最近首都圏でマンション供給率が高いようですが、ここのマンションってどうなんでしょうか？
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[スレ作成日時]2005-02-16 20:17:00
あのデザインは好き嫌いが分かれそうですね。
１０年２０年経った時の建物の姿を想像すると、私的にはちょっと・・・です。
確かに供給率が高いようですが、その分現場の管理は行き届いてないのでは？
その分設計事務所と施工会社がしっかりしてればいいんですけどね。
あのデザインに思わず引いてしまいました
価格と仕様は、結構いいのにね
営業はそこそこの対応はしますが、建設はひどいものです。
先日新築マンションの内覧会があったのですが、事前に受け取っていた施工図面と違う仕上がりでした
(平らのはずの壁に大きな段差が出来ていました)。施工業者に確認したところ、段差の必要性はなく、
ただ現場の一方的な判断で変更したそうです。驚いて、日本総合地所の建設担当に確認したところ、
彼等は施工図面の管理はしていない、との話しでした。
さらに、となりの部屋では6畳程の部屋で20箇所以上も作業による傷がありました。
これに対して、日本総合地所の担当者は「お客のレベルが高すぎる」の主旨の開き直りでした。
再内覧となったのですが、担当者を変更して「"パンフレット"と違うと聞いている」でした
(新しい人間は、前日立ち会った担当者の部下でした)。
会社としては、施工図面を勝手に無断で変更してようが (＝施工図面は管理していない)、
担当者への情報連絡ミスも一切関係なく、引き渡し日迄に見た目が出来ていれば問題無いとの姿勢です。
顧客相談室はありますが、会社側の言い分だけを聞いて顧客の話しに耳を傾ける気持ちはないそうです。
現在もめている最中ですが、彼等の対応を考慮すると個人的には絶対に勧められません。
05です
昨日、県の無料法律相談にいったのですが、設計図面を管理していない点等こちらの納得出来ないことだけでは、
先方の瑕疵にはあたらず、キャンセルは難しいとの話しでした。県の建設業課にも相談しましたが、行政指導と民事は別です。
今日は午後から不動産専門の弁護士に有料で相談に伺います。
日本総合地所の場合、彼等の予定では部屋の内覧は実質 30分程度しかありませんから、十分なチェックは不可能です。
今となってはたとえ幾らかお金を払ってもプロの方に立ち会ってもらった方が良かったと思います。
そうすれば、証拠等も明確に残ったはずですし、日本総合地所に有利な同意もしなくて済んだと後悔しています。
営業ですが、話しがこじれてくるにつれて本性が表れて来ました。
「そんなに言うなら、おおやけにすればいいじゃないですか！、
それが出来ないのは、そちらにやましいことがあるからでしょうね」
やら、営業の係長が話せる範囲の権限を了解しているので上席の者や建築担当の責任者や顧客相談室と直接話しを
させて欲しいと伝えても、
「会社の仕組上それは出来ない、今迄二人の間で築いて来た信頼関係を壊したくない」
と浪花節で話しをまるめようとしてきましたり、突然
「ビジネスライクにしますよ」
と電話を一方的に切るような言動もしてきました。
会社の組織としては顧客相談室が存在していますが、そちらの電話番号は重要事項説明書にも明記されてません。
アフターサービスの電話番号(担当部署の明記無し)が記載されているだけです。
営業マンには誠意が感じられるのですが（場数は踏んでないと見受けますが）
05さんのコメントを見るにつけ不安になって来ました。
入居後すぐのアフターサービスなども対応がどうなのか心配です。
あああ
私も07さんとまったく同じ気持ちです。
こちらも担当の営業の方には真摯な姿勢を感じるのですが。
MRなど巡って質問しますと(日綜他会社含め)、
残念ながらトラブルなどでのキャンセルはどうしても多少は出てしまうのが正直なところ
です風な解答するところが多かったです。
掲示板に集うのは不安や不満がある場合が多いわけで
参考になる＆不安になる具体的なトラブル例など目にすることが勿論増えます。
気になればトラブルが起きた場合どうなのかなど自分で問合せ、調べ切れないかも知れませんが…
でも振り回されすぎないようにしたいなと思いました。
以前、友人の紹介でここの販売の仕事を手伝いました。私が手伝ったマンションでは社員の営業はいなくて、
総合地所の責任者が一人。あとは、関連会社の営業と私のように短期で雇われた者ばかりでした。
ですから、営業を信じても、基本的に自分の会社の物件ではないので。ただ、一軒売っていくらではないので、
そんなに無理な営業はしていませんでした。そのとき聞いた話では、基本的に営業は関連会社の人間でやっている、
設計は、基本コンセプトを自社で考えて、あとは外注、施工はもちろん外注で、監理などはしていないようです。
でも、ほとんどのマンホンデベがこの形態でしょう。自社で施工管理している長谷が評判いいかみても、
自社管理に意味は無いでしょう。戸建じゃないので、自分の希望は通らんと思ったほうがよいです。
床の段差じゃなく、壁の段差は施工会社の裁量の範囲では、と思いますが。ちなみに、一応一級建築士です。
10さんのような専門家の意見は安堵感がある。
ちなみに私の担当営業は社員でした。色々ですね。
05, 06です(私のケースは稀と信じたいのですが)。
私の場合は引き渡し近くになって、販売を担当していた営業は別物件の販売に移動になったという話しで担当が
変わりました(ローン契約担当という話しでしたが、実際には同じ場所で別マンションの販売営業をしていました)。
日本総合地所の顧客相談室は県の宅地建物指導班への対応は素早かったようですが、私への連絡は一切ありません。
当たり前の話しかもしれませんが、販売業者・施工業者とのやり取りは全て文章で行い両者(社)での合意を必ず
残すようにし、電話でのやり取りはとにかく避けて、不安に感じたら録音しておくのが良いかもしれません。
不安(不信)を感じたら出来るだけ早く、第三者的専門家(宅地建物指導班や不動産取引に詳しい弁護士)に相談すべき
です。専門の弁護士への費用は有料となるにしても安心(安全)を買うための必要経費と割り切る必要があります。
アフターサービスでも同じだと思います。管理組合が一致団結して高い意識を持つ必要があるはずです。
これは、日本総合地所だけに限らないと思います。正直言いまして、私自身、マンション購入に際しての勉強不足を
痛感しています。
09です。０５さん読んで貴重な投稿で勉強させていただきました。
匿名の掲示板ですので体験のみならず、嘘を無責任に書きなぐる方もある中で
最後までご意見を述べていただけるのは非常に参考になります。
マンション購入の勉強不足、本当に勉強尽くしで購入する方は殆ど無いと思います。
周りでは聞きません。ちょっと勉強してみる程度です。
大概買い替えなどでノウハウを覚えていく程度ではないでしょうか。
購入後も、沢山の別の人間が集う集合中住宅、縁という言葉では片付けたくは無いですが難しい点は沢山ありますね。
次に良い物件にあえたらよいですね。
日本綜合地所の物件購入を検討しています。
なんか心配になってきました・・・・・担当の営業さんもかなり若く（２,３年目？）何か質問するたびに上司に聞いてみます、といって手間かかります。
やっぱり外注委託社員なのでしょうか。。。。
図面、仕様の参考資料も、契約後にきちんとした資料はそろえますから大丈夫です。
お客様に判断していただくので大丈夫です。
施工中の現場に行ってみたら、作業員がくわえタバコで型枠を組立ていたり、ジュースの缶が散らかっていたり・・・
