大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

>250さん

あなたは日綜以外の物件を購入したことがありますか？
私は日綜物件も含めて4社のデベと取引しましたが、どこのデベもにたりよったりでした。
大手中小問わず、基本的には一緒です。

まあ悪意に感じるかどうかはちょっとしたきっかけですので、
246さんのケースはなんかのきっかけで特にこじれてしまったんでしょうけど。

ただしはっきり言って①も②も自己責任です。

不動産取得に限らず、どんなことでも人間は後悔するものです。
やっぱりあっちにすればやかった、もっと待てばよかった等々。
行き場のない憤りを、営業マン、ましてやデベ全体にに転嫁するものどうかと思います。

ちなみに私が担当した日綜の営業マンは細かい説明も含めて、比較的よかったです。

>251
騙されたほうが悪い、ってデベの言い訳と同じですね。
だから日綜はクレームが多いのですよ。

購入後の修繕計画の不備や、アフターサービスが最悪であることを承知した上で、契約しました。
どうしても、「その場所」にこだわったからです。

契約書や重要事項説明書に誤字脱字、法律関係を少しかじっていればすぐにわかるような触法表現も多く、半日かけて指摘させていただきました。ベテランデベとは程遠い、無知な、若すぎる社員ばかりの会社ですね。その意味では、自分自身を頼りにするしかありません。

決め手は、20年住んだら、賃貸住まい相当の元が取れるとの計算をしたこと。
20年後には、おそらく実家に帰るので、「20年後に資産価値がゼロであってもよい」と考えたことが、契約判断の根拠であり、このデベに対しては、その位のリスクマネジメントは必要だと考えます。

244です。
250さん書き込み有難う御座います。

正直な所、私の場合は今すぐキャンセルしようとは思いません。
251さんと同様に他のデベでも起こりうる問題ですから。

どうしても納得行かなければ、「授業料」と思いキャンセル料を支払ってでも
契約破棄も出来たはずですよね。
納得行かない物件に長年住む事を前提に考えれば、私ならキャンセルします。

249さんも何か有るらしいようですが、「本当の事」を書き込む分には
何も起こらないと思いますので、体験談を是非書き込んで頂きたいです。
よろしくお願い致します。

キャンセル料って、手付け放棄ですか？
１０％、約４００万円払っていますが、うちの場合はそれを放棄したらお金貯めるのに６年位かかると思います。
大金ですよね。
泣き寝入りする訳にいかないので、戦います。

>>256
手付金の金額は人それぞれですよね。
日綜物件のキャンセル料金は１００万円程度じゃないんですか？
私は１００万円でしたけど。

250さんは重要事項説明書は読まれてないんですか？　契約時には宅建免許保有者が重要事項説明書を購入者と一緒に読み、購入者の同意を得てから、契約捺印となります。これは法律で定められているのではないでしょうか。②んんーはんこ押してから、急かされたので契約無効を主張し訴訟云々は理解に苦しみますね。これは日綜に限った話しではないでしょう。どこのデベでも聞き入れられない話だと思います。建物の修繕計画も書類で頂きましたよ。確か管理規約とかいう名前でした。但しデベは管理や修繕に関しての青図は描きますが実際は管理組合で決定するものですから、入居後必要あれば変更すればよいと思います。その為に子会社の管理会社との契約は短期間で切れるようになってるんです。

しかし周辺環境、隣地建設予定、修繕、駐車場の話しと様々なことが不明瞭なまま契約されたんですね。もし自分ならこれだけ不安なら契約しませんけどねぇ。　建物の寿命が他社より短いとおっしゃる根拠もよく分からないし。

重要事項説明書に書かれていないから、業法違反なんですよね。

>重要事項説明書に書かれていないから、業法違反なんですよね。

いくつか似たような書き込みがあり、同一人物が書かれているのかわかりませんが、複数のマンションを契約した経験から重要事項説明書の記載例をいくつか示します。

（例：日綜物件）・・・本重要事項説明書交付日以降、周辺の現況空地を含め・・（略）これに伴う日影等の環境変化が生じる場合があります。

ちなみに参考までに私が契約した物件の他デベの例をいくつか上げます。
（某中小デベ）本物件周辺の現況空地を含め既存低層建物用地にも将来建築基準法その他法令の許認可を得て中高層建物が建築される場合もあり、これに伴う日影等の環境変化が生ずること・・・
（某大手デベ）本物件隣地等は第三者所有地のため、将来、関係法令に適合した建築物等が建設され、住環境に変化が生じる場合があります・・・

