大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

駐車場が無料でなくなったのは、ネットや週刊ダイヤモンドなどの雑誌で散々叩かれたせいだと思うが、
それを修繕積立金会計でなく、管理費会計に充当しているのであれば、
それが日綜コミュニティ経由で日綜に還流する。

どの会計に充当する予定なのかが重要なチェックポイントである。

このデベが売りにしてる「折戸式のフレキシブルウインドウ」って、
機能的（断熱性、遮音性、セキュリティなど）にどうなんでしょう？

横浜・神奈川の新築マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/yokohama/
を見ていると、最近、「グランシティ」「ヴェレーナ」が付く日綜物件掲示板への投稿が非常に多くなっているようです。

＞６５２
断熱性、遮音性、セキュリティまったく問題ないです。
せっかくワイドスパン買っても、半分しか開かないのと
フルオープンになるのとでは大きな違いです。
ひょっとしたら、壊れやすいのかもしれませんが
その場合直せばいいと思ってます。
いちいち壊れたときのことを考えたら、この快適さは得られません。

>652
断熱性⇒ガラスの性能orピュアリフレなどのフィルムに起因。
　　　　フロート6mmと3mmのペアガラス2枚の断熱性能はほど同等
　　　　結露に関してのみペアガラスが有効
　　　　断熱ガラスは別格。
遮音性⇒サッシの性能に起因。一般的なガラス厚では特に大差なし。
　　　　防音ガラスは別格。
セキュリティ⇒多分マグネットセンサーが付いてるんじゃねぇ？？

ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080304-00000002-jsn-ind

ここのマンションを買わない人には「いい会社だなぁ」と思われるかもしれませんが、「年間で１億5,000万円程度の負担増」ってことは、全体の賃金を減らしてその原資に当てない限り、ここのマンション購入者にとっては、購入代金に上乗せされているってことですよね。

こんなことわざわざ発表しなくても、自分たちの中に留めておけば波風立たないのに...

>656
ただ単に社名のパブリシティでの露出を狙ったPR作戦。

制度を作ったときはPR情報として出すが、1年でやめてもわざわざ公表しないしマスコミも取り上げない。

社名の露出が狙いなら、長続きは最初からさせないつもりではないかと思われる。

>>656

人材流出を何とか止めたいからでしょうか。

>656
「いい会社だなぁ」どころか、やはり変わった会社なんだなぁと感じました。

レイディアントシティの過剰な共用施設に伴うランニングコストの高さと、デベも含むその無計画ぶりが心配です。
マンション自体がひとつの街という形のところもマイナス材料です。レイディアントは機械式駐車場なのに「駐車場使用料無料！」で売りに出したため、
住民の管理に対する意識はおそらく低い。
このため、将来的に大幅な修繕積立金の一時金徴収が発生するか、
財政破綻する可能性が高い。

多額の一時金徴収は滞納者を発生させる原因となり、滞納者が発生すると
マンションのスラム化が加速するものと思われる。レイディアントシティは南欧風の外観と豪華な共用設備といった表面的な魅力で人気を
集めた感があります。共用設備の維持費は住民の負担ですし、敷地いっぱいに建てられた
住棟群は高度成長期の公営住宅を彷彿させます。

どうもレイディアントシティは新興の業者が短期的視野の購入者にイメージ先行でうまく
販売し、既存の社会インフラを利用できなかった部分は、これまた新興業者を起用して
しのいだという印象があります。レイディアントシティは昔販売している時に見に行ったことがあります。
確かにプランはすばらしいと思いましたが、No31の方がコメントされていたように、機械式駐車場の使用料が無料なんてあまりにも無責任と思い、かえって売主を信頼できませんでした。
機械式駐車場は定期的なメンテナンス（さびの補修等）が必要ですし、１５年から２０年で総交換が必要になるため、かなりの維持費がかかるものです。
そうなった時にどうするつもりなのでしょうか。他人事ながら気になってしまいます。

