〔大京〕ライオンズマンション

>>477
耐震等級は大きい方がいいが、間取りの制約とか販売価格とか
考えれば、そこまでこだわらなくてもいいでは無いでしょうかね。
http://www.checkeyes.jp/sumai/checkeyes/labo/earthquake/list.html
↑堂々と耐震等級は１です。と書いてあるところもあるし。

このスレにこんなにレスがあるのが不思議、不思議…
だって一人が何を必死に言ったって大京は所詮大凶であって、4流だし誰も業界トップブランドとは思ってないのも
厳然たる事実だし〜。481よ、「ライオンズ」というマンション名を誰もが認知しているのは問題が多いとか安普請
とか社員のモラル欠如とか…過去何度も社会問題になったからだろ〜1流マンションとして認知されてる訳じゃないって
事くらい社員が一番わかってるだろ！

あちこちで「ライオンズマンション」って書いてあるからだけでしょうな。
他のマンションはブランド名なんか目立つようには書いて無いからね。
たかがマンションに一流も四流もあるかね。コンクリートの箱に内張りしてるだけだし。

「別冊宝島Real066　巨大地震の後に襲ってきたこと！」をご覧になっては？
今年の初めに起こった福岡県西方沖地震のルポ「新耐震のマンションになぜ被害が？」が参考になります。
福岡市内でも、ずっとマンション建設ラッシュが続いてきましたが、
先だっての地震では、新しいマンションほどトラブルが多く発生しているそうです。
これを読むと、耐震等級の数字なんてあてにならないことがよくわかります。
ようは、分譲マンションとして販売される時点で、
将来、大きな問題の発生する可能性が高いということです。
分譲マンションは、賃貸マンションや商業ビルに比べて、
やはり被害の発生率が格段にたかったようですね。
賃貸、商業ビルは、施工主と買い手が直接取引をするわけですから、
デベが間に入るよりも、厳しく建設されるということのようです。
ようはデベが中抜きしているから、その分、分譲マンションのほうが、
質が下がってしまうということです。
このWEBの板を巡回していると、
どのデベも大なり小なり問題を抱えていることがわかります。
大京だけ叩いても無駄ですし、トップブランドイメージNo1が、
仮に大京からプラウドに変わっても、同じでしょう。
今後は、老朽化したマンションの建替え時に発生する分譲物件を狙ったほうが、
まだマシなように思います。
老朽化マンションの場合は、すでに地権者がいますから、
住人がマンションの建設に一から立ち会っているはずです。
マイナーなデベですが、旭化成がそんな取り組みを始めています。
古いマンションほうが、立地もいいですし、今の物件のように、
敷地面積に対して、つめこんでいませんから。

>>485
地震のリスクをどこまで見込むかでしょうな。
殆どの場合は一生「マンションが損壊する様な地震には会わない」ですからね。
私は耐震等級は１で十分。そりゃ２とか３の方がいいのはもちろんだが。

それから、耐震等級があてにならんといっても、一応は設計評価がされているから
確率として２とか３の方がいいでしょうな。地震の揺れは場所によって一定しないから
隣接して耐震等級が違うマンションが建っていないと厳密には評価できないし。

耐震等級はどのデべでも簡単に等級は上げられます。但し、壁ばかりで開口部が制限されます。性能評価の各項目はどちらかを上げれば、どちらかが下がるという相反する項目があります。開口部ばかりで部屋はとても明るいですよと言っても耐震性能はそれだけ下がります。要はバランスの問題です。耐震等級が3とかで地震に安心なら窓もない部屋ばかりで満足できますか？

>481
大凶はいつも多数マスコミを通して宣伝するから、いやでも知名度が高くなる。
もとは安いマンションの原価に広告費の分も多めに上乗せするだろう。

↑この手の推測、もう飽きました。
数字を挙げるとか、調べるとか、
もうちょっと具体的な話題がほしいところ。

＞４８５
マスコミに話題に上がっているマンションは特定の地盤の悪い地域の物に限られてますが、
新しくて問題を起こしたマンションは１５階建てくらいで、隣の古いマンションはずっと高さの低い建物で
比較になりません。
建築基準法によれば、福岡は東京の８０％の強度の設計で認可されるので、十分な耐震対策をしない設計
の建物が多く、阪神淡路地震よりはるかにエネルギーの小さい中規模地震でも被害がでたのではないで
しょうか？
http://www.fukukan.net/の業務知識の「17.7.9セミナー講義録」が参考になりますよ。

