大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

オープンエアリビングバルコニー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20
どうなりました？

　将来を見据えたマンションづくりが出来ないこの会社は、きっと長続きしないだろうね。

じゃあどこのデペはいいんですか？
マンションなんて、どこも売ったら売りっぱなしですよ。
特に大手は担当もどこにいるのかはっきりしないし、全く面倒を見てくれません。

実際に日綜のアフターサービスで何が悪かったんですか？
具体的に押しててください。

>224訂正　　具体的に押しててください。⇒具体的に教えてください。

来週の日経ビジネスに注目！
マンションデベロッパー満足度ランキングが掲載されるようです。

楽しみですね。
ここのスレがどれだけ信用性があるか、、、
冷静に言って、日綜へのネガティブコメント多いわりに、買ったことない人が
コメントしているような気がする。。。。

なんでみんなここのデベのこと悪く言うんだろうね。そんなに悪くないと思うけどなあー。他にもっとひどいところたくさんあると思うし。

ユーロピアンデザインとかいうあの外観、後々のことを考えたらとてもじゃないけど信じられない。少しでも良識のあるデベならあんな頓珍漢なことは絶対にやらない。
将来の修繕積立金の大幅アップは必至なのに、駐車場無料を釣りエサにするといういかにもレベルの低いやり方。もう少しまともなデベならそんなやり方はしていない。

MRを見に行ったとき外装のタイルを見せられた。
よほど管理をしっかりしないと、年月が経つうちに
くすんだ外装になりそう、と思った。
このデベの作品はまだみな古くなってないから
わからないが、・・
決してこのデベのことを悪く言うつもりはないけど、
（MRと実際の竣工物件を見ての）正直な気持ちです。

>224
221さんではありませんが、金沢文庫レイディアント住民です。
アフターは現実に問題になっています。
おととしの10月入居ですが、共用部分の半年点検補修、1年点検補修が
まだ終わっていません。（管理組合が要求しても放置されているようです）
他の棟も同じ状況らしいので、アフターは非常に不満です。

それとあちこちの棟で漏水騒動があるときいています。

マンションはデベのコンセプトがとても大切だと思います。
街中、歴史のある町、準工地域、緑の多い地域、郊外、
海が近い町・・・
それぞれに合った建物というのがあると思うのです。
それを無視して自己主張している建物にはどうしても
違和感を感じます。

確かにあの概観はどうかと思うけど。
デベの住居に対する考え方の問題で、日綜はそれをいいと思ってやっているんだと思う。
でも派手な共用部があるのは大規模物件ですよね。
これは日綜に限らず、大規模物件はみんなそうじゃないですか？
大規模だからこそできることじゃないでしょうか。

アフターについては住民じゃないので事実関係がわかりませんが、本当であればそれは問題です。
出るとこ出てきちんと対処すべきです。
それをしないのは管理組合のやり方の問題か、あるいは事実と違っているのかどちらかじゃないですか。
詳しく教えてください。

誇大広告に関する訂正とお詫びの広告がでたそうです。

------------------------------------
弊社が東京都〇〇区に所在の分譲マンション「△△（＝物件名）」を取引するにあたり、
平成18年3月11日、17日、24日、31日、4月7日、14日に実施した新聞折込みチラシにおいて、
完成予想図と写真を合成した完成予想CGを掲載しましたが、
実際には次のとおり事実と相違するものでした。
ここに、訂正するとともに、深くお詫び申し上げます。

【訂正内容】
実際には、建物の前面に地上3段式立体駐車場及び引込柱があるにもかかわらず、これを描いておりませんでした。

また、実際には、当マンションの周囲には樹木がないのにもかかわらず、当マンションから約340mの地点にある□□公園の樹木を撮影し、これを完成予想CGの背景に使用したものでした。

このため、現地建物の周囲の状況及び環境について、お客様に誤解を与えてしまいました。

今後、お客様に誤解を招く表現は一切ないよう、社内での広告に対するチェック体制を整えて業務にあたっておりますので、今後もご愛顧の程よろしくお願い申し上げます。
------------------------------------

アフターをきちんとやるやらないは日綜の側の問題でしょうに。購入者や管理組合の側が口すっぱく言わなくちゃならない筋合いのものなんでしょうかね？購入者や管理組合の側のみに責任押しつけようとするのは全く筋違いです。

日経ビジネスのアフターサービスランキングのマンション部門では日本総合地所は
ブッちぎりの最下位です(日経ビジネス6/26号,P47参照)
しかも「満足度指数」がゼロではなく、ゼロを超えてマイナス20ポイントにまで
達しています。237さんのご指摘は本物!