千葉県八千代市に1100世帯以上のマンション計画があるようです。
説明会に出た人から図面を見せてもらったら、ほとんどが南向きの日当たりの良いマンションの様に見えます。しかし、敷地奥から1期分、2期分、3期分と建てるようですが1番南側に17階の棟が建ちます。17階建ての陰になり他の棟は、全て日陰になるようです。
印西や八千代市大和田新田のマンションも全南向きとあるけど、ここのマンションも全南向きと売り出すんでしょうね。
4メートルのオープンバルコニーの下の階の人は、部屋に日があたるのでしょうか？
高層マンションのオープンバルコニーは、風当たりが強くってバルコニーに出られなかったりして？
私も他人事なのにとても気になる所です。

最近、極端に広いバルコニーを売り物にしていますね。

駅からちょっと遠い物件が多いようですが、その分安い。環境も良好。

悪口言われないデベロッパーはないから、購入検討して良いと思いますけど。

そんなにバルコニーが広いマンションがあるとは知らなかったので、見にいきません
でしたけど、広いバルコニーが好きな人にはおすすめなんじゃないでしょうか。

日本綜合地所のバルコニーの特徴は、建築基準法を逆手にとった極めて違法性の高いバルコニーの設計である。

つまり、４メートル×４メートルの正方形にしなければ上記の裏技が使えない。

逆にいうと普通のバルコニーより縦が長くて、間口は狭くなることが多い。
正確には広いといっても縦に長いだけで、横幅は狭い。
バルコニーが４メートルつきでているので、その分屋根が長くなるので、日当たりが悪くなる。（エアコンがない昔の仕様である）

しかも透明な材を採用しているので、スケスケマンション。キッチンで料理をする奥さんまで見える。

私は、こういったマンションの話題性だけ先行し、本当にマンションに住む人のことを真剣に考えてない日本綜合地所に、共感できない。

検討の際は、ぜひ棟内モデルルームで体感して確認して欲しい。生活シーンを。
後で後悔しないように。

＞日本綜合地所のバルコニーの特徴は、
＞建築基準法を逆手にとった極めて違法性の高いバルコニーの設計である。

＞つまり、４メートル×４メートルの正方形にしなければ上記の裏技が使えない。

建築基準法でバルはどのように定められているのですか？
もう少し詳しく教えてください。

＞６６３
競合他社の方ですか？お詳しいですね。
確かに、実際の生活では、洗濯を干したりするのでモデルルームのような
イメージになるとは限りません。
でも、このスペースは他に変えられないと思います。本当に部屋が広く感じられます。
また、違法建築ではないので664さん心配要りませんよ。

簡単にいうと、バルコニーは2メートルまでが社会通念でしたが、
日本綜合地所がなぜ4メートルにできたか、そのからくりは、、、、

http://www.news2u.net/NRR200610189.html

ポイント部分
「バルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、容積に算入されない奥行き4m（通常は2m程度）のバルコニーを実現」

両側を吹き抜けにすることで、建築物の角を人工的に作り、容積率から逃れているのが現実です。
（残念ながら、この建築物の角についての規定がない。）
日本綜合地所も　容積に算入されない　と自ら本質をつく大失態のコメントでニュースリリース。
この後のニュースリリースでは表現方法を変更しています。

これ以上は、私の専門外ですのでご容赦下さい。

＞容積率から逃れているのが現実です。

容積率から逃れられているなら、違法とは言えないですよね。
つい最近も、読売新聞で大々的に宣伝されていました。

ただ、高層階でないと丸見えだし、高層階は風が強いので、
よく検討する必要はあると思います。虫も低層階のほうが
多いので、やはり高層階でないとうまくないと思います。

奥行き４ｍバルコニーはもう日本綜合地所だけのものではありません。

例）売主　プロパスト
　　物件　K-PLACE

　　売主　伊藤忠
　　物件　イトーピア　エフィールさいたま新都心（奥行き3.5ｍ）

５、６年住むにはいいけど、永住するタイプのマンションではないね、ここのは。

今金沢区の物件に住んでるけど、何の問題もないです。
最初は外観が??だったけど、町並み、っていう風に考えれば統一感あるし。
都内の友達のマンションに行ったとき、えらく狭く感じて、自分も昔はこんなのに
住んでたんだなあと思うと感慨深いものがありました。
あと、ここのデベのいいところは、自然環境がいいところの脇に作ることかな。
ベランダに野鳥のエサやり場とか作って毎日来る小鳥に見てるとなごみます。

