大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

↑本当にそうだよね。

今回の一連の書き込みで特定の人（たち？）が随分個人的な感情で日綜のことを悪く言っていることがわかった。自分と同じような経験をしてほしくないとか言ってたけど、歪んだ情報で困惑している購入検討者や、また、真実と離れた言説に不愉快な思いをしている入居者も結構いることもわかってほしいね。

以前、新川崎のMRを見に行ったけど、
現地を見てとても受け入れがたくてやめました。
もう完成して居住しているころだけど、
完売したのかな〜。
営業の人がとてもいい人だったので、気になっている。

244です。

あえて書き込んでくれたので感謝しております。
一連の書き込みは、これからの検討者へは有力な情報となると思いますので
他の方々共に良しとしましょうじゃ有りませんか。

日本総合地所ですが、現在もめています。
営業マンは良心的ですが、建築はひどいです。
新築マンションの内覧会で、勝手に施工社が壁の形状を変更していました。
(日本総合地所は、実際の施工図面の管理はしていないとの話しでした)
さらに 6畳程の部屋に20箇所以上も傷等がありました
(これに対して建築担当者は「お客さんの要求するレベルが高すぎる」主旨の
開き直り的態度でした)。他にも建設担当者は信頼出来ない対応でした。
　彼等は「引き渡し迄に直せば自分達には問題無い」との立場ですが、
信頼おけそうもない物件なので、入居前に契約解除しようとしています。

建設施行会社が悪いんでしょう。
どこの施行会社ですか？

日綜側の応対としては、どうしようも出来ないのでは・・・

この場合は契約解除の際、違約金等は発生しないと思うので
納得出来ないなら他物件を探すのが妥当と思いますよ。

＞「お客さんの要求するレベルが高すぎる」
↑どこかのスレで見たような話ですけど、貴方は同一人物ですか？

266さん

日綜の問題でなく、明らかに施工会社の問題ですよ。
引渡しの確認は購入者と施工会社担当者で行なわれ、デベは適宜アドバイスくれる程度です。（日綜に限らずです。）
まあ施工会社といっても、実際には下請け孫請けに出すわけですから、どこまで素直に瑕疵を認めて、業者にやり直させるかってことかと思います。マンション購入の際には施工会社が大事だって言われる所以です。
マンションのブランドだけで購入すると、そういうところで痛い目にあいます。
デベの評判もそうですが、実質的には施工会社の実績や評判もよく調べるべきだと思います。

ちなみに私も引渡し時、床や壁紙の汚れなど、何十箇所も直させました。
ただ何年も住んでいると生活する中で自然と傷はついていきます。今思えば、あの時騒いでいたのはなんだったんだろうって感じです。
まあ新築マンションを買ってわくわくする中での気持の問題だと思いますが、あまり気にすることはないと思いますよ。

確か、日経ビジネス誌ではアフターサービスにおいて日本綜合地所はぶっちぎりの最下位でしたね。

確かに入居のときは内覧とかでキズ見つけまくりでしたねー。実際生活してみるとそんなキズは当たり前になります。今から考えると我々の細かいクレームに施工業者も良く付き合ってくれたなあと思います。今となっては文句ひとつ言わず付き合ってくれた彼らの対応に感謝してます。

>>最近、好調な大規模は値上げしてきてるよ。

6年前に購入しましたが、分譲時より値上がりしてますよ。
でも、駐車場無料は無理があり現在は全世帯同料金で支払ってます。
値崩れする前に売り逃げすべきか悩むところです。

私も6年前に購入しましたが、私のマンションでも駐車場無料では修繕積立金が不足して、肝心の建物の維持にしわ寄せがいくことが分かり、
一律で利用料を支払っています。
駐車場無料化する総会では、「駐車場が無料だから買ったんだ！」という反対意見が多くもめました。

>>278 >>279
私も駐車場無料だから５年前に買ってしまった者です。
予想はしてましたが、やっぱり自分たちの首を絞めることになるのですね。
修繕積立金を上げるほうが反対は少ないと思いますが、利用料で徴収することにした理由を教えて下さい。

278です。
機械式の駐車場のためメンテナンス建て直し等の見積もりを業者から取り、
修繕積立金とは分けて管理するため、うちのマンションも駐車場積立金として
別途支払ってます。
やはり、総会の際にはもめました。ずっと住むつもりの人と、買い換えるつもりで
今だけやすければいい人との価値観も違うので難しかったです。
今販売の物件は初めから修繕積立金の中に駐車場の管理費も含まれてるので
無料でも問題ないと思いますよ。
でも、その前購入の物件は早々に駐車場の積み立て始めたほうが懸命です。
それ以外は、建物も仕様も立地も申し分ありませんよ〜
資産価値的にも、購入時からほとんど値崩れしてませんし。

