ビューロベリタスジャパン

>>18
>文京区建築審 建築確認取り消し
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060213/127519/main.shtml

グランシティ津田沼前原反対サイト
ｈttp://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/
　「守る会」では、２月３日付で船橋市建築審査会に「審査請求」をしました。
　※要旨は「床面積の算定方法は間違いであり、従って容積率が規定を超えているため、
　　ビューローベリタスジャパンが行った建築確認は取り消すべきである」というものです。
このことを知った日本綜合地所は「建築確認」を取り下げ、工事を中止したのです。

日綜が「実用新案」として、チラシ・ポスターなどで大々的に宣伝をしている
「オープンエアリビングバルコニー」なるものの面積を、まったく床面積に算入していなかったのです。
容積率２００パーセントいっぱいの建物ですから、その「オープンエアリビングバルコニー」の一部の面積でも
床面積に算入されれば、戸数分を乗ずると結構な面積になります。
結果、容積率オーバーだったのです。
「オープンエアリビングバルコニー」を売りにしているマンションを大至急、総点検してみてください。
完成済みの場合も、違法建築として告発することが可能です。

＞まったく床面積に算入していなかったのです。
床面積に参入しても容積不参入である部分は多いです。
ちなみに共同住宅の『共用 』廊下・階段は屋内であってもすべて容積不参入です。

別スレに投稿したらとても読みつらい形になったので
マルチというらしいがあえてここにも。
建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の
『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』
の定義でその建物ボリュ−ムに建ペイ率や容積率という
制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』
と『屋内的用途に供しない』事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと
固定の住宅設備を備えつけた室としての用途を発生させた空間が
『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので
『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから
吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが
『開放された外気空間』と定義つけられるわけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc
の用途の空間であるからその『居住』にあたるか否かは
生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった
生活動作の用途がその場所に固定化され発生しているか否かであります。
この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長である空間は
『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると
判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは
玄関入り口のみ等範囲が限定されている場合に限り外気に有効に開放とされますが、
連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

＞完成済みの場合も、違法建築として告発することが可能です。
ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。
千葉でよくて埼玉でダメってこともある。
その行政の裏をとっておかないと逆に訴えられるよ。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

専門家の見解は大変参考になります。
奥行きが４メートルの部分とジャグジー等の設備のある部分の解釈が微妙だと理解していいのでしょ
うか。

>>22
>ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。
グランシティユーロリゾート葉山南も、ビューローベリタスジャパンによる建築確認でしょうか？
特定行政庁は横須賀市のようですが。


日本綜合地所は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築
分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前に
もかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能に
した新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの
快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されて
いる。
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php

>民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい
行政の拡大解釈はOKなんだよな、誰も気づかないだけで。

まあ、VもEHのような利益至上主義ではないが
図面全然見ないので有名なわけだが

4月になって人事異動で主事が変われば解釈が変わる。
これがお役所の実情ですが、どちらかというとより安全側の解釈をします。
民間でＯＫだからな〜とズルズルと手綱を緩めないでほしいものです。

全国行政会議で統一見解が出るのを待ちましょう。
基準法の解釈そのものに実用新案を出したお役所の担当者もしっかりと追及されるべきです。

特許庁さんは実用新案を認めただけ。
基準法上の建築面積に入らないとお墨付きを与える権限はない。
基準法の解釈そのものに実用新案を与えるのはおかしいということですか。

>>24
>専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。
容積率に算入されてよいのでは。

バルコニーが共用部分なら専有部分とみなされる設備がつけば、容積率に算入される。
オープンリビングバルコニーという名称自体が専有と共有が混ぜんとしている。

法律の隙間を狙う経営手法はライブドアと同じで興味深いですね。

>>29
共用のリラクゼーション温水バスなら
容積率に不算入ということか・・・

>31
ビューローが法56条6項（共用廊下・階段の容積対象緩和）に
共用のリラクゼーション温水バス　が該当すると判断したのなら
明らかに審査ミスというか拡大解釈の枠すら越えている。

