大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

ここのアフターサービスは、会社内に電話窓口で入居者の話を聞くことしか出来ません。
対応を施工会社にさせないと、電話窓口が不在になって電話に出られなくなってしまうからです。
施工会社の工事担当も現場を離れてますので、連絡がとれなかったり担当者のスケジュールの関係で後手後手に回ります。
施工会社の仕事の優先順位はアフターサービス（お金にならない仕事）は後回しにされることになります。

これから契約される方も承知の上で契約をされたほうが良いと思います。

健さんのブログ読むと長谷工＋積水（売り主）の物件は非常にできがいいそうだから、
やはり物言う売り主の物件は長谷工もきちんと造るんだよ。
日綜は丸投げで何も見てないのでは？
今時水回りが防音間仕切じゃないマンションがあることに吃驚！

＞日綜は丸投げで何も見てないのでは？
丸投げじゃないでしょ。「建築費を削減しろ！！」という支持は
明確に出てるでしょ。
だから日綜＋長谷工の物件は健さんが
ご指摘の通り「きちんとしたものを造れ！！」という支持を
出している長谷工＋積水に比べ出来悪なんだよ・・・。

>>517,>>522
問題マンションの責任がデベロッパーより建設会社に有るという論理なんかが飛び出すこのサイト、とっても興味深く拝見しています。

通常、マンションデベロッパーがプロジェクト（設計）を決め、土地買収金額を決め、建設会社に競わせて工事金額を決めるわけですから、電機製品とは違ってマンションのクオリティをコントロール出来るのはデベロッパーだと思いますが。

デベロッパーに競わさせられ過酷な条件で受注した建設会社や下請け孫請けが、厳しい予算内で工事をしなければならないどころから問題が発生しやすい土壌が出来るのではないでしょうか。

しかも、工事金額や工事期間の条件が厳しければ厳しいほどデベロッパーの利益が増えるわけですから、デベロッパーが利益を加減してもっとクオリティーやサービスを重視すれば、問題が起きる可能性は少なくなるのではないですか。

「日本綜合地所ってどうですか？」というクチコミ掲示板で
日綜擁護の書込みに対して、「日綜関係者ではないか？」という煽りがなされている。

日綜擁護の書込みは私は日綜関係者ではないと思うが、そもそも購入者も日綜物件に初めから品質やアフターサービスは期待していない人が多いと思われ、いくらネガティブな書込みがあってもさほど資産価値はさがらないと考える。

たとえば、東横インに泊まっても、リッツカールトンのようなサービスは誰も期待しない。
それと同じで、購入者も日綜物件がどの程度のものかわかって購入すれば問題はない。
問題は購入者が「どの程度のものかわかって購入」しているかどうかというところが、購入後の満足度の差になるのである。

掲示板内で日綜を擁護している人は、事前に日綜のマンションが「安かろう悪かろう」と分かって購入したのだろう。

一方、日綜批判派の多くは、営業社員やパンフレットから日綜物件の問題を事前に把握しなかったがために、購入後に「日綜けしからん」ということになっているのではなかろうか。

掲示板に示唆に富んだコメントがあった
>何を書いたって売れるんですよ、ここのマンションは。
>価格が安いですから。
>グレードが低くてもマンション買いたいって購入層って多いんですよ。
>逆に言えば、高額なマンションを買えない人が買ってるとも
>いえますが。

何年か前に、日清食品の社長が年収400万円以下の低所得者層向けに新カップラーメンを開発するということを発言し、企業側が所得者層別の商品戦略を公言したことが話題になったが、日綜マンションのマーケティング戦略もこれと類似しているように感じる。

アフターサービスランキングでの低評価や、入居後のことを考えない売りっぱなしの姿勢など（「駐車場無料」や初期の修繕積立金の月額が低めにしてあるところなど）まさにこれを象徴している。
低所得者層（マンションを購入できる層の中での低所得という意味）を
ターゲットとしたマーケティング戦略でやっている以上、企業活動として当然なのだろう。

