〔大京〕ライオンズマンション

> 356 複層ガラスもエレベーターも、購入者に分かりにくいところじゃないように思います。
エレベータに関しては、台数は載っていても、分速等の詳細な仕様は書いてないケースが多いですね。
特にこの売り主のパンフレットには。 複層ガラス等は聞かないと分かりませんね。パンフレットにわざわざ単層ガラスですとか、 外廊下ですとか書いていませんから。

>357 ロビーにピアノを置くこと知っているとは、さては通だね。
ビューラウンジは1層の覗き部屋見たなものしか作らないのに、 反対に目立つ所には、 こけおどし的な物を置く、その見え透いた点が嫌ですね。

購入者がむきになって書き込むほど、このマンションのの悪い点がほじくりだされたり、追加されたり。
何度も前に指摘があった通り、 『言ってることはごもっともですが、私はこの場所が気に入ったので買いました。』といえば、終わるのだが。
ついでに、 大京も『エルザの冠は勢いでつけちゃいました』と言うと、更にいいのだけど。 まあ、無理だろうが。

強く指摘する者がまさか気が変わって購入するのは、思えない。
高い買い物でしょうから。

パンフにエレベーターの分速、単層ガラスの旨書いてありますけど何か？

反対派が取り乱している・・・。
ここまで感情的だと逆に冷静に見るとどうなのか気になる。

批判者が購入者スレをチェックしながら「書き込んでいない」と声高に言いますが、
それは「購入者限定」なのだから当然なのでは？　さらに購入者がデベスレに書き込む
ことを云々言いますが、ここは誰が書き込んでも自由なのではないですか？
わたしのような検討者は批判者の意見だけでなく、さまざまな意見が知りたくてここに
来ているのですから。批判者は個人的感情ばかりが目立つような気がします。

購入者のコメントとの方が、論理性が少なく、感情的にみえますが。
大きな買い物をしたので、当然でしょうが。
これから買う予定の検討者は問題点を予めよく知っておくのも大事ではないでしょうか?
購入者限定のスレでは、自画自賛が多く一方的ですから このような批判も大事でしょう。

批判は大事。しかし、中傷はよくない

>>460
>でも十分妥協出来るマンションはありましたので、この1-2年の間に少しは買い足しました。

すごいですね。460さんはお金持ちなんですね。
投資物件なのに仕様の細部にまでこだわって購入するんですね。
投資物件の場合は立地がほとんど全てなのかと思っていました。

批判が悪いとは言っていません。批判も賞賛もどちらも参考にしています。
ただ批判の内容も同じ事の繰り返しだし、あんまりしつこいのでウラを感じてしまう
だけです。

>批判は大事。しかし、中傷はよくない
上のレスで、どれが批判でどれが中傷か具体的に教えて下さい。

【内容が無く単なる中傷でしたので、削除させて頂きました。管理人】

>>369 投資物件の場合は立地がほとんど全てなのかと思っていました。

立地だけで買っていたら、 お金がいくらあっても足りません。
立地だけはいいとの物件は結構ありますから。
立地と同じくらいに躯体&仕様は大事です。
特に、後から勝手に変更や改装出来ない、ディスポーザ、複層ガラス、エレベータ、
天井カセットエアコン(今週のYomiuri Weeklyで高級マンションの条件の一つに出ていました)等は特にチェックします。
お金に制限があるので、購入するマンションの選択は慎重になります。

ディスポーザー、複層ガラス、エレベーター、カセットエアコンを重視とは、
まさにエルザとは対極ですね。
さすがに、そういった価値観で選ばれている方にはもう酷いもんでしょう。
私にとっては、あまり重要視していない設備だったりします。
やはり、人それぞれなんですね。

374＞
同感ですね。あれば便利かもしれませんが、それが決定打になるほどではないですね。
私の場合は、どの町に住むかというのがかなり重要です。建物に関しては欠陥などが
ないことが最重要で、エルザに関しては住宅性能評価などでしっかり対応していると
思います。
エルザということで、高級マンション仕様を求められるのかもしれませんが、ここに
関しては、駅近、世田谷タワーの希少性、環境共生などを「価値」と評価しているの
かもしれませんね。大京さんにきいてみないとわかりませんが。

マンションの選定方法は人それぞれでしょう。
でも資産価値を重視する選定方法は、
まず立地と環境、
次に躯体(最近では、高層マンションでは耐震構造のみは除外)、
次に共用施設を含めた全体設計
及び仕様(キッチン仕様など後でどうでも変更出来るものは、それ程重要視しない。反対に後で勝手に変更出来ない点は特にチェック。)
が王道ではないでしょうか?