＞バルコニーが共用部分
区分所有的に共用部の専用使用部分であっても基準法的に共用部ではありません。
＞オープンリビングバルコニー
ＨＰのようにソファ−を置いてくつろいだりデ−ブルをおいて食事したり風呂に入ったり
することは『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断する以外
ありえないと思います。

ていうか柱・梁で囲まれて屋内用途に容易に変更可能なものは基本的に×です。
その一線を越えた解釈を良しとするならば、東横インじゃないが専用住宅においても
検査後工事で居室になんてことが蔓延するでしょう。

全国行政会議で良識ある判断が下る事を願います。

>33
バルコニは区分所有権の観点から共用部分と分類していて、
基準法上は屋根庇とか出窓と同じということですね。
屋根庇や出窓と同じ分類のバルコニーが、
あのような形態でも認められるかということですね。

>34
どうも御理解いただけないようで・・
違います。
（共用廊下・階段の容積対象緩和）に入る入らないの判断をしたわけではないと思います。
昨今、マンションの玄関ドアと廊下の間に門扉をつけてアルコ−プなるものをつける
マンションが増えましたが、以前はあくまで専用部とみなして
『十分な外気に開放されている場合』のみ廊下の
先端から２ｍの範囲までは容積対象外でしたが、
民間の拡大解釈が横行して後戻りできなくなったおかげで
アルコ−プは『共用廊下・階段の容積対象緩和』の範囲に
参入するのを良しとする行政も増えましたが、
その判断基準は『室』としての性格を持たない、
つまりはエントランス入り口からの動線経路にある部分を
容積の不参入の対象となりうる『共用廊下・共用階段』と定義しているのです。
ですがら単に共用部といっても集会スペ−ス、談話スペ−ス、
メ−ルボックスコ−ナ−等、通路動線から外れる形で設けている場合は
容積に参入すると指導する行政も少なくありません。
ですからバルコニ−はまず、基準法上『共用部』ではないので
共用廊下・階段の容積緩和の対象になりうるべくもなく、
ソファ−を置いてくつろいだりデ−ブルをおいて食事したり
風呂に入ったりすることは『柱と梁で囲まれて屋根がかかっている』以上は
『屋内的用途』を発生させている『室内』と判断する以外ありえないということです。
固定の住宅設備がなく屋内的用途に該当するような使用をせず、
屋根庇と同じように柱や梁で囲まれないキャンティ−スラブ（片持庇）
の形状をしていれば左右と全面からそれぞれ２ｍ後退まで容積不参入は可だと思います。

まずはこれを読もう。
http://www.linkclub.or.jp/~erisa-25/kyouyorouka.html
これがポイントです。
『個々の具体の事例について判断する』
基本的には法文から明確に推測できない事項は個別判断が原則です。
この案件ごとに個別の判断をするのは特定行政庁の主事です。
特許庁が基準法の解釈そのものに共通事項として実用新案を与えられる権限は
はたしてあるのだろうか？

　基準法上の容積率緩和対象となる共用部分は階段、廊下部分のみ。
区分所有権の共有部分と混同しがいがちですね。
　デベロッパー等々は基準法の解釈の微妙なところを利用して、
建築面積を増やしているということですね。
　

>38
どう見ても先端から2M超えは床面積対象で
共用廊下等とはいえないな、あそこ全部非容積対象なのは
普通にふどこの特定行政庁（というか民間だって）だめだろ
もし入れてないなら取り消しもんじゃないの？
容積率オーバーは基準法違反としてはかなり重いものだし。