これからマンションを購入使用とする人は、自分が買おうとしているマンションが、不動産市場でどのようなポジショニングがなされているかどうか、よく勉強してから購入したほうが、入居後の不満は小さくてすむと思う。

着工以来、既に一年以上を経過し、
工事も進行しているにも関わらず、未だに販売活動を開始していない。

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

>視野の狭い533さん

他のデベの書き込み見てないんですか？
どこのデベの書き込みも似たりよったりです。
そういうコメントは全部読んでから書き込みしてください。

その似たりよったりも、実際いい加減なことをしているのが似たりよったりなのか、匿名でそういう批判的な書き込みをする人は、どこのデベに対してもいるの
で、単なる批判が似たりよったりなのかわかりませんけど・・・。

いずれにしろもっと視野を広く持ってください。

また出ましたね。
補償金目当てのマンション反対グループ。

マンション反対運動って悲しくないのかな？
もっと社会に順応して生きればいいのに。

>ここのマンション、お値段そんなに安くないですよ。

安いですよ。どこのマンションと比較してる？
もともとそれなりの値段で買えるマンションしか検討してないんじゃないの？

その分電盤に扉がついていないマンションってどこ？

利害関係の無い第三者の建築士の客観的ダメ評価の前に
いつもならまたぞろ出てくる「日綜擁護論者＆日綜関係者」は
押し黙ったままだね・・・。
読んだけど、説得力あったもんな〜。

日綜物件を検討していたときの話。

モデルルームで他の会社の物件(建設中)も検討していると
言った時、担当営業マンが信じられないことを
言っていました。
「うちが使っている不動産鑑定士がその物件を
見たんですけど、欠陥だらけなのでやめた方がいいですよ。」と。

その時はそうなんだ。と思って帰ったのですが、
その後、知り合いのデベロッパー勤務の人にその話をしたら、
「そんなことありえない。不動産鑑定士にそんな目利きはないよ。」
と言われました。

自分のところのマンションを売るためについたウソなんでしょうけど、
わかってしまうと信用がガタ落ちです。
素人を完全にバカにしている会社だなと思いました。

>542

あなたから言わせれば私は擁護派なのかもしれませんが、物件購入者で単に日綜物件に満足している者です。

読みましたよ。そのナントカとかいう建築士のブログ。
まあ一種の社会派弁護士みたいなものですね。指摘の仕方も異常。粗探しが目的じゃないかって思うくらいです。
貼ってあるリンクがたまたま日綜物件だったけど、彼が書いているのはもうありとあらゆるデベに対してですよ。ちゃんと読みましたか？

まあ読んだんでしょうが、あたかも日綜物件だけを批判しているかのような印象を与えるために、そのブログを引き合いに出しているんでしょうけど。

いずれしろ擁護派より批判派の方がひつこくて、陽動的ですよ。
前に誰か「釣り糸垂らしている」って書いていたけど、ひっかかる私もだめですね。

陽動とはどういうことだか。
真っ向から批判をしていると思うけれどもね。
別に件の弁護士が他のデベのことを書いていたってかまやしないと思うがね。
日綜はそう書かれないように頑張ったら良いのではないのか？
まあ頑張ってくれたまえ。

このデベロッパーさんの物件を買って住んでいる方々は、満足されておられるのでしょうか。
その辺りを読みたいです。
他のマンションは、よくわかるのですが、
こちらの物件は、サイトを見てもよくわからないのです。

いろいろ、買い歩いたわけではないですが、今のところ満足していますよ。

>550
修繕積立金の強烈な上昇の仕方を見ると、売って終わりと言えるな

日綜コミュニティとは確執が根強くあって、管理組合の総会で日綜責任の建物の瑕疵その他を問題になっていることを知っていても日綜コミュニティは日綜にはそのことを言えません。

理由は管理組合が問題にしていることは日綜コミュニティが解決しろ、という気風があり、社内的には日綜の問題ではなく日綜コミュニティ責任になります。
日綜に話して問題解決のための要請をすれば、日綜コミュニティの担当は首になるでしょう。