>>376
前にも同じような書き込みがあったがそれが正論。

資産価値を考えて買うのだったら、湾岸、ニュータウンは止めとけ、って雑誌にあった。
都心の便利地域だと良好のようだ。

>>377
その王道を無視して購入する人もいるので、救われるデベやマンションもあると言う事ですね。

耐震構造は除外とありますが、地盤はどう評価するんでしょう。
いくら免震でも液状化してしまったら元も子もないし。
埋立地の免震、昔からの地盤の上の耐震。
この比較は結構、難解だと思いますが。

どうも歪曲してとられられますね。

ディスポーザーや天井カセットエアコンも、最後の最後には自分で手直し出来ない処までチェックすとの例で、始めにありきではありません。
耐震も同じ。 液状化の対策がとられていなかったり、その心配のあるマンションは元々見当外。
その上で、 免震か制振かとなります。 数年前なら耐震だけもＯＫとしていましたが、耐震だけでは、いくら地盤が良くても、 大きな地震の際のエネルギーの大半を建物だけで吸収することになるので、躯体の損傷が大きい。
丁度、 交通事故で一命は取り留めたが、集中治療室に入ったままと同じ。
出来れば免震が理想ですが、 制振柱の様にわざと一部装置の破壊で地震のエネルギーが躯体やコンクリートに波及するのを出来るだけ避ける方法も許容範囲内です。

大京が色々ユーザーの声を取り入れ、万一この様な条件を満たすマンションを将来発売することがあれば、当然購入対象物件になりますね。 実際に大京の物件を買うかどうかは別ですが。

免震、制震、耐震の実際の地震での損傷の違いとかはデータにあるんでしょうかね。
耐震の中にも上から下まであるでしょうし、気になるところです。

ここで大京のマンションの欠点を書いても、大京関係者が見ているわけではありません。
ですから、次期マンションにそれらが反映される事はないでしょう。

すれに購入者が代弁しえも、その指摘に同意することはないでしょうし、『まあ大した事ではない』、又は『買えない妬み』と言われるだけでしょう。
また、検討者が果たしてどれだけこのスレを見ているかも疑問です。

従って、これ以上、買わないマンションに関して言及しても無駄でしょう。

>>383
おそらく見てるよ。何を書かれるか心配でしょうがないと思うよ。

>384
見てますよ。ただ心配で見ているんじゃなく、もう決まったらやることないんで
暇つぶし程度に。

>>384 完全なＲＯＭ? 購入者の代弁を待つ?
>>385 検討者はともかく、購入者は見ないほうがいいのでは?

ここのマンションのスレは面白い。
購入者限定のこのマンションスレは、もちろんいいことのみの書き込み (臭い物に蓋)
ここ、デベのスレは、どちらかと言うと、批判的 (蓋が開きっぱなし)

本来『・・・・ってどうですか』と言うスレがあって、そこに双方が書き込んで、マンションの善し悪しの検討の場になる筈なのに、現在殆ど書き込み無し。

あまりに態度が極端すぎて、両者相容れない感じだから仕方ない気がします。
「臭い物」と決め付ける人と、助言を「批判」取る人。
雪解けは無理でしょう。

株価の続伸を見ると、投資家は大京の経営改善は評価しているみたいです

投資家と検討者とは、観点が違うのでしょう。

>雪解けは無理でしょう。
一番重要な検討者に役立っているなら、それなりに意味があるかも。

>大京の経営改善
利幅改善→利益アップ→仕入れ/仕様低減 & 売り値アップ とならなければいいですね。

普通、経営改善＝仕様低下などにはならないですよ。
そんなことしたら株主間で大問題になります。
利益アップのための姑息な手段は、あまりに明白になりますから。
オリックス陣営が、こんな基本を知らないとも思えませんし。

