大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

　バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。

実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ

>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html

不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239

＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc　の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。

実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？

・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。

基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。

ビューローベリタスジャパン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20-50

　>>139
　先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
　機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
　競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
　　短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
　そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。　

機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。

>143
管理費が3倍、5倍ではなく修繕積立金ですよ。
デベの販売戦略上、当初の設定を安くしているツケがあとでまわってくるということです。

修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？

この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。

>146
同意。ただ、それが住人の共通認識とするのが難しいんだろうね。
理屈が判らない変わり者が多いから。

意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。

＞１４６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

最初から有料にすれば良いみたいですね。

>146

>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。

確かにそうかも知れませんね。ただ日綜のような中堅のデベが戦略上「100％無料駐車場」と言いたい
気持ちもわかるし（それにうそではないし）、マンションに駐車場が100％確保されているのはやっぱ
り魅力。結局自分の場合は、このことに関しては一部の人が憤慨しているほどは悪質には思えなかっ
た・・・ということですかね。

１５１さんに同意です。ただこの会社が将来真に一流企業になっていくためには解決しなくてはならない問題
だとは思う。利益を上げて株価を維持していく戦略との兼ね合いだと思うが、イーホームズでの確認を他の検
査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社なので、１００%無料の販売方法を改めれば評判も向上すると思う
のだが。

＞イーホームズでの確認を他の検査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社
>>141 のリンク先
ビューローベリタスジャパンでも問題になってますが・・・

ここのマンションを契約したのですが、営業の方は言ったことを守らないし
とても誠意があるとは思えません。解約しようか迷っています…。

＞解約しようか迷っています…。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490p30-34.htm

こんな業者の抵抗に負けないでください。

本当にひどい話ですね。負けないで解約してください。
仮に申し込み金が返っててこなくて、この先何10年嫌な思いをするよりましではないでしょうか？

>>141
で、オープンエアリビングバルコニーの問題、どうなりました？

平塚の物件サイトがリニューアルされています。
http://www.grandcity.co.jp/sp/hiratsuka/index.html
バルコニーは目隠しパネルがなくなったり、バスタブがある物件が消えたり。
間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．２メートルと宣伝しています。

　間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．１メートルと宣伝しています。訂正します。

１５５さん、解約する前に営業担当を替えてもらうように交渉するのが先だと思いますが。でないと又他社の物件で営業が気にいらない都度解約する事になってしまうのではないでしょうか。どの会社にも仕事の出来る人間、出来ない人間は居るはずです。特に急成長している会社はその傾向が強い可能性もありますからね。

オープンエアリビングバルコニーの実用新案は、無審査なので意味はありません。また、日本総合地所のオリジナルではなく、それ以前に似たものが特許になっていると思います。

確認の意味で特許庁ホ−ムページでオープンエアーバルコニーの「実用新案3116441号」
拝見しましたが、う〜ん当然容積率のこと等全く触れられていないですね。
建築違反にならない制限としてはベランダ前方だけでは無く左右もオープンであることが
条件ということですね。
プライバシーもあったものじゃ無い。まさにオープンなバルコニーいうことでしょうか

新案はともかく採光が悪く暗いなどと評判になればなくなるでしょう。

日綜物件について
■ビューロベリタスジャパンへの不信感　→　ＴＢＳで取り上げられた時点で別の調査機関での調査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に踏み切るという購入者側に分かりやすい手段を取っ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ても良いと思うがそうしない理由は？こういう動きで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　信用度を得ないでどう信用すれば良いのか
■オープンエアリビングバルコニー　→　付加価値を付けたいだけ＝＞高く売りたいだけとしか思え　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ない。部屋に入る採光を２Ｍ分削るか？もしくは両隣と常
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に顔を合わせるオープン使用のどちらか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　将来的資産価値については、実用新案レベルならどこのデ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ベでもやれるので、評価良い場合は今後増えるのであって　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も一時的なもの
■駐車場100％完備　→　いずれも好評価
■駐車場が無料　→　購入後の維持管理に不安。駐車場代を徴収するという一般的方法としない
　　　　　　　　　　理由が何なのか？がグレー。物件に無料駐車場が付いてくるグリコのおまけ
　　　　　　　　　　発想であるが、物件はしっかりとその分を見込んで高め設定
■間取り　→　比較的広くて魅力的
■構造面　→　まあまあ。○ールド○レストよりはまともかな
■物件価格　→　オープンエアリビングバルコニー＋駐車場無料を売りに、比較して高め。
　　　　　　　　（いずれもコストに大きく反映される部分とは思いにくいが）
■施工後の対応　→　施工業者の怠慢か？対応がよく無いとの声が多い
■修繕費・管理費　→　経験が無いだけに最終的には「ご自分達で」という考え方

