大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

私も趣味わるいなーと思ってました。
ただ、立地、価格、設備など気に入った点も多く、
なにより営業の方がいろいろ質問しても熱心に
答えてくれ、しかも押し売りするような態度にでることもなく
（Ｄ○○○○はひどかった。ほとんど、おどし）
日綜の営業さんはどの方も教育が行き届いています。
物件も完成間近となりましたが、思ったより浮いてなかったです。
色合いは落ち着いているし、タイルがきれいで高そうに
見えました。
お部屋の中もそうですが、独自のものを試行錯誤しながらも
打ち出そうとしていたのは日綜だけでした。
いろいろ見て回りましたが、どこも当たり障りなくという
印象で、おもしろみに欠けているように思えました。
日本人はやっぱり、田の字で中和室か〜みたいな。
ただ、その冒険が度を越さないよう祈るのみです。

日綜物件は本当に賛否両論ありますが住み心地は個人的には最高です。
気になっていたアフターサービスも今のところ十分に対応してもらっております。
自分のマンションを近くの提供公園から見ているとなんだか嬉しい気分になれます。
どんな建物でも好き嫌いはあると思いますが、住民は数々の中から選択して気にいって住んでいるので匿名さん達の言うことはどうでも良いです。

既に購入済みの方にお尋ねしたいのですが、他と比べて管理費が異様に
高くないですか？　なのに修繕費が安過ぎる。
　　　　　　　　・・・変ですよね？

修繕費がある程度の金額で、管理費は抑える。
逆ではないですかねえ？
管理会社は日綜グループで無駄に割高、修繕は何故こんなに安いの？

以前にも出ていた話かも知れませんが・・、これじゃあ修繕費はある日突然に値上げされざるを得ないし、大規模終戦ときは１戸につき１００万円出して！・・とか言われるのか心配。

それともそんなの気にしてない？

管理費が高いのは、無駄な共用設備が多かったり、小規模物件なのに
エレベーターが多かったりだと思われます。


修繕積立金は入居当初の金額はもっとも安いので、
私が住んでいる物件では、12年目くらいで当初の4倍に値上げされる計画です。
それでも機械式駐車場が無料というのがひびいて、修繕積立金が足りなくなるので、来年くらいから駐車場を有料化する検討をすすめているらしいです。

日綜に限らず、修繕積立金の値上げや一時金の徴収は必要だと思いますが、
その上がり方が尋常ではない（というより当初が安すぎる）のが
問題なのだと思います。

家の物件で確認したところでは、長期修繕計画では１０年目〜３０年目まで月２万円程の修繕積立金がかかります。
多めに見積もっているとは言っておりましたが、滞納される方が
いたりすると思いますので、私的には多すぎることはないと思います。
管理費が多いのは、機械式駐車場使用料無料の為、点検、メンテナンス
にお金がかかっているのだと思います。
機械式駐車場修繕費（取り替えたり）は１５年目、３０年目に計画で費用が用意されています。
管理費は当然安い方が助かるのですが、マンションをつねに綺麗に
使いやすく保つには、ある程度必要だろうと考えてます。
戸建のように、住民が順番でごみ置き場の掃除したりしなくてよいので
気楽でよいですよね。
検討中の方参考になったでしょうか？

駐車場代無料ならその分管理費が高く付くのはわかるけど、
いきなり負担増に泣かないように（滞納者も増えそうだし）
修繕積立金は１年目からもう少し取ってもいいと思います。
　

検討しているグランシティ３軒はどこも 3000円程度。
他の新築物件を見ても、5000円後半〜1万円前後ですよね。

駐車場。
車を持ってないんですよね、それなのに管理費が高い？
都内は駐車場代が高いので、車を所有した場合には
多少管理費が上がっても助かりますけどね。

修繕積立金が上がることを視野にいれておかないと
きついですよね。
最初から分かっていれば積立金が安い時期１０年ほどは、繰上げ返済に
いそしんで、効率よく返済できますよね。
ちなみにうちも、車ありません。
駐車場は貸す予定です。
安くすれば誰かしら借りてくれるかなぁと思いまして・・
借りてくれないときびしいんですが、
そしたら、駐車場付物件ということで手放すしかないかな。