わからない。今まで以上に慎重になる必要あると思う。

>オリックス陣営が、こんな基本を知らないとも思えませんし。
オリックスの評判はどうでしょう？
あまりよくないとよく聞くが。

オリックスのよくない点とは？

どんな販売の手段をつかっても自分は儲かっていればよいということでしょう。

ライオンズマンションはとにかく駅に近いのが多いです。
おらはそれで満足して買ってしまいますた。

また外観はカッコいいのが多い。
どこにでもタケノコのように建っているが
あまりのデザインの良さに見とれることがある。
しかし中身は中の上という評価がどうも多いみたい？

立地の良いところは多いと思いますよ。埋立地とか自信を持って売れない
土地は仕入れないようにしているって言ってたし（営業が）。

駅近っていっても、南北に長い土地なんか買うなよな。全戸東西向き、片方の端だけが南向きの部屋あり。

>埋立地とか自信を持って売れない土地は仕入れないようにしているって言ってたし（営業が）。

では無くて、免震や制振等、余分なコスト(私は、余分と思いませんが)が、かかりそうな土地を仕入れないと言う事でしょう。

大京のフラッグシップはリジェ

今は、リジェなんて無いんではないかい？

ここの社長（今のじゃないかもしれんが）の息子って
８９３に暗殺されたことがあるってホント？
関東版にそんな書き込みがあったもんで。

なぜ暗殺されたんだろうね？
謎の多いのもトップだね。ここは。

他スレをみていたが、建築関連の有資格者さえ、トラブルになっているようだから、やはりここのＭＲ販売物件
は、完全にパスした方が無難だと思うね。内覧会で指摘してもあまり効果がないそうだよ。

その建築関連の有資格者（建築界の実態を知っていると思われる）がＤ物件のどこに気に入って購入した
のでしょうか？

エルザタワー世田谷は、高さ制限で既存不適格物件じゃないの？
立替不可能の物件に金を払う人は、将来のことは何も考えてない。

405
ないない

Ｄ京が負の遺産の処理を終え、再出発するがマンションの事業環境は徐々に厳しくなっている。
そのため、分譲供給を６０００戸に絞り、今後、管理・流通に収益力を高める意向。＞日経ネットより

　エルザ世田谷の建て替え問題が良く取り上げられますが、、、
いまから最低でも50年後、場合によっては100年後、マンションは建て替えよりも、再生が主流になっているでしょう。

　だいたいその頃の法律や規制がどうなっているかも分からないですが、仮に、今の規制が100年続いたとすれば、今売っているマンションのほとんどは、建蔽率／容積率共ギリギリだったり、総合設計制度適用で基準以上だったりして、区分所有者の金銭的負担等を考えると、建て替えは現実的では無いでしょう。
　60〜80年後の建て替えまで考慮意した修繕計画（積立）を行っている管理組合なんてあるのかな？

