大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

私が購入したマンションの機械式駐車場の修繕費は60台で7000万強（別にターンテーブルで400万強）
計上されています。もちろんこれは修繕積み立て費用からです。
日々のメンテナンスはみなさんのいう割高の管理費からの会計となります。

ローン支払い＋駐車場台よりも、管理費が多少高くなりまた修繕費が徐々に上がってくれるほうが、
入居当初の負担が減らせて私としては大歓迎です。

気になると言えば、車を持たない人も結果として一律に負担していることだと思いますが、
それをわかって購入しているのですから、別に問題とは考えていません。

むしろ大規模マンション等で、予想以上に使用率が低く、当初予定した駐車場収入が得られない方が
問題だと思いますが。

>21
無料駐車場は運営のひとつの方法だと思います。
だいたい日綜のマンションに住んでもいない人が、えらそうなこと言うな！っていいたいね。
マンションごとの具体的な数字がわからない人が、何の根拠でコメントしているのか全く理解できない。

>22
前スレに、
「管理費に含まれているのは、日綜のHPにも書いてあるように点検費用だけで、機械一式を交換するまでに必要な維持修繕費がほとんど見込まれていない」というデメリットが書かれていたと思いますが、そのあたりはどうでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/

>22
>それをわかって購入しているのですから、
だったら駐車場料金は有料にして修繕費や管理費は下げ、
駐車場料金と分けた方が明確ですよね。
それをやらない理由はなんでしょうね？

>無料駐車場は運営のひとつの方法
と言うより立地の悪さをカバーする売り方でしょう。
無料駐車場の謳い文句は目玉と言っていましたからね。
外観、安さ、広さとセットで立地の悪さを見えないようにする。
社員がそう言っていましたから間違いないでしょう。

>27　管理費に含まれているのは、日綜のHPにも書いてあるように点検費用だけで、機械一式を交換するまでに必要な維持修繕費がほとんど見込まれていない

大丈夫ですよ。うちのマンションの管理規約集を手元に置いて確認したんですが、5,6,7,8,12,14,15,16,18,21,21.25,28年目に30万〜200万ずつ計上されています。もちろん突発的な故障や部品交換があると思いますので、計画はあくまで計画です。
管理費は基本的に用途が決まっているので、業者変更や点検作業等の見直しを行わなければ変わりませんが、修繕計画は単なる計画です。外壁塗装など大規模な修繕は都度業者から見積もりをとるわけで、それによって予算は大きく変わります。毎期ごとに収支報告がされるわけですがら、余剰が出たり、不足がでたりします。そのような状況の中で、30年という長いスパンの中で、修繕積立金の見直しも含めて考えていけばよいのです。
この点は日綜に限らずすべてのマンションに当てはまる問題ですので、とにかく管理会社まかせにせず、管理組合をしっかり運営していくことが重要なんです。駐車場の補修費もこの問題に包含されます。

No19です。
＞No20さん

おっしゃるとおりです。
私はグランシティを購入した身ですが、
駐車場無料という広告にはしないほうがいいと思っています。

って営業の方にも言いましたけどね。

NO21さん
さくら事務所の本ですが私も読みましたよ。
初心者にはわかりやすい良い内容ですよね。
確かに無料駐車場に注意とも書いてあります。
ですから私も「注意」して買いました。

>>29
一般的な見解は了解です。
ですが、日綜マンションは駐車場の運営費用がどんぶり勘定になっているのが現実です。
これは将来において、議論になる要素が（突発的ことが多ければ多いほど）日綜マンション
にはあると思いますが、いかがですか？
つまり、日綜マンション独特の議論ということですが。
営業マンには、そういう問題を増やしているんだよと言いましたが、そういうデメリットは
ありますとの答えでした。

１４さんと同じ目にあいました。

あまりにもひどい対応だったので直接、本社にクレームしました。
数時間後、担当の営業マンから怒りの電話があり「本社に言ってもこんな事で
上のもんが出てくるわけがない」と言われ泣く泣く泣き寝入りしました。

>31 日綜マンションは駐車場の運営費用がどんぶり勘定になっているのが現実です。

具体的な根拠はなんですか？
どこの物件で、どういうふうにどんぶりになっているのか、具体的な数字をあげて教えてください。

＞32さん
　Ｎo１９ですが、、
　あなたのような投稿は良くないと思います。

　でも相手にしてもらえないこと自体はかわいそうだなとも思います。

　クレームの入れ方にしても先ほどのような書き込みにしても伝え方が（失礼ですけど）
　上手ではないのかな？
　今の状況を解決したいのでしょうから、然るべき所に行ってみてはどうでしょうか？
　この掲示板で頑張ってもあなたはずっとかわいそうな人ですよ。

