みに出来ません。何せまだ建ってもいないですし。

ってスレタイと話題が全然違いますね、ごめんなさい。北赤羽限定なら106のリンク先で…。


110: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/19(月) 19:39
私も今まで、自分の部屋ばかり気にしていて、管理費や修繕費にあまり関心がなかったので、将来、
急に修繕費が上がるのは重要なポイントだと反省。後で管理費を削って修繕費を上げてローン以外の
月々の負担ヲカエナカッタと言われても、それで管理のサービスが落ちるのも・・・
最近、駐車場無料マンション多いけど、それで管理費とかほんとに大丈夫？
北赤羽の掲示板では自走式駐車場のはずなのに、機械式駐車場の補修項目があるとか書かれてました
が、長期修繕計画の各項目は本当に実施しているのかな？

>>307
マナーとして、頭のhはわざと抜く時がありますから。
それは良いとして、

----------
＞営業さんと社員さん
アフターサービスのランキングが最下位と公表されたのは事実です。
それを少しでも、払拭する情報はないのですか？
（満足度を上げるプロジェクトを立ち上げたとか。）

関連スレッド

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15456/

ヒューザーの事件があっても、まだみんな気づかないかな？
独立系は一件でも危ない話があると色々な噂が出てキャッシュが
回らなくなるよ。
大手でもアフターに問題がないとは言わないが、建替えなければ
いけないような欠陥が出たときにそれができるかどうかが
大きな違いですよ。

＞３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？
油は差ささなくていいの？定期点検は？・・・。お金かかるよ〜。
家の修繕積み立てはきちんと取るのに、機械式駐車場はいらないんだ？
＞世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
＞本当にそう思います？
だめに決まっているだろ？日綜の関係者じゃなければわかると
思うのだが・・・。

船橋のサザンつくったゼファーも月島の物件で姉歯に頼んでいた
ことが発覚したよね？
独立系はこういうことがあると致命的ですよね？
ここを擁護する人は、ここが姉歯に依頼していたことが
発覚しても、大丈夫、保障があるからって言い切れますか・・・？

＞３１５
　だから３０年後の話。
　定期点検の費用は修繕費から出せば良い。

　３０年たって貴方は車をつかってると思う？
　３０年後に車を使ってる人の割合から言えば
　立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは？
　３０年後も１家に１台の生活だと思う？

　駐車場の立替費用が無ければ無くて良い方法を探せば良い。

>316
長期修繕計画にモーターとかチェーン交換の費用が充分見込まれていないのに
使ってしまったら、その他の建物関係の大規模修繕で修繕積立金が不足するでしょう。
1世帯○○万円といった結構な額の一時金徴収をしようにも、
滞納者が続出した場合、マンションの管理自体崩壊するのではないでしょうか

>立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは
>３０年後も１家に１台の生活だと思う？
駅から徒歩圏のマンションならよいが、日綜は駅から遠い物件が多い。
駐車場も充分確保されていない駅から遠いマンションなど
資産価値が大幅下落するのは間違いないんではないでしょうか。

必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
社員の方ですか？

大京系列、つまり、大京、日神、明和地所、扶桑レクセル、日本綜合地所といったデベは皆多かれ少なかれ強引な営業手法を引き継いでいると言える。

　参考　〝大京パワー〟を引き継ぐのはどこか
　http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/html/news058.htm

↑例のHPを管理している同じ人が書いている、、、
よほど恨みを持っていらっしゃるようですが、コメントの域を越えた誹謗中傷です。

ちなみに私は317さんとは別人ですし、社員および関係者ではありません。

私は社員じゃありません（笑）

＞必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
　社員の方ですか？

この価格なら売りっぱなしもしょうがないと思いますが・・・。

売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
悪い部分は住民が直せばいいんですから。

何処かの評論家気取りがアレはダメ、コレはダメって言ってますが
ダメな所は直せばいいだけです。

初めが良くても住んでる住人が○○だと結局同じでしょう。

ここの物件売れ残りが都内でも多いですね

問題が多いんですか？

私も社員じゃありませんが、言わせてください。
同じ人が何度も、それも別な話題でデベの悪口を書き込むことは不愉快です。
悪質だと思います。

ここで「あなたは社員？」「社員じゃありません」なんてこと
言ってても不毛です。当然社員の人も書き込んでいる可能性は
ありますが、そうじゃないこともあるでしょう。

322さんの「売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
悪い部分は住民が直せばいいんですから」ですが、ある意味
正しい部分もありますが、一つ問題があります。それはそこに
住む住民の意識が高くないと、悪い部分を直していくことはかなり
難しいということです。「マンション管理など面倒なことにかかわ
りたくない」「既に日綜で決めたことでいいじゃないか」という人
が多ければ、なかなか決まっていることを変えるのは結構大変です。
やはり、可能な限り問題がないか、あらかじめチェックしておくことが、
大切でしょうね。