等々です。既に売却したマンションも含め、私は重要事項証明書はすべてとってありますが、すべて同様の主旨の記載があります。通常デベはここで周辺の環境の変化の可能性について説明をしているわけです。
まさかあなたの購入したマンションにないってことはないですね。確認してみてください。

加えて毎回同じような内容を気化され正直面倒だなあと感じていますが、契約時には宅地建物取引主任者の資格を持った人が、原則、重要事項証明書の内容を読みながら確認します。
もちろん日綜の物件でも高輪の本社で担当営業マンに説明してもらいしました。

なお私の購入した日綜の物件では、上記の記載に加えて、隣地の建築計画についても重要事項証明書の「その他事項」に記載されていました。（もっとも模型を見ながら事前に説明は受けていましたが。）

また参考までに、、、無料誌「住宅情報マンションズ2月27日号」のP8〜P11の「先輩の誤算に学ぶ100点マンションの選び方」の特集を参照ください。日影図を見せてもらえば、周辺の建物の予定がわかると書いてあります。

↑本当にそうだよね。

今回の一連の書き込みで特定の人（たち？）が随分個人的な感情で日綜のことを悪く言っていることがわかった。自分と同じような経験をしてほしくないとか言ってたけど、歪んだ情報で困惑している購入検討者や、また、真実と離れた言説に不愉快な思いをしている入居者も結構いることもわかってほしいね。

以前、新川崎のMRを見に行ったけど、
現地を見てとても受け入れがたくてやめました。
もう完成して居住しているころだけど、
完売したのかな〜。
営業の人がとてもいい人だったので、気になっている。

244です。

あえて書き込んでくれたので感謝しております。
一連の書き込みは、これからの検討者へは有力な情報となると思いますので
他の方々共に良しとしましょうじゃ有りませんか。

日本総合地所ですが、現在もめています。
営業マンは良心的ですが、建築はひどいです。
新築マンションの内覧会で、勝手に施工社が壁の形状を変更していました。
(日本総合地所は、実際の施工図面の管理はしていないとの話しでした)
さらに 6畳程の部屋に20箇所以上も傷等がありました
(これに対して建築担当者は「お客さんの要求するレベルが高すぎる」主旨の
開き直り的態度でした)。他にも建設担当者は信頼出来ない対応でした。
　彼等は「引き渡し迄に直せば自分達には問題無い」との立場ですが、
信頼おけそうもない物件なので、入居前に契約解除しようとしています。

建設施行会社が悪いんでしょう。
どこの施行会社ですか？

日綜側の応対としては、どうしようも出来ないのでは・・・

この場合は契約解除の際、違約金等は発生しないと思うので
納得出来ないなら他物件を探すのが妥当と思いますよ。

＞「お客さんの要求するレベルが高すぎる」
↑どこかのスレで見たような話ですけど、貴方は同一人物ですか？

266さん

日綜の問題でなく、明らかに施工会社の問題ですよ。
引渡しの確認は購入者と施工会社担当者で行なわれ、デベは適宜アドバイスくれる程度です。（日綜に限らずです。）
まあ施工会社といっても、実際には下請け孫請けに出すわけですから、どこまで素直に瑕疵を認めて、業者にやり直させるかってことかと思います。マンション購入の際には施工会社が大事だって言われる所以です。
マンションのブランドだけで購入すると、そういうところで痛い目にあいます。
デベの評判もそうですが、実質的には施工会社の実績や評判もよく調べるべきだと思います。

ちなみに私も引渡し時、床や壁紙の汚れなど、何十箇所も直させました。
ただ何年も住んでいると生活する中で自然と傷はついていきます。今思えば、あの時騒いでいたのはなんだったんだろうって感じです。
まあ新築マンションを買ってわくわくする中での気持の問題だと思いますが、あまり気にすることはないと思いますよ。

確か、日経ビジネス誌ではアフターサービスにおいて日本綜合地所はぶっちぎりの最下位でしたね。

確かに入居のときは内覧とかでキズ見つけまくりでしたねー。実際生活してみるとそんなキズは当たり前になります。今から考えると我々の細かいクレームに施工業者も良く付き合ってくれたなあと思います。今となっては文句ひとつ言わず付き合ってくれた彼らの対応に感謝してます。

