大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

日綜の評判悪いですね。その中身は主に外観と無料駐車場に関してが殆どですね。
私は購入者で、その個性的な外観が好きなんですが私の趣味が悪いのでしょうかね。
嫌いな人は買わないでしょうし好きな人は買うだけの話で買わない人がケチをつけるような事柄では無いと思いますが。
駐車場に関しても私にとってはは１００％が有り難いのです。抽選だったら購入しなかったでしょう。
もし抽選に外れたら改めて外で借りなければならない上に資金面もさることながら
荷物を降ろして改めて離れた場所の駐車場に車を置きに行かなければならない手間は考えただけでも面倒で嫌です。
勿論いろいろ欠点もあるでしょうけれど長所と比べてその欠点が我慢できるかどうかが大事なのだと思います。
ただそれは人それぞれなのですから自分で判断するしかないわけです。
その判断材料としてこのようなレスを見るわけですが、不安を煽る内容が多いですね。
しかし冷静に読めば購入者の意見は少ないようですし、少ない購入者と思われる方の意見は概ね良好な感じがします。
私の現在までの印象では特段の問題はありません。営業が合わなければ替えてもらえばよいし、
施工に関して後々のトラブルを回避したいなら内覧では専門業者を頼めば少しはリスクが減るだろうしと思っています。
判断が難しい基礎に関しては、物件によって設計会社も施工会社も違うのでヒューザー、姉歯、木村建設のような
組織ぐるみでは無いところを評価しました。（ただし完全な素人考えですが）
ただし未だ未入居なのでこれから問題が出てくる可能性もあるのでその時は改めて購入者として真にこれから契約する
方のために報告したいとます。

>101
「駐車場100％」は良いと思いますが、「駐車場無料」の問題点はどうお考えでしょうか？

私も日綜物件の購入者ですが101さんの意見に賛成ですね。いろいろマンションを見てきましたがどの物件にも
一長一短があるし、よほど潤沢な資金をお持ちの方でない限り、完璧な物件など手に入れられないと思います。
私も日綜の物件のデザインや場所、価格・広さなどに魅力を感じて購入しました。無料駐車場に関する懸念も
認識していますが、これが日綜の物件購入を見送るほどの問題には私にとっては正直なりませんでした。どの物件でも
プラスとマイナスの部分を考えてその人にとってプラスの要因が上回っていたら購入に動くのではないでしょうか。
無料駐車場のことも当面は問題にならないでしょうし、私と同じように日綜の物件に魅力を感じて購入した
マンションの住人方とおいおい対策について講じていくのも一興かなとポジティブに考えています。

１０３さんへ。ご質問の件ですが、１００%駐車場つきは良いとしても無料駐車場を売りにするのは私も反対です。
確かに無償ですから嘘ではないのですが、維持管理についての説明が足りませんので誰もが疑問、不安があると思います。
。長期修繕計画を見ますと案として２５年目に２４３０万円、別途ターンテーブル交換に２００万計上されていますが、
実際の運用においては不明な点は多いと思いますから、１０４さんのおっしゃるように管理組合でしっかり
管理していく必要はあると思います。

一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。

１０７さんへ。そうですね。修繕費に関しては一定期間で値上げされるということも含めて、駐車場は無料だと
は思わずに個人的に毎月積み立てして行こうと思います。私は駐車場は必需品だから良いのですが
駐車場を必要としない方は貸すなどしてプールしておかないといざという時に割り切れない気持ちになるでしょうね。
尚、アフターサービス基準によれば機械式駐車場の機能不良は２年間は保障されるようですね。ただ天災地変による
ものに関しては対象外だそうですから、万が一の時の出費の覚悟は常に必要かもしれませんが、それは綜合地所
に限ったことではないとは思いますが。保険などで対応できれば一番よいとおもいますが、その辺お詳しい
方がいらっしゃればご教授頂ければ助かります。

ホームページにも「敷地内駐車場の使用料0円は、管理組合発足後変更となる場合があり、
将来に渡って保証されるものではありません」と記載されている。
それなら駐車場無料をことさら強調しないほうが良いと改めて思った。

将来にわたって維持が必要なものを売る時点で無料って・・何言ってんの？て感じ。
所有権を売るんだから売主に関係ないじゃん。
「平置きで100％だから、もめることが少なく維持費が安いです」とか、言えるとしたらここまでだろ？
駐車場無料を謳うデベは信用ならん。

でも確かに駐車場は無料なんですよね。嘘では無い訳。
ただ将来的に維持費は掛かる訳だから、その事をクリアにしておけば特に問題は無いんだろうと思う。
もし２３区で借りたら２０，０００円から３０，０００円は掛かる訳だから
それに比べれば将来の維持費の負担は軽いと割り切ってる方も多いんだと思う。

大体区画整理もまともに出来ていない地域にマンションを造る日綜もどうかと思いますが。
まあ、その分敷地代は安く済むんだけど。

不安を感じる人は止めればいいし、
不安よりも魅力を取りたい人は購入を検討すれば
良いだけです。
少々訳ありの土地（駅遠、工場後．．．）を仕入れて
広めの部屋を用意するというコンセプトは良いと思います。
後は、管理組合がしっかり機能していけば
尚、良いのではと思います。

