大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

278です。
機械式の駐車場のためメンテナンス建て直し等の見積もりを業者から取り、
修繕積立金とは分けて管理するため、うちのマンションも駐車場積立金として
別途支払ってます。
やはり、総会の際にはもめました。ずっと住むつもりの人と、買い換えるつもりで
今だけやすければいい人との価値観も違うので難しかったです。
今販売の物件は初めから修繕積立金の中に駐車場の管理費も含まれてるので
無料でも問題ないと思いますよ。
でも、その前購入の物件は早々に駐車場の積み立て始めたほうが懸命です。
それ以外は、建物も仕様も立地も申し分ありませんよ〜
資産価値的にも、購入時からほとんど値崩れしてませんし。

あのう、結構ここのマンションって駅から遠いんですけど・・・・ホントに値崩れしてないのですか？
あと、あのドーム型の屋根の修繕費って高そうなんですけど、どう思いますか？

私は売ろうか考えている方は今が売り時なのでは？と思いますけど。

281さん、参考までに教えてください。

① 機械式駐車場のメンテナンス費用/年、および建て直し費用見積もり金額（何台の駐車場で）
② 駐車場積立金として月いくら徴集しているのか？

私は最近購入した者ですが、月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が入っていると試算されています。

279です。

>利用料で徴収することにした理由を教えて下さい。
別途、入居5年目で普通の修繕積立金は入居時の約3倍に値上げされます。
普通の修繕積立金で徴収すると、部屋の面積比になるため、
同じ1台でも金額差がかなり大きくなり、不公平になるという理由だそうです。

>月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が
>入っていると試算されています。

管理費に「駐車場のメンテナンス費用」が含まれているんですか？
修繕積立金は、25年とか30年後の機械本体の交換費用だけではないですか？
最近の広告を見る限り、点検費用だけで、実際の途中での修繕費用は入っていないように思われるのですが？
2〜3年目くらいから結構サビが目立ってきましたし、「点検」だけで、25年とか30年維持できるとは思えません。

２７８です。
駐車場のメンテナンスの見積もりは金額等まで覚えていません。
うちのマンションは、やはり１５年後に立替の予定で試算し
世帯割一律で支払ってます。
修繕積立金は値上がりしてません。
うちのマンションはあんまりヨーロピアンではなくごく普通の
デザインのマンションです。最近はデザイン凝ってますね。
価格は購入した価格よりは上の値段で売れるようです。
最近２フロア下の部屋が＋４００で売りに出し＋２００で
売れました。
今の生活に不満がないので積極的に買い替え検討してません。
転勤になったら売りますが。

>285さん
建替えの費用はいくらくらいなのでしょうか？おおよそでいいので教えてください。
というのも、修繕積立金計画を見直して納まる範囲なのか、
ある程度たせば済む話しなのか、それとも全然話にならないのか、感覚的にわかりません。
よく書き込みで、建替えの費用についてことさら強調されていますが、具体的な金額を
書かれている人はひとりもいません。
千万単位なのか、億単位なのかで話は全然違います。

286さん

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/r990926b.html

このサイトが参考になりそうです。
これが妥当だとすると、将来の機械の更新費用より、それまでにかかるメンテコストのほうが
金額的には大きいようです。

だとすると、機械式駐車場より自走式駐車場のほうがメンテナンス費用は安いということですか。

>>288
複雑な構造・物よりも、シンプル・単純な物の方が、
故障箇所も少なく、安上がりになる、のでは？

エレベーターも機械式駐車場も毎月メンテナンスしても故障が多くて、恐いです。
日綜は何も補修してくれません。
パーキング会社の保証期間が切れたら、管理組合負担になるのは普通ですか。

290さん

あたりまえですよ。
なんか基本的な知識のない人が多いなあ。
それとも日本綜合地所は他デベと比べてひどいってこと強調しているやらせ？？？

うちのマンションも機械式駐車場の事故が多いです。
管理組合の負担が大きい為、理事会で駐車場使用料を検討しています。

>290
またこういう焦りまくりの人出たね。

>>292さん

日綜って管理費に機械式駐車場のメンテナンス料が含まれてるんじゃなかったでしたっけ？あれは全くの出鱈目・大嘘ってことなんでしょうか？
それとも、「うるさい」管理組合に対しては渋々応じる一方、「おとなしい」管理組合には無視を決め込むとか汚い手口を使ってるんでしょうかね？

>>294
メンテナンス代＝故障箇所があった場合の修繕費、ではない、からでは？

メンテナンス代＝定期点検代
故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？

日綜の掲示板には悪意を持って書く人多いよね。
ほとんど意味のない書き込みばかりなので、基本的にはあまり書き込まれず、
すぐ一覧の下の方にいってしまうよね。
それを上の方に持っていくために、無料駐車場や管理が悪いという同じ話ををぶりかえす。
一年以上も同じ内容の書き込み続けて、もういい加減やめたら？

でもまた反応するんだろうね。営業マンが書き込んだって。
はっきり言って違いますから。まあ日綜のマンションに満足している個人ですけど。
またやりますか？意味のない中傷合戦を。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？


問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

会社の営業方針という手前勝手な理由からリスクを抱え込んでしまっている業者の物件など、最初から検討対象外とするのが余計な労力を使わずに済む賢いやり方であることは間違いないでしょう。購入された方は大変かもしれませんが、売主や系列管理会社のエゴを抑えて住民本位のより良い管理運営体制とすべく努力されることを祈るばかりです。あのデザインが好きかどうか数十年後にどうなるのかという問題はありますが、建物そのものが悪いかどうかは分かりません。ただ、もしも耐震強度の面で欠陥があった場合などは、大手資本系デベ並の補償能力がないと思われる点では不安に思います。それ以前に、日綜商法と呼ばれる手前勝手な営業方針を購入者に押し付けるような体質の会社が、購入者の訴えにきちんと耳を貸してくれるかどうかも大いに懸念されるところです。住まいサーフィンの方にはどこかのグランシティで入居後間もなくして戸境壁にヒビが入っているのに補償に応じてもらえなかったとの書き込みがありました。もしこれが本当なら物件それ自体や何かあった場合の補償能力・態勢には大いに問題があると言わねばならないと思います。

日本綜合地所についてひとこと。
最近景気よさそうですね。ちょっと前はテレビ宣伝とか無かったけど。
悪徳業者とは思ってません。でもちょっと前は技術力が無かったような印象。
イメージ先行で工事の技術に詳しくないのでは？
まあ、営業マンはどこのデベでも似たようなもんだけどね。
お客さんに接する担当者は、本当に個人の人柄による。
（よく勉強して、よく説明してくれるとか）