ホントですか？
契約しようと思ったんですが。。。
でもアフターサービスって何があるんですか？
友人に聞いたらマンションって結局、どこも売りっぱなしって聞いたんですが。

うちは年間購読しているので週末に届きましたが、一般書店だと明日発売のはず。
嘘だと思ったら明日の日経ビジネスを見れば一目瞭然です。
逆にこの事実を日総が謙虚に受け止めて改善されると良いことだと思いますよね。

日本綜合地所ははっきり言って信用できないデベだよ！！
何故か？管理費のかかる機械式駐車場で「駐車料金無料！！」
はないだろ？機械式駐車場のメンテ費用払うのは結局買った人だろう？
信用できない見本のようなもんです・・・。

>

>241
このことが気がつく購入検討者がいても
しかし営業マンは、「管理費に含まれていますよ」と
事実とは大きく異なる説明をしているのも問題。

>営業マンは、「管理費に含まれていますよ」と事実とは大きく異なる説明

事実とは大きく異なる説明ってどういうこと？

>日経ビジネスのアフターサービスランキングのマンション部門では日本総合地所は
ブッちぎりの最下位ですしかも「満足度指数」がゼロではなく、ゼロを超えてマイナス20ポイントにまで
達しています。

238さんの情報をいただき、日経ビジネス見ましたが、ちょっと大袈裟じゃありませんか？
満足度指数マイナス20ポイントの計算式について、注意書きを読んでも理解できなかったのですが、いずれにしろ回答総数1231のうち、日綜については20のみです。
満足回答数ー不満回答数がベースになっているようなので、ほとんどの人が不満という回答をしているのは確かだと思いますが、そもそも母数が少なすぎます。ちなみに回答数15以下のデベはカウントしないそうです。
ぶっちぎりの最下位といっても18分の18位で出てこない業者もたくさんあります。
ちなみにN不動産は15位です。これってどうなんでしょうね。

>245
しかし20人とはいえ、1231サンプルの中から日綜の同じ物件が重複しているとは考えにくい。
日綜の20物件のほとんどが、これほど低い評価がなされているということは
特定の物件固有の問題ではなく、会社全体のアフターサービスの実態を
反映している数値ととらえるべきではないでしょうか。

20物件が低い評価だったというより、物件が重複しているかどうかは別として20人が2者択一の質問で「不満」を示したということです。1231サンプルというのは1231物件中というわけではありません。
有効回答者数約17000名のうち、マンションアフターサービス関連で答えた人が1231名、うち20名が日綜の物件について回答し、かつほとんどの人が不満を示したということじゃないですか？
ちなみに他の項目については補足説明がありましたが、マンションの項目は説明なしです。
マンションについては初めての調査のようですし、そういう意味でたいした分析ではないような気がします。

マンションのアフターサービスってなんですか？
私は大手デベの物件に住んでいますが、契約後は系列の販社、無料保証はその販社のアフターサービス課が担当で、買った営業マンのゆくえすらわかりません。
確かに問題はないですが、すべてにおいて事務的であとあとまで細かく面倒を見てくれるって感じじゃないです。

＞248
営業マンは購入後は関係ないのでは。あくまで営業なので次の物件を販売してるのでは
ないですか？管理会社は事務的良いのでは。何か問題があったときいかにフォローしてくれる
かが問題ですよね。マンションでの不具合や、騒音の苦情など管理会社にいくみたいです。

何だかんだと言ったところで、日綜のアフターサービスに不満という回答が多かったことは事実なわけで。日経ビジネスの分析が大したことないとか、大手の対応がどうだとか、いくらはぐらかしてもみたって無駄なのにね…。自社に対する評価を謙虚に受け止めようという姿勢がないのなら、日綜はお先真っ暗という他ないね。

日経ビジネスを読みました。それなりに客観的な
結果ではないでしょうか。他の項目の所では、結構
うなずいてしまうランキングでしたよ。

サンプル数が20なので決定的な一般化は避けた方がいいですよ。20じゃ正規分布にすらならない。データが無作為抽出されてるかも疑問だし。

しかし、購入者20人に聞いてそのほとんどが不満といっているデベロッパーって
サンプル数の少なさを割り引いても問題ある会社なのだと思いますが。

■調査内容（紹介データ）
その会社のアフターサービスを受けたことがあるか
その会社のアフターサービスを受けた時期
アフターサービスについての評価
相談窓口の電話番号や修理受付の所在地など問い合わせ先の分かりやすさ
電話や電子メール、店頭などでの担当者の対応の丁寧さ
問い合わせの対応、修理や交換、返品に要した時間
問い合わせの解決策、故障時の診断や修理などの適切さ
問い合わせや修理などにかかった料金や費用
全体としての満足度