>悪い部分は住民が直せばいいんですから
アフターサービスは日本綜合地所が行います。
住み始めると不具合に気が付くものもありますが、アフターサービスを
使わず実費で直すのでしょうか？
のらりくらりされ気苦労するよりも、その方が良いのかもしれませんね。
そういう方向なら、共用部分の修繕はあきらめるしかないでしょう。

>322
>この価格なら売りっぱなしもしょうがないと思いますが・・・。
>売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
売りっぱなしのマンションなんか、買わないでしょう。
決められたことは、保証（補償）することが売主との契約ですから。
その意見は、開き直ったとしか感じませんね。
検討に値しないマンションに、落としてしまいましたね。

>324
別に、不当な悪口だとは思いませんよ。むしろ日綜に対する至極まっとうな批判が多いと思います。あなたこそ日綜が批判されると、何とかして粘着的に交わそうとするのはどうしてなんでしょう？購入者のことを顧みない悪徳業者は消費者に告発され、不動産市場から駆逐されてしかるべきです。

分譲住宅購入の際には、やはり売主の性質がどうなのかが一番の問題ですね。売主の性質が良くない物件にはたとえ価格や立地、デザインが気に入っていても手を出さないに限ります。買った後が恐いですから。

批判を「悪口」ととらえる方はこういった掲示板に馴染まないのではないかと思いますね。

まあヨーロピアンとヨーロッパ風味の外観をさも本物のヨーロピアンだといっているのだから、成熟しないで淘汰されるのも遠くないかもしれない。
　まあ釣られる消費者がいつまで続くかというのが実際のところ。

>331
とにかく今売れればいいというだけのデベは早く退場してもらうに限ります。そうした日綜の問題点を的確に批判（何度も言われてますが悪口じゃないですよ）していくことは何ら不当なことだとは思いません。

日綜のマンションに住んで5年目になる者です。それなりにクレームも指摘しましたし、管理に対する不満も理事会で指摘しましたが、場所・値段・品質・デザインなどおおむね気に入っています。初めてこの掲示板を見ましたが、売主、管理会社共に批判的な意見が多くて正直驚いています。どのマンションも100点満点というのはありえないと思います。一部悪い点だけ捉えればこのような掲示板となるのでしょうが、私の場合は90点以上をつけられますし、残りの10点は良くなるように常に前向きな協議をしています。（理事会などで）外観デザインは好き好きの問題ですから気に入らなければ買わなければ良いだけのことですが、少なくとも私が買ったマンションは、営業マンの姿勢、管理会社の担当共に良い方だったと思います。アフターについては対応が遅かったり、業者任せのところが見られたのが残念ですが、最終的には2年瑕疵も全て補修してもらいました。
私は設計事務所でマンションの設計にも携わっていますし、日本総合地所を辞めた担当と別の物件で付き合ったこともありますが、後発のデベとして大手の仲間入りをするために一生懸命頑張っているところは気に入っています。購入を検討されている方は、あまり匿名の意見に左右されること無く、御自分で見極めた方が良いと思います。

基本的に「駐車場無料」とか謳ってるとこはダメって良く聞くけどやっぱそっか。
となると駐車場自体を分譲・売買の対象にしてる某アッパッパなとこは論外ってことか…
日綜はまだマシと思うしかない！！？

>333 最終的には2年瑕疵も全て補修してもらいました。

別に２年間のアフター補償は、どこもやってるし当然のことでは？

むしろ、334さんが指摘されていることの方が重要だと思います。
何がどうなっているのか、調べてから購入を検討するか否かを
したほう良いという、とても多くの示唆を含んだご意見ですね。

グランシティたまプラーザⅠってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38493/

＞それも別な話題でデベの悪口を書き込むことは不愉快です。
みなさんが書かれている全部とはいいませんが、「ほとんど」は
悪口ではなく、本当のことです・・・。

＞管理費が高いので駐車場無料でも安心だと思っていたところ、
＞管理費の内訳を見ると、数ヶ月に1回程度の点検代が含まれているだけで、
＞途中での修繕や塗装、部品交換への備えが全くなく、10年目以降、
＞まとまった一時金の徴収が必要になるかもしれないという話まででてきました。
そうそう、こういうところが信用が置けないデベで、日経ビジネスでアフター
ワーストワンに輝いて所以です。

＞３０年たって貴方は車をつかってると思う？
何言ってんだか？議論がかみ合っていないようです。

恐るべし日本綜合地所！！

グランシティ日記がなくなっちゃったぞ

>341
グランシティ東陽町の管理組合の日綜のアフターサービスの不手際をつづったブログですよね。

キャッシュを見てみると、
「お詫び　日本綜合地所株式会社に関する当ブログの上の記載に不適切、不正確な表現があったことを謝罪いたします。」と謝罪メッセージが書いてある。

日綜から営業妨害とかで訴えられたとかしたんじゃないか？

あのブログ何度か読んだけど、かなりおちゃらけた部分が多かったと思う。
“おもしろおかしくしよう”という意図がミエミエで個人的には好きでは
なかった。

電話でのやり取り等を証拠として録音しつつ、事実のみを淡々と書けば、
問題なかったものを。

>339
購入検討者から無料駐車場について突っ込まれることが多いのか、最近の物件では、「※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。（各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,220円〜1,460円となります。) 」などと書いてあったりしている。
大抵の購入者は「無料といっても管理費に含まれていっていうことか」と安心してしまうだろうが、
果たしてこれだけの金額で機械式駐車場の維持管理を出来ると思っているのだろうか？
「点検費用」は含まれていると書いてあるけれど、「点検」だけでは機械式駐車場は維持できない。
点検で不具合が出た場合や、経年劣化で部品を交換しなければならない部品の費用は含まれていない。
財閥系大手でも駐車場100％設置のマンションはあるが、こういった販売手法を取っていない。

こう書くと、日綜の営業の応酬話法集に「点検で不具合が出た場合や、経年劣化で部品を交換しなければならない部品の費用は修繕積立金に含まれています」というのが追加されるだろう。
一部は含まれているのかもしれないが、それが充分な金額か見極めることが重要だと思う。
特に敷地を目いっぱい使うため、機械式駐車場の中でも特に維持コストがかかるパレットがパズルのように動くタイプの物件は要注意。

うちの日綜マンションはディスポーザーがついているが、修繕計画にディスポーザー関係で
必要とされる次の項目が全く記載されていない。
これも想定外の出費を後で求められる原因になりそう。

・ディスポーザー・ポンプ、ファン類交換　3〜5年ごと
・ディスポーザー・ブロアーポンプ交換　8〜12年ごと
・ディスポーザー・制御板取替　15〜20年ごと
・ディスポーザー・配管取替　8〜12年ごと

初めて、掲示板というものを拝見しました。色々書かれているんですね。
個人的な意見ですが、私、日綜のマンションとても気に入っています。
イタリアが好きで、イタリア風のお部屋に住みたいとも思っていたので、購入は日綜ときめています。お部屋もキッチンもバスも気に入っています。パンフもお部屋に飾ってるくらいです。

しかし、この掲示板には、私の知らない部分がたくさんありました。
これから購入希望としている側の意見としては、悪い面が本当ならば、日綜さんには今後改善をしていってほしいなと思います。
まだ、購入していないにも関わらず、やはり悪い面を読むと、心がイタタタタと感じますからね。
私も会社員です。今の会社も完璧ではないですからね。常に成長へと心がけております。
日綜の社員さん、もし読んでいたら、改善お願いしますね。

どんなデベもクレームを受けて改善に改善を
重ねて今日があるのだと考えます。
まだ歴史の浅い、若いデベも
真摯で前向きな姿勢があれば、
この先徐々に理解されていき、
会社の繁栄につながっていくのではないでしょうか。

若いデベと言っても、ポっと出た訳でもないでしょう。
モトの何を引き継いだか、によります。
今の状態では理解も何も、評価は上がらないでしょうね。

とにかく駐車場無料を売りにするのだけは止めて欲しい！！
購入者を騙すようなもの。これを続ける限りは誠意が感じられないってこと。