〔大京〕ライオンズマンション

>埋立地とか自信を持って売れない土地は仕入れないようにしているって言ってたし（営業が）。

では無くて、免震や制振等、余分なコスト(私は、余分と思いませんが)が、かかりそうな土地を仕入れないと言う事でしょう。

大京のフラッグシップはリジェ

今は、リジェなんて無いんではないかい？

ここの社長（今のじゃないかもしれんが）の息子って
８９３に暗殺されたことがあるってホント？
関東版にそんな書き込みがあったもんで。

なぜ暗殺されたんだろうね？
謎の多いのもトップだね。ここは。

他スレをみていたが、建築関連の有資格者さえ、トラブルになっているようだから、やはりここのＭＲ販売物件
は、完全にパスした方が無難だと思うね。内覧会で指摘してもあまり効果がないそうだよ。

その建築関連の有資格者（建築界の実態を知っていると思われる）がＤ物件のどこに気に入って購入した
のでしょうか？

エルザタワー世田谷は、高さ制限で既存不適格物件じゃないの？
立替不可能の物件に金を払う人は、将来のことは何も考えてない。

405
ないない

Ｄ京が負の遺産の処理を終え、再出発するがマンションの事業環境は徐々に厳しくなっている。
そのため、分譲供給を６０００戸に絞り、今後、管理・流通に収益力を高める意向。＞日経ネットより

　エルザ世田谷の建て替え問題が良く取り上げられますが、、、
いまから最低でも50年後、場合によっては100年後、マンションは建て替えよりも、再生が主流になっているでしょう。

　だいたいその頃の法律や規制がどうなっているかも分からないですが、仮に、今の規制が100年続いたとすれば、今売っているマンションのほとんどは、建蔽率／容積率共ギリギリだったり、総合設計制度適用で基準以上だったりして、区分所有者の金銭的負担等を考えると、建て替えは現実的では無いでしょう。
　60〜80年後の建て替えまで考慮意した修繕計画（積立）を行っている管理組合なんてあるのかな？

突飛な質問ですが、マンション住民全員の平均的な資金を考慮し、その資金に合った
無理のない建て替えの計画を立てている管理組合と管理会社ってあるのでしょうかな？

50年後、100年のお話をなさっているようですが、その間、関東に大きな地震が来る可能性はずいぶん高いようです。
そこで問題になるのが耐震性です。しかし、みなさんご存知ですか？　今年の福岡県西方沖地震で、
耐震性をそなえた新しいマンションに多数、損壊が発生し、大きな問題になっていることを。
もちろん、倒壊したマンションはありません。しかし、今の耐震技術は、筐体の基本構造に対して、
致命的な破損が生じないようにできているだけです。逆にいえば、致命的な破損が生じない箇所で
地震のエネルギーを吸収するようにできているため、損壊箇所が簡単に生じるようなのです。
そこで問題になるのが、その補修にかかる費用をどうまかなうかです。
いまどき、理事会で共有部分に地震保険をかけているマンションは多いと思いますが、
福岡では、筐体の基本構造に破損が生じていないという理由で、地震保険が適用されないケースが
ありました。約款にそう書いてあったからです。タワーマンションともなると、
地震のエネルギーを分散するため、さまざまな工夫をほどこしているはずです。
しかし、すぐれた耐震、免震構造とは、かならずしも建物に損壊が出ない、ということではありません。
むしろ、タワーマンションのように、重力にさからって建っている度合いが高い建物ほど、
致命的ではない損壊を多数発生させる仕組みになっているはずです。
いざ関東に巨大地震がきた暁には、マンションの損壊部分の補修費について大きな問題が発生するでしょう。
死なないだけで充分という考え方もあるでしょうが、被災後、補修費をどうまかなうかをめぐり、
理事会は頭を悩ませることになるでしょうね。
個人的には、エルザ世田谷と同じ価格帯でも、もっと仕様の優れたタワーマンションがあることは
知っていますが、その多くは地盤に難のありそうな地域（湾岸より）に集中して建設されています。
そして、地震による建物被害の度合いは、基本的には地盤の強弱で決まると言われています。
建物構造の優劣も関係しますが、基本は地盤です。地盤を改良したとしても、
その地域全体でみれば微々たる面積にしかすぎません。私は大京の姿勢に対する批判には
それほど興味はないのですが、（割高なら、他社に比べて具体的にどれだけの租利をとっているのか、
具体的に指摘されている書き込みを見たことがありませんし）同じタワーマンションを比較するなら、
もっといろいろな観点からモノを見てもいいのではないか、と思います。
建物は建物だけで成り立っていません。土地もそこに含まれています。
なぜ土地の物理的な質をもっと議論の対象にしないのか、不思議でなりません。
それに比べれば、専有部分の仕様の問題などとるにたらないことだと思います。

414さんの発言は、なかなか説得力がありますね。
じつは私は地盤の良くないタワーマンションに現在住んでいます。
最近、千葉や仙台で地震があり、首都圏にも多少の影響がありましたが、
うちのマンションは外壁や周囲の地面のタイルがはがれたり、思った以上の
被害がありました。湾岸エリアではありませんが、昔から河川の氾濫により、
地盤が緩い地域だったようです。地震の震度も、地盤によって変わってくる
ことも最近知りました。幸い賃貸なので、早急に地盤の良いエリアに引っ越し
を考えているところです。

地盤もそうだけど、周辺、住環境も加味しないとあまり意味ない。

地盤や周辺環境、立地的な要素は個々の物件の問題。
ここはデベとしての大京をどう思うか、という板ではないの。
湾岸より世田谷の方が地盤がいいことくらいわかるでしょ。
そうではなく、問題を引き起こすような物件を作ったデベとしてはどうなのよ、
というところなんじゃないの？

たとえ、地盤がよくても、高さ制限不適格物件であると。。

で、412へ戻る。

ここのマンションの問題は、

① やや地盤がいい事にあぐらをかいて、タワーマンションにもかかわらず、いまどき耐震設計だけの事。

② 既存不適格物件であり、北側地区にある程度迷惑を掛けているにもかかわらず、それを宣伝文句にしていること。
(世田谷最後のタワー などなど)

施設面の多くの短所は省略します。