>管理費が多いのは、機械式駐車場使用料無料の為、点検、メンテナンス
>にお金がかかっているのだと思います。

管理費に含まれているのは「点検」費用だけで、メンテナンス（錆塗装やチェーン交換）などは含まれていないので、修繕積立金にどの程度見込まれているか調査したほうがよさそうです。

一般的には、3段上下のシンプルタイプで、月1万円程度は駐車場のコストを見込んでおく必要があるそうです。

マンション管理の本にのっていた一般的なＭＳの、
修繕積立金（目安）です。

新築〜５年　６千円〜７千円
５〜１０年　７千円〜９千円
10年〜　　　１万円〜　

物件の状況によりますけどね。。。

まずは、買って、住んで、経験するしかないでしょう。家も車も、もろもろ。
それで合わなきゃ、考えましょう。
どんなに検討して購入しても、隣人や上の階の住人が、最悪でしたら、おしまいですから（笑）

近所で日綜マンションを建築しているので興味を持ってこのスレッドを拝見するようになりました。
我が家の沿線(西武池袋線)でも練馬区から西東京市にかけていくつか建設が進んでいますが、竣工済みであったりもうすぐ竣工という段になっていても販売されていない物件がポツポツとあります。なぜなのでしょうか？訳知りの方、いらっしゃったら教えてください。推定でも結構です。マンション販売の常識からは考えにくい状態ですので疑問に思いました。

>竣工済みであったりもうすぐ竣工という段になっていても販売されていな
>い物件がポツポツとあります。なぜなのでしょうか？
最近こういうケースが増えているみたいですね。
船橋の大規模物件もそうみたいです。
今年の前半は値上がりを待つ売り渋りが多かったみたいですが、
今はマスコミでも報道されているとおり、都心の一部を除き
急激な値上がりに購買がついていけず、在庫がダブついていて
値下がり状況下にある。
従ってデベの希望した値段では売れず、最大１０００万値下げした
亀戸レジデンスみたいな物件がでてきたわけね。
売出しをしない物件は周りの値下がり状況を見て、販売できるような
価格を探っているんだと思いますよ。

売り渋りってデベは説明するんですが、
先着順で長い間ずっと売り出しているのは、結局売れ残りなのでしょうか。

ここ、すごい勢いでマンション開発してません？
だいじょうぶかな（大丈夫だからやってるんでしょうけど）

値上がるのは、都心のマンションだけでしょ？
八千代市にも日本綜合地所の物件もその他の物件もかなりのスピードで値下がってますよ。駅前とかでもがら空きみたいです。
駅から離れたマンションは、分譲をあきらめて賃貸にしてるところも。
やっぱり地方マンションは、苦戦ですね。

№627以降の皆様ありがとうございました。
現在の情勢は『安易に買い急ぐな!」というところでしょうか。
デベ側も販売不振と共に、値引きタイミングを見定めていると言ったところでしょうか?
あくまでも個々の購入者の判断ですから一方的には断言できませんが、「早く買う必要はない、じっくり値下げを待て」でしょう。
但し、近所として心配なのは、お隣さんになる方が『安さ』で判断して住まわれる(または投資に充てる)こと、折角だからその土地を気にいって住んでほしいわけで...。　購入側の論理とは異なりますが地付きの者としてご意見まで。

人気のある物件は、竣工前に完売してしまうことが多いと思います。
他物件の様子を見ながら価格を決めるって、自信がないのでしょうか。
住む側としては、棟内モデルルームが何ヶ月もあるのは
セキュリティ面からも気になるので、早く売って欲しいです。

