東急コミュニティーの評判は？

総会と行政処分が前後しそうである。理事長と管理会社担当は他役員には内緒にして総会を乗り切るつもりらしい。管理意識の低いマンションですから無関心で白紙委任状だけで管理委託契約の更新は決議される予定である。数人の住民はこの事は知っているが弁護士の同席を恐れて発言は控えると思います。汚い手を使う管理会社ではある。

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>弁護士の同席を恐れて発言は控えると思います。

弁護士が同席するとなんで発言を控えるかなあ。全然言っていることわかんない。

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>>582
廃案を総会で提言し、再度管理会社選定の上で臨時総会に諮るようにしたら？

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>>581
諦めたら年間どんだけ管理されていない管理にお金を払うか考えたら
諦めたら負けですよ。
一人が変われば必ずや百匹目の猿現象は起きますよ。
どちらにしても知識が必要ですね。
管理士の無料相談とか行ってたりしてますがご存知ですか。
行政相談と一緒に行っています。
変にお金を払ってもTCの息が掛かってたりするんですが
ここの管理士さんは結構頼りになりましたよ。
現在の問題の糸口が見つかるかもしれませんよ。
↓総務省のHPで行政相談について照会されていますが近くの場所を見つけて詳細を調べると
マン管相談を扱っているところがあります。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/hyouka/soudan_n/soudansyo.html
必ず打破する方法はあります。
頑張って下され！！

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じゃあ、日ハウにしたら。

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ご近所のマンションがTCから日ハウへリプレースしたけど
決定理由がどうせ芳しくない管理をされるなら同じ管理で安い方が良い
との事でした。

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なるほど。一つの考え方だ。

でも東急の方がいいよ。

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TCは建設業法を知らないようだ。
工事発注仕様書の案を作成させたら「主任技術者」の現場配置を書いてこなかった。

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｢案｣の段階から書かなきゃいけないと業法の何条に定められていますか。

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>>589
国交省行って聞いてこいよ。コンプライアンスの問題だよ。
愚問。担当の首挿げ替えた方が管理組合のためだ。

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国交省行くならついでに横領の監督処分の件も聞いてきてください。
2回目ですから業務停止処分は避けられないとの大方の予想です。

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ぷっ。案ですよ、案。

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リプレイスは日ハウじゃないところにしたら。大型物件でも平気で管業すら持ってないぺーぺーを担当にするから。

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プッ！
案ですら信用できないなら尚更本案は・・・・・

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管理会社選定で日本ハウをコンペチターに入れると、見積がガクッと下がる。
それに引きずられて他者も見積り下げざるを得なくなる。この効果は絶大だ。

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確か日本ハウは合人社と業務提携したはず。
相乗効果が期待できそうだ。

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ＴＣの行政処分は来週に発表。

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業務停止か？

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業務停止ならその期間中は理事がフロントに立ったり夜警したり掃除したりするのですか？

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その通り。そのために理事を総会で選任している。

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現実問題として、その期間は他の管理会社に頼むしかないだろう。

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基幹事務は契約期間は12月末日までです。業務停止期間中に契約が切れたらどうなるのですか。

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行政処分の内容によっては現理事の共謀が明らかになり住民が知る事になる。責任追求と管理会社の変更の議案を全住民に提案する。指示処分以下はあり得ないでしょう。理事長は期の最後の定期総会の議案の理事会決議で行政処分がある事を東急と共謀して理事には報告をしなかった事が暴露されることになり、臨時理事会を開き議案を変更し総会を期を超えて開催日を延長せざる負えなくなった。私は当マンションでも横領があった事は知っている。来年は告発を考えている。

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>>603
横領があったのですか？それはおもしろくなりますね。
民事はもちろんですが、刑事告発を考えてください。
まずは警察に被害届けを出すことです。

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TCは1600万円の横領社員の刑事告発は見送ってます。
管理組合は横領理事の刑事告発を行ってください。
刑事告発は「懲罰」で損害は民事訴訟で補償させます。