その会社の製品を今後も購入したいか

アフターサービスについてのコメント


■調査概要
○調査時期　 ２００６年３月２０日〜４月１９日（実査期間）
○調査方法 Ｗｅｂ調査。
電子メールにて告知し、アンケートサイトにアクセスしてもらい回答を集めた。
アフターサービスの評価については、実際にサービスを受けたことがあると
回答した人に絞って集計。
※「アフターサービスを受けたことがある」と回答した人が15人以上の企業を集計の対象とした。
○調査対象 日経ＢＰ社／日経BPコンサルティング社保有の調査モニターから約17万人。
※調査対象者はいずれも無作為に抽出。
○調査回答者数　 １万５８５９人
過去3年の調査協力者は集計対象から外した。メールアドレスのチェックなどにより、
不正回答は排除した。
○回答者のフェースシート　 平均年齢　４３．３歳
性別　　　男性６９．８％　女性２９．８％　無回答０．４％

http://consult.nikkeibp.co.jp/consult/sales/nb2006/index.html

これが理由で解約しても契約金は没収ですよね？

>254
解約も何も、最初から契約なんかしませんからｗ。私は。

>255
賢い！

うーん、日経ぶっちぎりの最下位でしたね。私はここの
物件をいいなと思っていたのですが、やめました。
まだ勉強が足りなかったようです。

↑おかしい？
ここで書いている人は自分でマンションを持っている人たちなんだろうか？
また複数のマンションを契約をしたことがあるのだろうか？
そもそも日綜のこと、どこまで知っているのだろうか？

ちなみに私は日綜関係者じゃないです。

＞258
知らないからこそ日経や掲示板を参考にするのです。
それを知った上で買う、買わないは自分が決めるのですが
検討しているマンションの会社の知識が無いので参考になります。

>258
じゃあ、何で日綜の低評価に殊更反応するんだろうね？大手だって売りっ放しとか言っときながら。どうしても日綜を擁護しなくちゃならない悲しい事情でもあるんだろうか？

ここは、耐震で問題が発生したら、買取保証＋引越し費用を負担します。
とHPで言っているけど、万が一そんなことになっても
ない袖は振れないってこともあるからあてにはならないと思うのです。
これは他社にもあてはまることで、
一棟でもそんな問題が発生したら
現在の契約物件もキャンセル続出、
他物件の入居者も大騒ぎ、
このデベに限らず、
そんな保証は
到底ムリだと思うのですが・・・

262に同意。絶対無理、無理。
ヒューザーの二の舞になるよ。

日経の特集は同様にして家電分野での松下電器について書かれていましたよね？
石油ファンヒーターの事故を受け、それこそ「しらみつぶし」的にＣＭ流しまくり
徹底してました。逆にそれが消費者からは「よくやった」「さすが天下の松下だ」という
高評価につながりました。
大企業はイメージが崩れるのを最も恐れますし、不動産分野においても資金的余裕がある
財閥系ならたとえば不動産版の松下事件のような事態（ヒューザーのような事件も含）が
起きた場合、それこそグループ総出で必死になるでしょう。だから安心でもあります。
三菱自動車だって三菱グループが「スリーダイヤ」を守るためにあそこまでしたのです。
あれがただの自動車メーカーなら倒産してますって！

何が言いたいのかわかりません。大企業なら無条件に安心ということですか？
三菱自動車は完全に信用を失っていると思いますが、生き残っていることと客が安心できることとは
まったくベクトルが違うのじゃありませんか？
スレのデベに戻ると、何だか目立ってはいないけど不安材料がいろいろあるというところかと
思いますが、「大企業じゃないので安心できない」ということではないと思います。

>265
大企業だからこそ、何かあった場合、補償する体力もあると
思いますよ。その意味で大手の方が安心ということですね。
あとは、「マンションは実績を買え」とよく言われる言葉、
まさにその通りだと思います。大手で実績があってそこそこの
会社と、新興で実績がなくて評判もいまひとつの会社の物件
だったら、あなたはどちらを選びますか？

>266
確かに。
三菱地所は大阪OAPの土壌汚染隠し発覚のあと、住民と非常に早い和解をしているのも
財閥系の看板と企業の体力があったからこそだと思います。
http://home.att.ne.jp/sea/tkn/Issues/FushojiResponses-MitsubishiEstate...

以前、構造計算書偽装問題発覚の頃、「グランシティ日記（今は閉鎖）」に
日綜が管理組合に無断で構造計算書を持ち出していたって書いてあったが、
その後に「構造計算の偽造があった場合は、買取補償します」とニュースリリースしている。
これはいったいどういうことを意味しているのだろうか。

確かに大企業の方が体力はあると思いますが、大企業がすべて安全とは限りません。
大手⇒安心、中小⇒無理しているので不安、は全く根拠がありません。
適当なことやっても後で大企業は補償してくれるだろう、を安心とらえるのは本末転倒です。

日本綜合地所の場合、社内チェックして絶対の自信があるから補償の案内をしたんじゃないですか。
それも本当かどうかわからないので信じられないと言うことって理屈にあってますか？

会社はやはり歴史があって、いつの時代も乗り越えて
内部留保というか、資産を積み上げてきたところに軍配でしょう。
（だからマンションも安心ということではありませんが、）
絶対の自信と言っても、何があるかは誰もわかりません。
現に松下だって、そんなつもりで作ったわけではないのに
結果ああいうことになった。