ＭＲに戻り、営業の人に言ったら、「大丈夫です。施工会社に注意させますから」と。
確かに日本綜合地所は施工会社ではないですが・・・・なんか誰の大丈夫ですという言葉信用すればいいのか・・・
どの会社と契約するにしても、結局は自分で勉強して自分の財産を守るしかないのですか・・・
車や電気製品のような安心感を建設業に求めるのは無理ですかね・・・
できれば、建設中は専門家の人と何度か見に行き、不明・心配な点に備えたいと思っています。
当然、費用も別途かかるでしょうが。。。。こんな話をしたら日本綜合地所の人はそっけなく別の話（融資の手続き方法）を始めて、ちょっと不信感が・・・
05のスレ・・・・本当ならひどい話ですね・・・アフターも心配です。
2年前に横浜の日本綜合地所の物件を購入した者です。
現時点では物件に満足しているのですが、購入時は少々トラブルがあり、不安な日々を過ごしました。
・モデルルームで見たドアノブと、内覧会で実際完成した部屋のドアノブが違っていた。
＞＞主張して交換してもらいました。（モデルルームの写真など撮っておけばよかった）
・さくら事務所さんhttp://www.sakurajimusyo.com/に内覧立ち会いをお願いしたところ、
20カ所以上の不具合カ所があった。（床の軋みや、建具の設置不良、壁や天井の水平・垂直）
＞＞さくら事務所の方がその場で指摘。すべて専門的指摘だったらしく、
施工業者（別の会社）は平謝りでした。日綜の担当が人ごとのように聞いているのにはビックリ。
さくら事務所の方は、「まだましなレベルです」とのことでしたが…
ちなみに、日綜地所はデベロッパーですので、実際の建築業者は物件によってバラバラな会社。
その下請け建築業者のレベルで物件の出来不出来は変わってくると後に知人に聞き、
実際の建築会社の評判もしっかりチェックしておけば、と後から思いました。
モデルルームの段階から、メモ・写真を撮り、気づいた部分はこまめに質問し、
内覧会には専門家に同行してもらうのが安心です。
トラブルがあったら戦えるように、万全の体制を取れるように注意しましょう。
まあ、いろいろありましたが、今住んでいる物件自体はちゃんとアフターの半年目と1年目の
定期補修もしてもらえたし、その後はトラブルも無く満足しています。
17です。
他の管理会社を知らないので比べられませんが、システマチックに対応していると思います。
担当の男性社員が２人、問題が発生すると訪れているようです。
派遣されている通勤管理人さんも、入居時から決まった女性が2名、
日替わりで担当しています。
掃除の状況なども特に不満はありません。丁寧だと思います。
緊急時の対応についても（去年エントランスに車が激突した事故などあり）、
即座に担当の社員が対応していたと思います。
毎回の管理組合の総会にも担当社員が２人がかりで立ち会ってますが、丁寧な印象です。
管理費・修繕積み立て金についての収支説明なども丁寧に説明してくれます。
でも、まあこの辺は担当する人によって違うのかもしれませんが。
俺、日本綜合地所の物件契約したよ。
今のところ営業の子は若い女の子だけど、
それなりに懸命に頑張ってるよ。
どの道、デベなんて値引きしないし、強気だから
だれが担当でも一緒だよ。
結局その物件を買いたいのか買いたくないのかだけでしょ。
age
この会社のスレってあったんですね。
読んでいて、ここの検討していたんですが不安になりました。
一生に一度の買い物、不安を抱えたままではリスクが大きいので、
ほかのところを検討します。
最近良く耳にしていたデベだけど、良かった〜違う所を買って！
あのヨーロピアン？やめた方が良いよ。
うちら夫婦はかなり引いた・・・・
他のデベからもかなり評判悪いみたい。
色んな所であそこは・・・と聞いたよ。
買われた方ご愁傷様でした。。。
本当に、総合地所、総合ハウジングサービス共に腐った会社です。
日照権の問題でもめていた北側マンションの理事長を丸め込み、新マンションの理事長に迎え、
建設をごり押しし、地域をかき回しています。
こちらの物件をご購入予定の方は絶対やめるべきです！
設計士？だか建築士だか、とにかく図面をひける人間が会社を興して、「住む人の身になって考える」という画期的な（本当はそれが筋なんだろうけどサ）マンションづくりをして、営業も社員が丁寧に説明して（マンション営業には珍しく、不利な点も説明してくれた！）、あっという間にのし上がった会社。
総合地所としょっちゅう間違われるのがちとかわいそう。
コンセプトや設計、施工業者の選定もプロっぽい。
でも、急に供給数が伸びて、若い社員をものすごく増やして営業させているから、前のような実直で知識の豊富な営業の人が最近は見当たらなくなった気がする。
経験少ない営業さんたち、忙しすぎて疲れているし、ちょっと大丈夫かなと思う。
購入前に、どの時点でいくら入金必要なのか教えて欲しいといっても教えてもらえないし（長谷工とか、最初の訪問でいきなり全部教えてくれたよ）、なのに突然月末までにウン百万入金しろといってきたり…。
販売のノウハウが積み重ならないまま一気に成長しすぎて、混乱気味なんではないでしょか？
上場前に売ってた物件は、1年後の売却率がすごく低かったと思うけど（みんな満足してるんだな〜と、えらく感心した覚えがある）、今はどうかな〜、結構途中解約や即売却が多いんではないかな〜
管理会社は、人のよさそうな人ばかり雇ってるみたいだけど、掃除があまりに悪いと思うな〜、ウチだけかな〜
前のマンションは、毎日全階お掃除してくれてたけどな〜
最近は、以前のこの会社の売りだった隅々まで行き届いた工夫とか、広さとか、付属施設とかのメリットがなくなってきて、フツーのマンション（外観はヨーロピアンだけど）売るようになってきちゃったんじゃないのかな？
日本綜合地所よ、どこへ行く？心配だな〜
そうだ、日綜の入れてたオプション販売の業者の売り方はちとひどかった
財閥系関連会社だったけど…
日本には、ヨーロピアンは似合わないよね。
日本綜合地所のグランシティマンションは、アフターサービスが最悪なので他人には勧められない。
専有部分はおろか、共有部分の半年、1年、2年点検といったアフター補修で、
不具合箇所の指摘を挙げても、補修をなかなかやってくれない。
住民の多くは「売ったら売りっぱなしの会社」という印象を持っている。
苦情をいっても改善されない、ゼネコンに責任をなすりつける、平気で約束の期限を破るといった様子。
購入者の満足度が口コミによって他の物件の販売に好影響を及ぼすことをわかっていない会社である。
日本綜合地所から，構造再計算の結果，問題があった場合は入居前なら受領済み金銭すべてを返還，居住中の場合は買い取り補償に加え引っ越し費用等全額負担するとの書面（代表者印あり）が送られてきました。肝心の結果報告は年内に書面で行うべく作業中とのことでした。これって誠意のあるほうなのでしょうか？
日本綜合地所から構造計算書の再計算結果が送付されたきました。
再確認の結果，保有水平耐力比 Ｘ方向：Qu:Qun＝1.2，Y方向：Qu:Qun＝1.02でした。X方向とY方向ってどういう意味でしょうか？またY方向が1.0ギリギリだけど大丈夫なのかな？
構造計算書が送られてきたということですが予定よりずいぶん早かったですね。
日綜の話では12月いっぱい、また1月にずれ込むこともあるといっていたので。
私も来年にここの物件に入居予定なのですが、最近の強度偽装のことで自分の購入したマンションが
心配で日綜から再検査の結果が届くのを心待ちにしているんです。
やっぱり「問題なかった」、「姉歯と関係なかった」と何度いわれても根拠が示されていないと
不安は払拭されませんからね。
それにしてもこの数値、どう読めばいいんでしょうね。