だから入居してから日綜が表に出ることはほとんど無いです。
管理組合が騒ぎ立ててやっと、総会に顔を出します。
社内の確執などの問題はなくならないでしょう。
日綜コミュニティの担当は何もしてくれないが、日綜の為に謝罪をすることが仕事のようです。
いずれにしてもダメダメ集団です。
入居後は期待せず、頼らず、管理会社を変更してから新管理会社によって建物診断して告訴するつもりで瑕疵を直接日綜にぶつけて今は良いマンションになりました。

>>554さん
具体的な説明をありがとうございます。

仮にこちらの会社の物件を購入したら、管理会社を変えるところから
始めるのですか。うわ〜。

管理会社を変えて、資産価値をあげたマンションもあると、どこかの読み物で知りました。

建物自体の出来は並なのでしょうか。

日本綜合地所のサイトを読んだり、既存のマンションのスレを読んだり
していますが、まだまだ知識が足りません。
引き続き、こちらのスレも参考にさせていただきます。

よろしくお願いいたします。

この会社の物件を購入するなら、余程区分所有者の側がしっかりしていないといけないってことですよ。なので、小回りの利かない大規模物件は後々苦労すると思うので、出来れば小・中規模の物件の方がまだしも無難でしょう。施工精度の問題はここではされおくとしても。

精度の問題を調べるとしたら、
既存のマンションのスレをかたっぱしから読むしかないでしょうか。

どこか、参考になるサイトはございませんか？

<<554さん
大変参考になります。
日綜の大型物件への入居が近いのですが、マンションの管理に関しては日綜コミュニティからいまだ何の説明もないので、気にかかっております。
日綜から派遣されている管理スタッフはどうですか。また、ほとんどのスタッフが日綜の社員ではなく、再委託先の会社かの派遣ということはありあせんか。
554さんの管理組合は今後もずっと日綜に委託を継続していくつもりですか。

マンション管理の参考になりそうな法令のリストです（国交省ホームページより）。
どの管理会社に頼むことになっても参考になりそうです。
違反行為に対する監督処分の基準まで載ってます。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kanri/kanrigyou-index...

マンション管理業者の監督を担当する連絡先リストも参考になりそうです。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kanri/touroku-kantoku...

少し古いですが、日経新聞のバックナンバーです。
マンション管理の相談先リストも載っているので参考になるかと思います。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20020404p4000p6.html
日綜もこの連載シリーズに広告を出して、マンション管理についての消費者啓蒙に一役買っているようです。

通常バルコニーの補修、防水工事は修繕計画に含まれるが、ここは含まれない。オープンエアバルコニーとは面倒なクラックに気づかないので補修もしなくて済むし、コスト安。それに騙されて購入した人いるんだろうな。。。

売れ残りマンションが多い場合に誰が管理費や修繕積立を負担するかについては、日経新聞バックナンバーの「未契約住戸の管理費は誰が負担するか」の記事
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20060703p4000p4.html
が大変参考になりました。

「建物完成後６カ月間は、たとえ未契約住戸があっても売り主は修繕積立金を負担しない」といったような特約事項が有ったら要注意とのこと。

「レディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか（その３）」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9070/res/331-340
や
「レディアントシティ印西」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9070/res/331-340
のサイトがいろいろと参考になります。

564です。
失礼しました。
「レディアントシティ印西」のアドレスは、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46720/
でした。

566さん、567さん
どのデベロッパーとでも、どうしても納得がいかない場合は、免許を管轄する監督官庁に相談してみる価値はあるかと思います。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/city_park/construction/kensei/kensetus...
（国土交通省関東地方整備局ホームページより）

電話で調べてみたら、日綜を管轄するのは、
関東地方整備局 建政部 建設産業第二課
０４８−６０１−３１５１
でした。

こことか色々なところで叩かれているのが堪えた（？）のか、
最近の表示では「駐車場１００無料！！＊」とあり、よ〜っく
捜さなければわからない箇所に「＊機械式駐車場のメンテ費用は
この限りではありません」と書いてあるね。
日綜の駐車場はほとんど機械式だし、メンテ時に費用は一括徴収
！！ってことね。

