大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか　その２

（仮称）グランシティ八千代緑が丘
建築主　日本綜合地所　株式会社
設計者　株式会社東洋エンジニアリング　一級建築事務所
http://blog.with2.net/out.php?197302;http%3A%2F%2Fgriffon56%2Eblog56%2...

この業者は長野県の東洋エンジニヤリングなる業者です。
http://www.janjanblog.jp/user/curodo/curodo/259.html
http://www.janjan.jp/area/0603/0603260455/1.php

>02
個別の物件は、物件スレで情報交換をして下さいね。

>02
あんた本当しつこいな。
マルチはやめろ！
相当妬んでんだな（恐）

>No.549 by匿名さん06/08/07(月) 20:31
>（仮称）グランシティ八千代緑が丘
>建築主　日本綜合地所　株式会社
>設計者　株式会社東洋エンジニアリング　一級建築事務所

前スレ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/res/541-570

前のスレ読みました。日綜物件を検討していましたが、無料駐車場のみなさんの
色々な意見を見るにつけ、買わなくてよかったと思っています。
ここは色々な情報が見られていいですね！！

>06
無料駐車場のことで、日綜に乗り込んで直談判するというのは
どういったことでしょう。
引渡し後だったらいくら無責任な販売手法であったとしても日綜は関係ないと思うのですが。。。
あとは買ってしまった自分の責任で、管理組合などの役員をやって変えていくしかないのではないでしょうか。

日綜のアフターに文句言っている方へ。

いろいろ文句言ってる割に、1800戸で総会の参加が100名？
他の人は問題だと思っていないんじゃないの？
http://www.rcy-jichikai.net/

> 1800戸で総会の参加が100名

スラム化が決定したようなものだなあ...

>>02
海松台
どうなっていますか？

>08
ご紹介いただいたリンク先は自治会のHPでマンション管理とは関係ないと思いますが、
もしかして管理組合と自治会の違いもご存じないのでしょうか？

ただ自治会とはいえ100/1800戸という総会は寒いですね。

・自称ヨーロピア風の外観が気に入った。
・駐車場無料が良い。
・安くて広い。
買った理由はこれしかないですね。
ですから人に勧められることではありませんね。
裏のデメリット（リスク）は重要です。

>16
駐車場無料の良い理由を教えてください。

>17
無料が良いと言っていますが。
が、こんなことは人には勧められないしリスクもあると言っていますが。
ノーリスク話しは営業マンが言っていますので、お聞きにになられては。

無料とはいえ、営業さんは細かい内訳の話までやってますよ。うちが買ったのは機械式駐車場でしたしメンテナンス費用は気になりましたからね。
そんなに怪しい会社に仕立て上げなくても　っていうのがこの掲示板に対する印象。

以前もらったパンフレットだと、
駐車場は賃貸に出して臨時収入だって。
怪しくないですか？
>営業さんは細かい内訳の話までやってますよ。
だったら最初から駐車場有料にすればいいのに。
購入者はより安心し細かい話しが不要になるでしょうに。

>19
どんな内訳でしたか？金額的に充分でしょうか？

さくら事務所の長嶋修さんの書籍には、豪華な共用設備と無料駐車場は注意と
書いてありました。

私が購入したマンションの機械式駐車場の修繕費は60台で7000万強（別にターンテーブルで400万強）
計上されています。もちろんこれは修繕積み立て費用からです。
日々のメンテナンスはみなさんのいう割高の管理費からの会計となります。

ローン支払い＋駐車場台よりも、管理費が多少高くなりまた修繕費が徐々に上がってくれるほうが、
入居当初の負担が減らせて私としては大歓迎です。

気になると言えば、車を持たない人も結果として一律に負担していることだと思いますが、
それをわかって購入しているのですから、別に問題とは考えていません。

むしろ大規模マンション等で、予想以上に使用率が低く、当初予定した駐車場収入が得られない方が
問題だと思いますが。

>21
無料駐車場は運営のひとつの方法だと思います。
だいたい日綜のマンションに住んでもいない人が、えらそうなこと言うな！っていいたいね。
マンションごとの具体的な数字がわからない人が、何の根拠でコメントしているのか全く理解できない。

