大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

＞１８０　それは月々４，５千円の積立金で３０年計算した場合ですよね。
途中（４，５年目あたり）から月々の修繕積立金があがってませんか？　月々４，５千円の修繕積み立て金で賄えるわけないので途中から１７９さんの言う通り１．５−２．０万円まで上がってます。実際には途中からあがるベースで修繕積立金が回収され不足にならないように計算されてます。
どこのデベでも最初の積立金から何年後かに上がります。以前は１０年後に何十万と一括回収される場合が多かったようですが、払えない人が多かったために、段階的に上がる方法が最近の主流のようです。

結局、管理費だって修繕積立金だって、管理組合が決めることですよね。
あくまで入居時が日綜コミュニティっていうだけなので、いやなら管理会社を変えればいいんですよ。
独立系の管理会社であれば、コストを押えた修繕計画を作ってくれますよ。
どちらかというと大手デベロッパー系管理会社の方が、コスト意識が少なくて無駄な経費がかかって
いるような気がします。

>181
30年目で最終数千万円の修繕積立金不足というのは、
月々4〜5千円で計算した場合ではありません。
5年目、13年目で大幅値上げをしても、不足するのです。
その原因が25年目での機械式駐車場の交換です。
やはり駐車場無料のツケがあとで出てくるというものでしょうか。
それまで各住民が駐車場の修繕コストを各自で積み立てておけばいいでしょうが、
なかなかそんなことはしないと思います。

25年目に駐車場の交換ってどこのマンションでも行われるのでしょうか？
ちなみに私は某大手マンションを購入していますが、20年目までしか修繕計画がありません。
もちろん機械式駐車場の全取り替えの予算はとっていません。
もし駐車場の問題があるとすれば、日本総合地所に限ったことではないような気がします。

http://bbs.www.infoseek.co.jp/Board04?user=lerieljp

ここによりますと、平成１６年１月に国土交通省より公表された標準管理規約第３２条第１項三に「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」は、管理組合の業務として位置付けられています。また、標準管理規約３２条のコメントには、「計画期間が２５年以上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすること、修繕のために必要な工事をほぼ網羅していること」とされています。

　それを受けてマンション標準管理委託契約書では、管理組合より作成依頼を受けて管理会社が長期修繕計画を作成することとなっています。

　当協会で作成しました「長期修繕計画案作成の手引き」によれば、エレベーター設備は、３０年で全体更新とし、機械式駐車場設備は、屋外設置のピット型で、２５年で更新としております。
と記載されています。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm


リンクミス致しました。

１８０さん、そもそも無料駐車場と謳ってますが、世の中には無料のものはございません。この場合もしかりで”分譲駐車場で使用料が無料”と考えるべきです。分譲されてるのだから使用料無料は当然ですよね。戸建て内にある駐車場で使用料を払う人いるでしょうか。それと同じです。でも中には駐車場費用を分譲価格に入れておいて更に使用料をとるデベもあるでしょうから、それを考えればまだましと納得せざるを得ないのかと思います。　ランニングコストも結局は管理費や修繕費の名目で徴収されるでしょう。世の中ただのものはないんです。　まるで一銭もかからないような誤解を与える売り方は議論となるところだと思います。

ところで２５年目の駐車場の交換で費用が足りなくなるんですね。それは知りませんでしたので少し驚きです。ただそれをデベの営業マンに問いただしても、答えは居住者の皆さんで決めて下さい、だと思います。実際に２５年後の駐車場のことは２５年後の住民で決めるべきでしょう。もしぼろぼろになって交換が必要だということがわかれば、管理組合で少しずつためていくしかないんでしょうね。壊れて使えません！じゃ困りますから。ただ大規模マンションであればあるほど議論は紛糾しそうですね。立場や経済的に違う住民がいますので極端な話壊して平地にして庭でも造りましょうとなるかも知れません。それを今から心配していては、何も始まらない気がします。
但しこれは日本総合地所だけの問題ではなさそうですね。　中には２０年目までの修繕計画しかないところもあるそうですし。機械式駐車場は問題となる要素はありそうですね。

最近、日本綜合地所のマンションを買いましたが、提示された長期修繕計画では20年目と30年目にそれぞれ数千万単位で計上されています。もちろん駐車場は無料です。
営業の方によると、スライドで上がる修繕積み立て費に入っているとのことでした。
車を持たず、駐車場を利用しない人にとっては不満でしょうが、車を所有している人にとっては
全員で割るわけですからむしろいいシステムだと思います。
車を所有していない人は、無料駐車場を魅力に感じず購買意欲が下がるんでしょうから、
道理は通っていますよね。ちなみに車を所有していない人は、外部に貸すって方法もあるようです。
契約時に渡される管理規約集にも「第三者への駐車場貸与」の契約書の雛型も入っています。

http://netafull.net/neta2005/008768.html
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/opinion/example/000552.htm...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/241-270