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掲示告発すると組合の役員の不法行為が表に出て住むーずがすむーずにいかないし組合との委託契約の行方も不透明になる。今回業務停止の処分になるとダメージが大きい。株価には現在の所影響していない。

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６０６です　掲示は　刑事の誤りです。訂正致します。

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刑事告発してください。横領した償いは、塀の向こうでお願いします。

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>>602
一般的に業務停止とは、新規契約や新規契約の為の営業活動を一定期間禁止になる事が多い。

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６０９さん有難うございます。もし今回業務停止の範囲は関東地方整備局管内だけで他の地方整備局は含まれませんよね。それとも全国におよびますか。

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東京都だけ

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４．業務停止期間中において禁止される行為及び許容される行為

（１）法第８２条の規定による業務停止処分を受けたマンション管理業者は、業務停止期間中において、業務停止の開始日前に締結された管理受託契約に基づく管理事務を執行する行為を除き、マンション管理業に関する行為はできないこととする。
（２）（１）の規定に基づき、業務停止期間中において禁止される行為及び許容される行為を例示すると、以下のとおりとなる。

(1)禁止される行為
イ　広告（広告媒体の種類にかかわらず、新たな管理受託契約の申込を誘引することを目的として、当該マンション管理業者が提供しようとする役務の内容等を表示しているものに限る）
ロ　新たな管理受託契約の締結（（2）イの規定による更新を除く。以下同じ。）を目的として、マンションの分譲業者及び販売業者に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為
ハ　新たな管理受託契約の締結を目的とする業務（照会の方法にかかわらず、照会に対する対応及び来客対応、マンションの区分所有者等又はマンションの購入者（購入予定者を含む。以下同じ。）に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為を含む。）及び法第７２条第１項の規定による重要事項説明等
ニ　新たな管理受託契約の締結
ホ　管理受託契約の更新（（2）イに該当するものを除く。）

(2)許容される行為
イ　業務停止の開始日前に締結された管理受託契約の同一の条件による更新
ロ　業務停止の開始日前に締結された管理受託契約に基づく管理事務（イの規定により同一の条件で更新された管理受託契約に基づくものを含む。）
ハ　業務停止の開始日前に締結された停止条件付き契約（一の管理組合の構成員全員（マンションの区分所有者等又はマンションの購入者）に対して、分譲後の管理受託契約を約するものに限る。）が業務停止期間中に効力発生した場合における、当該管理受託契約に基づく管理事務

（３）業務停止処分を受けたマンション管理業者が、業務停止の開始日前に締結された管理受託契約に基づく管理事務について、これを不適正に執行するおそれが大である場合には（２）（2）イ、ロ及びハの行為を禁止することができる。

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監督処分、楽しみに待ってます。

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業務停止処分では痛くも痒くもない。契約中のマンションが解約されだすと痛い。ＴＣは金持ちである。

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痛くも痒くもないから横領が再発するのでしょ？

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横領が頻発する可能性大であるので弁済の損害を防止する為に住むーずを提案しているのか。

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住むーずの提案は、マンション適正化法改正による原則方式の原則に対応するための電子決済の一つと考えた方がいい。
原則方式に変更しても、電子決済ではなく従来の伝票による支払い伺い書の記名押印でもいい。

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横領の基本は、架空請求と水増し発注である。
これは原則方式や支払い代行方式とは無関係。
管理組合と管理会社が共謀すればいとも簡単である。

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山分けするには理事会の合意は必要ですか？

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必要、全理事の合意、監事の無監査の了解がなければ無理。
山分けの配分方法も決める必要がある。

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理事会の案内　議案書　議事録も必要？。居酒屋でも同様？。

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予算は当然水増しですな。

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水増しは調べやすいが謝礼金は解らない。業者からの賄賂の現場を菅理員に見られてあわてていた事を聞きました。巡回中に現金を渡していたのを見たそうです。よく裸の万札を渡したものだ菅理員に聞くと見えたと言っていました。その直後に理事ｔょ鵜は新車を買っていました。