再検査をデベに任したの？管理組合で再検査を手配したら？
行政の支援があるはず。（国全体で３０億円の予算も。）
建築確認を行っているのがeho.（イーホームズ）さんが多いってのが気になりますね。
あのヨーロピアンは誰の趣味？
社長＆ヨーロピアン趣味・・・ってことで、
アパの社長みたいなのを勝手に想像していましたけど、
意外と普通の方みたいですね。＞社長
http://www.grandcity.co.jp/company/index1.html
外壁が、吹付けのヨーロピアンってなんか・・・
とにかく、日本には合わないと思うけど・・・
http://www.grandcity.co.jp/ir/kaiji/img/051216.pdf
すべての物件で構造計算書の再計算が完了したとプレスリリースしているが、
管理組合から聞いている話では、
「これから日綜が第3者の検査機関で再計算させるがその委託会社や再確認時期は未定」で、
日綜から管理組合に構造計算書の貸出依頼が来たばかりらしい。
そうすると、このプレス向け発表は事実と異なるのではないか？
じっくり読んでいませんでした。すみません。
駅徒歩２０分以上とか多いから安いとこも多いけど，駅近は平均かやや高めじゃないでしょうか。
確かにここって広くて安いですよね。
私も一度検討しましたが、結局は大手デベの物件にしました。
「大手デベ」名前で売れりゃこんな問題おきないよ。
名前の問題じゃなく、会社の体力の問題を言っているのではないでしょうか？
駐車場がほとんど機械式なのに「駐車場無料」という売り方がデベの無責任体質を表していると思う。
構造計算書に偽造がなかったとしても、施工は雑。
同じマンションの別の部屋は入居半年でバスルームの床が沈んできたとか、
天井水平が取れておらず傾いているといった不具合が結構出ていると聞く。
うちはリビングのドアが傾いてしまらなくなった。
アフター半年点検時に補修を求めても、1年近くたった今もなかなか来てくれない。
何度も直前にキャンセルしてきたり、「平日にいないほうが悪い」と逆切れされたりした。
玄関ポーチの植栽も初めはいいなと思ったが、エレベーター前で日が当たらない部屋など
あちこちで枯れていてみすぼらしい。（植栽が枯れたら自己負担）
豪華な共用設備も閑古鳥で入居1年目で管理費値上げのうわさもちらほら。
広さの割りに安いが気に入って駅から遠いのを辛抱して買ったが、
今では日綜のマンションを買って非常に後悔している。
少々物件価格が高くても、管理費の設定や修繕計画がしっかりしていて、
アフターの評判がいいデベロッパーにしておけばよかったと思う。
あらら・・・本音が出ちゃったね！
>>54
って言うかさ、
俺も来年3月竣工の日綜物件契約者なんだけど、
54で言うようなことを組合で話し合って改善することはできないのかな？
瑕疵に対する修繕の遅さはデベや施工業社の問題だとしても、
植栽や修繕計画、共用施設の有効利用法などは管理組合で対応を検討する必要があるのでは？
と思うけど、どうなんだろう。
マンションの外観って、購入者のセンスを映し出しますよね！
でも駐車場無料は将来にわたって保証するものではありませんってうたってあるぞ。営業は契約の時にそこんとこ
説明しないのかね？だいたい駐車場無料くらいで飛びつく人はいないっしょ。それだけで釣られたらほんまもんの
＊＊じゃ。戸建じゃあるまいし、駐車場は金がかかって当たり前でしょ。管理組合も大変ですね。
どこかのえらい建築士さんが駐車場無料はデベソの無責任を露呈してるようなもんだと申しておりました。
私は資料だけ取り寄せて無駄（共用設備）が多いし、外観があまりにもダサいのでやめました。
ヨーロピアンのデザインって最高ですよね！
エレガントで高級なイメージです！！！
↑
人それぞれだから・・・
いいイメージを持つ人もいれば、嫌悪感を持つ人もいる。ただ、街並みに合うかと考えれば、今の日本では
合わないことが多い。何年たってもデザインが色あせなければ問題ないが・・・
ヨーロッパでは外壁は石ですよね。
ここのヨーロピアンは吹付けですよね。
えっ、日綜のマンションでダサいかな？あれはあれでいいと思うけど・・・。
タイルをべたべた張ったただの「箱」型マンションよりは趣はある。
ただ町並みに合うかといわれると・・・、確かに浮いている（目立っている？）気はしますね。
だから好みは人それそれでしょ。
日綜のマンションはダサいかダサくないかで多数決採りますか？
ダサいに１票
（でも、現物は見たことありません）
ふつうのマンションは、駐車場代を、駐車場そのものの維持費にしているだけじゃ
なく、修繕積立金に回してる。機械式でなくとも徴収しているわけで。
駐車場が無料ってことは、そのぶん修繕費が多く必要になるだけで
、なんの意味もないし、逆に無知の者を欺く手段にすぎない。それにつられてる方も
どうかと思うが
ダサいとは思わないけど、おしゃれとも思わない。高級感を狙ってるなら、その考えが
ダサいな
71さんの説明の通りだと思います。駐車場無料を大きく宣伝して、
そのフィルターを通った購入者は管理や修繕計画に関心が低い。
日綜子会社の管理会社は管理経費を節約して儲けるという構図があるのかもしれません。
管理や修繕計画そして管理会社の変更は難しい。
駐車場の修繕費は長期修繕計画で確か１０年目とかに１００万円とかで組み込まれたましたね。モデルルームでその説明はされてましたので、その説明を聞いたうえで購入しているのだから、日綜がだましているのではなく購入者の判断ということになるのではないでしょうか。
駐車場の修繕のために１０年目に１００万円というのは「１世帯につき１００万円」でしょうか？
確かに普通月１万円くらい機械式駐車場の維持にコストがかかっているとすると、
それくらいはしかたないかもしれませんが、とても全員払えるとは思えません。
滞納が始まりマンションのスラム化に近づくような気がします。
日綜のマンションから引っ越すには１０年以内ですね。
１世帯１００万ってことはないでしょう。
購入者の判断って、営業はある意味騙すのが仕事ですからね。正常な判断できないようにもっていくでしょう。
駐車場無料だけで釣られる人はいないでしょうが、餌の一つにはなってますね。修繕計画についても、説明は
するでしょうが、ことさら大きく取り上げることはないと思います。
日綜の物件を買う人は、間取り、立地、価格及び充実した共有設備を見るでしょうから、駐車場の管理や修繕
計画などは頭にない人が多いのでは？購入者の１０年後のリスクは大きいな。
売っちゃえば、後は問題無しですよ！
あとは、購入者住民で決める事ですから・・・
駐車場代って、駐車場の修繕だけに充当してるわけじゃない。
それなら、平面式だったらほとんど不要ってことになる。
普通のマンションは、駐車場代を建物本体の修繕積み立てに組入れている。
↑
だから何？日綜のマンションは機械式が多いよ。
通常の修繕積み立て金の中に駐車場の修繕費も入っているの？だったら車持ってない人も駐車場の修繕費を
負担しているってことだね。それは不公平でしょう。ちゃんと分けないとダメだね。
駐車場は共用部分に該当するため、通常の修繕積立金として徴収することは何ら問題がない。
しかも日綜の物件はほぼ100％の設置率であることから、車を持っていない人が費用を
負担させられていることもない。（第三者にまた貸しすることもOKだし）
問題は、修繕積立金には、維持に必要な定期的な修繕コストが見込まれていないということ。
去年派遣の仕事で行ったが嫌な奴ばかりだった。絶対に買わない。
派遣社員が売ってるようなマンションじゃ・・・。
少し前ここの両国かなんかのＭＲ行ったが、担当のねぇさん、