突飛な質問ですが、マンション住民全員の平均的な資金を考慮し、その資金に合った
無理のない建て替えの計画を立てている管理組合と管理会社ってあるのでしょうかな？

50年後、100年のお話をなさっているようですが、その間、関東に大きな地震が来る可能性はずいぶん高いようです。
そこで問題になるのが耐震性です。しかし、みなさんご存知ですか？　今年の福岡県西方沖地震で、
耐震性をそなえた新しいマンションに多数、損壊が発生し、大きな問題になっていることを。
もちろん、倒壊したマンションはありません。しかし、今の耐震技術は、筐体の基本構造に対して、
致命的な破損が生じないようにできているだけです。逆にいえば、致命的な破損が生じない箇所で
地震のエネルギーを吸収するようにできているため、損壊箇所が簡単に生じるようなのです。
そこで問題になるのが、その補修にかかる費用をどうまかなうかです。
いまどき、理事会で共有部分に地震保険をかけているマンションは多いと思いますが、
福岡では、筐体の基本構造に破損が生じていないという理由で、地震保険が適用されないケースが
ありました。約款にそう書いてあったからです。タワーマンションともなると、
地震のエネルギーを分散するため、さまざまな工夫をほどこしているはずです。
しかし、すぐれた耐震、免震構造とは、かならずしも建物に損壊が出ない、ということではありません。
むしろ、タワーマンションのように、重力にさからって建っている度合いが高い建物ほど、
致命的ではない損壊を多数発生させる仕組みになっているはずです。
いざ関東に巨大地震がきた暁には、マンションの損壊部分の補修費について大きな問題が発生するでしょう。
死なないだけで充分という考え方もあるでしょうが、被災後、補修費をどうまかなうかをめぐり、
理事会は頭を悩ませることになるでしょうね。
個人的には、エルザ世田谷と同じ価格帯でも、もっと仕様の優れたタワーマンションがあることは
知っていますが、その多くは地盤に難のありそうな地域（湾岸より）に集中して建設されています。
そして、地震による建物被害の度合いは、基本的には地盤の強弱で決まると言われています。
建物構造の優劣も関係しますが、基本は地盤です。地盤を改良したとしても、
その地域全体でみれば微々たる面積にしかすぎません。私は大京の姿勢に対する批判には
それほど興味はないのですが、（割高なら、他社に比べて具体的にどれだけの租利をとっているのか、
具体的に指摘されている書き込みを見たことがありませんし）同じタワーマンションを比較するなら、
もっといろいろな観点からモノを見てもいいのではないか、と思います。
建物は建物だけで成り立っていません。土地もそこに含まれています。
なぜ土地の物理的な質をもっと議論の対象にしないのか、不思議でなりません。
それに比べれば、専有部分の仕様の問題などとるにたらないことだと思います。

414さんの発言は、なかなか説得力がありますね。
じつは私は地盤の良くないタワーマンションに現在住んでいます。
最近、千葉や仙台で地震があり、首都圏にも多少の影響がありましたが、
うちのマンションは外壁や周囲の地面のタイルがはがれたり、思った以上の
被害がありました。湾岸エリアではありませんが、昔から河川の氾濫により、
地盤が緩い地域だったようです。地震の震度も、地盤によって変わってくる
ことも最近知りました。幸い賃貸なので、早急に地盤の良いエリアに引っ越し
を考えているところです。

地盤もそうだけど、周辺、住環境も加味しないとあまり意味ない。

地盤や周辺環境、立地的な要素は個々の物件の問題。
ここはデベとしての大京をどう思うか、という板ではないの。
湾岸より世田谷の方が地盤がいいことくらいわかるでしょ。
そうではなく、問題を引き起こすような物件を作ったデベとしてはどうなのよ、
というところなんじゃないの？

たとえ、地盤がよくても、高さ制限不適格物件であると。。

で、412へ戻る。

ここのマンションの問題は、

① やや地盤がいい事にあぐらをかいて、タワーマンションにもかかわらず、いまどき耐震設計だけの事。

② 既存不適格物件であり、北側地区にある程度迷惑を掛けているにもかかわらず、それを宣伝文句にしていること。
(世田谷最後のタワー などなど)

施設面の多くの短所は省略します。

湾岸エリアじゃ免震とか付加価値付けないと売れないからね。
個人的には、それでコスト高になり販売価格に跳ね返るよりもいいと思うけど。
土地の取得費が高ければ、そのぶんどこかでコストダウンしないと、高い価格でも
ガンガン売れる時代じゃないからね。
あと日照の問題はどこでもあることだし、それを宣伝文句にするのも考えてみれば
企業として当たり前なんじゃない？

414です。参考にしてください。
http://www.tokyo-geo.com/
自然災害のことだけを考えれば、個人的には湾岸のタワーマンションには、
お金を積まれても住みたくありません。
免震構造のほとんどは、直下型にしか対応していないのではありませんか？
激しい横ゆれの被害にあったらどうなるか。。。
一説によれば、1.5〜５メートルの幅で左右に揺れるそうですよ、タワーの場合。
建物は倒れないでしょうが、部屋の中はミキサーの中のようになるでしょうね。
もうひとつ、地盤で注意しなければならないのは、河川跡です。
河川を埋め立てた場所、それから暗渠になっているところもそうです。
神戸の震災では、河川跡にそって、ドミノ倒しのように家が倒壊しました（長田区がそう）。
耐震設計された高架のうち、倒壊したものは、
そういった場所に建っていたという話も聞きました。