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乗せてもらったら？

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普通、ポストに投函するのでは？

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管理員は見た　か証拠写真があればね。

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当然、賄賂は組合管理費に繰り入れたんだろうね。

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はい

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その管理員はペラペラしゃべったんだね。

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行政処分はいつごろでしょうか。

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そろそろ来るのか？

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処分出るまで数ヶ月かかります。

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果報は寝て待て

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2012年『平成24年』10月5日のマンション管理新聞の記事が私のマンションのポストに何者かが投函した。ＴＣと共謀して管理委託契約の更新と見直し及び規約の変更を目論んでいる理事長及び理事は総会の議案を臨時理事会を再三開催して　共謀の案を作成に余念がない。良識派の住民が増えて来た。総会を通過しても今後の管理は住民が目をむける。

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マンション管理新聞　2012年『平成24年』10月5日　第886号　本社東京　03－3555－2404番　大阪支局　06－6362－2404番　名古屋支局　052－705－2407番　へ依頼してください。

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マンション管理新聞の内容１

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マンション管理新聞２

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ポスト投函日の後共謀の疑いの理事長と理事と管理会社の担当と課長が秘密で理事長宅へ集合して密談が始まった。マンションの管理を真面目に考える住民が行動を起こしたものと思われる。証拠を握っている住民がかなりの数になる。私はまだ早いと押さえている。もっと泳がせる方が良いと説得している。投函は早いと注意した。してしまった後だから仕方がないので作戦を少し変更した。敵に手の内を知らせない事。

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提訴の準備を始めてみては？

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悪質な管理会社だね。

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そこまでの悪い管理会社ではない。社員はほゞ真面目。横領される会社の幹部への腹いせとヤケ　横領される組合幹部の無知　利害の対立するもの同志が共謀すればなんでも悪い事が出来る。管理会社任せの全部委託と悪い理事長を選任した組合員に全ての責任がある。

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管理委託契約に賛成した組合員が一番悪い。

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６４５さんの考え方は良く解る。悪が正義を倒す事よりも正義が悪と戦うほうが困難を伴う。人間には二とうりの悪心と良心がある。しかし日本は法冶国家である。法律をある程度理解出来ないで感情に任せて行動に起こして悪人にされる事がよくある。645さんのエネルギーは大切にして勉強してください。その方がはるかに根性がいります。言動はお互い慎重に運びましよう。徐々に社会は変わります。激動の時代に入りつつあります。マンションも同様です。

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国土交通省関東地方整備局管内のマンションの住民はこの際この管理会社の行政処分を住民に公開して管理委託契約の締結の賛否を協議してください。これは適正化法の施行以来の大手の処分が明るみに出される初の案件ですのでマンションの管理についての適正化法の趣旨が適正に行使されるかどうか事件です。今後のマンションの管理に大きく影響しますので国土交通省に厳正な対応を要求してください。マンション管理士諸君の奮闘をお願い致します。

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ここ３年だけでも大手の半数が指示処分という行政処分を食らっている。

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東急コミュニティーは平成22年10月18日の行政処分（指示処分）は一回目ですか。

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今回の事件はうちのマンションの入居者全員（区分所有者）に
文章で告知するように担当者（マネージャー）に言いました。

２年前の事件の時は、
当時の担当者とバカ理事長の二人だけの秘密ということで
理事会にも上がりませんでした。

その後、その担当者を交代させました。

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視点に用事で行くと知人にばったり廊下で遭遇した。菅理員をしているとの事で2度びっくりした。なぜかと言えばこの管理員は校長をしいた時教え子の女子学生にセクハラで新聞の記事になった男だった。息子は同じ会社の社員で管理職をしている。

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前支店長の愛人がまだ務めているよ。悪者同士でかばい合わないと出世しないよ。真面目な社員が可哀想。