髪の毛に半端じゃなくフケ出てたし無愛想。
ＭＲも見ずにパンフもらって帰った。印象悪いね、この会社。
正社員と派遣社員の売り方が違いますか？
どのように違うのですか？
正社員と派遣社員の売り方が違うというより、
売り方は人によって違うのでは？
派遣社員がいるかどうかは会社を評価する際の基準にはあまりならないと思いますけどね。
いまどき派遣がいない会社の方が珍しいし、また
それにある意味派遣の方が優秀だったりもするし・・・。
でも派遣社員が会社に物件に誇りを持つか？
売り逃げしやすいだろ。。
駐車場100%無料のメリットは、使う・使わないに関係なく、
マンションの住人全員で維持費を賄うってことに意味があると思います。
（機械式であれば）どの道必要な費用なのですから。
まあ、それは管理費への上乗せではなく、修繕積立費とするのがスジだと思いますが。
一番最悪なのは、有料の機械式で、利用者が少なくて維持費が足りなくなった場合です。
駐車場を使ってない住人まで一時金を払わなければならない場合もでてきます。
機械式駐車場なのに、格安の利用料を設定しているところは、逆に後で管理組合でモメるかもしれませんね。
駐車場100%無料 ＝ 住人全員で維持を負担する
ってことだと理解しています。
ある実在するマンションの場合ですが、
有料の駐車場(平置・機械式問わず)を接地しているマンションでは、
駐車場契約者が駐車場代を払うのはごく当たり前のことなのですが、
特に機械式の場合何年か毎にメンテナンスが必要で、この費用は
それまでの駐車場契約者からの蓄えではどうにもなりません。
ではその不足分をどこから捻出するかというと、修繕積立金です。
管理費の余剰金も修繕積立金へ回されています。
結局のところ駐車場契約の有無に関係なく住民全員で負担していることに
なるのですが、実際に契約していた人の方が多めに払っているだけです。
考え方として、
利用実態に関わらず駐車場は共用設備＝住民全員が維持費負担は当然
その上で実利用者が多めに負担している＝不公平さを最小限に抑える
というあるマンションのお話でしたー。管理会社や管理組合の方針で
まちまちでしょうがね。
＞91さん
日綜のマンションはそんなに跳ね上がるのですか？？それはすごい！
私が上であげたマンションは、そこまで無謀な値上げはしていませんね。
だって、その上修繕積立金の中間金も徴収されるでしょ？？そりゃ鬼のよう。
マンションの規模・附帯設備にもよりますが、おそらく業務委託契約をしている
管理会社の能力にも関わってくる部分ですねー。
管理組合で話し合って委託する会社を変えるか、言われたままを払うか…。
悩むところですね…。
↑の人、これちょっとネタ古くない？ｗ
90ではないが、建てられる地域の住民にとっては古いもくそもないんだがね。
ちなみに私は、津田沼から20分の、これまた道幅の狭いところに94戸のマンションを
日綜に計画されている周辺の住民。
市議会への住民の陳情が通ったのにもかかわらず、着々と事業を進めてるよ。
http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/
> 90ではないが、
93の間違え。失礼しました。
ここのマンションも立地はあまりよくないけど、結構広くて相場より安い物件が多いけど、まさかね・・・？
ブログ「グランシティ日記」を見ると、管理組合に無断で構造計算書を持ち出したりしているようだ。
なにかありそう。
津田沼徒歩20分に予定している日綜のマンション。
市議会への住民の陳情が通り、これから市の指導も強まろうとしていた矢先に、
マンション計画に建築確認を下ろしたのはビューロベリタスです。
民間検査機関はどいつもこいつも業界の犬にしか見えません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/
日綜の評判悪いですね。その中身は主に外観と無料駐車場に関してが殆どですね。
私は購入者で、その個性的な外観が好きなんですが私の趣味が悪いのでしょうかね。
嫌いな人は買わないでしょうし好きな人は買うだけの話で買わない人がケチをつけるような事柄では無いと思いますが。
駐車場に関しても私にとってはは１００％が有り難いのです。抽選だったら購入しなかったでしょう。
もし抽選に外れたら改めて外で借りなければならない上に資金面もさることながら
荷物を降ろして改めて離れた場所の駐車場に車を置きに行かなければならない手間は考えただけでも面倒で嫌です。
勿論いろいろ欠点もあるでしょうけれど長所と比べてその欠点が我慢できるかどうかが大事なのだと思います。
ただそれは人それぞれなのですから自分で判断するしかないわけです。
その判断材料としてこのようなレスを見るわけですが、不安を煽る内容が多いですね。
しかし冷静に読めば購入者の意見は少ないようですし、少ない購入者と思われる方の意見は概ね良好な感じがします。
私の現在までの印象では特段の問題はありません。営業が合わなければ替えてもらえばよいし、
施工に関して後々のトラブルを回避したいなら内覧では専門業者を頼めば少しはリスクが減るだろうしと思っています。
判断が難しい基礎に関しては、物件によって設計会社も施工会社も違うのでヒューザー、姉歯、木村建設のような
組織ぐるみでは無いところを評価しました。（ただし完全な素人考えですが）
ただし未だ未入居なのでこれから問題が出てくる可能性もあるのでその時は改めて購入者として真にこれから契約する
方のために報告したいとます。
私も日綜物件の購入者ですが101さんの意見に賛成ですね。いろいろマンションを見てきましたがどの物件にも
一長一短があるし、よほど潤沢な資金をお持ちの方でない限り、完璧な物件など手に入れられないと思います。
私も日綜の物件のデザインや場所、価格・広さなどに魅力を感じて購入しました。無料駐車場に関する懸念も
認識していますが、これが日綜の物件購入を見送るほどの問題には私にとっては正直なりませんでした。どの物件でも
プラスとマイナスの部分を考えてその人にとってプラスの要因が上回っていたら購入に動くのではないでしょうか。
無料駐車場のことも当面は問題にならないでしょうし、私と同じように日綜の物件に魅力を感じて購入した
マンションの住人方とおいおい対策について講じていくのも一興かなとポジティブに考えています。
１０３さんへ。ご質問の件ですが、１００%駐車場つきは良いとしても無料駐車場を売りにするのは私も反対です。
確かに無償ですから嘘ではないのですが、維持管理についての説明が足りませんので誰もが疑問、不安があると思います。
。長期修繕計画を見ますと案として２５年目に２４３０万円、別途ターンテーブル交換に２００万計上されていますが、
実際の運用においては不明な点は多いと思いますから、１０４さんのおっしゃるように管理組合でしっかり
管理していく必要はあると思います。
一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。
１０７さんへ。そうですね。修繕費に関しては一定期間で値上げされるということも含めて、駐車場は無料だと
は思わずに個人的に毎月積み立てして行こうと思います。私は駐車場は必需品だから良いのですが
駐車場を必要としない方は貸すなどしてプールしておかないといざという時に割り切れない気持ちになるでしょうね。
尚、アフターサービス基準によれば機械式駐車場の機能不良は２年間は保障されるようですね。ただ天災地変による
ものに関しては対象外だそうですから、万が一の時の出費の覚悟は常に必要かもしれませんが、それは綜合地所
に限ったことではないとは思いますが。保険などで対応できれば一番よいとおもいますが、その辺お詳しい