あのう、結構ここのマンションって駅から遠いんですけど・・・・ホントに値崩れしてないのですか？
あと、あのドーム型の屋根の修繕費って高そうなんですけど、どう思いますか？

私は売ろうか考えている方は今が売り時なのでは？と思いますけど。

281さん、参考までに教えてください。

① 機械式駐車場のメンテナンス費用/年、および建て直し費用見積もり金額（何台の駐車場で）
② 駐車場積立金として月いくら徴集しているのか？

私は最近購入した者ですが、月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が入っていると試算されています。

279です。

>利用料で徴収することにした理由を教えて下さい。
別途、入居5年目で普通の修繕積立金は入居時の約3倍に値上げされます。
普通の修繕積立金で徴収すると、部屋の面積比になるため、
同じ1台でも金額差がかなり大きくなり、不公平になるという理由だそうです。

>月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が
>入っていると試算されています。

管理費に「駐車場のメンテナンス費用」が含まれているんですか？
修繕積立金は、25年とか30年後の機械本体の交換費用だけではないですか？
最近の広告を見る限り、点検費用だけで、実際の途中での修繕費用は入っていないように思われるのですが？
2〜3年目くらいから結構サビが目立ってきましたし、「点検」だけで、25年とか30年維持できるとは思えません。

２７８です。
駐車場のメンテナンスの見積もりは金額等まで覚えていません。
うちのマンションは、やはり１５年後に立替の予定で試算し
世帯割一律で支払ってます。
修繕積立金は値上がりしてません。
うちのマンションはあんまりヨーロピアンではなくごく普通の
デザインのマンションです。最近はデザイン凝ってますね。
価格は購入した価格よりは上の値段で売れるようです。
最近２フロア下の部屋が＋４００で売りに出し＋２００で
売れました。
今の生活に不満がないので積極的に買い替え検討してません。
転勤になったら売りますが。

>285さん
建替えの費用はいくらくらいなのでしょうか？おおよそでいいので教えてください。
というのも、修繕積立金計画を見直して納まる範囲なのか、
ある程度たせば済む話しなのか、それとも全然話にならないのか、感覚的にわかりません。
よく書き込みで、建替えの費用についてことさら強調されていますが、具体的な金額を
書かれている人はひとりもいません。
千万単位なのか、億単位なのかで話は全然違います。

286さん

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/r990926b.html

このサイトが参考になりそうです。
これが妥当だとすると、将来の機械の更新費用より、それまでにかかるメンテコストのほうが
金額的には大きいようです。

だとすると、機械式駐車場より自走式駐車場のほうがメンテナンス費用は安いということですか。

>>288
複雑な構造・物よりも、シンプル・単純な物の方が、
故障箇所も少なく、安上がりになる、のでは？

エレベーターも機械式駐車場も毎月メンテナンスしても故障が多くて、恐いです。
日綜は何も補修してくれません。
パーキング会社の保証期間が切れたら、管理組合負担になるのは普通ですか。

290さん

あたりまえですよ。
なんか基本的な知識のない人が多いなあ。
それとも日本綜合地所は他デベと比べてひどいってこと強調しているやらせ？？？

うちのマンションも機械式駐車場の事故が多いです。
管理組合の負担が大きい為、理事会で駐車場使用料を検討しています。

>290
またこういう焦りまくりの人出たね。

>>292さん

日綜って管理費に機械式駐車場のメンテナンス料が含まれてるんじゃなかったでしたっけ？あれは全くの出鱈目・大嘘ってことなんでしょうか？
それとも、「うるさい」管理組合に対しては渋々応じる一方、「おとなしい」管理組合には無視を決め込むとか汚い手口を使ってるんでしょうかね？

>>294
メンテナンス代＝故障箇所があった場合の修繕費、ではない、からでは？

メンテナンス代＝定期点検代
故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？

日綜の掲示板には悪意を持って書く人多いよね。
ほとんど意味のない書き込みばかりなので、基本的にはあまり書き込まれず、
すぐ一覧の下の方にいってしまうよね。
それを上の方に持っていくために、無料駐車場や管理が悪いという同じ話ををぶりかえす。
一年以上も同じ内容の書き込み続けて、もういい加減やめたら？