>22
前スレに、
「管理費に含まれているのは、日綜のHPにも書いてあるように点検費用だけで、機械一式を交換するまでに必要な維持修繕費がほとんど見込まれていない」というデメリットが書かれていたと思いますが、そのあたりはどうでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/

>22
>それをわかって購入しているのですから、
だったら駐車場料金は有料にして修繕費や管理費は下げ、
駐車場料金と分けた方が明確ですよね。
それをやらない理由はなんでしょうね？

>無料駐車場は運営のひとつの方法
と言うより立地の悪さをカバーする売り方でしょう。
無料駐車場の謳い文句は目玉と言っていましたからね。
外観、安さ、広さとセットで立地の悪さを見えないようにする。
社員がそう言っていましたから間違いないでしょう。

>27　管理費に含まれているのは、日綜のHPにも書いてあるように点検費用だけで、機械一式を交換するまでに必要な維持修繕費がほとんど見込まれていない

大丈夫ですよ。うちのマンションの管理規約集を手元に置いて確認したんですが、5,6,7,8,12,14,15,16,18,21,21.25,28年目に30万〜200万ずつ計上されています。もちろん突発的な故障や部品交換があると思いますので、計画はあくまで計画です。
管理費は基本的に用途が決まっているので、業者変更や点検作業等の見直しを行わなければ変わりませんが、修繕計画は単なる計画です。外壁塗装など大規模な修繕は都度業者から見積もりをとるわけで、それによって予算は大きく変わります。毎期ごとに収支報告がされるわけですがら、余剰が出たり、不足がでたりします。そのような状況の中で、30年という長いスパンの中で、修繕積立金の見直しも含めて考えていけばよいのです。
この点は日綜に限らずすべてのマンションに当てはまる問題ですので、とにかく管理会社まかせにせず、管理組合をしっかり運営していくことが重要なんです。駐車場の補修費もこの問題に包含されます。

No19です。
＞No20さん

おっしゃるとおりです。
私はグランシティを購入した身ですが、
駐車場無料という広告にはしないほうがいいと思っています。

って営業の方にも言いましたけどね。

NO21さん
さくら事務所の本ですが私も読みましたよ。
初心者にはわかりやすい良い内容ですよね。
確かに無料駐車場に注意とも書いてあります。
ですから私も「注意」して買いました。

>>29
一般的な見解は了解です。
ですが、日綜マンションは駐車場の運営費用がどんぶり勘定になっているのが現実です。
これは将来において、議論になる要素が（突発的ことが多ければ多いほど）日綜マンション
にはあると思いますが、いかがですか？
つまり、日綜マンション独特の議論ということですが。
営業マンには、そういう問題を増やしているんだよと言いましたが、そういうデメリットは
ありますとの答えでした。

１４さんと同じ目にあいました。

あまりにもひどい対応だったので直接、本社にクレームしました。
数時間後、担当の営業マンから怒りの電話があり「本社に言ってもこんな事で
上のもんが出てくるわけがない」と言われ泣く泣く泣き寝入りしました。

>31 日綜マンションは駐車場の運営費用がどんぶり勘定になっているのが現実です。

具体的な根拠はなんですか？
どこの物件で、どういうふうにどんぶりになっているのか、具体的な数字をあげて教えてください。

＞32さん
　Ｎo１９ですが、、
　あなたのような投稿は良くないと思います。

　でも相手にしてもらえないこと自体はかわいそうだなとも思います。

　クレームの入れ方にしても先ほどのような書き込みにしても伝え方が（失礼ですけど）
　上手ではないのかな？
　今の状況を解決したいのでしょうから、然るべき所に行ってみてはどうでしょうか？
　この掲示板で頑張ってもあなたはずっとかわいそうな人ですよ。

　ちなみに具体的な「然るべきところ」の名称まではわかりません。
　ごめんね３２さん。

>34
営業マンがデメリットとしてそう言っているのです。
管理費などで運営を賄えるかは、検証していないそうです。

>36
どこの物件ですか？

>37
しつこいんですね。
首都圏と言っておきましょうか。
もう少し詳しく説明すると、その運営システムと運営費の妥当性を質問したわけです。
37さんも物件名はいいですから、お住まいまたはお売りのマンションで、運営システム
と運営費の妥当性を説明して頂けると幸いです。