方がいらっしゃればご教授頂ければ助かります。
ホームページにも「敷地内駐車場の使用料0円は、管理組合発足後変更となる場合があり、
将来に渡って保証されるものではありません」と記載されている。
それなら駐車場無料をことさら強調しないほうが良いと改めて思った。
将来にわたって維持が必要なものを売る時点で無料って・・何言ってんの？て感じ。
所有権を売るんだから売主に関係ないじゃん。
「平置きで100％だから、もめることが少なく維持費が安いです」とか、言えるとしたらここまでだろ？
駐車場無料を謳うデベは信用ならん。
でも確かに駐車場は無料なんですよね。嘘では無い訳。
ただ将来的に維持費は掛かる訳だから、その事をクリアにしておけば特に問題は無いんだろうと思う。
もし２３区で借りたら２０，０００円から３０，０００円は掛かる訳だから
それに比べれば将来の維持費の負担は軽いと割り切ってる方も多いんだと思う。
大体区画整理もまともに出来ていない地域にマンションを造る日綜もどうかと思いますが。
まあ、その分敷地代は安く済むんだけど。
不安を感じる人は止めればいいし、
不安よりも魅力を取りたい人は購入を検討すれば
良いだけです。
少々訳ありの土地（駅遠、工場後．．．）を仕入れて
広めの部屋を用意するというコンセプトは良いと思います。
後は、管理組合がしっかり機能していけば
尚、良いのではと思います。
別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
販売も中止になったようです。
誰か御存知の方、いらっしゃいますか？
日綜のマンションでバルコニー奥行き4Ｍというのいくつかできますね。
これって、バルコニーは広くていいのかもしれないけど、冬場リビングに入る陽射しは少ないよね。
ずっとバルコニーにいるわけじゃないし、いいんだか悪いんだか。どう思います？
そんなに広いんなら、ちょっと部屋や倉庫を建て増してみたりして……
>別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
グランシティ津田沼前原の情報もお願いします
>117
27戸という戸数の少なさが将来の管理費や修繕費に影響しそう。
それと駐車場が機械式だったら最悪。
エレベーターも27戸という少ない戸数での維持は負担が大きい。
日綜物件は修繕積立金が５年目とか１０年目前後に２段階、異常な値上がりをするので
事前に確認をすることをすすめる。
あと、都心のマンションでもないのに、この専有面積の狭さだと売却時の価格の下落率の大きさは
覚悟しておいたほうがいい。
グランシティ葉山の突然の販売中止について・・・
隣の敷地との関係で計画が遅れるから延期とのこと。
モデルルームで営業を受けた時には既に10数件契約済みとのことでした。しかしながら完成が遅れることから
一旦全戸契約を白紙にしたとのことですが、そんなことってあるのでしょうか？
グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？
建築確認取り下げだとさ
ああ、やっぱりそうなんだ。ふふふふふ
不動産トピックス バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008
>>120
日綜地所 新発想バルコニー採用『グランシティユーロリゾート葉山南』 - 株式市場新聞ブログ
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php
日本綜合地所（８８７８）は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前にもかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能にした新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。
マルチ投稿する不適切なURL20060311
>>126
江ノ島をはじめ相模湾や富士山を一望できるオーシャンフロントの好立地に誕生する「グランシティユーロリゾート葉山南」では、奥行き約4mの“オープンエアリビングバルコニー（実用新案登録番号第3116441号）”を採用します。
“オープンエアリビングバルコニー”は、上層階のバルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、通常2m程度の奥行きしかないバルコニーを倍の約4mまで張り出させることを可能にしたものです。
http://www.news2u.net/NRR20059532.html
日本綜合地所（株）は、本日開催の臨時株主総会の決議により、2006年4月1日付けで子会社である「日立造船不動産（株）」の商号を、「日綜不動産（株）」に変更することを明らかにした。
http://www.re-port.net/report/?number=8025
オープンエアリビングバルコニーの全体が建築面積に含まれないという解釈だと、
容積率がオーバーで建築確認取り下げたということですか。
なにかと話題をつくるのがうまいですね。
一年以上も前に、こちらのＭＲに出かけたことがありました。
残念ながらこのときは、現地や間取りが我が家のニーズではなく
すぐに検討物件からは消えてしまったのですが
その後、そのときに書いた電話番号を使って何人かの営業から
やたら電話がかかります。
最初は、今頃なんで？という気持ちでいましたが
最近、また違う営業からかかり「あの時はお世話になりました...」から
始まり「？」と思っていると「今も物件探していますか？どこの社なんかを
見ていますか？どのあたりを狙ってますか？教えてください...云々」を
立て続けにいわれ、さすがに私も「今はそちらの社の物件はもう検討していませんよ」
と言うと「何でですか？」とまた繰り返すんです。
だんだん頭にきて、「どうして現在うちがどのあたりのどんな物件を探していますと
いう情報をいきなり電話をかけてきたあなたに言わなければならないんですか？」
と言うと、うちもいろんなところに作ってるのでいい情報を案内できればと思うと言うので
そういうことは別にダイレクトメールでもいいじゃないですか？とにかくこういう電話は
よしてもらえませんか？と言ってきりました。
そうしたら、一週間たったころまた別の営業から、電話が入り（このときは留守電のまま聞いた）
家に帰ってから電気をつけてすぐのタイミングだったので怖ささえ感じました。
こちらの会社ってそんな営業の仕方をする会社なんでしょうか？
個人情報を新たな物件を作るたび、電話勧誘と言う形に使いまわすとしたら
住所や電話、年収、頭金と言った重要個人情報もMRだからある程度信頼して書きますが
その取り扱いがこんなずさんな印象を与えるものならばうすら怖くなって来ます。
バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。
実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？
柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ
>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html
不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239
＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？