新興の会社は何かがあったときはどんなに誠意を尽くそうとしても
原資がない、銀行も応援しない、
いい例がヒューザーです。

補償されれば安心、と取る人もいれば（死んでも安心なのかね？）、
補償しなくてはならないようなマンションを最初から作らないのが
安心な企業なのでは？と思う人もいるわけです。
耐震なんてきちんと作れば問題にならない（建築基準法の想定外の
地震は別ですよ）のだから、はじめからそう作れよ、と思いませんか？

もちろんそうです、
性善説に立てば、誰も最初からわかって不良品を
作っているわけではない、と思いたい。
（そう思わなければマンションだけでなく家電だって買えない）
でも万に一つ結果的にそうなってしまった場合、
補償したくてもできない会社、
補償できてもしない会社、
補償できてきちんと補償する会社、
・・・・・
様々だと思うのです。

万が一の際の補償を考えると、財閥系大手にしておくほうが無難であることは
間違いないが、それよりも、入居後、大手であろうと日綜であろうと
多かれ少なかれ発生するトラブルへのアフターサービス対応の評価が低いというのは
企業体力以前の企業体質の問題で、まさに日経ビジネスの見出しの「売りっぱなしの罪」
そのものである。

専有部分だけでも、
バルコニー手摺部分のコンクリートのヒビ割れ
洗面所の水漏れ
バスルームと脱衣所との床面の高さがずれてきた
フローリングが沈む
エアコン取付業者に天井が水平になっていないと指摘された
ロール網戸が何回交換してもすぐに巻き取らない
など知っているだけで周囲の部屋でも多くのトラブルが入居後発生している。

こういったトラブルへのアフターサービスへの対応が遅い、放置されているということが
日綜の問題。

「駐車場無料」も売りっぱなしの典型事例だと思う。

ここの物件は間取りはいいのですが、
（無駄な廊下がないので平米数の割りに部屋が広い）
なんせどれも駅から遠い、
徒歩１９分なんて、いまどき毎日歩いて駅までという距離では
ありません。
あと、↑の網戸、
確かにこういう網戸だといいな〜とは思います、が、
実際住んでメンテナンスはどうなのかな〜とMRを見たときに思いました。
それから、サッシも、
引き戸よりも開放感はありますが、
ああいうのは案外壊れやすい、
一日に何度も開け閉めすると、
などと、様々を考えると
やはり“普通”の物件が無難なのかと思ってしまいます。
賃貸ならいいのですが、長く住むことを考えると、、。

＞専有部分だけでも、
＞バルコニー手摺部分のコンクリートのヒビ割れ
オープンエアリビングバルコニーの良さは？

>274
入居して1年になるが、ウッドデッキの板に隙間がどんどん出てきた。
（全部あわせると板1枚分は隙間が出来た）
このため、小さな子供が足の指をはさみそうで出入り禁止としています。

それはどうして？固定してないからでしょうか？

ウッドデッキはもちろん、もともと固定されています。
しかし板がどんどん収縮して隙間ができているのです。

木なので環境によって経年とともに変形、変色するのでは。

それといろいろなトラブルはデベというより施工の問題です。
補償期間中のアフターサービスについて最終的には施工会社の対応ですよ。
どこが施工しているか、結構重要だと思います。

>278

でもさ、その施工会社を決めるのって、デベなんじゃないの？
ダンビングして、安かろう悪かろうのさいたる例がヒューザーじゃんか。

たった１年で変形するウッドデッキって、取り外すか交換しないと
お子さんが怪我でもしたら大変だしお金かかりますね。
もともと固定されているものでしたらあまり品質が良くないのでしょうか。

>278
施工会社からマンションを購入しているのではありません。
デベロッパーから購入しているので、施工がどこであれ
責任持ってアフター補修を施工会社にさせるのがデベの責任だと思います。

>278

分かってないですね。何だか頭の悪い営業マンの言い訳みたい。
281さんの言うとおりですよ。

もちろんデベの責任ですよ。
施工会社に対してデベを通して文句を言うわけですから。
でも実際の補修やアフターサービスを経験したことありますか？

デベの担当者（これは大手だとすでに営業マンじゃないです。）と施工会社の現場チーフクラスと担当者が来ますので、我々はああだのこうだの文句を言うわけです。
もちろん妥当性のあるもの、いいんじゃないの、、ってものいろいろ言うわけです。
施工会社は出来上がったものはあまり手間をかけたくないので、のらりくらり答えます。
デベは一応、立場上お客様の側に立つわけですから適宜フォローしてくれます。
結局どこかで妥協して、じゃあこれは直そう、これは基準内です、等々いろいろやりとりがあります。
私たちも専門家でないですから、結局しぶしぶ納得する部分も出てくるわけです。
（まあ5年10年住むと、文句言ったのなんだったんだろうってのもあります。）

私は今のマンションは3件目（すべて新築、違うデベ、施工会社）ですが、どこの会社も同じようなものです。
水漏れなどあきらかな不具合はともかく、機能的に耐えるものを結局、気にいるかいらないかの判断は住民自身がするわけですから、施工会社がどこまでやってくれるかが問題というわけです。