別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
販売も中止になったようです。
誰か御存知の方、いらっしゃいますか？

日綜のマンションでバルコニー奥行き4Ｍというのいくつかできますね。
これって、バルコニーは広くていいのかもしれないけど、冬場リビングに入る陽射しは少ないよね。
ずっとバルコニーにいるわけじゃないし、いいんだか悪いんだか。どう思います？

>別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
グランシティ津田沼前原の情報もお願いします

>>117
グランシティユーロレジデンス津田沼
http://www.shinchiku-homes.jp/search/detail/bid=16000120000123

>117
27戸という戸数の少なさが将来の管理費や修繕費に影響しそう。
それと駐車場が機械式だったら最悪。
エレベーターも27戸という少ない戸数での維持は負担が大きい。
日綜物件は修繕積立金が５年目とか１０年目前後に２段階、異常な値上がりをするので
事前に確認をすることをすすめる。

あと、都心のマンションでもないのに、この専有面積の狭さだと売却時の価格の下落率の大きさは
覚悟しておいたほうがいい。

グランシティ葉山の突然の販売中止について・・・

隣の敷地との関係で計画が遅れるから延期とのこと。
モデルルームで営業を受けた時には既に10数件契約済みとのことでした。しかしながら完成が遅れることから
一旦全戸契約を白紙にしたとのことですが、そんなことってあるのでしょうか？
グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？

>グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46666/
静かですね

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

建築確認取り下げだとさ

マルチ投稿する不適切なURL20060311

http://www.grandcity.co.jp/tmp/n_kasai/index.html

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

日本綜合地所の担当者の方も火消しに必死だね。。。。

>>120
日綜地所　新発想バルコニー採用『グランシティユーロリゾート葉山南』 - 株式市場新聞ブログ
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php

日本綜合地所（８８７８）は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前にもかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能にした新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。

マルチ投稿する不適切なURL20060311

>>126
江ノ島をはじめ相模湾や富士山を一望できるオーシャンフロントの好立地に誕生する「グランシティユーロリゾート葉山南」では、奥行き約4mの“オープンエアリビングバルコニー（実用新案登録番号第3116441号）”を採用します。
“オープンエアリビングバルコニー”は、上層階のバルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、通常2m程度の奥行きしかないバルコニーを倍の約4mまで張り出させることを可能にしたものです。
http://www.news2u.net/NRR20059532.html

日本綜合地所（株）は、本日開催の臨時株主総会の決議により、2006年4月1日付けで子会社である「日立造船不動産（株）」の商号を、「日綜不動産（株）」に変更することを明らかにした。
http://www.re-port.net/report/?number=8025

オープンエアリビングバルコニーの全体が建築面積に含まれないという解釈だと、
容積率がオーバーで建築確認取り下げたということですか。
　なにかと話題をつくるのがうまいですね。

一年以上も前に、こちらのＭＲに出かけたことがありました。

残念ながらこのときは、現地や間取りが我が家のニーズではなく
すぐに検討物件からは消えてしまったのですが
その後、そのときに書いた電話番号を使って何人かの営業から
やたら電話がかかります。

最初は、今頃なんで？という気持ちでいましたが
最近、また違う営業からかかり「あの時はお世話になりました...」から
始まり「？」と思っていると「今も物件探していますか？どこの社なんかを
見ていますか？どのあたりを狙ってますか？教えてください...云々」を
立て続けにいわれ、さすがに私も「今はそちらの社の物件はもう検討していませんよ」
と言うと「何でですか？」とまた繰り返すんです。
だんだん頭にきて、「どうして現在うちがどのあたりのどんな物件を探していますと
いう情報をいきなり電話をかけてきたあなたに言わなければならないんですか？」
と言うと、うちもいろんなところに作ってるのでいい情報を案内できればと思うと言うので
そういうことは別にダイレクトメールでもいいじゃないですか？とにかくこういう電話は
よしてもらえませんか？と言ってきりました。
そうしたら、一週間たったころまた別の営業から、電話が入り（このときは留守電のまま聞いた）
家に帰ってから電気をつけてすぐのタイミングだったので怖ささえ感じました。

こちらの会社ってそんな営業の仕方をする会社なんでしょうか？
個人情報を新たな物件を作るたび、電話勧誘と言う形に使いまわすとしたら
住所や電話、年収、頭金と言った重要個人情報もMRだからある程度信頼して書きますが
その取り扱いがこんなずさんな印象を与えるものならばうすら怖くなって来ます。

　バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。

実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ

>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html

不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239

＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc　の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。

実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？

・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。

基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。

ビューローベリタスジャパン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20-50

　>>139
　先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
　機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
　競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
　　短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
　そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。　

機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。

>143
管理費が3倍、5倍ではなく修繕積立金ですよ。
デベの販売戦略上、当初の設定を安くしているツケがあとでまわってくるということです。

修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？

この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。

>146
同意。ただ、それが住人の共通認識とするのが難しいんだろうね。
理屈が判らない変わり者が多いから。

意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。

＞１４６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

最初から有料にすれば良いみたいですね。

>146

>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。