建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。
ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。
ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。
専門家より。
いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。
実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？
・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。
基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。
>>139
先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。
機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。
修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？
この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。
意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。
>146
>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。
確かにそうかも知れませんね。ただ日綜のような中堅のデベが戦略上「100％無料駐車場」と言いたい
気持ちもわかるし（それにうそではないし）、マンションに駐車場が100％確保されているのはやっぱ
り魅力。結局自分の場合は、このことに関しては一部の人が憤慨しているほどは悪質には思えなかっ
た・・・ということですかね。
１５１さんに同意です。ただこの会社が将来真に一流企業になっていくためには解決しなくてはならない問題
だとは思う。利益を上げて株価を維持していく戦略との兼ね合いだと思うが、イーホームズでの確認を他の検
査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社なので、１００%無料の販売方法を改めれば評判も向上すると思う
のだが。
ここのマンションを契約したのですが、営業の方は言ったことを守らないし
とても誠意があるとは思えません。解約しようか迷っています…。
こんな業者の抵抗に負けないでください。
本当にひどい話ですね。負けないで解約してください。
仮に申し込み金が返っててこなくて、この先何10年嫌な思いをするよりましではないでしょうか？
平塚の物件サイトがリニューアルされています。
http://www.grandcity.co.jp/sp/hiratsuka/index.html
バルコニーは目隠しパネルがなくなったり、バスタブがある物件が消えたり。
間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．２メートルと宣伝しています。
間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．１メートルと宣伝しています。訂正します。
１５５さん、解約する前に営業担当を替えてもらうように交渉するのが先だと思いますが。でないと又他社の物件で営業が気にいらない都度解約する事になってしまうのではないでしょうか。どの会社にも仕事の出来る人間、出来ない人間は居るはずです。特に急成長している会社はその傾向が強い可能性もありますからね。
確認の意味で特許庁ホ−ムページでオープンエアーバルコニーの「実用新案3116441号」
拝見しましたが、う〜ん当然容積率のこと等全く触れられていないですね。
建築違反にならない制限としてはベランダ前方だけでは無く左右もオープンであることが
条件ということですね。
プライバシーもあったものじゃ無い。まさにオープンなバルコニーいうことでしょうか
新案はともかく採光が悪く暗いなどと評判になればなくなるでしょう。
日綜物件について
■ビューロベリタスジャパンへの不信感 → ＴＢＳで取り上げられた時点で別の調査機関での調査
に踏み切るという購入者側に分かりやすい手段を取っ ても良いと思うがそうしない理由は？こういう動きで
信用度を得ないでどう信用すれば良いのか
■オープンエアリビングバルコニー → 付加価値を付けたいだけ＝＞高く売りたいだけとしか思え ない。部屋に入る採光を２Ｍ分削るか？もしくは両隣と常
に顔を合わせるオープン使用のどちらか？
将来的資産価値については、実用新案レベルならどこのデ
ベでもやれるので、評価良い場合は今後増えるのであって も一時的なもの
■駐車場100％完備 → いずれも好評価
■駐車場が無料 → 購入後の維持管理に不安。駐車場代を徴収するという一般的方法としない
理由が何なのか？がグレー。物件に無料駐車場が付いてくるグリコのおまけ
発想であるが、物件はしっかりとその分を見込んで高め設定
■間取り → 比較的広くて魅力的
■構造面 → まあまあ。○ールド○レストよりはまともかな
■物件価格 → オープンエアリビングバルコニー＋駐車場無料を売りに、比較して高め。
（いずれもコストに大きく反映される部分とは思いにくいが）
■施工後の対応 → 施工業者の怠慢か？対応がよく無いとの声が多い
■修繕費・管理費 → 経験が無いだけに最終的には「ご自分達で」という考え方
デザイン嫌い。
日綜物件住民です。
入居後のアフターサービスは最悪です。
私が住んでいるところは入居して1年半になりますが、
共用部分などはまだ半年点検補修が終わっていないようです。
駐車場の区画は部屋の価格順に良い場所が割当てられていて、最初の区画を日綜が決めたのはいいにしても、地下２階に割当てられた私に営業マンは「入居後に管理組合で抽選をやると思います」といっておきながら、一方で高い部屋の購入者には「価格順に割り振っているので、ずっと同じ場所です」といっているようです。
また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
次にもしマンションを買うとしても日綜物件は絶対に買わないと思います。
日綜物件検討中の初心者です。
>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。
うちの近所に建設予定のここの物件。
１００パーセント機械式なのに駐車場代無料。
将来急激な値上げ必至。
うさんくさいデベだと思いました。
装飾のために維持コストが増しそうな外観、駐車場無料とかバルコニの奥行き4メートルで暗いリビング等々、表面的な部分ちょっと良いかも知れないというあまり知識がない層を吊り上げようという方針なのかもしれません。
いずれにしても、これまでに日綜物件を買った方々の本当の反応を
冷静に見ることが大事だと思います。某1806戸の大規模物件では、
すでに売りがいくつか出ているようですね。大規模ゆえの、問題
もあるのでしょうかねぇ・・・。
最悪なデベでした。値段は営業マンによって２００万ぐらいの格差があり
対応もあやふやでお客によって先着順・抽選と決めたり
まだ資料も出来ていない状態なのに、この間取りに関しては決算までに
頭金を入れて欲しいなど・・。