あのバルコニー、実際、完成物件とかで体験してみつことをお勧めする。
お隣さんとお互い丸見え。とても、プライベートとして使える空間ではありません。
実物を見て、納得するなら止めませんが。

>管理費とあわせると、5万円ちかくなりそうで、かなり生活が苦しくなりそう

うーん。バルコニーは外に面しているので、かなり傷みが
早そうですね。駐車場が無料のデベは、他にもクレストフォルムがありますが、新築のうちは良くても、必ず修繕しなくては
ならない時期がきます。

修繕積立金や駐車場が安いマンションは危ないと言いますが、
なんでみんなコロッとだまされてしまうのかなと思いますね。

私は、物件自体は悪くないと思っています。広々とした
バルコニーはやっぱり魅力です。最近、読売新聞でも
何回か取り上げてますよね。

↑
広告でね・・・(笑)

４×４のバルコニーと普通のバルコニーでは、使用料はやはり違うのですよね？
バルコニーの使用料が広告の下の方に出てますけど、東京と千葉や埼玉だとやはり使用料って違いが出るのですか？
管理費や修繕費の値上がりがたまに出ていますが、バルコニーや専用庭は、値上がったりしないものなんですか？
ローンの他に修繕費＋管理費＋バルコニー使用料と考えなければいけないということですよね？
どの物件もバルコニーって、有料なのですか？

友人も日綜マンションに住んでますが（住んで4年くらい）、去年修繕積み立てが3倍になるとかで、管理組合でもめにもめたと言ってました。
プールも、有料化しようという意見といつも使ってる住人の反対意見で割れ、結局こちらは現状通りで進むらしい。
見積もり計画が甘かったといっても、各地の日綜マンションでそんな話になってるんだから、ぼちぼちちゃんとした計画で売ってもいいんじゃないの、と素朴に思います。

オプションも、カーテンボックスとかトイレの扉とか、普通なら付いてんだろうというところが有料オプションになっていて、結局高くつくなら最初からいろいろ付けてて計画もしっかりしたとこがいいんじゃないかと思ったりします。

え?

あれ、広告だったの?　気がつきませんでした。
２回も続けてでてきたので、変だなとは思ったのですが。

あ、トイレの扉とは、中の収納棚の扉のことです。

バルコニーも専用庭も共用部分なので、管理組合で決める
べきものです。管理組合というのは、要するに、住民です。
(正確には住民の代表)

全戸にバルコニーがついているなら、理由もなしに、そう
簡単には値上げしないと思います。ただし、メンテナンス
に金がかかることがわかれば、どうしたって上げざるを
えないでしょう。

バルコニー使用料を無料にすることもできるでしょうが、
その場合は、修繕費が高くなります。トータルすれば、
同じになるはずです。一般的には、ルーフバルコニー
がついている部屋は一部だけなので、その場合は、
使用料を取るのが普通です。

管理費も上げ下げは可能ですが、あまりさげてしまうと、
管理会社が逃げてしまう可能性があります。

この会社が潰れたら、修繕積立金とかはどうなるんでしょうか？
メンテナンスとか管理とか？

駐車場無料のどこがわるいんだ？
定期的に取られるよりゃよっぽどマシだと思うがね。

ただ問題がひとつあって、安いと勘違いして＊＊＊が集まってくるから
住人の質が非常に低い傾向にあること。

せっかくついているエントランスのエアコン勝手に止めたり。
マンション組合の集会のときは結構大変だったなあ（笑）

>>683

住民の質が低いのは当たり前じゃん。そもそも駐車場無料なんて宣伝文句は、まさしく低い層へ訴求しているのであって。駐車場無料に限らず、日綜のマンション造りの発想自体が低い層をメインのターゲットとしていることは、立地・仕様などからも明らかだよ。

駐車場の場所の優劣にかかわらず、一律無料ってのは不公平感がありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2848/res/441-450
通常は条件によって金額変わりますよね。