申し訳ありませんが、運営システム？の意味はわかりません。

運営費については前に金額で示したとおり、修繕積立金から「ある程度」の相当な金額が計上されています。もちろん30年のスパンで考えなければなりませんので、突発的な故障や購入した機械式駐車場の自体の品質の問題（あたりはずれ）もあるかと思います。
個人的にはここ数年で普及した機械式駐車場ですから、はっきり言って何年で立て替えなければならないかはわからないと考えています。もしかしたらもっと早く寿命がくるのかもしれません。
これについては無料駐車場に限らず、いずれにしろ予算的に削れるものは削り、どこかのタイミングで修繕計画の見直しの必要性も含めて考えています。

加えて、以前どなたかが書かれていましたが、30年先の駐車場の使用状況はわからないと思います。私自身も70歳を超えますので、その時マンションを保有していたら、車は使用していないと思います。他の住民の方も同じ状況の方もいらっしゃるかと多いと思います。
その時には物価も変わっているでしょうから、建てかえ予算と使用希望を勘案して、場合によっては平置駐車場に変更する可能性だってありだと思います。
（夢のある話をすれば30年後の車社会はもっと進化しているかもしれませんし、人口の減少で土地の価値が変わり駐車場自体の考えも変わっているかもしれません。）

無料駐車場をうたっていて修繕計画に全く予算が計上されていない、あるいは異常に小額というのなら問題でしょうが、そうでないなら10年後くらいからその他の計画も含め真剣に再検討すればよいと考えています。
個人的な話ですが、とにかくそれまでは無料駐車場のメリットを享受させていただき、1円でも多く繰り上げ返済をして負担を減らしたいと考えています。

ちなみにこの話は営業マンから説明（営業トーク）を受けたものではありません。営業マンからは管理規約の中にある修繕計画の詳細を詳しく聞き、自身で判断しました。

>39
営業マンにした質問を少し具体的に書くと、

>運営システム？の意味はわかりません。
無料という名目に甘んじることなく、管理組合は明瞭にメンテナンスの依頼が
できて、それは誰が見ても妥当性があるのですね？

もう一点は、
たまたま機械式駐車場のメーカから寿命までの運用費と立替費が入手できまし
たので提示し、これを元に管理費などに含まれる費用負担額が決められていて、
各専有面積の大きさによって異なるのは妥当性があるのですね？　と。

こんなところです。

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

↑
どうなりました？

http://www.grandcity.co.jp/sp/totsuka64/index.html?ref=nsj&page=sh
この物件の周辺環境のページ。
「「戸塚」駅西口の周辺には、様々な専門店がたち並んだ活気あふれる商店街。」
と書いてあるけど、この写真と下の商店街の説明は「大船駅東口」ですから。
間違え？それとも意図的！？まっ、戸塚駅西口の商店街を歩いてみれば分かると思うけど。

>43
内容が違うから名前が違うんだよ。

＞４４
明らかに間違ってますね〜
意図的だとしたら酷い会社だ。

立地をちゃんとリサーチしないのが会社の特性なのか、単に間抜けなのか。
すごく好意的に頭を切り替えて、大船にも物件があってそっちとHPのつくりを間違えたのかと
思ったけど、大船に物件はなさそうだしなあ。
でも、津田沼のように公開していない物件もあるから実際のところそうなのかもわからんなあ。

オープンエアリビングバルコニーは
個別の問題でないと思うが。

＞５６
当然関係あります。平置と機械式を分けて駐車場の積み立てしているわけではないので。

>56
1Fの住戸でもエレベーターのメンテナンス費用を負担しているのと同じです。
専有面積に応じて設定された修繕積立金、管理費で維持していきます。

>56
こんなところで聞かないでちゃんと調べてみた方がいいですよ。くわしくはわかりませんが、以前向ヶ丘遊園の物件で同じようなことが話題に上っていて、駐車場の設定されている棟区によって積み立てのプランが変わるようなことを言っていましたから。

日本綜合地所のグランシティユーロパレス杉並井荻も
イーホームズが確認検査していますね。
ここ販売も大幅に遅れているようですし
本当に大丈夫なんでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47907/