当然中小のデベ（日綜含む）はいろいろな施工会社を使いますから、どこが施工したかきちんと確認してマンション購入の目安にすべきです。
とは言っても実際は下請け、孫請けで工事をするわけですから、大手施工会社だからきちっと工事するかとは限りませんが。（建設会社の友人が言ってました。）まあ現場管理がきちんとしているのととアフターの担当にまともな人が来る可能性が高いってことはありますけど。

今住んでいるマンションは財閥系なのですが、バルコニーのデッキを段差無しのウッドデッキに
してもらいました。
取付前に確認したところウッドデッキなのに木じゃないのです。非常に良く出来ているのですが、
木目調の合成樹脂的な「ウッドデッキのようなもの」だったのです。
何故かと問うと「バルコニーは当然ながら毎日外気に当たり日差しや雨風も直接受けます。
当然ながら木は伸縮したり腐敗しますから使用しません」と言われて納得しました。
見栄えだけにとらわれず、顧客の立場に立っているのだなぁと妙に納得はしました。
今のところ何の手入れもしていませんが(3年経過)水はけもよく快適です。

284さんのマンション、いいですよね。
でもそこっておいくらですか？

＞２８４

　だったらウッドデッキじゃないですよね。
　すぐに腐敗するのな木を使うからそうなるのでは？

　世の中には木の橋とかありますが、すぐにダメになる事はないですよ　

日本綜合地所のマンションを止めた理由。
・いろんな角の面取りが甘い。（室内）
・景色が良いと言われたが、現場で確認すると前の建造物で見えない。
・予算を低めに言ったら、態度が変わった。
・重要事項が多い。
・地域開発費の負担（毎月）を、軽く流そうとした。

＞２８６
だから「ウッドデッキのようなもの」と書いてあるでしょ。

>287
・面取りの取り方が悪いというのは物件の問題で、273さんのように良いという意見もある
・あとで問題になるようなことは説明しているはず。周辺の建物については自分できちんと確認すべき
・顔に出る出ないは個人差があるものの、売るのが仕事なんだから当然
・あの会社の方針。後々のトラブルを避ける意味でも悪いことではない
・「軽く流す」の意味が不明。言い換えれば説明があったということでは。

>289
問題は重要事項説明会と同時に契約をさせること。
本来は契約させる日と別に重要事項説明会を開くべきでしょう。

>>289
援護するのはいいが脊髄反射は逆効果。

ＭＲを巡った話し。

同じ物件かもしれんが○○山が見えると言って、前の建物で見えん。
ＭＲ営業に言うと地図を指して、方向は間違いありません！だってよ。
棟内ＭＲに同行しない（対応は現地スタッフ）時点で怪しいとは思ったが。
現地を確認しないＭＲ営業をしていた。

そこは最初、中堅クラスの営業が対応。
アンケートの前にいきなり頭金を聞いてきたので、少なく言ったら若い営業に変わった。
で、会社は○○○と言ったら今度は部長クラスに変わった。

毎月の管理費が高いと指摘したら、こちらに書いてありますよと指指す。
正確には忘れたが地域開発費やら何とかと書いてあり、で？と質問すると書いてある通りです。だと。
金納めるんだから街かなんかに意見は言えるんだろ？と聞くと、そんなことは知りませんだってさ。

間取りではなく、面取りと書いてあるよな。
ある棟内モデルルームで、他の客が質問していたな。
キッチンカウンターの角が危ない、うちは子供がいるので何とかできないか？と。
営業さんは、ご自由どうぞ。だとさ。

結論は、考えてもいい物件で契約をやめた。
重要事項説明会で、聞いていないことがボロボロ出てきたからな。
質問すると事前に説明してあるの一点張りで、契約を進めようとする。

ま、他のデベも回ってみて比較するといいよ。

＞２８８

カタログに「ウッドデッキのようなもの」って書かれてるの？

オプションはウッドデッキで実際はプラスチックだったでしょう。

＞291

ちょっと、意味がよく解からない。
君はマンション購入に向かない向かない人だね。

>293
日本綜合地所を買わないって判断が、
マンション購入に向かないっていうのはおかしくないか？
よっぽど立地が良くなければ、受け入れ難い内容だよ。

再開発事業に参画している時は注意が必要ですね。
地主さんの立場とかマンション含む再開発事業にどう絡むのかとか。
住民の立場とか再開発事業に流れるお金とか、良く調べた方がいい。
再開発事業に関わる会社とか業者とか、どのように絡むのとかもね。
ある物件で下の店舗で火災が発生した時、店舗に常駐している警備
会社から連絡くるの？
と聞いたら、いえ住居部分は別の警備会社ですからとお答えになり
ましたから。。。