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

グランシティユーロリゾート葉山南
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8424/

デザイン嫌い。

日綜物件住民です。
入居後のアフターサービスは最悪です。
私が住んでいるところは入居して1年半になりますが、
共用部分などはまだ半年点検補修が終わっていないようです。

駐車場の区画は部屋の価格順に良い場所が割当てられていて、最初の区画を日綜が決めたのはいいにしても、地下２階に割当てられた私に営業マンは「入居後に管理組合で抽選をやると思います」といっておきながら、一方で高い部屋の購入者には「価格順に割り振っているので、ずっと同じ場所です」といっているようです。

また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

次にもしマンションを買うとしても日綜物件は絶対に買わないと思います。

日綜物件検討中の初心者です。

>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。

うちの近所に建設予定のここの物件。
１００パーセント機械式なのに駐車場代無料。
将来急激な値上げ必至。
うさんくさいデベだと思いました。

装飾のために維持コストが増しそうな外観、駐車場無料とかバルコニの奥行き4メートルで暗いリビング等々、表面的な部分ちょっと良いかも知れないというあまり知識がない層を吊り上げようという方針なのかもしれません。

いずれにしても、これまでに日綜物件を買った方々の本当の反応を
冷静に見ることが大事だと思います。某1806戸の大規模物件では、
すでに売りがいくつか出ているようですね。大規模ゆえの、問題
もあるのでしょうかねぇ・・・。

最悪なデベでした。値段は営業マンによって２００万ぐらいの格差があり
対応もあやふやでお客によって先着順・抽選と決めたり
まだ資料も出来ていない状態なのに、この間取りに関しては決算までに
頭金を入れて欲しいなど・・。
営業マンと物件は比例していると思うので絶対に良くないマンションだと確信しています。

＞>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
＞>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
去年の夏ごろに竣工したこのデベの物件を検討した時期があったのですが
同じ問題で断念した覚えがあります。１階で庭の隣に車を駐車でき内装や
天井の高い作りなど非常に魅力のある物件で気に入っていたのですが
営業の方に色々と話を伺っているうちにあまりにも販売後の管理組合任せな
体質に困惑した覚えがあります。

＞①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
＞②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
＞　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
＞　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。
私が営業の方に伺った時、管理費は管理組合が決めるものなので予定通りに
あがるとは限らない。つまり反対が多ければ管理費はあがらない。そのかわり
駐車場が有料になったり、修繕一時金を高く徴収したり修繕内容を削減したり
どうにかなるものです。などと話をされていました。この話を購入者に
説明しているのか伺ったところされていないとの回答が返って来たので恐らく
167さんのような方もいらっしゃって当然だと思います。

ちなみに近郊の物件に比べて高く、駐車場代×15年考えれば全然ペイできますよね。
って力説されましたが、駐車場がいつまでも無料である保証はあるのか聞いたら
言葉濁されました。

ちなみに、こういう突っ込んだ話のネタは当時検討していた競合物件の営業さんに
入れ知恵されました。当時激戦地区だったので叩き合いもけっこうすごかったですが、
色々勉強になりました。私もその後近所の物件を購入しましたがデベが開発時に
近隣住民との交渉で盛り込んだ下らない管理規約に憤りを感じていたりしますし...