>>最近、好調な大規模は値上げしてきてるよ。

6年前に購入しましたが、分譲時より値上がりしてますよ。
でも、駐車場無料は無理があり現在は全世帯同料金で支払ってます。
値崩れする前に売り逃げすべきか悩むところです。

私も6年前に購入しましたが、私のマンションでも駐車場無料では修繕積立金が不足して、肝心の建物の維持にしわ寄せがいくことが分かり、
一律で利用料を支払っています。
駐車場無料化する総会では、「駐車場が無料だから買ったんだ！」という反対意見が多くもめました。

>>278 >>279
私も駐車場無料だから５年前に買ってしまった者です。
予想はしてましたが、やっぱり自分たちの首を絞めることになるのですね。
修繕積立金を上げるほうが反対は少ないと思いますが、利用料で徴収することにした理由を教えて下さい。

278です。
機械式の駐車場のためメンテナンス建て直し等の見積もりを業者から取り、
修繕積立金とは分けて管理するため、うちのマンションも駐車場積立金として
別途支払ってます。
やはり、総会の際にはもめました。ずっと住むつもりの人と、買い換えるつもりで
今だけやすければいい人との価値観も違うので難しかったです。
今販売の物件は初めから修繕積立金の中に駐車場の管理費も含まれてるので
無料でも問題ないと思いますよ。
でも、その前購入の物件は早々に駐車場の積み立て始めたほうが懸命です。
それ以外は、建物も仕様も立地も申し分ありませんよ〜
資産価値的にも、購入時からほとんど値崩れしてませんし。

あのう、結構ここのマンションって駅から遠いんですけど・・・・ホントに値崩れしてないのですか？
あと、あのドーム型の屋根の修繕費って高そうなんですけど、どう思いますか？

私は売ろうか考えている方は今が売り時なのでは？と思いますけど。

281さん、参考までに教えてください。

① 機械式駐車場のメンテナンス費用/年、および建て直し費用見積もり金額（何台の駐車場で）
② 駐車場積立金として月いくら徴集しているのか？

私は最近購入した者ですが、月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が入っていると試算されています。

279です。

>利用料で徴収することにした理由を教えて下さい。
別途、入居5年目で普通の修繕積立金は入居時の約3倍に値上げされます。
普通の修繕積立金で徴収すると、部屋の面積比になるため、
同じ1台でも金額差がかなり大きくなり、不公平になるという理由だそうです。

>月管理費に駐車場メンテナンス費用が、修繕積立金に駐車場の修繕（建て替え？）費用が
>入っていると試算されています。

管理費に「駐車場のメンテナンス費用」が含まれているんですか？
修繕積立金は、25年とか30年後の機械本体の交換費用だけではないですか？
最近の広告を見る限り、点検費用だけで、実際の途中での修繕費用は入っていないように思われるのですが？
2〜3年目くらいから結構サビが目立ってきましたし、「点検」だけで、25年とか30年維持できるとは思えません。

２７８です。
駐車場のメンテナンスの見積もりは金額等まで覚えていません。
うちのマンションは、やはり１５年後に立替の予定で試算し
世帯割一律で支払ってます。
修繕積立金は値上がりしてません。
うちのマンションはあんまりヨーロピアンではなくごく普通の
デザインのマンションです。最近はデザイン凝ってますね。
価格は購入した価格よりは上の値段で売れるようです。
最近２フロア下の部屋が＋４００で売りに出し＋２００で
売れました。
今の生活に不満がないので積極的に買い替え検討してません。
転勤になったら売りますが。

>285さん
建替えの費用はいくらくらいなのでしょうか？おおよそでいいので教えてください。
というのも、修繕積立金計画を見直して納まる範囲なのか、
ある程度たせば済む話しなのか、それとも全然話にならないのか、感覚的にわかりません。
よく書き込みで、建替えの費用についてことさら強調されていますが、具体的な金額を
書かれている人はひとりもいません。
千万単位なのか、億単位なのかで話は全然違います。

286さん

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/r990926b.html

このサイトが参考になりそうです。
これが妥当だとすると、将来の機械の更新費用より、それまでにかかるメンテコストのほうが
金額的には大きいようです。

だとすると、機械式駐車場より自走式駐車場のほうがメンテナンス費用は安いということですか。

>>288
複雑な構造・物よりも、シンプル・単純な物の方が、
故障箇所も少なく、安上がりになる、のでは？

エレベーターも機械式駐車場も毎月メンテナンスしても故障が多くて、恐いです。
日綜は何も補修してくれません。
パーキング会社の保証期間が切れたら、管理組合負担になるのは普通ですか。