日本綜合地所などはじめから対象外です。どんなに立地がよくとも問題業者ですよ。

ここは全体的に管理費が高いですね。
私も日綜はそれなりの理由があって検討対象外でした。
マンションは一生の買い物です。モデルルームで
舞い上がってその場で絶対に決めないこと。冷静に、
いろいろ他と比較して、できれば専門家にも相談して
後悔しない物件を選びましょう。私は今とても満足いく
物件に住んでいます。入居５年が経ちますが、他の人も
居心地がいいのか、まだ誰も引っ越してはいません。

まさに日綜がこれではないか？
ttp://interceptor.blog13.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-272.html
＜抜粋＞
収益物件だけでなく、分譲マンションなどでも不動産業界の「誠実さ」が見て取れる
最近多い「敷地内駐車場無料！月額０円」というマンション
温泉やプールまで共用部分としてありながら、本当かと思えるほど安い管理費、共益費、修繕積立金

古の人はよく言ったものだ

　「タダより高いものはない」

本当にこんなに安くていいの？って思わないといけないでしょう
実際、10年目の大規模修繕の際に問題なったケース
マンション販売会社の設定した修繕積立金では大規模修繕時にかなりの不足金が生じると分かり、新築購入後５年経ってから慌てた理事会は修繕計画の見直しにより月額の積立金を大幅増額
さらに駐車場設備の当初の見積もりが甘く（安く）、老朽化がかなり進んでしまうため、この分の設備更新がまったくカウントされておらず、安いと思っていた駐車場代金を敷地外の駐車場より高く設定変更しなければならない羽目に
販売、管理会社とも東急で周囲の評判も良かったので、「きちんと計算された上での月額積立金の初期設定だろう」と安心していたそうである
それにも関わらずこういう状態では、はたして「タダ」をうたっている販売会社はどうなっちゃうんでしょう？

売ってしまえば他人事
なんかヒューザーと同じようなはなしじゃありませんか

売る時点での魅力ＵＰは重要なんでしょうけど、随所に見える「売りっぱなし体質」
売ったもん勝ち、売り逃げ上等ですか！
そんなもんです不動産業界

http://interceptor.blog13.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-272.html

＞291さん
あなたのような態度だったら、召使のような営業マンじゃない限り、
どこのデベ行っても同じ結果になると思うよ。

>297
管理費が高い分、駐車場が無料なんですよ。
車もってない人が均等の払うことがむしろ不公平だという意見もありますが、最初からそれを
売りにしているんだから、車持ってなくていやなら契約しなければいいんです。
高いたって駐車場台よりは安いわけで、その分ローン返済にまわせば借り入れ金額は減りますよ。
何年か経ってあがる分は、年が経てば年収も増えていくでしょうし、またその間に繰り上げ返済で負担を減らすなど、ある意味先送りすることで、対応の幅は広がるんじゃないですか？

299
召使のような営業マンてどういう営業マン？
客の為に真実を調べ回答することが召使だって？
会社の為にのらりくらりと客を騙す営業マンが良いってこと？
客からすれば、疑問点は納得するまで質問するのは普通である。
日本綜合地所の営業マンは、そんなこともわからないのかな？

293さんの意見に賛成。
291さんは結局買う気があったんだろうか。
その後、意にかなったデベありましたか？

>300
どうしたのですか？
まさにに営業トークですが、それか営業の受け売りみたいですけど。
どこかのマンション買いましたか、それかどこかのMRにいらっしゃいます？

>302
>その後、意にかなったデベありましたか？
日本綜合地所を基準にすれば、いくらでもあるんではないの？

ふつうのマンションは、駐車場代を、駐車場そのものの維持費にしているだけじゃ
なく、修繕積立金に回してる。機械式でなくとも徴収しているわけで。
駐車場が無料ってことは、そのぶん修繕費が多く必要になるだけで、
なんの意味もないし、逆に無知の者を欺く手段にすぎない。それにつられてる方も
どうかと思うが


一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。


駐車場は共用部分に該当するため、通常の修繕積立金として徴収することは何ら問題がない。
しかも日綜の物件はほぼ100％の設置率であることから、車を持っていない人が費用を
負担させられていることもない。（第三者にまた貸しすることもOKだし）
問題は、修繕積立金には、維持に必要な定期的な修繕コストが見込まれていないということ。


私も最初は「駐車場が無料」だから管理費や修繕積立金が高いんだと思っていたのですが、
管理費にも修繕積立金にも駐車場の維持コストが含まれていないのです。
（入居時にもらった長期修繕計画表によると）
ちなみに「8000万円÷台数÷30年÷12ヶ月」はおいくらになるでしょうか？
私が住んでいるところは1台3,000円です。
これで本当に、機械交換+維持コストがまかなえるか怪しいと思っています。


安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。
駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料
より作成）。
平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台
〜4,000円/台）

気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。


日本綜合地所ははっきり言って信用できないデベだよ！！
何故か？管理費のかかる機械式駐車場で「駐車料金無料！！」
はないだろ？機械式駐車場のメンテ費用払うのは結局買った人だろう？
信用できない見本のようなもんです・・・。