＞488もうさあ、「大凶」ってやめてくんない？若者言葉覚えたくそ親父が、得意がってずーっと同じこと言ってるみたいでさあ。。。「おっ、それってチョベリバって言うんだよな？」恥ずかしいって思えよ。。。

＞485
福岡の場合の「被害」は、「耐震」に対する考え方の違いだと聞いていますが。クラッシャブルゾーンを設けることで振動を吸収するので、建物としての被害は大きいが倒壊して死亡に至る率は低い、ということです。福岡以上の震度だった場合、今度は賃貸や商業ビルが一気に倒壊し、死亡者が出る、といった事態になる可能性もあります。
あれだけの地震で、奇跡的に死傷者が少なかったとは思いませんか？お金より命、ということですよね？
でもさらに最近の建築では、建物自体も地震後に使えるように耐震設計したものも出てきていますが、当然費用はかさみます。

大京は福岡でも毎週のように「地震に強いマンションセミナー」というのをやっていて、
他のデベロッパーの販売担当者も、勉強しているようで、３月の福岡の地震は、教訓にはなってるようです。

>福岡の場合の「被害」は、「耐震」に対する考え方の違いだと聞いていますが。
>クラッシャブルゾーンを設けることで振動を吸収するので、建物としての被害は大きいが
>倒壊して死亡に至る率は低い、ということです。

これは、福岡のように（関東と比較して）平均的には地盤がずっと良くて地震のないと信じられて来た
場所でもやっている最低レベルの構造設計で建築基準法の範囲でしょ。
　築４年で半壊認定を受けたマンションは法律的には問題のない建物です。手抜き工事もないようです。
でも震度６弱程度で半壊は困る。
因みにこのマンションの修復計画がまとまり一世帯あたりの負担は６００ー７００万だそう。

【不適切な投稿があればスルーして削除板までご報告下さい。よろしくお願いします。管理人】

ライオンズの成功事例についての記事

〝拠点回帰〟実証した大京「ライオンズプラザ多摩センター」
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/html/news105.htm

494さん、もしご覧になっていれば、そしておわかりになれば、ご教示ください。
一世帯当たり、６００〜７００万円の負担というお話ですが、
そのマンションは、共有部分に地震保険をかけていたのでしょうか。
福岡の地震で半壊した一部のマンションで、
クラッシャブルゾーンの損壊（壁）はいっさい地震保険の対象にしない、
なぜなら筐体の重要部分ではないから……
保険会社にそういわれて、もめているケースがあるそうです。
６００〜７００万円という金額は、保険が適用されてもそれだけかかったのか、
あるいは適用されずに算出された金額なのか。。。

494です。地元のテレビニュースの報道だったのですが、保険に入ってなかったように記憶します。
あのクラッシャブルゾーンというカタカナはよく使われる言葉ですかね？
業界人が雑壁と呼んでいるのと同じですか。

私は某ディベロッパーに勤めておりますが、
就職活動を始めるまでは、特に大京に悪いイメージは無かったのですが、
就活の頃から、大京のイメージが悪くなりました。
大手他社からは明らかに除け者にされているような雰囲気があり、
たとえば三井・三菱・住友・東急・野村・東建・有楽くらいまでは、
お互い認め合っている雰囲気があるのですが、大京だけは別物・・・といった
感じで、他社の人事担当にも勧められませんでした。「あそこはやめとけ！」
という感じで・・・。　就職して、他社の評判は聞きますが、
やはり大京といえば、見下されてますし、同じ業界として認めない雰囲気さえ
あります。理由としては、やはり企業姿勢。購入検討者の話を聞いたり、
開発担当の話を聞いても、大京からいい話は聞いたことがありません。
実際に本当にいい話でなければ、大京とは共同事業も乗りませんし、
事例は少ないのですが、共同事業をやったとしても、かなり警戒心持ってやってます。