>570

「機械式駐車場の点検費用負担額は管理費に含まれています」
と書いてあります。
記載されているのは「点検費用」だけで、維持するのに必要な補修や
部品交換については触れられていない。

入居後に修繕積立金の大幅値上げもしくは1世帯100万円単位の一時金の
徴収が必要な理由はここにある。

ただ「駐車場無料」に飛びつくような購入者がこの文言から
それを読み取れるかは疑問ではある。

こちらの物件、今時ゴミ収集所に鍵がついてなくて部外者が出入り出来たり、玄関前インターホンにモニターがなかったり、細かいところですが仕様・セキュリティに手を抜いていそうで不安です。
知人が雰囲気をとても気に入っている様子で、反対意見を言うのも失礼かと思い、無料駐車場含め不安要素を指摘出来ずにいます。でも心配。

572さん　それは場所によります。

名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

>名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

それが事実なら、次は管理組合の理事がその駐車場代を「修繕積立金」
会計に入れるように管理規約の変更などをすることが必要。

「管理費会計」のままなら、結局それは日綜コミュニティに還流する。

株価でしたら、NIKKEI NET株価サーチが便利です。
http://company.nikkei.co.jp/index.cfm?scode=8878

576さん

いえいえ、『先行き不透明な会社』だそうです。
株価が下がり続け、２月の半分以下になっています。
http://company.nikkei.co.jp/news/news.cfm?Nik_Code=0030218&Page=1&...

『マンションの潜在在庫が90年代初頭のレベルにまで達している』ということは、売れ残りが積もり積もって、90年代初頭のバブル崩壊時レベルまで増えているんですね。日本綜合地所の株価が暴落しているのは、「日綜が売れ残りを大量に抱えている」と株式市場が警戒しているからでしょう。

問題が起こったときにどのような対応をする会社なのかをよく見極めて物件は買いましょう。

日経ビジネス・オンラインに最近UPされた管理組合についてとても参考になる記事http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/?P=1
が他の日綜関連のサイトで紹介されていました。
管理業者の選定だけでなく、マンション修繕業者に相見積もりさせ、その見積もりの情報開示をガラス張りにしている管理組合理事長のことなどについて書かれています。

>578さん
竣工後1年経ってる物件を、売れ残りじゃなくて
いわゆる「売り渋り」だと主張されたことがあります。

>>５８３さん
外見で判断することは出来ないのでそれらしき人ということだけでは調査しないと思いますよ。
身分証明書の提示をしたところで、わかりませんよね。
もし後で分かったとして、売主が知らなかったなら責任追求はできないのでは？
後で分かって買い換えた友人がいました。それらしき人でも家族で住んでいるなら特に販売に問題ないということだったらしいです。

５８４です。
会社名義が怪しいですよ。
そういう人はまともに住宅ローン組めませんから。
会社にローンを返済し、返済終わってから名義が自分のものに。
辞められたら困る会社のよく使う手口らしいです。

ここの物件で
55000㎡に750戸というのがありますが、
これだけの敷地ですから庭園、植栽が豊富です。
植栽というのはほんとにその維持管理が大変なわけで
HPの図のように美しく保つためにはおそらく毎日何人かの
庭屋さんが入らないと保てないのではと思うのです。
ホテルや旅館でもそうですが10000平米程度でも庭師さんが
朝から手入れしてます。
750戸が完売したとしてその管理費でこれだけの敷地の庭園を本当に
保てるのか、疑問です。
庭は手入れしないととんでもない状態にすぐなります。
数年後には管理費の超値上げになるか、ボウボウの庭になるか、