73より
>駐車場無料を大きく宣伝して、
>そのフィルターを通った購入者は管理や修繕計画に関心が低い。
>　日綜子会社の管理会社は管理経費を節約して儲けるという構図があるのかもしれません。

100％設置でも大手財閥系のマンションでは「無料」は見たことがありません。
合理的なしくみなら、大手財閥系でも「無料」にするのでは？

奥行き４ｍのバルコニーも購入者に対するフィルターなのかもしれませんね。
せっかくの遮るものがない上階でも庇が４ｍもあれば影響が大きくなる。
　しっかりしたデベは２メートルを超はないだろう。
　

グランシティユーロレジデンス平塚
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8709/

マンション選びのお役立ち情報を建築のプロが損得抜きで発信しているブログです。
マルチ投稿する不適切なURL20050225
マルチ投稿する不適切なURL20050409

安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。

駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料より作成）。

平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台〜4,000円/台）

ttp://d.hatena.ne.jp/flats/20050409

なんか話が錯綜しています。整理すると、
駐車場無料⇒管理費、月額修繕費でまかなう場合、駐車場を利用しない人が相対的に損になる
機械式駐車場⇒日本綜合地所に限らず、全交換の費用が修繕計画に入っていないケースが多い
オープンリビングバルコニー⇒バルコニーが広い分、リビングの日当たりが悪くなる可能性あり
話を分けないと、単なる日本綜合地所の批判だけで終わってしまいます。

一般的に修繕積立金や管理費は、専有住戸の専有面積比で定められている。
この「駐車場無料」といっても実質的に管理費や修繕積立金に維持コストが含まれているとすると
同じ「１台」の駐車場であるにもかかわらず、専有住戸の広さによって
負担しているコストに差が出ることになる。
それならば、いっそのこと、1台○円という徴収をしたほうが
わかりやすいような気がする。

それと駐車場は全交換もそうだが、それ以上にそれまでの補修費用のほうが
トータルコストがかかることもある。
それが全く準備されていないとすると問題は大きくなる。

本来ならば、車を所有し、実際に駐車場を使っている人のみが
駐車場使用料を払うべきでしょうね。車を持っていない人まで、
駐車場の維持・管理費を支払うことは筋が通りません。
全戸無料駐車場付の落とし穴にはまらないようにしたいものですね。
逆に、何で日綜に車を持っている人にだけ負担を要請できないのか
聞きたいですね。車ないないなら貸せばいいって、アンタこんな立地で
誰が借りるのよ。

でも駐車場無料、、にとびついてくる人は車持ってるんじゃないですか？
不便な立地＝車所有は一応も理屈は通っているし。

それに25年、30年先のことはわかりませんよね。
機械式駐車場だって30年前はこんなに普及していませんでした。
世の中大きく変わってるかもしれませんし、コストも含め、画期的な駐車システムができるかもしれません。

マンションを購入する場合、それなりに先のことも計算しとかないと
後で後悔しますよ。管理費や修繕積立金はどのようにアップしていくのか、
資産価値はどうなりそうか、何も考えないで今しか見てないと、
後で本当に後悔しますよ。そういう人を多く見てきていますから。
多くのマンションの営業マンは、客に今のことしか言わないし、売った
後まことは知らないよ〜ですからね。

このデベに関する問題って見た目だけで中身が無いって事にあるわけで
駐車場なんかはその一部に過ぎないのではと思います。
実際に入居後一番重要な「購入者が負うべきリスク」について
どこまで説明しているかと言う事に対しこのデベはあまり注力して
いないように思います。（私が購入に至らなかった原因）

194氏の書き込みにあるように話の論点がすれ違っているような気がします。

ちなみに駐車場の話に関して言えば100％であれ5台しかなかろうと無料・5万円に
関わらず全てのマンションにとって駐車場問題は多かれ少なかれあるはずです。
私の入居している物件は百数十戸に対し80%程度確保してありますが、内半分しか
利用がありません。またなかには販売時点での応募が100%を超えているような所も
ありました。確保数に対し90%-100%の間で利用率が推移し続けている物件こそ
珍しいのではないでしょうか。

利用者が居ない、多すぎる、高い、安い...結局マンション全体の問題であり
資産価値を維持する上で負担は均等に負わされるのです。

101号室前の電球が切れたら誰が負担しますか？101の人が購入しますか？

「駐車場無料」でなくて「分譲ガレージ」はいかが？

↓が国会で取り上げられていますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38574/res/56