営業マンと物件は比例していると思うので絶対に良くないマンションだと確信しています。
＞>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
＞>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
去年の夏ごろに竣工したこのデベの物件を検討した時期があったのですが
同じ問題で断念した覚えがあります。１階で庭の隣に車を駐車でき内装や
天井の高い作りなど非常に魅力のある物件で気に入っていたのですが
営業の方に色々と話を伺っているうちにあまりにも販売後の管理組合任せな
体質に困惑した覚えがあります。
＞①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
＞②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
＞ どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
＞ 物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。
私が営業の方に伺った時、管理費は管理組合が決めるものなので予定通りに
あがるとは限らない。つまり反対が多ければ管理費はあがらない。そのかわり
駐車場が有料になったり、修繕一時金を高く徴収したり修繕内容を削減したり
どうにかなるものです。などと話をされていました。この話を購入者に
説明しているのか伺ったところされていないとの回答が返って来たので恐らく
167さんのような方もいらっしゃって当然だと思います。
ちなみに近郊の物件に比べて高く、駐車場代×15年考えれば全然ペイできますよね。
って力説されましたが、駐車場がいつまでも無料である保証はあるのか聞いたら
言葉濁されました。
ちなみに、こういう突っ込んだ話のネタは当時検討していた競合物件の営業さんに
入れ知恵されました。当時激戦地区だったので叩き合いもけっこうすごかったですが、
色々勉強になりました。私もその後近所の物件を購入しましたがデベが開発時に
近隣住民との交渉で盛り込んだ下らない管理規約に憤りを感じていたりしますし...
たとえ億ション買っても問題が無い物件はそう存在しないと聞きますし
次はどこを落とし所に購入するか悩むところです。
修繕積立金がアップすることは、大変だけどそれはマンションの資産価値に
つながることなので、問題はないでしょう。ただ普段使わない余計な共用施設等が
ないことがその前提となります。ここのデベは、余計な共用施設が多いと思います。
(ホテルライクな夢をみても行き着く所は日常生活の現実ですよ)
管理組合の総会ができるような集会室1つあれば、マンションの場合充分です。
駐車場代無料は、当然管理費に組み込まれています。車を持ってない人は、
正直損をします。貸せばいいってったって、駅から遠く不便な駐車場を借りる
人なんてまずいませんからね！
ここがいい悪いではなくて、きちんと勉強して、自分にあったマンションを
見つけられるといいですね。
某1806戸の大規模物件ではすでにライオンの口からでる水が止まっているようです。
住人にとってはライオンの口から水がでるよりも、少しでも管理費抑えたいとおもうのは
当然だと思うのですが、こうやって何年かするうちにどんどん共用施設等も削られて
様変わりしていくのでしょうか？ 今検討物件で考えていますが、そこが不安です。
そもそもなかったと思えば、同じでしょ。
その分他社と比べて、価格が割高なわけではないし、、、
あくまで管理組合で決めればいい話だと思います。
だだ屋上のプールはどうかと思うけど、、、衛生的にも。
あれ江ノ島の物件でしたっけ？
>175さん
貴重なコメントありがとうございます。
そこの中古を検討していました。
人気物件だとは聞いていますが、管理費が気になるところです。
ということは管理組合は棟によって規定が異なるんですか？
物件を購入する前に管理費についてもう少し調べようとおもいます。
日綜側が出している駐車場修繕計画って机上の空論と言う事でしょうか。
私が別の物件で聞いた限りでは、維持管理は管理費から（これは基本的には上がらない）、部品交換等
大幅修繕など経年変化によるメンテは修繕積立金から出すということでした。
確かに修繕積立金は15年で3倍になりますが、これは数千円が1万5000円〜2万円になる程度です。
住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから、結局トータルの
支払い金額は変わりないと思います。
>179
気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。
>住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから
これは本当ですか？
支払えないという人がでてくるリスクはないんでしょうか？
＞１８０ それは月々４，５千円の積立金で３０年計算した場合ですよね。
途中（４，５年目あたり）から月々の修繕積立金があがってませんか？ 月々４，５千円の修繕積み立て金で賄えるわけないので途中から１７９さんの言う通り１．５−２．０万円まで上がってます。実際には途中からあがるベースで修繕積立金が回収され不足にならないように計算されてます。
どこのデベでも最初の積立金から何年後かに上がります。以前は１０年後に何十万と一括回収される場合が多かったようですが、払えない人が多かったために、段階的に上がる方法が最近の主流のようです。
結局、管理費だって修繕積立金だって、管理組合が決めることですよね。
あくまで入居時が日綜コミュニティっていうだけなので、いやなら管理会社を変えればいいんですよ。
独立系の管理会社であれば、コストを押えた修繕計画を作ってくれますよ。
どちらかというと大手デベロッパー系管理会社の方が、コスト意識が少なくて無駄な経費がかかって
いるような気がします。
>181
30年目で最終数千万円の修繕積立金不足というのは、
月々4〜5千円で計算した場合ではありません。
5年目、13年目で大幅値上げをしても、不足するのです。
その原因が25年目での機械式駐車場の交換です。
やはり駐車場無料のツケがあとで出てくるというものでしょうか。
それまで各住民が駐車場の修繕コストを各自で積み立てておけばいいでしょうが、
なかなかそんなことはしないと思います。
25年目に駐車場の交換ってどこのマンションでも行われるのでしょうか？
ちなみに私は某大手マンションを購入していますが、20年目までしか修繕計画がありません。
もちろん機械式駐車場の全取り替えの予算はとっていません。
もし駐車場の問題があるとすれば、日本総合地所に限ったことではないような気がします。
http://bbs.www.infoseek.co.jp/Board04?user=lerieljp
ここによりますと、平成１６年１月に国土交通省より公表された標準管理規約第３２条第１項三に「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」は、管理組合の業務として位置付けられています。また、標準管理規約３２条のコメントには、「計画期間が２５年以上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすること、修繕のために必要な工事をほぼ網羅していること」とされています。
それを受けてマンション標準管理委託契約書では、管理組合より作成依頼を受けて管理会社が長期修繕計画を作成することとなっています。