八千代市に日本綜合地所が９０％長谷工が10％の所有地に超高層マンションが建設されるというので住民説明会に行ってびっくりしました。
日本綜合地所は、説明に一切来ないということでした。
さらに南側に一番高いマンションが予定されているのでその裏のマンションが日陰になろうが、マンション購入者が陽が当たらないの知ってて購入するのだからかまわない。携帯電話も使えなくっても関係無い。って、話でした。駅からも遠い場所なのに戸建てよりもかなり高い買い物になるのにとても不思議な説明会でした。
さらに元々は長谷工が１００％所有していた土地を資金援助をしてもらうので９０％日本綜合地所に売ったそうです。（長谷工の説明です）
長谷工の説明だけでいいんですかね？９０％持ってるのが日本綜合地所なのに長谷工が全部しきるものなのですか？
マンション購入者は、日当たり関係ないのですか？

両社が共同事業者で、うち１社だけが説明に来たっていうだけじゃないですか？
所有地の割合とかの経緯まで説明されるなんて不思議。周辺住民さん達には関係ないだろうに。
日影規制は当然クリアしているだろうけど…日影問題をマンション購入者になすりつけているかのようなセリフですね。それも近隣説明会の時点から。へんなの。

CMやってるね。4ｍのバルコニーが売り？

船橋のグランシティようやく完売したようですね

「NIKKEI NET株価サーチ」に、この会社の自社株買いの開示情報が出ていました。
http://company.nikkei.co.jp/index.cfm?scode=8878

日本綜合地所のいくつかの物件についての掲示板で、とても活発な情報交換が行われています。

レイディアントシティ向ヶ丘遊園ってどうですか（その４）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8441/
レイディアントシティ印西
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46720/
レイディアントシティ本郷台＠マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8946/

今週号の週刊ダイヤモンドで「駐車料金無料」をうたい文句に修繕積み立て
を見かけ上安く見せようとする悪徳商法は、結局購入者が泣きを見ると
書いてあります。
まさしく日綜のことですね！！実名はさすがに出せない？

ここだけじゃないんでは？

今度のヴェレーナ戸塚は駐車場有料の予定だそうで
どこにも駐車場無料の広告はでておりません。

駐車場が無料でなくなったのは、ネットや週刊ダイヤモンドなどの雑誌で散々叩かれたせいだと思うが、
それを修繕積立金会計でなく、管理費会計に充当しているのであれば、
それが日綜コミュニティ経由で日綜に還流する。

どの会計に充当する予定なのかが重要なチェックポイントである。

このデベが売りにしてる「折戸式のフレキシブルウインドウ」って、
機能的（断熱性、遮音性、セキュリティなど）にどうなんでしょう？

横浜・神奈川の新築マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/yokohama/
を見ていると、最近、「グランシティ」「ヴェレーナ」が付く日綜物件掲示板への投稿が非常に多くなっているようです。

＞６５２
断熱性、遮音性、セキュリティまったく問題ないです。
せっかくワイドスパン買っても、半分しか開かないのと
フルオープンになるのとでは大きな違いです。
ひょっとしたら、壊れやすいのかもしれませんが
その場合直せばいいと思ってます。
いちいち壊れたときのことを考えたら、この快適さは得られません。

>652
断熱性⇒ガラスの性能orピュアリフレなどのフィルムに起因。
　　　　フロート6mmと3mmのペアガラス2枚の断熱性能はほど同等
　　　　結露に関してのみペアガラスが有効
　　　　断熱ガラスは別格。
遮音性⇒サッシの性能に起因。一般的なガラス厚では特に大差なし。
　　　　防音ガラスは別格。
セキュリティ⇒多分マグネットセンサーが付いてるんじゃねぇ？？

ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080304-00000002-jsn-ind

ここのマンションを買わない人には「いい会社だなぁ」と思われるかもしれませんが、「年間で１億5,000万円程度の負担増」ってことは、全体の賃金を減らしてその原資に当てない限り、ここのマンション購入者にとっては、購入代金に上乗せされているってことですよね。

こんなことわざわざ発表しなくても、自分たちの中に留めておけば波風立たないのに...