>305
以前にもスレたてられたようですが、抽象的、アバウトな表現でよく理解できません。
もっと詳しく説明していただけますか？
① どこの物件でいつ建てられたものですが？（最近の物件を見ると駐車場の維持費は入っています。）
② 一般的に、、、はどこからの資料ですか？
③ 維持費の目安に幅がありすぎませんか？（1台あたり2.5〜5倍）総額でいうとかなりの差になります。
④ 日綜さんの作った長期修繕計画表について、急激な値上げはいくらがいくらですか？数千万単位とはいくらですか？
⑤ 以前どなたかも書かれていましたが、数千万が不足するのは購入時の修繕積立金を維持した場合で、それを30年で5倍程度（4000〜5000円⇒20000円程度）に値上げすれば、充足できるというものじゃないですか？

ちなみに昨日神奈川県内の中小デベロッパーの別件の概要を調べたのですが、最近は駐車場無料もしくは1000円程度の物件も多くあるようです。
さらに修繕積み立て一時金（購入時に支払う金額）も70㎡で日綜さんのほぼ半額（25万前後）です。
機械式駐車場については、普及してからそれほど経っていないため、実際にはもっと早くだめになるか、あるいは想定した時期に立て替える必要があるかどうか、実際には不明です。
もしかしたら日綜さんの（きちんと算出されている物件の）計画も適当ではないかもしれません。
ただし日綜さんよりもっと甘い計画を立てているデベが多いのも事実です。
　

>304 これも変換されちゃうかな？抜粋は>>298さん
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20118175.html
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20093499.html

↑見ました。頭のhが抜けてたんで表示できなかったんでしょう。
でもこのHPの管理者、日綜の購入者らしいのですが、かなり恨みを持ってそうで怖い。
ちなみに具体的な物件名が出ているけど、クリックするとすべて日経BPのアフターサービスランキングに移る。（全部同じページで、更新が全部同じ日）
書いてある内容を見ると、ここのネガティブなコメントと内容がほぼ一緒で、コメントしてたの同じ人だったんだなって思いました。恨まれた日綜も大変だね。

＞「駐車場が無料」はダメ。

３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？

現在４０歳だと３０年後は７０歳。果たして車を使ってるのだろうか？
３０年後の車は現在の大きさと同じだろうか？
３０年後も１家に１台の時代だろうか？

世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
本当にそう思います？
（まぁ〜貯めたお金は別の用途に使えますが）

ちなみにうちは、平面駐車場１４０％
駐車場使用料が年に４００万で、殆どが修繕費に回るようです。

マンションの管理の質は、担当者によっていいもの悪いものあると思うし、何より住民の意識の高さが影響すると思います。
日綜コミュニティのHP見る限り、ここの管理は言うほど悪くないような気がします。
もちろん理事長を始め、どこまで理事会がプレッシャーをかけるかにかかってきます。
http://www.ns-community.co.jp/iso/iso.html

>309
宣伝ページだから当然かと。

社長が同じ会社だし、もともと同じ会社から分社しただけなので、
体質は似たようなものだと思います。

明和地所出身者が社長を初めとして多いので、
似たような問題が、明和地所でのスレッドでも。。。。

財閥系とか大手で機械式駐車場の駐車場が無料という販売手法を取らないのはなぜか？
ランドとか明和とかナイスとか中小新興デベばかりで機械式駐車場無料マンションが
あったら教えて欲しい。104: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 12:40
103です。
クリオに決めかねている理由の1つが，後の管理の部分です。
具体的には，①修繕積立金が他社より高い（1〜3年：6000円→4〜6年：9000円→7年目〜：15000円）
，②長期修繕計画が20年までしかないの2つです。
①はどこのクリオでもこんなものなのでしょうか？　また，②はEVの修繕などが発生する30年目の大
規模修繕などの際に大丈夫なのか懸念があります。
クリオにお住まいの方，いかがですか？


105: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 23:05
2007年3月完成で半分程度の申し込みなら良い方じゃないでしょうか。
北区浮間だけにエリアとしてまず人気がないですし、名より実を取るつもりで自分は申し込みました
。
修繕積立金ですが、具体的にどことどう違って高いのでしょう？
大規模分譲なりのお値段かな〜とか勝手に思ってたんでちょっと興味深いです。
長期修繕計画ですが、これは申し込み時に聞いたところ建物・設備の傷み具合によって計画が大きく
変更される可能性が高いため、概算が可能な第21期までとしているようです。
ちなみに第21期後、配水管取り替えは第26期予定とだけなっており、EVについては記述はありません
。ご心配でしたら入居後管理組合総会にて提案してもらったらいかがでしょう？
自分としては計画はあくまでも計画。位の認識でいます。