同業界でも、他社マンションを購入する人は多いのですが、
大手に勤めてる人で、大京を買った人は会った事がありません。

とにかくここは電話がしつこいです。
一度お断りしてもまた関連のいろんなところから電話がかかってくるのです。
管理が統一されてなくて、印象が悪くなりました。

地方在です。確かに、しつこいですね。希望の条件と合わないし他に検討物件があると言っても
日曜日の朝９時前から電話するし、ポストに手書きで値引きの事を書いたメモを入れて行くし
しゃべり方一つとっても、自分があたった販売の人（東京から期間限定で派遣されたとのこと）
印象悪いです。

会社の経営状態からして、セールスが熱心にならざるをえないのは、ある程度理解出来ます。
でも、売るためにはもう少し勉強して欲しいですね。

私にあたった若いセールスマンは、
例えば、モデルルームでマイナス点(納得出来ない点)Ａを聞くと、
Ａは、ともかく他はデラックス仕様となっています。
別のBを聞くと
Bは、ともかく他はデラックス仕様となっています。
の繰り返しです。
何一つまともに答えられず、取り敢えずあんたの指摘する点以外はデラックスにしてあるので、買えとの感じでした。

>>506
ウチもまさしくこのような対応でした。
同じ人では・・・と思いたくなるくらいです。
レクセル物件のＭＲいってもこんな感じでした。
大京系列の営業方針なんですかね？

すごい営業だ。。

>すごい営業だ。。

これは、(内容はともかく) 営業としてはすばらしいと言う意味でしょうか? 違いますね!?

管理サービスの程度も低いじゃあ、大京のマンションは買えないじゃん。
他社デベグループの管理サービスも悪ければ、同様に他社デベマンションも買えないけどね。

大京の個別の物件スレも、他に比べて賑やかな所が多いですね。
大京は、何故他の売り主に比べてそうなっているのか、冷静に分析する事も重要ではないでしょうか?
今後の販売物件の参考にもなると思います。

＞４７２
中野区に建設中の物件の建築確認取り消し、やっぱ本当だったね。
８階建て無理やり建てるために、マンションの前だけ道幅を強引に広げて確認通したらしい。
マンション前だけ道幅広げても、その前後狭くてはしご車も入れないってテレビでいってたし・・。
付近の住民が猛反対するのもわかるわな〜。

ここのスレッドだけではありませんが、
出所の不明の誹謗中傷があまりにも多すぎませんか。
大京にも問題はあるでしょうが、
ライオンズに住んでいて、ここで書き込まれているほどの
ひどい対応を受けたことはありません。
管理会社との行き違いなどは、他のデベでも相当起こっています。
よほど人気のある開発以外は、どのデベでも勧誘の電話は相当しつこいです。
なによりも、ここにあるような書き込みの大半には、
根拠が示されていません。
大京もこの手の風評を放置せず、
まずは掲示板の運営者に内容証明で通告書を送ること、
それでも放置された場合は、名誉毀損で運営者を告訴すべきです。

>>517
>まずは掲示板の運営者に内容証明で通告書を送ること、
>それでも放置された場合は、名誉毀損で運営者を告訴すべきです。

その前に

>>514
>大京は、何故他の売り主に比べてそうなっているのか、冷静に分析する事も重要ではないでしょうか?