どこのデベも似たり寄ったりですが
売ったが終いですから。

まあボウボウになるんでしょうね。住人もきっと関心ないでしょうから。

日綜の購入者ですが、今のところ管理状態はかなり満足で、
早朝から清掃の方々が外側の公道まできれいにしてくださるので
ごみひとつ、草一本生えてません。
ちなみに近くの有名他社の新築マンションでは雑草まで管理できずに
住民にボランティアを雇ってるそうです。
どこのマンションも１００％良いってことはないのでは？
でもなんといわれてもうちは満足してますよ。

ＮＯ５８９です。
名前間違えました。

日綜マンションの購入者ですが、入居2年になりますが、共用部分の不具合箇所の1年点検・補修がまだ終わっていません。

「機械式駐車場が無料」だったのですが、これが大きな原因で修繕積立金が大規模修繕の際に足りなくなることが判明し、
毎月の修繕積立金が、近いうちに入居時の3倍に値上げされます。
12年目には入居時の4.5倍くらいにはなるそうです。


なお、清掃業者は589さんのとおり、まじめにやってくれていますが、
日綜がよいのではなく、清掃業者がいいだけのことだと思います。

確かに3倍、4倍というとものすごい値上げに感じられますが、たとえばうちの場合2年目ですが、現在の修繕積み立て費は5000円前後。4倍でも20000円です。駐車場が無料なことを考えると、この程度の出費は仕方ないかと思います。日綜物件では、入居当時は修繕費が3分の1、4分の1に抑えられている、と考えたほうがいいと思います。

そうですよね。たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは？
と思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
うちのマンションは今かなり値上がりしていてます。
需要があるということは価値があるということ。
需要がなければどんな物でも値下がりします。
入居済みの方あまりネガティブな事ばかり考えず
プラス思考で行きましょう！

アフターサービスの評判が良くないようですが、いかがですか？
3ヶ月点検とか・・・頻度、効果についての感想をお伺いしたいです。

今3年目に定期的にありますよ。
私の周りではまだトラブルは聞いてません。
ので・・なんでそんなに評判が悪いのかは？です。
まあ物件にもよるのかな？
うちも入居時のクレームはすべて対処していただきました。

>>593さん
最近、下のサイトのように首都圏でも分譲戸数減や坪単価下落の記事が多くなってきています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/20070926.html
特に売りの場合は、実際に中古を売ろうとすると希望価格でなかなか売れないことがよくありますので、気をつけてください。

>たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは

機械式駐車場にも寿命はあります。大規模修繕時に機械式駐車場の交換を行うところもあるそうですが、価格がべらぼうに高いみたいです。
ということで、機械式駐車場が無料というのはけしてメリットだけではないと思います。また、機械式は本当にピンキリで、いいものは耐用年数ものびるけれど、良くないものは・・・。
修繕するお金がなく、やむなく平面駐車場にしてしまったケースも少なくないようですよ。

敷地に余裕があるなら平面式の方がずっといい。機械式駐車場は、見た目にもとても悪い。可能なら地下駐車場にすればいいと思うのだが、あまり見ないね。

ここの建物は街にそぐわない場合があるのと
（周りに工場や倉庫があるのにいきなりあのヨーロピアン調の建物）
数年たった物件の管理状態が悪い（外から見ただけだが）
ので検討範囲から除外しました。

たしかに、あのヨーロピアンな建物はどうなんでしょうか(苦笑)
たまにギョッとします。
いくらなんでもやり過ぎ。
ここは日本なのに。。。
この会社はどこに向かっているんだろうと思います。
逆に考えれば、パリの街に「ザ・ニッポン」なんて名前の、江戸城みたいなマンションが建つような感じですよね。
恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

ここの評判をみると悪いことばかりですが、大規模物件に対するものが
多い様子。
それって、このデベに限らないこと・・・。
要は、大規模物件に住むといろいろヒステリックになる方が多く
住みにくいということなのでしょうか？
管理組合も大変だなと・・・。

ここは管理費が結構高いと思いませんか？

601さん
このデベの小規模と大手の大規模比べたら、
断然大手の大規模が良かったです。
こちらは仕様・設備・セキュリティ・管理などの点でだいぶ劣ってました。
ヒステリックになるのは規模のせいではないと思います・・・