290さん

あたりまえですよ。
なんか基本的な知識のない人が多いなあ。
それとも日本綜合地所は他デベと比べてひどいってこと強調しているやらせ？？？

うちのマンションも機械式駐車場の事故が多いです。
管理組合の負担が大きい為、理事会で駐車場使用料を検討しています。

>290
またこういう焦りまくりの人出たね。

>>292さん

日綜って管理費に機械式駐車場のメンテナンス料が含まれてるんじゃなかったでしたっけ？あれは全くの出鱈目・大嘘ってことなんでしょうか？
それとも、「うるさい」管理組合に対しては渋々応じる一方、「おとなしい」管理組合には無視を決め込むとか汚い手口を使ってるんでしょうかね？

>>294
メンテナンス代＝故障箇所があった場合の修繕費、ではない、からでは？

メンテナンス代＝定期点検代
故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？

日綜の掲示板には悪意を持って書く人多いよね。
ほとんど意味のない書き込みばかりなので、基本的にはあまり書き込まれず、
すぐ一覧の下の方にいってしまうよね。
それを上の方に持っていくために、無料駐車場や管理が悪いという同じ話ををぶりかえす。
一年以上も同じ内容の書き込み続けて、もういい加減やめたら？

でもまた反応するんだろうね。営業マンが書き込んだって。
はっきり言って違いますから。まあ日綜のマンションに満足している個人ですけど。
またやりますか？意味のない中傷合戦を。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

>>295

>>メンテナンス代＝定期点検代
⇒認識は正しいと思います。

>>故障が起きた時の修繕費は別途、ということでは？
⇒故障が起きなくても、金属部のサビのタッチアップや、定位置検地のリミットスイッチ、
落下防止のパレットストッパなどの故障をしなくてもある程度の周期で部品交換が必要なものの
コストが十分見込まれていないことが多いということだと思います。

>>296
日綜の物件でも、最近の向ヶ丘遊園や印西などの物件などは、自走式が中心であり、
一概に日綜＝悪徳とは思っていません。
日綜のアフターサービスの悪さは別として、管理費や修繕積立金の設定を住民自身が見直して、
適切な管理ができれば物件自体は悪くないと思いますよ。
要は日綜商法と呼ばれる営業方針から発生するリスクに、どれだけ住民側が気付いて
早めに手を打つかということにかかっているのではないでしょうか？


問題なのは世帯数に対してエレベーターが多かったり
機械式駐車場の割合が高いなど高コスト体質にもかかわらず
修繕積立金不足のリスクを管理組合が検討すらしていない物件です。

会社の営業方針という手前勝手な理由からリスクを抱え込んでしまっている業者の物件など、最初から検討対象外とするのが余計な労力を使わずに済む賢いやり方であることは間違いないでしょう。購入された方は大変かもしれませんが、売主や系列管理会社のエゴを抑えて住民本位のより良い管理運営体制とすべく努力されることを祈るばかりです。あのデザインが好きかどうか数十年後にどうなるのかという問題はありますが、建物そのものが悪いかどうかは分かりません。ただ、もしも耐震強度の面で欠陥があった場合などは、大手資本系デベ並の補償能力がないと思われる点では不安に思います。それ以前に、日綜商法と呼ばれる手前勝手な営業方針を購入者に押し付けるような体質の会社が、購入者の訴えにきちんと耳を貸してくれるかどうかも大いに懸念されるところです。住まいサーフィンの方にはどこかのグランシティで入居後間もなくして戸境壁にヒビが入っているのに補償に応じてもらえなかったとの書き込みがありました。もしこれが本当なら物件それ自体や何かあった場合の補償能力・態勢には大いに問題があると言わねばならないと思います。

日本綜合地所についてひとこと。
最近景気よさそうですね。ちょっと前はテレビ宣伝とか無かったけど。
悪徳業者とは思ってません。でもちょっと前は技術力が無かったような印象。
イメージ先行で工事の技術に詳しくないのでは？
まあ、営業マンはどこのデベでも似たようなもんだけどね。
お客さんに接する担当者は、本当に個人の人柄による。
（よく勉強して、よく説明してくれるとか）