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そうなのよ。愛人欲しかったけど母ちゃんが許さなかったのよ。あんたどうなの。愛人作る位でないと出世しないよ。

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セクハラも出世の条件って事になるな。横領がバレなかったら出世した事になる。組合にバレて口を塞ぐ事が出来なかった。

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今回の再発防止策

①組合口座からの現金支払い廃止
②組合小口現金廃止。同社資金の小口現金を設置し、手続きを厳格化
③12年10月以降、月次の証憑確認を各支店と本店のダブルチェック
④現地管理室事務所からの現金回収は振り込みに限定

などを発表している。




えっ。どこで発表したの？

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その一環で、今まで窓口で小口現金払いだった施設使用料の口座引き落としを突然提案してきた。
まだ横領がプレスリリースされる前だった。何の背景説明もなく一方的な提案だったから。
そこで提案を蹴飛ばしてやった。管理会社の都合を押し付ける不遜な会社だから。
一言、横領の不祥事の説明があれば管理組合としても協力は惜しまなかったのだが。

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同好会とかどうやって自動引き落としするんだろ。

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↑集会室の使用料

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>>664
同好会でも申し込みは代表個人。
ただ問題は、先払いの場合、月次締めした後にキャンセルがあって返金しなければならない場合。
特に数千円単位の宿泊ゲストルームのキャンセル返金の取り扱い。

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組合の口座に自動振替でない住民との現金受領は小口の施設使用料だが菅理員が受領して月1回フロントと預書で受領して管理員に預書を発行して後日領収書を組合名で管理室宛てに郵送されるシステムであった。組合幹部はほとんどチェックしていない。大型のマンションは小口といえども一か月の収入が数十万円に上る。菅理員の横領の疑いが発覚して管理員の交代で証拠を隠滅する為に後任の菅理員への引き継ぎはしなかった。後任の菅理員が不正を発見してフロントに噛みついたら菅理員の交代を組合に申し出た。理事長が不信を感じてはじめて使用料のチェックして後任の菅理員が正しい事が判明したので菅理員を組合雇用とする委託契約の変更の議案を臨時総会で可決して分散管理として現在に至る。組合幹部と菅理員が連絡を密にして管理を行っている。

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669さんのマンションのように不正が暴かれそうになると担当者を代えられてしまう。
追求しても引継ぎがされていないので新任の担当者は何も分からない。
その為、理事長が自ら書類の履歴を調べる作業を行わない限り不正を明るみにすることができない。
新築当初からTC管理のマンションは途中からTCになったところより気をつけて履歴を改めるべきです。

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管理人室窓口で直接金銭授受を止めればいい。
窓口では使用記録だけにして、それを元に理事長が各戸集金に回ればいい。
これだと組合員と理事長のコミュニケーションも図れるという付随的効果も生まれる。
ただ集金した現金を理事長が横領着服するかもしれないね。
それを防止するには使用記録は会計担当理事が持ち、理事長に命令して集金させ、使用記録と集金金額とのチェックを副理事長がすればいい。
でもこの三人が共謀して横領着服したら同じだけどね。
そうなると、使用料に関しては現金授受を止めるしかない。
要するに使用料を無料にすることだ。

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669
東急コミュニティーの管理物件の話ですか。

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671
小規模なら集金は可能だが、大所帯だと理事長の負担が大きすぎますよね。

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横領も1600万円なんて有り得ない金額ですが
300世帯のマンションがTCのリニューアル部に大規模工事なんかさせたら
それこそ大変な損害が出ることをだれか表ざたにしてくれないもんか。
1600万どこの話じゃないんだけどね。

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TC管理のマンションなら損害保険に入っているがTC担当者が代理店のかわりになってる
被害によっては施設賠償、或いは個人賠償どちらかで対応が可能だが約款も知らずに
「保険の範囲ではありません。」などと言ってきます。損害保険の約款は必ず配布して
もらいましょう。

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新築当初からTC管理のマンションはエレベーターの契約を見直してください。

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