>>71
販売時のトリックは、
マンション管理について調べた人なら、知っている事。

建設時の手抜きなどは別として、購入後は住民次第。

実際、ここの初期のマンション（小規模）に住んでいましたが、
住民が積極的に発言する雰囲気があり、
修繕積立金についても、築数年で大幅に値上げをしました。

案としては、
徐々に上げる・一度に上げる・積立不足は一時金で徴収…がありましたが、
やはり、一時金の徴収は、各自での積立が苦手なお宅もある等の問題もあり、
また、どうせ上げるなら一度でスッキリするとの意見が殆どを占めたため、
一気に１０数倍に…

大規模物件は、同じ価格なら小規模よりも占有面積が広かったり、
管理費や修繕費が安く済むメリットがありますが、
小規模の場合、お互いの顔を見て発言でき、
現実として、自己負担が多く圧し掛かることもあって、
皆さん真剣でしたよ。

住民の質については、本当に入居してみないと判らないので難しいですが…

実際、中古で入居してきたお宅は…
大きなトラブルはありませんが、多くのお宅が首を傾げる行為が…

価格が下がると…いろんな層を呼んでしまうので、難しいですね。

>>70
反対運動されてるマンションってヤバイですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38171/

郊外のマンション郡の街なら誰も反対しないと思いますが、閑静な住宅街すなわち住宅環境の
いい街だからこそ、反対されるんです。
自分が一戸建てばかりのキレイな町並みに住んでいて、4〜5階建のマンションができて、おまけに
日当たりが悪くなったらいやでしょ。
それだけの話です。反対されるマンションはむしろ立地がいいってことじゃないですか。
周囲の住民は反対、マンションの住民はハッピー、気にすることはありません。

＞郊外のマンション郡の街なら誰も反対しないと思いますが、閑静な住宅街すなわち住宅環境の
＞いい街だからこそ、反対されるんです。
＞自分が一戸建てばかりのキレイな町並みに住んでいて、4〜5階建のマンションができて、おまけに
＞日当たりが悪くなったらいやでしょ。
戸建て地域にマンション計画　住民反発
http://blog.with2.net/out.php?197302;http%3A%2F%2Fgriffon56%2Eblog56%2...

>>77
http://www7a.biglobe.ne.jp/~owadakankyouwomamorukai/contents31.htm

住民の反発もわかる気がする・・・

>>78
敷地内への立ち入りを承諾していないのを知っていて施工しようとする業者に対し、どう対応すればよいか。(No.1807)
http://www.npo-housing.com/consult/top_faq.html

万が一、こちらが警告したにも関わらず、業者が無理に工事を行うような場合は、工事を差し止める仮処分をすることができます。

次は印西牧の原ですね。

アンケートを書かないと絶対物件を見せないってあり？
話しかけても完全無視だし、本当に誠実なのだろうか?
気持ちは分かるけど、、、

もれなくクオカードくれるって言う広告見て行ったのに、話聞くだけではくれなかったです。

＞83
あ。私も。クオカードもらえませんでした。受付では後でお渡ししますって言ってたのに。
個人的にはセコい企業体質と感じました。ちなみに社長は大京出身らしいです。

完成済物件を内覧したけど、パッとしなくて狭い割に周辺相場からすると割高な価格設定だったのでやめました。駐車場無料は惹かれるものがありましたが。

あと、ここの物件てヨーロッパ風を売りにしてるけど、個人的にはなんかラブホみたいな外観だと感じました。周りの街並みから浮いていていかがなものかと。

私はクオカードはここだけじゃなくってもいろいろ会社でも貰ってますよ
やりかたへたなんじゃない？
実は方々のいろんなモデルで会うんだけどいかにもクオカードだけがほしいですって態度のひとや
はずかしいだろうけどすっごく横柄なひと、またここにも来てるなって目立つんだよね