実際に購入して住んでみないとわからないけど、
外から見て、ここは大丈夫なのかと思う。


どこが？というとたとえば
＞この会社はどこに向かっているんだろうと思います。

私もそれが疑問な部分。

どの会社もそれぞれの考え方はあるかと思いますが・・・。

>恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

いえいえ私もそう思います。
周囲とあまりにもかけ離れた建物というのは
それがどれほど豪華でも×だと思います。
（似非豪華はかえってチープな感じがします）

６０１です。
ほかより劣っているとか、周りに合わないと思うなら
買わなきゃいいだけで、ここに悪口だけ書くのがヒスかなと・・・。
建設的な情報交換の場として○×の物件はこんなところがよかった。など
の書き込みがあればよいのですがね。
一長一短あるものなのですから総合的に判断できるようにいろいろな
情報をいただけると助かります。
ちなみに、先日トップブランドのひとつであるＭ地所の完成物件
みてきたけど、エッて感じでした。床鳴りはするし、設備もチープだし。
さすがに構造とかはしっかりしているのでしょうけどね。
どこもそうですが、モデルルームは化粧しまくりで現実とのギャップが
大きすぎる気がします。

別のスレで
「マンション」という呼び方は
原語の意味と合わないので変えましょう
っていうのがあったけれど、
その「マンション」が「ヨーロピアンスタイル」なんていったら
その人はどうなっちゃうんでしょうね。

たとえばパリのマンションが「ジャポンスタイル」とか
いって姫路城風の屋根乗っけてたら、
「いったいなぜに？」って日本人でも思うよね。

ヨーロッパの人が見たら日綜のマンション見たら
どう思うのかね。

別にヨーロッパの人の感想は求めてないｗ
気に入った人が購入する、ただそれだけでは？

これまで、たくさんのモデルルームをまわりましたが、
どこも一長一短です。
選ぶ価値観は、人それぞれなのです。

ヨーロッパ風というのがとても気に入ってここの物件を購入しました。
一般的なタイルの普通のマンションは賃貸で住んできたから、
そんな変わった雰囲気の外観が見ていて毎日楽しいです♪
ヨーロッパ人が見てどう思うかなんて全然考えてません。

気に入った人が買えばいいと思います。

> 実際に購入して住んでみないとわからないけど、
> 外から見て、ここは大丈夫なのかと思う。
　
耐震偽装問題が出て、大小関係なく良心的なデベは
「竣工済み、販売中の物件を自主的に調査し、問題がありません」
とホームページなどで発表している。

ここの場合は、「．．．調査した結果、遠建事務所とは関わりがありません」
と発表した。
　
耐震偽装の有無まではわからないってことなの？

ここのマンションをいいという意見の書き込みがあると
必ずすぐに批判的な書き込みがある。（笑）

いいえ、ヨーロッパ人でなくとも、日本人が見ても十分趣味が悪いとしか思えませんけど…（笑）。

もうちょっと周囲の景観との調和や建物の将来に配慮したマンション造りをお願いしたいですけど、所詮ムリでしょうね。今売れさえすればいいという発想の会社には。

私も趣味わるいなーと思ってました。
ただ、立地、価格、設備など気に入った点も多く、
なにより営業の方がいろいろ質問しても熱心に
答えてくれ、しかも押し売りするような態度にでることもなく
（Ｄ○○○○はひどかった。ほとんど、おどし）
日綜の営業さんはどの方も教育が行き届いています。
物件も完成間近となりましたが、思ったより浮いてなかったです。
色合いは落ち着いているし、タイルがきれいで高そうに
見えました。
お部屋の中もそうですが、独自のものを試行錯誤しながらも
打ち出そうとしていたのは日綜だけでした。
いろいろ見て回りましたが、どこも当たり障りなくという
印象で、おもしろみに欠けているように思えました。
日本人はやっぱり、田の字で中和室か〜みたいな。
ただ、その冒険が度を越さないよう祈るのみです。