>共用廊下等とはいえないな

『吹きっさらしの廊下』に準ずる開放性のあるバルコニーはもともと『庇』に準じて先端より２ｍまでを
容積に加えない規定があります。
つまりは建物としての箱を形成する立体につく『ツバ』・『庇』は建物としてのボリュームから除外しようと
いうのが本来の主旨ですから３５でも言っているように共用廊下等と言えるか言えないかで容積対象の有無を
判断しているのではないのです。

>>38
>「オープンエアリビングバルコニー」を売りにしているマンションを大至急、
>総点検してみてください。
>グランシティユーロレジデンス原木中山
>建築確認番号 第BVJ-T06-10-0107号（平成18年2月14日付）
http://www.news2u.net/NRR200610189.html

「グランシティユーロレジデンス原木中山」は、東京メトロ東西線「原木中山」駅から徒歩9分、利便
性とともに伸びやかな自然環境を備えた場所に位置しております。
最大の特徴として、2006年1月より導入を開始した新商品企画“オープンエアリビングバルコニー”を全
住戸に採用します。“オープンエアリビングバルコニー”とは、バルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設
けることによって、容積に算入されない奥行き4m（通常は2m程度）のバルコニーを実現したものです。
リビングルームとの間に折戸式の全開口サッシュを採用し、ウッドデッキを敷き詰めた“オープンエア
リビングバルコニー”は、リビングと一体化して使え、さらに上層階からは敷地南側に位置する江戸川
も望めます。

>40
グランシティユーロレジデンス原木中山のオープンエアーバルコニーのサイト
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
を見る限り、4M巾のバルコニーの片側には目隠し用と思われるパネルがあり
開放性のあるバルコニーとはいえないので半分の2M巾分は床面積の対象となる。
>38
は、共用廊下等の規定でいけるんじゃね　とかいコメントがあったからだろうが
それ以前に問題があるんだよ。

>>27
>特許庁さんは実用新案を認めただけ。
>基準法上の建築面積に入らないとお墨付きを与える権限はない。
>基準法の解釈そのものに実用新案を与えるのはおかしいということですか。

近隣住民の方、特許庁にもつっこんで聞いてみては？
http://www.jpo.go.jp/shiryou/kijun/kijun2/pdf/sinpan_binran/52-01.pdf

ヒューザーじゃないけど、○○議員とか、○○議員秘書のおかげで・・・
なんて出てこないよね。特許庁さん！！

>>42
>4M巾のバルコニーの片側には目隠し用と思われるパネルがあり開放性のあるバルコニーとはいえない
ので半分の2M巾分は床面積の対象となる。
責任は、売主にあるのですか？
それとも、ビューローベリタスジャパンにあるのですか？

http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは
玄関入り口のみ等範囲が限定されている場合に限り外気に有効に開放とされますが、
連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。
多分に申請用立面図に記載されていない可能性あります。いわゆるＢ工事。
又廊下側の玄関前の風除け・目隠しパネルは設置されていても外気に有効に開放であると
しっかりと明記されているので、ビューロお得意の勝手な拡大解釈である可能性もあります。
いずれにしても証拠隠滅の為、そう遠くない時期にＨＰからこの絵が消えるでしょう。
ただ、開放性うんぬんの前に『柱と梁で囲まれて屋根がかかっている』空間が
『屋内的用途』を発生させている以上『室内』と判断し全て容積対象にする以外
ありえないということですからＨＰのソファーやダイニング、スロップシンク等も証拠隠滅の為
そう遠くない時期に消え去ることでしょう。

ていうかさっそく消えましたね。目隠しパネル。
近隣住民の方はＢ工事でつけられないように見張りましょう。
ン？その前に確認取り消しか？でも近隣住民あまりいないからな〜

確実に見てますね。販売担当者。

>>47
>近隣住民の方はＢ工事でつけられないように見張りましょう。
マンションやホテル・ビルを開発する業者（ディベロッパー）は、その完了検査を受けたあと、微細
な改良工事をすることがあります。
これをＢ工事と呼んでいますが、たとえば、マンションの外廊下に目隠しとなるガラス・スクリーン
を取り付けたり。外部階段部分などから不法侵入されないように、フェンス等で覆ったり。
http://blogs.yahoo.co.jp/mmfbt575/24716603.html
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060130/127260/main.shtml