＞85
人の事言えないでしょ？

僕はだって広告の仕事で見て回ってるんだもん。これ位は役得してもいいでしょ

外観は人それぞれの好みがありますね。
日綜の物件に関しては厳しい意見をよく聞きますが。
時々、一戸建ての家でお城の様な建物がありますが、ああいうのもやはり失笑ですか？
私としては、好み的に自分では建てないけれど、可愛らしいと微笑ましく観ています。
日綜の物件は写真でしか観た事がありませんが、
ヨーロッパ風が好きな方はせめて建物だけでもと住みたくなったかもしれませんし、失笑とはちょっと住んでいる方に失礼なのでは？
好みでなければ住まなければいい、ただそれだけだと思うのですが。
実際立地が悪くても、それを承知で設備等含めた建物を考慮した上で購入された方がいるでしょうし、問題無いのでは？購入者が判断する事です。
ちなみに私は日綜とは無関係の者ですが。

ネットで日本綜合地所の評判、日本綜合地所のアフターサービス、日本綜合地所の無料駐車場の問題などについて調べてみましたが、外観の問題以上に考慮が必要なことがあるように思いました。
それでも値段が相場より安いので購入候補から外すことができないんですよね。

ドーム、外観は、ラブホと言われている。
ヨーロピアンテイストを日本に持ち込んだ際に日本にアレンジしなければ景観上浮きますね。
宗教的な雰囲気もある。

自転車とバイクの駐輪場も無料ですしね。
よっぽど修繕積立金が高くなくちゃ修繕費用なんて貯まるわけないんですが、
このデベのやり方はそういう配慮がある感じでもありませんね。
修繕が必要な段階で組合にお金がなかったら、意見集約するのはとても大変だと思います。

外観は好みです。
新興デベとして勢いのある会社ですよね。資金力も株価上昇とともに潤沢となり
マイホームの夢を若い世代に提供しているって企業価値が高いんじゃないですか？
日本綜合に不満のある方は一度自分の会社がやってる内容と比較してみるとわかりまっせ！
ちなみに私も日本綜合とは関係ありません。

我が家も検討してます。
正直、自分は外観に関してはさほど魅力は感じませんでしたが、
内のかみさんはものすごく気に入ってますね。
結局のところ、かみさんの意見が通りそうです。
確かにいろいろネットでは書かれてますが、有料駐車場ってそんなにいいですか？
私は”無料駐車場”の方がぜったいいいです。
ネットの書き込みは”出る杭は打たれる”
ほとんどやっかみでしょうね

無料というのは見せ方が問題、実際には有料。
機械式はあとあとお金がかかるから、自走式の方がいいですよ。

外観はモデルルームではわからないから、実際の他の物件を見て住んでみたいかどうか判断するとよいでしょう。

>95さん
ネットで調べてみました。ご参考にどうぞ
http://blog.so-net.ne.jp/mansion/2006-08-05
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2005/05/post_4.html
http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/kikai-tyusya.htm
http://www.ea-plus.com/contents/html/column/ietonweekly2/101.html
マルチ投稿する不適切なURL20050409

アパも分譲駐車場と似たようなもの。

内のかみさんは実際の建物も３件見に行ってから言ってますね。
友人も住んでるとかで、住みごごちも悪くなさそうな事を言ってますし・・。
私には、差がよくわかりませんでしたけど・・・。
ま、その事を言ったら、だから、あなたは女性の気持ちがわからないって笑われましたけど

ところで自走式は将来もお金がかからないような事が書かれてますけど、ほんとにかかんなないですか？？
立体駐車場も自走式も一緒じゃない。費用の額が高いか？安いか？で、補修費はかかるでしょう。
それに自走式のマンションは遠いか？販売価格が高いか？
どっちかじゃないですか？
もう１０件以上見てますけど、安くて、駅に近くて駐車場が１００％以上でそれも自走式なんて
あったら、さっさと買ってますよ。　　我が家では結局はどれだけ妥協できるかが購入のポイントではと思う様になりましたね

　　

機械式駐車場がほとんどでも都心のタワーマンションなどで、購入者が比較的金銭的によとりが
ある人が多ければ、修繕積立金が不足して多額の一時金徴収となっても問題ないことが多いが、
日綜物件は価格は相場より安めのため、金銭的にゆとりがある人というよりも、「駐車場無料で
お得」といった方が集まりがちなため、多額の一時金徴収が必要となった場合、意思合意が難しく
適切な建物の維持管理が出来なくなるリスクがある。
将来スラム化するリスクが他のマンションより高いのではないだろうか。