当協会で作成しました「長期修繕計画案作成の手引き」によれば、エレベーター設備は、３０年で全体更新とし、機械式駐車場設備は、屋外設置のピット型で、２５年で更新としております。
と記載されています。
１８０さん、そもそも無料駐車場と謳ってますが、世の中には無料のものはございません。この場合もしかりで”分譲駐車場で使用料が無料”と考えるべきです。分譲されてるのだから使用料無料は当然ですよね。戸建て内にある駐車場で使用料を払う人いるでしょうか。それと同じです。でも中には駐車場費用を分譲価格に入れておいて更に使用料をとるデベもあるでしょうから、それを考えればまだましと納得せざるを得ないのかと思います。 ランニングコストも結局は管理費や修繕費の名目で徴収されるでしょう。世の中ただのものはないんです。 まるで一銭もかからないような誤解を与える売り方は議論となるところだと思います。
ところで２５年目の駐車場の交換で費用が足りなくなるんですね。それは知りませんでしたので少し驚きです。ただそれをデベの営業マンに問いただしても、答えは居住者の皆さんで決めて下さい、だと思います。実際に２５年後の駐車場のことは２５年後の住民で決めるべきでしょう。もしぼろぼろになって交換が必要だということがわかれば、管理組合で少しずつためていくしかないんでしょうね。壊れて使えません！じゃ困りますから。ただ大規模マンションであればあるほど議論は紛糾しそうですね。立場や経済的に違う住民がいますので極端な話壊して平地にして庭でも造りましょうとなるかも知れません。それを今から心配していては、何も始まらない気がします。
但しこれは日本総合地所だけの問題ではなさそうですね。 中には２０年目までの修繕計画しかないところもあるそうですし。機械式駐車場は問題となる要素はありそうですね。
最近、日本綜合地所のマンションを買いましたが、提示された長期修繕計画では20年目と30年目にそれぞれ数千万単位で計上されています。もちろん駐車場は無料です。
営業の方によると、スライドで上がる修繕積み立て費に入っているとのことでした。
車を持たず、駐車場を利用しない人にとっては不満でしょうが、車を所有している人にとっては
全員で割るわけですからむしろいいシステムだと思います。
車を所有していない人は、無料駐車場を魅力に感じず購買意欲が下がるんでしょうから、
道理は通っていますよね。ちなみに車を所有していない人は、外部に貸すって方法もあるようです。
契約時に渡される管理規約集にも「第三者への駐車場貸与」の契約書の雛型も入っています。
http://netafull.net/neta2005/008768.html
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/opinion/example/000552.htm...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/241-270
73より
>駐車場無料を大きく宣伝して、
>そのフィルターを通った購入者は管理や修繕計画に関心が低い。
> 日綜子会社の管理会社は管理経費を節約して儲けるという構図があるのかもしれません。
100％設置でも大手財閥系のマンションでは「無料」は見たことがありません。
合理的なしくみなら、大手財閥系でも「無料」にするのでは？
奥行き４ｍのバルコニーも購入者に対するフィルターなのかもしれませんね。
せっかくの遮るものがない上階でも庇が４ｍもあれば影響が大きくなる。
しっかりしたデベは２メートルを超はないだろう。
マンション選びのお役立ち情報を建築のプロが損得抜きで発信しているブログです。
マルチ投稿する不適切なURL20050225
マルチ投稿する不適切なURL20050409
安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。
駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料より作成）。
平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台〜4,000円/台）
ttp://d.hatena.ne.jp/flats/20050409
一般的に修繕積立金や管理費は、専有住戸の専有面積比で定められている。
この「駐車場無料」といっても実質的に管理費や修繕積立金に維持コストが含まれているとすると
同じ「１台」の駐車場であるにもかかわらず、専有住戸の広さによって
負担しているコストに差が出ることになる。
それならば、いっそのこと、1台○円という徴収をしたほうが
わかりやすいような気がする。
それと駐車場は全交換もそうだが、それ以上にそれまでの補修費用のほうが
トータルコストがかかることもある。
それが全く準備されていないとすると問題は大きくなる。
本来ならば、車を所有し、実際に駐車場を使っている人のみが
駐車場使用料を払うべきでしょうね。車を持っていない人まで、
駐車場の維持・管理費を支払うことは筋が通りません。
全戸無料駐車場付の落とし穴にはまらないようにしたいものですね。
逆に、何で日綜に車を持っている人にだけ負担を要請できないのか
聞きたいですね。車ないないなら貸せばいいって、アンタこんな立地で
誰が借りるのよ。
でも駐車場無料、、にとびついてくる人は車持ってるんじゃないですか？
不便な立地＝車所有は一応も理屈は通っているし。
それに25年、30年先のことはわかりませんよね。
機械式駐車場だって30年前はこんなに普及していませんでした。
世の中大きく変わってるかもしれませんし、コストも含め、画期的な駐車システムができるかもしれません。
マンションを購入する場合、それなりに先のことも計算しとかないと
後で後悔しますよ。管理費や修繕積立金はどのようにアップしていくのか、
資産価値はどうなりそうか、何も考えないで今しか見てないと、
後で本当に後悔しますよ。そういう人を多く見てきていますから。
多くのマンションの営業マンは、客に今のことしか言わないし、売った
後まことは知らないよ〜ですからね。
このデベに関する問題って見た目だけで中身が無いって事にあるわけで
駐車場なんかはその一部に過ぎないのではと思います。
実際に入居後一番重要な「購入者が負うべきリスク」について
どこまで説明しているかと言う事に対しこのデベはあまり注力して
いないように思います。（私が購入に至らなかった原因）
194氏の書き込みにあるように話の論点がすれ違っているような気がします。
ちなみに駐車場の話に関して言えば100％であれ5台しかなかろうと無料・5万円に
関わらず全てのマンションにとって駐車場問題は多かれ少なかれあるはずです。
私の入居している物件は百数十戸に対し80%程度確保してありますが、内半分しか
利用がありません。またなかには販売時点での応募が100%を超えているような所も
ありました。確保数に対し90%-100%の間で利用率が推移し続けている物件こそ
珍しいのではないでしょうか。
利用者が居ない、多すぎる、高い、安い...結局マンション全体の問題であり
資産価値を維持する上で負担は均等に負わされるのです。
101号室前の電球が切れたら誰が負担しますか？101の人が購入しますか？
「駐車場無料」でなくて「分譲ガレージ」はいかが？
↓が国会で取り上げられていますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38574/res/56
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