107: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 19:42
104です。
過去に2社の長期修繕計画を確認したことがありますが，1社（250戸の物件）は5年ごとに10%ずつUp
，もう1社（50戸の物件）は5年ごとに20%ずつUpという計画でした。その積み立てでも30年間の修繕計
画がきちんと計画されていたので，それに比べると高いなぁと感じた次第です。


108: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 22:35
私は駐車場代無料というのが意味がわからなくて
（駐車場のメンテナンス代はどこから捻出するのかと）。
結局修繕積立金でフォローしていくのかなあ、と思いました。

長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって
とんでもない金額を追加請求されないためにも、
なるべく長期の、確実なものが欲しいですよね。
物件サイトに「明和地所10年保証」と書いてあるので、
修繕計画が10年分しかないのかと勘違いしていました。
20年なんですね（それでも足りない気もしますが）。


109: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/08(木) 03:11
>>104さん。
確かにその計画に比べると高いですね。
6年目から15,000円据え置きとは言え、修繕費が安いのは大規模のメリットですから。
まあ始めに高い修繕費にしておくと、後から値上げを提案された時に文句は言いやすいかも。

>>108さん。
全住戸に駐車場がつくので修繕積立金で賄うようです。

>長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって

重説には「20年を一範囲とした〜」と記述がありますので、地震や洪水でハデにやられなければこの
計画を何周もすると考えていいのかも。
ただし経験上、修繕のお話は管理組合（理事会）の積極度合いで大きく変わってしまうので、
デベの計画書を鵜呑みに出来ません。何せまだ建ってもいないですし。

ってスレタイと話題が全然違いますね、ごめんなさい。北赤羽限定なら106のリンク先で…。


110: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/19(月) 19:39
私も今まで、自分の部屋ばかり気にしていて、管理費や修繕費にあまり関心がなかったので、将来、
急に修繕費が上がるのは重要なポイントだと反省。後で管理費を削って修繕費を上げてローン以外の
月々の負担ヲカエナカッタと言われても、それで管理のサービスが落ちるのも・・・
最近、駐車場無料マンション多いけど、それで管理費とかほんとに大丈夫？
北赤羽の掲示板では自走式駐車場のはずなのに、機械式駐車場の補修項目があるとか書かれてました
が、長期修繕計画の各項目は本当に実施しているのかな？

>>307
マナーとして、頭のhはわざと抜く時がありますから。
それは良いとして、

----------
＞営業さんと社員さん
アフターサービスのランキングが最下位と公表されたのは事実です。
それを少しでも、払拭する情報はないのですか？
（満足度を上げるプロジェクトを立ち上げたとか。）

関連スレッド

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15456/

ヒューザーの事件があっても、まだみんな気づかないかな？
独立系は一件でも危ない話があると色々な噂が出てキャッシュが
回らなくなるよ。
大手でもアフターに問題がないとは言わないが、建替えなければ
いけないような欠陥が出たときにそれができるかどうかが
大きな違いですよ。

＞３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？
油は差ささなくていいの？定期点検は？・・・。お金かかるよ〜。
家の修繕積み立てはきちんと取るのに、機械式駐車場はいらないんだ？
＞世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
＞本当にそう思います？
だめに決まっているだろ？日綜の関係者じゃなければわかると
思うのだが・・・。

船橋のサザンつくったゼファーも月島の物件で姉歯に頼んでいた
ことが発覚したよね？
独立系はこういうことがあると致命的ですよね？
ここを擁護する人は、ここが姉歯に依頼していたことが
発覚しても、大丈夫、保障があるからって言い切れますか・・・？

＞３１５
　だから３０年後の話。
　定期点検の費用は修繕費から出せば良い。

　３０年たって貴方は車をつかってると思う？
　３０年後に車を使ってる人の割合から言えば
　立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは？
　３０年後も１家に１台の生活だと思う？

　駐車場の立替費用が無ければ無くて良い方法を探せば良い。

>316
長期修繕計画にモーターとかチェーン交換の費用が充分見込まれていないのに
使ってしまったら、その他の建物関係の大規模修繕で修繕積立金が不足するでしょう。
1世帯○○万円といった結構な額の一時金徴収をしようにも、
滞納者が続出した場合、マンションの管理自体崩壊するのではないでしょうか

>立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは
>３０年後も１家に１台の生活だと思う？
駅から徒歩圏のマンションならよいが、日綜は駅から遠い物件が多い。
駐車場も充分確保されていない駅から遠いマンションなど
資産価値が大幅下落するのは間違いないんではないでしょうか。

必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
社員の方ですか？

大京系列、つまり、大京、日神、明和地所、扶桑レクセル、日本綜合地所といったデベは皆多かれ少なかれ強引な営業手法を引き継いでいると言える。

　参考　〝大京パワー〟を引き継ぐのはどこか
　http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/html/news058.htm

↑例のHPを管理している同じ人が書いている、、、
よほど恨みを持っていらっしゃるようですが、コメントの域を越えた誹謗中傷です。

ちなみに私は317さんとは別人ですし、社員および関係者ではありません。