たとえ億ション買っても問題が無い物件はそう存在しないと聞きますし
次はどこを落とし所に購入するか悩むところです。

修繕積立金がアップすることは、大変だけどそれはマンションの資産価値に
つながることなので、問題はないでしょう。ただ普段使わない余計な共用施設等が
ないことがその前提となります。ここのデベは、余計な共用施設が多いと思います。
(ホテルライクな夢をみても行き着く所は日常生活の現実ですよ)
管理組合の総会ができるような集会室1つあれば、マンションの場合充分です。
駐車場代無料は、当然管理費に組み込まれています。車を持ってない人は、
正直損をします。貸せばいいってったって、駅から遠く不便な駐車場を借りる
人なんてまずいませんからね！
ここがいい悪いではなくて、きちんと勉強して、自分にあったマンションを
見つけられるといいですね。

某1806戸の大規模物件ではすでにライオンの口からでる水が止まっているようです。
住人にとってはライオンの口から水がでるよりも、少しでも管理費抑えたいとおもうのは
当然だと思うのですが、こうやって何年かするうちにどんどん共用施設等も削られて
様変わりしていくのでしょうか？　今検討物件で考えていますが、そこが不安です。

そもそもなかったと思えば、同じでしょ。
その分他社と比べて、価格が割高なわけではないし、、、
あくまで管理組合で決めればいい話だと思います。

だだ屋上のプールはどうかと思うけど、、、衛生的にも。
あれ江ノ島の物件でしたっけ？

>175
金沢区のレイディアントの住民です。
ライオンの口がどこかわかりませんが、
駐車場が無料では将来の維持ができないらしく、
私が住んでいるのと別の棟の管理組合では有料化するらしいです。

>175さん
貴重なコメントありがとうございます。
そこの中古を検討していました。
人気物件だとは聞いていますが、管理費が気になるところです。
ということは管理組合は棟によって規定が異なるんですか？
物件を購入する前に管理費についてもう少し調べようとおもいます。

日綜側が出している駐車場修繕計画って机上の空論と言う事でしょうか。
私が別の物件で聞いた限りでは、維持管理は管理費から（これは基本的には上がらない）、部品交換等
大幅修繕など経年変化によるメンテは修繕積立金から出すということでした。
確かに修繕積立金は15年で3倍になりますが、これは数千円が1万5000円〜2万円になる程度です。
住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから、結局トータルの
支払い金額は変わりないと思います。

>179
気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。

>住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから
これは本当ですか？
支払えないという人がでてくるリスクはないんでしょうか？

＞１８０　それは月々４，５千円の積立金で３０年計算した場合ですよね。
途中（４，５年目あたり）から月々の修繕積立金があがってませんか？　月々４，５千円の修繕積み立て金で賄えるわけないので途中から１７９さんの言う通り１．５−２．０万円まで上がってます。実際には途中からあがるベースで修繕積立金が回収され不足にならないように計算されてます。
どこのデベでも最初の積立金から何年後かに上がります。以前は１０年後に何十万と一括回収される場合が多かったようですが、払えない人が多かったために、段階的に上がる方法が最近の主流のようです。

結局、管理費だって修繕積立金だって、管理組合が決めることですよね。
あくまで入居時が日綜コミュニティっていうだけなので、いやなら管理会社を変えればいいんですよ。
独立系の管理会社であれば、コストを押えた修繕計画を作ってくれますよ。
どちらかというと大手デベロッパー系管理会社の方が、コスト意識が少なくて無駄な経費がかかって
いるような気がします。

>181
30年目で最終数千万円の修繕積立金不足というのは、
月々4〜5千円で計算した場合ではありません。
5年目、13年目で大幅値上げをしても、不足するのです。
その原因が25年目での機械式駐車場の交換です。
やはり駐車場無料のツケがあとで出てくるというものでしょうか。
それまで各住民が駐車場の修繕コストを各自で積み立てておけばいいでしょうが、
なかなかそんなことはしないと思います。