でしょう。

供給戸数を減らせば、そのしつこい販売のやり方は減るのではないか。
516のようなのは、Ｄ京が加害者と考えておかしくないと思う。

でも何故か他のデベからも不人気ですよねぇ。
業界トップだからか？
それにしてもなぁ・・・実感したことだから・・・

他の業者が一致団結してるとは思えない・・・

>>510
おいおい、トイレは専有部分だろ。
トイレが故障して大京管理につべこべ言うのは筋違い。
専門業者に直接電話するのが常識。

大京管理のレベル低い感じ。
大京管理が専門業者に修理依頼電話できないなんて。。。
難しくないこともできない？住民は管理費を払っているわけだからね。

大京のマンションに、初めて購入させて頂いて住んでいます。建て売りだったので実際中を拝見させてもらうだけのつもりが、まず説明していただいた方の対応が、とても丁寧でいて親切だったのが大きかったですね。後は、資産価値がいつまでも下がらない設計と管理、歳を、重ねていっても住み続けていきたいです。夫婦共々、大満足で、毎日感謝しながら楽しく暮らしています。

>>526
売れ残りマンションを見に行ったら買わせられてしまった。
ということなんですか？

近くの大規模修繕工事見学会に行きました。工事対象はライオンズ＊＊。
設計から工事監理した設計事務所が自慢していました。
調査診断したら、モルタル水増し、場所によってはあるべき鉄筋が無い。
築１０年が過ぎアフター期間も過ぎ対応義務はないという売主に道義上の
問題を指摘し対応してもらったとのこと．．．
その前に何でこんなマンションができたのか、ちゃんと検査したのか
不思議でならなかった。
（ニセ耐震のニュース聞いてＤさんもかと思ったくらいです。）
管理組合は、この問題で子会社の管理会社が管理委託費を年間＊百万円値
引いてくれたと大喜び。でも、Ｄさん、うるさい管理組合には口封じの為、
どこでもそのくらいの値引きやっています。
だって、もともと管理委託費なんて、どこでもやらずボッタクリの世界な
のですから．．．
ま、こういう話はＤさんだけじゃないですが、関係業者内ではあまり評価
はよくない。
管理会社も表で言っていることと、裏でやっていることでは大分違います。

>>533の
>>531
突っ込み所が多すぎて、かえってやる気を失う文章ｗ

はは、早い話が止めときなさいと言っているので、それが正解

と、言いたいところですが、マンションを買うときは、
日経ＢＰ社から出ている「すぐに役立つマンション管理ガイド」
（運営から修繕、建替えまで）の「管理会社との付き合い方」あたり
でも良く読んで勉強されてから買った方が良いですよと言っています。

Ｄさんの子会社の管理会社は業界でも一番と言っていいくらい居住者の動向
を見ています。

言い方は良いですが、
早い話が何も言わない不活発な管理組合には沢山提案してできる限りお金を
絞り取る。うるさい管理組合は管理費の値下げなどをどんどんして大人しく
させる。

つまり、
Ｄさんは、この管理組合活動をできるだけ抑えることを旨としているので
気をつけた方が良い。（表では管理組合活動は活発にと言いながら、裏では、
そういった情報が管理組合に届かないように色々手立てを打っています。
Ｄさんのマンション、管理関係のセミナーの話を持ってゆくと「うちはやっ
ているから不要」と管理人が追い払います。指示がでているようです。）

購入するのに管理のことなんてどうでも良いと思うかもしれませんが
これ（管理組合活動）がうまくゆかないマンションは、
あとでボディーブローのように効いてきて築１０を超えて大規模修繕の
時期に問題に気が付いても合意形成ができなく、さあ大変と言う話になります。

話をしたマンションは、途中で気が付いたのが幸いでしたね。

もっとも、お金をふんだんに持った方達ばかりが入居して、管理のこと
なんか心配したくないという方には最適ですが．．．

大京は、オリックス傘下になって、大京生え抜き役員は副社長以下5名だけで経営陣はオリックスが指揮してます。
完成販売をしてましたが、また今年から青田売りにまた前の販売方法に戻ってしまいましたが、これも効率経営の現われで
いいのですが、高級マンション=大京というイメージはもう昔のことで、バブルがはじけここ数年、品質も普通で工期短縮による
標準化が徹底されているのか、目だった物件もなくなりました。我々業界では営業は強引でモデルルームの見せ方とか広告の打ち方も
見習うべきことが多いのですが、物件は他社と同じです。

http://www.the-sapporo-r.com/
ここはどうです？普通って言えないな、僕にはバブリ−にしか思えないよ

>ここは、やばいにちがいない。
いや、ここもやばいにちがいないに訂正する。

大京管理、大京販売員そして物件のレベルが低いことがはずかしいのだね。

大京の物件は、管理費が上げっていく気がするのですが、住んでいる人どうですか？
昔のほうが大京のイネージ高級に感じられました。
あまりにもマンションが建ちすぎているせいでしょうか？