でもまた反応するんだろうね。営業マンが書き込んだって。
はっきり言って違いますから。まあ日綜のマンションに満足している個人ですけど。
またやりますか？意味のない中傷合戦を。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？


問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

会社の営業方針という手前勝手な理由からリスクを抱え込んでしまっている業者の物件など、最初から検討対象外とするのが余計な労力を使わずに済む賢いやり方であることは間違いないでしょう。購入された方は大変かもしれませんが、売主や系列管理会社のエゴを抑えて住民本位のより良い管理運営体制とすべく努力されることを祈るばかりです。あのデザインが好きかどうか数十年後にどうなるのかという問題はありますが、建物そのものが悪いかどうかは分かりません。ただ、もしも耐震強度の面で欠陥があった場合などは、大手資本系デベ並の補償能力がないと思われる点では不安に思います。それ以前に、日綜商法と呼ばれる手前勝手な営業方針を購入者に押し付けるような体質の会社が、購入者の訴えにきちんと耳を貸してくれるかどうかも大いに懸念されるところです。住まいサーフィンの方にはどこかのグランシティで入居後間もなくして戸境壁にヒビが入っているのに補償に応じてもらえなかったとの書き込みがありました。もしこれが本当なら物件それ自体や何かあった場合の補償能力・態勢には大いに問題があると言わねばならないと思います。

日本綜合地所についてひとこと。
最近景気よさそうですね。ちょっと前はテレビ宣伝とか無かったけど。
悪徳業者とは思ってません。でもちょっと前は技術力が無かったような印象。
イメージ先行で工事の技術に詳しくないのでは？
まあ、営業マンはどこのデベでも似たようなもんだけどね。
お客さんに接する担当者は、本当に個人の人柄による。
（よく勉強して、よく説明してくれるとか）

2年前より住んでいます。
2年前と変わらぬ面々、1部屋がすぐに賃貸されてたくらい。
住んで不満はあまりないですよ、周りに背の高いマンションないので景色良し。
外観？近くに似たマンションできてた。
管理会社から来た管理人が隅々まで掃除して親切でよい。（担当はずっと同じ）
機械式でも無料で助かります。
近隣で月\25,000（腐った機械式でも）は軽くしますから。よって月\25,000で貸している人もいます。


十分吟味して買えばいいと思います。

>301
何もマンション管理のことなんか分かってないようだね。
それならそれでいいし幸せだと思うよ。
機械式駐車場が無料、貸してもいい、そんなにいいことないよね。

いろいろ大きな問題、起きてます。
アフターサービスは、コンクリート壁のクラックを塗装して隠すだけで、完了報告書出してくるし、同じマンション住んでいてもそれに気づかず、良い会社だと思っている居住者は幸せでいいんじゃないかな。
気づく人にとっては騙されたと思いますから、人生取り返しのつかない後悔です。

ここのスレに登場してくる方それぞれ感じ方が違うのは、経験の違い、つまり他のデベのマンション
購入経験のある方、初めてマンションを買った方で比較出来ない方などの未熟な方の違いだと思います。

ここのデベ、価格上げてる物件と価格値引きやサービスで下げてる物件がありますね。
販売始まってから、軌道修正していることが見え見えです。

>>307さん
私も同じようなことがありました。
価格が決まっていない、とか。
販売始まっている部屋で価格が分からないなんてことありますか？
その後、営業から電話があり、別の部屋のオプションサービスするので・・・、と営業かけられました。

友人の住んでる日綜マンションは住み始めてから修繕積立金とかが不足していることが判り、計画より支払い金額が大幅UPすることになりました。
また現在管理会社を変更するかで、総会などですごい紛糾していると言っていました。

こうして掲示板を一通りみるにつけ、これまでにもたびたび問題になっているみたいですね。
会社はそれを知りながら、方針を変えずに同じような管理方式で進めているのだとしたら困りますね・・実際のところどうなんでしょう。

>310
日綜のメインターゲットは大手財閥系と競合させないため、中堅所得層よりやや下の所得層であるため、機械式駐車場を無料にしたり、豪華な共有施設があるにもかかわらず初期の修繕積立金を
安く設定して、「家賃を払うよりお得」といった印象を与えることが重要な戦略の一つとなっていると思います。

修繕積立金が5年目、12年目で、当初の3倍、4倍に値上げする必要があるというのは日綜の試算でもなされているのですが、実際にはそれでも安すぎる設定ということがそろそろ5年目を迎える日綜物件が増えるにつれ、発覚しつつあるようですね。