>656
ただ単に社名のパブリシティでの露出を狙ったPR作戦。

制度を作ったときはPR情報として出すが、1年でやめてもわざわざ公表しないしマスコミも取り上げない。

社名の露出が狙いなら、長続きは最初からさせないつもりではないかと思われる。

>>656

人材流出を何とか止めたいからでしょうか。

>656
「いい会社だなぁ」どころか、やはり変わった会社なんだなぁと感じました。

レイディアントシティの過剰な共用施設に伴うランニングコストの高さと、デベも含むその無計画ぶりが心配です。
マンション自体がひとつの街という形のところもマイナス材料です。レイディアントは機械式駐車場なのに「駐車場使用料無料！」で売りに出したため、
住民の管理に対する意識はおそらく低い。
このため、将来的に大幅な修繕積立金の一時金徴収が発生するか、
財政破綻する可能性が高い。

多額の一時金徴収は滞納者を発生させる原因となり、滞納者が発生すると
マンションのスラム化が加速するものと思われる。レイディアントシティは南欧風の外観と豪華な共用設備といった表面的な魅力で人気を
集めた感があります。共用設備の維持費は住民の負担ですし、敷地いっぱいに建てられた
住棟群は高度成長期の公営住宅を彷彿させます。

どうもレイディアントシティは新興の業者が短期的視野の購入者にイメージ先行でうまく
販売し、既存の社会インフラを利用できなかった部分は、これまた新興業者を起用して
しのいだという印象があります。レイディアントシティは昔販売している時に見に行ったことがあります。
確かにプランはすばらしいと思いましたが、No31の方がコメントされていたように、機械式駐車場の使用料が無料なんてあまりにも無責任と思い、かえって売主を信頼できませんでした。
機械式駐車場は定期的なメンテナンス（さびの補修等）が必要ですし、１５年から２０年で総交換が必要になるため、かなりの維持費がかかるものです。
そうなった時にどうするつもりなのでしょうか。他人事ながら気になってしまいます。

千葉県八千代市に1100世帯以上のマンション計画があるようです。
説明会に出た人から図面を見せてもらったら、ほとんどが南向きの日当たりの良いマンションの様に見えます。しかし、敷地奥から1期分、2期分、3期分と建てるようですが1番南側に17階の棟が建ちます。17階建ての陰になり他の棟は、全て日陰になるようです。
印西や八千代市大和田新田のマンションも全南向きとあるけど、ここのマンションも全南向きと売り出すんでしょうね。
4メートルのオープンバルコニーの下の階の人は、部屋に日があたるのでしょうか？
高層マンションのオープンバルコニーは、風当たりが強くってバルコニーに出られなかったりして？
私も他人事なのにとても気になる所です。

最近、極端に広いバルコニーを売り物にしていますね。

駅からちょっと遠い物件が多いようですが、その分安い。環境も良好。

悪口言われないデベロッパーはないから、購入検討して良いと思いますけど。

そんなにバルコニーが広いマンションがあるとは知らなかったので、見にいきません
でしたけど、広いバルコニーが好きな人にはおすすめなんじゃないでしょうか。

日本綜合地所のバルコニーの特徴は、建築基準法を逆手にとった極めて違法性の高いバルコニーの設計である。

つまり、４メートル×４メートルの正方形にしなければ上記の裏技が使えない。

逆にいうと普通のバルコニーより縦が長くて、間口は狭くなることが多い。
正確には広いといっても縦に長いだけで、横幅は狭い。
バルコニーが４メートルつきでているので、その分屋根が長くなるので、日当たりが悪くなる。（エアコンがない昔の仕様である）

しかも透明な材を採用しているので、スケスケマンション。キッチンで料理をする奥さんまで見える。

私は、こういったマンションの話題性だけ先行し、本当にマンションに住む人のことを真剣に考えてない日本綜合地所に、共感できない。

検討の際は、ぜひ棟内モデルルームで体感して確認して欲しい。生活シーンを。
後で後悔しないように。

＞日本綜合地所のバルコニーの特徴は、
＞建築基準法を逆手にとった極めて違法性の高いバルコニーの設計である。

＞つまり、４メートル×４メートルの正方形にしなければ上記の裏技が使えない。

建築基準法でバルはどのように定められているのですか？
もう少し詳しく教えてください。