それに駐車場を使う人もいれば使わない人もいますよね？なのに一律無料というのはもっと不公平だと思います。

>686
そう思う人はそういう物件を買わなければいいだけのことだと思うんですけど。。

>
勘違いしてますね。
建物そのものは悪くないですよ。あなたどこの田舎モノだか知りませんが23区に建つ建物としてはごく標準。
　23区以外を外した田舎地区に立つ物件よりはだいぶマシだと思います。
（この会社の物件でも23区を外すと途端に質が悪化しますね）

低質者をターゲットにしているんは間違いありませんがあなたよりはずっとマシです。

そもそもそんなに気に入らなければ買わなきゃいいし、こんなところで批判しているということはこの程度の物件すら買えない低所得であることを照明していますね。

まあ、しっかり

は・た・ら・け・よ

>>689

〇証明
×照明

レスの内容が内容だけに、恥ずかしすぎる。

日綜のリゾート物件をセカンドハウスで購入したものですが、
住民層（といっても週末に来る人が2/3くらいですが）
とてもいい感じの人ばかりですよ。

またよく言われる日綜の管理ですが、はっきり言って
ものすごくいいです。
管理人さんは一日中、掃除、見回りをしている感じですし、
何か問い合わせてもすぐに対応してくれます。
（セキュリティ関連で質問した時は本社のアフターサービス課からも
電話をくれたこともありました。）

購入前は多少不安がありましたが、入居してみて
日綜がなぜ悪く言われるのか、全くわかりません。

機械式駐車場も時間がかかると言えばかかりますが、
パズル状態なので、前に出庫した人次第で位置が変っていくので
すぐに出庫できる時もあります。

購入金額を考えれば、大満足です。

>日綜がなぜ悪く言われるのか、全くわかりません。

なぜなら、その管理人さんは、日綜とは直接関係の
ない人だからです。

普通、"マンションの管理"という時は、修繕計画とか、
夜警の手配などを言うのであって、個人的な管理人の
仕事だけを言うのではありません。その管理人さんが
個人的にいい人であるだけでしょう。

23区物件は標準的な仕様なのでしょうか。
直天井だし、寝室側はアウトフレームじゃないし、玄関前インターホンにモニターがないし、
完成売りで食洗器ついてなかったのですが。良い仕様とは思いませんでした。

外壁も吹き付け塗装を多用していますね。

日本総合地所さん事務手続きは、ある会社の事務手続きよりも不親切だと聞いています。手付金入金後銀行審査、契約ですが、ある会社は仮申し込み後銀行審査契約となります。もちろん両方の会社とも銀行審査が通らない場合は手付金が戻るかも知れませんが、最初に手付金入金後に審査して通った
後に転勤などでキャンセルになったら（タイミングもありますが）、損した気分になると聞きました。

〉676
修繕積立て金はどこのマンションでも数年後に倍以上、最大30年までに3〜4倍になりますよ。
それ以降は天災などの影響で金額が読めない為記載されてませんが。
要するに管理規約に記載されている値段はあくまでも予定で、入居後の組合によっては、5年後も金額を据え置く場合もありますし、倍以上になることもあり得るってことです。マンションに住む以上、組合には積極的に参加して全ての住居者で修繕計画を考えていかないと、とんでもない金額になっても文句は言えませんよ。

>696さん
確かに住居を決めてから審査を受ける前に手付金を払うことになるみたいですね。
しかも約1週間後には契約しないと解除されてしまうので、手付金を用意する時間が短いというデメリットがあり、高額な手付金の場合、不安ではありますね。
まぁ、全国不動産信用保証株式会社という機関(？)に全額保証されるという保証証書をもらって全額保証されるみたいですが。
〉損した気分になる
とは実際に損はされていないんですよね？

横浜・神奈川の新築マンション掲示板（一覧表）
ttp://community.house.goo.ne.jp/bbs/board/yokohama/
を「お気に入り」に登録してたまに見ていますが、
最近「ヴェレーナ」「レイディアントシティ」
「グランシティ」の掲示板への投稿が多くなってきたような気がします。
色々な方が注目しているのですね。

注）上記ウェブアドレスは正しくは　ｈttp://　で始まります。