日綜物件は本当に賛否両論ありますが住み心地は個人的には最高です。
気になっていたアフターサービスも今のところ十分に対応してもらっております。
自分のマンションを近くの提供公園から見ているとなんだか嬉しい気分になれます。
どんな建物でも好き嫌いはあると思いますが、住民は数々の中から選択して気にいって住んでいるので匿名さん達の言うことはどうでも良いです。

既に購入済みの方にお尋ねしたいのですが、他と比べて管理費が異様に
高くないですか？　なのに修繕費が安過ぎる。
　　　　　　　　・・・変ですよね？

修繕費がある程度の金額で、管理費は抑える。
逆ではないですかねえ？
管理会社は日綜グループで無駄に割高、修繕は何故こんなに安いの？

以前にも出ていた話かも知れませんが・・、これじゃあ修繕費はある日突然に値上げされざるを得ないし、大規模終戦ときは１戸につき１００万円出して！・・とか言われるのか心配。

それともそんなの気にしてない？

管理費が高いのは、無駄な共用設備が多かったり、小規模物件なのに
エレベーターが多かったりだと思われます。


修繕積立金は入居当初の金額はもっとも安いので、
私が住んでいる物件では、12年目くらいで当初の4倍に値上げされる計画です。
それでも機械式駐車場が無料というのがひびいて、修繕積立金が足りなくなるので、来年くらいから駐車場を有料化する検討をすすめているらしいです。

日綜に限らず、修繕積立金の値上げや一時金の徴収は必要だと思いますが、
その上がり方が尋常ではない（というより当初が安すぎる）のが
問題なのだと思います。

家の物件で確認したところでは、長期修繕計画では１０年目〜３０年目まで月２万円程の修繕積立金がかかります。
多めに見積もっているとは言っておりましたが、滞納される方が
いたりすると思いますので、私的には多すぎることはないと思います。
管理費が多いのは、機械式駐車場使用料無料の為、点検、メンテナンス
にお金がかかっているのだと思います。
機械式駐車場修繕費（取り替えたり）は１５年目、３０年目に計画で費用が用意されています。
管理費は当然安い方が助かるのですが、マンションをつねに綺麗に
使いやすく保つには、ある程度必要だろうと考えてます。
戸建のように、住民が順番でごみ置き場の掃除したりしなくてよいので
気楽でよいですよね。
検討中の方参考になったでしょうか？

駐車場代無料ならその分管理費が高く付くのはわかるけど、
いきなり負担増に泣かないように（滞納者も増えそうだし）
修繕積立金は１年目からもう少し取ってもいいと思います。
　

検討しているグランシティ３軒はどこも 3000円程度。
他の新築物件を見ても、5000円後半〜1万円前後ですよね。

駐車場。
車を持ってないんですよね、それなのに管理費が高い？
都内は駐車場代が高いので、車を所有した場合には
多少管理費が上がっても助かりますけどね。

修繕積立金が上がることを視野にいれておかないと
きついですよね。
最初から分かっていれば積立金が安い時期１０年ほどは、繰上げ返済に
いそしんで、効率よく返済できますよね。
ちなみにうちも、車ありません。
駐車場は貸す予定です。
安くすれば誰かしら借りてくれるかなぁと思いまして・・
借りてくれないときびしいんですが、
そしたら、駐車場付物件ということで手放すしかないかな。

>管理費が多いのは、機械式駐車場使用料無料の為、点検、メンテナンス
>にお金がかかっているのだと思います。

管理費に含まれているのは「点検」費用だけで、メンテナンス（錆塗装やチェーン交換）などは含まれていないので、修繕積立金にどの程度見込まれているか調査したほうがよさそうです。

一般的には、3段上下のシンプルタイプで、月1万円程度は駐車場のコストを見込んでおく必要があるそうです。

マンション管理の本にのっていた一般的なＭＳの、
修繕積立金（目安）です。

新築〜５年　６千円〜７千円
５〜１０年　７千円〜９千円
10年〜　　　１万円〜　

物件の状況によりますけどね。。。