昔は物が良くて高いのがライオンズマンションだったけど、
最近は仕様を落として質が悪いのが多い。
破綻する以前に経営陣が代わってから
優秀な人材がどんどん流出して、ボロボロだよ。

保険業界にいるものです。
いろいろと書かれてますが、十数年前に震度５か６の仙台で地震があったとき、
某大手マンションデベロッパーの物件はことごとく被害にあったのですが、
大京の物件は全物件無傷でした。（今の物件はわかりませんが）そのときは、
やはり高くても大京はいいのだなと感じました。（それで購入しました）
過去の地震の際の実績データが具体的にでると面白そうですね。

十数年前の話をしても仕方がない・・・よね。

>>556
うちは管理組合が頑張っている（うるさい？）おかげで、
管理費は下がっているよ。
ばっちり管理が行き届いてます！！って印象は無かったけど、
一応言えば大抵対応してくれるようになる。
担当の人がちょっとかわいそうだが。

>昔のほうが大京のイネージ高級に感じられました。

確かに、ライオンズマンション＝高級ってイメージはもうないね。

戸数は今でも1番なんですか？

大京シェアは縮小するんじゃない。
派手な宣伝や外観で売れる時代は終わりだろう。

>>562
確かに、頑丈に作れば地震の後。
信頼性→特需→ひるぎない地位ということになるな。

構造計算詐欺事件みたいなのを目の当たりにすると、
つくづく高くても大京を買っておいて良かったと思うよ。

「よりまし」で購入できるのだからたいしたものです。
完璧はどこのないね。

どうしても引っ越す必要があって、賃貸も随分探しました。
中古、新築のマンションもいくつか見ました。
大地震が警告されている現在、
千万の単位の買い物をあえてすることもないのではと
かなり迷いました。
最終的には「頑丈そうだ」という一点でLMに決めました。
本当は自分が納得いく一戸建てでも欲しいところですがね。

>>570
おお！お仲間さんがいたのですね！私も３年住みました。
千葉県内なんですが、やっぱり関東大震災が怖いので、今問題になっている耐震構造に関しては、
購入前にあらゆる人脈で調べ上げて、大京から図面をもらい、納得の上で買いました。
住んでみると、新建材でアレルギーが悪化したり、内装のあちこちが安普請だったりと、
いくつか修繕せざるをえなかった箇所もありました。
でも、１１階建てなので、「イザ」という時の安全性に徹底的にこだわって購入しました。
永住するつもりはないので、仕事を頑張って稼いで、将来的には小さな一戸建てを買って、
ライオンズは売らずに賃貸用として持っていたいなとか、そんな目標を抱いています。

高層マンション想定、バルーン上げて景観を調査
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20060125ic22.htm

>>575
http://hamakei.i-shimin.net/

盛り上がっていますね。
はじめてレスします。
大阪市鶴見区（ＬＳＱ）で２年目を迎える大京ブラントを信じて購入した一人です。

私なりに経験したことは、

①住宅性能評価書・防犯登録マンションというのは販売上の道具であって参考程度の価値しかないこと。

②内覧会では専門家に竣工検査を依頼すること。

③仮に不具合があれば、管理会社よりも事業主に直接要望書を提示した方が解決が早いこと。

④事業主がよく使う設計事務所とゼネコンとの関係を見極めて、馴合い物件を外した方がよいこと。

⑤資産価値を追求するなら「第一種住宅地域」か「都心の川沿いまたは幹線道路沿いの超高層物件」を物色した
方が後々後悔しないですむこと。


物件は、一物一価と言いますが「まず立地であり、次に大手の設計・施工請負一貫会社、最後に誠意のある事業主」
主」と言うことになるでしょうか。