　ちなみに具体的な「然るべきところ」の名称まではわかりません。
　ごめんね３２さん。

>34
営業マンがデメリットとしてそう言っているのです。
管理費などで運営を賄えるかは、検証していないそうです。

>36
どこの物件ですか？

>37
しつこいんですね。
首都圏と言っておきましょうか。
もう少し詳しく説明すると、その運営システムと運営費の妥当性を質問したわけです。
37さんも物件名はいいですから、お住まいまたはお売りのマンションで、運営システム
と運営費の妥当性を説明して頂けると幸いです。

申し訳ありませんが、運営システム？の意味はわかりません。

運営費については前に金額で示したとおり、修繕積立金から「ある程度」の相当な金額が計上されています。もちろん30年のスパンで考えなければなりませんので、突発的な故障や購入した機械式駐車場の自体の品質の問題（あたりはずれ）もあるかと思います。
個人的にはここ数年で普及した機械式駐車場ですから、はっきり言って何年で立て替えなければならないかはわからないと考えています。もしかしたらもっと早く寿命がくるのかもしれません。
これについては無料駐車場に限らず、いずれにしろ予算的に削れるものは削り、どこかのタイミングで修繕計画の見直しの必要性も含めて考えています。

加えて、以前どなたかが書かれていましたが、30年先の駐車場の使用状況はわからないと思います。私自身も70歳を超えますので、その時マンションを保有していたら、車は使用していないと思います。他の住民の方も同じ状況の方もいらっしゃるかと多いと思います。
その時には物価も変わっているでしょうから、建てかえ予算と使用希望を勘案して、場合によっては平置駐車場に変更する可能性だってありだと思います。
（夢のある話をすれば30年後の車社会はもっと進化しているかもしれませんし、人口の減少で土地の価値が変わり駐車場自体の考えも変わっているかもしれません。）

無料駐車場をうたっていて修繕計画に全く予算が計上されていない、あるいは異常に小額というのなら問題でしょうが、そうでないなら10年後くらいからその他の計画も含め真剣に再検討すればよいと考えています。
個人的な話ですが、とにかくそれまでは無料駐車場のメリットを享受させていただき、1円でも多く繰り上げ返済をして負担を減らしたいと考えています。

ちなみにこの話は営業マンから説明（営業トーク）を受けたものではありません。営業マンからは管理規約の中にある修繕計画の詳細を詳しく聞き、自身で判断しました。

>39
営業マンにした質問を少し具体的に書くと、

>運営システム？の意味はわかりません。
無料という名目に甘んじることなく、管理組合は明瞭にメンテナンスの依頼が
できて、それは誰が見ても妥当性があるのですね？

もう一点は、
たまたま機械式駐車場のメーカから寿命までの運用費と立替費が入手できまし
たので提示し、これを元に管理費などに含まれる費用負担額が決められていて、
各専有面積の大きさによって異なるのは妥当性があるのですね？　と。

こんなところです。

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

↑
どうなりました？

http://www.grandcity.co.jp/sp/totsuka64/index.html?ref=nsj&page=sh
この物件の周辺環境のページ。
「「戸塚」駅西口の周辺には、様々な専門店がたち並んだ活気あふれる商店街。」
と書いてあるけど、この写真と下の商店街の説明は「大船駅東口」ですから。
間違え？それとも意図的！？まっ、戸塚駅西口の商店街を歩いてみれば分かると思うけど。

>43
内容が違うから名前が違うんだよ。

＞４４
明らかに間違ってますね〜
意図的だとしたら酷い会社だ。

立地をちゃんとリサーチしないのが会社の特性なのか、単に間抜けなのか。
すごく好意的に頭を切り替えて、大船にも物件があってそっちとHPのつくりを間違えたのかと
思ったけど、大船に物件はなさそうだしなあ。
でも、津田沼のように公開していない物件もあるから実際のところそうなのかもわからんなあ。

オープンエアリビングバルコニーは
個別の問題でないと思うが。

＞５６
当然関係あります。平置と機械式を分けて駐車場の積み立てしているわけではないので。

>56
1Fの住戸でもエレベーターのメンテナンス費用を負担しているのと同じです。
専有面積に応じて設定された修繕積立金、管理費で維持していきます。

>56
こんなところで聞かないでちゃんと調べてみた方がいいですよ。くわしくはわかりませんが、以前向ヶ丘遊園の物件で同じようなことが話題に上っていて、駐車場の設定されている棟区によって積み立てのプランが変わるようなことを言っていましたから。

日本綜合地所のグランシティユーロパレス杉並井荻も
イーホームズが確認検査していますね。
ここ販売も大幅に遅れているようですし
本当に大丈夫なんでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47907/