目隠しパネル
完了検査後につけると違反になりません？＞専門家様

明確に違反ですが、東横インのように、公共性や社会的な経済的利益の損失、
第三者への影響がないとお役所はふみこんで是正措置をしないのが実情です。
例『近隣住民からの要望で廊下を目隠しパネルでふさぐ』
→建ペイ率・容積率オ−バ−ですがお咎めを受けたことはありません。
今後も多分受けないでしょう。
今でこそ、検査済証が出ないと銀行融資ができないとかで、皆完了検査を受けますが
つい一昔前まで全家屋の7割近くが検査すらうけていない状況でした。

ただ、４ｍの出寸法の『柱と針で囲まれて屋根のかかっている』バルコニ−は当然、
日影規制対象部分で近隣に日影を落とします。本来であれば建物全体の奥行きが２ｍ
少なかったとすると、日影の及ぼす影響は多大です。
すでに明確に建物ボリュ−ムとして成り立っている廊下を近隣要望で目隠しするのと
目隠しすることを前提に販売し、本来とりえなかったかもしれない建物ボリュ−ムをとり
日影影響エリアを増やすのとは明確に異なることはいうまでもありません。

その前にそもそもこのバルコニ−に面する窓は採光上有効なのかという問題もあります。
現在、採光斜線がなくなった後、採光補正係数を求める手法に基準法が改正されましたが
庇の先端から対象の窓中心までの離れと高さから割り出すのですが、その庇の奥行きが
どこまであっても採光上有効とみなせるかというとそれは否です。バルコニ−を採光上
有効に開放されている外部とみなせる範囲はアウトフレ−ムの外つまり『庇』とみなす
先端から『屋外とみなせる範囲に面している部分』まででそれ以降奥にある窓は採光上
有効であるかは特定行政庁の建築主事の個々の具体の事例について判断が不可欠です。
というのも他の建築物が前面にある場合、他の建物から２ｍ離れている場合
床面積参入上その空間は『外気に十分に開放された屋外』と判断されても
その対角の建物の上端からのｄ／Hが必要数値以上確保されないと採光上有効と
みなされない解釈はほとんどの行政の主事が採用していますし、廊下側の居室も
『非開放部分』に面する窓は採光上有効とみなされないので納戸扱いで処理されます。
２ＬＤＫ＋ＳのＳは採光上の窓が確保できない申請上の居室であることがほとんとです。
本来面積参入され『非開放部分』となるバルコニ−エリアを
『外気に有効に開放されている』とみなされる吹き抜けで『開放部分』として開放部分に
面しているから採光上有効な窓としているのであればその『吹き抜け』が採光上有効な屋外
か否かは特定行政庁の個別判断の対象となりうるのです。
吹き抜けに面している窓ではないのでバルコニ−の先端から採光を確保しているということ
であればどこまの奥行きが採光上有効なのかの判断はなおさら必要であろうと思います。
http://www.gtgt.co.jp/chishiki/houki4.html
(※分かりやすい図解なので引用しましたがこの会社は当レスとは一切関係ありません）

この『オープンエアリビングバルコニー』は非常に難解な解釈の要素を多く含んでいます。
これが違法であるか否かは我々が下す問題ではありませんし、今回のビュ−ロ解釈のように
各行政が判断してくれるのなら、今後の我々自身のプラン作成においても非常に有利である
ことは否定しません。（実用新案と法解釈は別物であるので）
特に、猫の額の土地で四苦八苦している戸建住宅の計画においては非常に活用できる解釈を
含みますし、戸建と共同住宅で基準法の解釈が異なることがあってはならないと思います。
全国行政会議で明確な指針が出されることを望みます。