世田谷のタワーだって、お金を積まれても住みたくないほどですよ。

大京が湾岸タワーを引き合いに出しても
むこうはエルザと比較しようとすら思わない。

湾岸のタワーマンションの免震構造を引き合いに出し、耐震設計のメリットをアピールすることで、
エルザ世田谷の欠点をそらそうとしている様。

耐震の話以外でも、仕様や設備の面でも、どの湾岸のタワーマンションの足元にも及ばないでは?
エルザと違って、フラッグシップではありませんが。

また始まったよ、不毛な・・

そうは言っても、大京物件、価格もこなれて来て、なかなか良くなって来てない？
狙いどころも絞れてきたようだし、これからがちょっと楽しみだったりしてますがｗ

>428
http://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3033.html
中断しているようですが・・・

>また始まったよ、不毛な・・
そうは言っても、このスレはそのようなことを書き込む事が目的では?
そんなマンションを供給する売り主に関してどう思うかとか・・・

そういえば何故エルザ世田谷は、住まいサーフィンの運営者評価が未だに出ないのでしょう?
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-2444.html
他は小さなマンションでも出ていますが・・・
売り主はフラッグシップと誇っても、専門家としては 評価に値しないとの事でしょうか?

>>429
建築確認が取り消されました。すでに購入した人は いるのでしょうか?

>431
そんなマンションって、べつに欠陥マンションでもないだろ。
いくら地代が安いからって地盤そっちのけで湾岸エリアに高層マンション
建てるデベのほうがどうかと思う。

>430
そんなマンションって、べつに欠陥マンションでもないだろ。
いくら地代が安いからって地盤そっちのけで湾岸エリアに高層マンション
建てるデベのほうがどうかと思う。

エルザに関しては、ここで書き込んでる奴らの意見よりこっちのほうが
参考になる。

http://www.sakurajimusyo.com/sri/

>434
掲載されているマンションのなかでは、パークハウス桜新町を抜いて
２番目に高い評価ですね。プロの評価は悪くないってこと？

>いくら地代が安いからって地盤そっちのけで湾岸エリアに高層マンション
>建てるデベのほうがどうかと思う。
べつに欠陥マンションでもないだろ。
より考えてお金を掛けているよ。 もっとも大京は耐震にお金を掛けたくないようだが。

>プロの評価は悪くないってこと？
もっとも幅広く評価をしている住まいサーフィンの専門家は無視です。
行く価値無しと判断したのでは?

地盤が悪く地代の安い土地＝免震・耐震を強調、設備・仕様で差別化
地盤が良く地代の高い土地＝それなりの耐震、それなりの設備・仕様

どっちを選ぶかは個人の選択

とにかくは、エルザ世田谷の欠点をそらすために湾岸エリア高層マンションの例を引き出した
ということでしょ。

>とにかくは、エルザ世田谷の欠点をそらすために

そんなに欠点があるなら、専門家の評価が高くなるかなぁ。
とくにここでメチャクチャ言われてる建物の基本構造・設備機器の
偏差値は７２だよ。
住まいサーフィンの評価は出ていない＝価値ナシは早計でしょ。
さくら事務所はどこのデベとも関係しない中立な不動産コンサル
だから信憑性は高いよ。

参考程度。自分から見て、どうも高い評価に見えないなら、それでいいと思う。

建物の基本構造なんかはいいと思うが、それ以外が、あまりよくないのは、確か。

>>429 >>431
工事を始めたのに確認取消し、大事件では?

>>443　大事件ですよね。近くに住んでいる者ですが、地元住民の方がかなり反対しているんですかね。あのまわりに住んでいる方も、工事があの状態でずっと止まっていたら困ると思うのですが。
（大地震なんてきたら、クレーン倒れないのかな？）

大雨も心配です
http://blog.goo.ne.jp/daiju-hayashi/e/3add87e0c1bc8b335b6778fecf5583c1

途中で取消、購入者は疑問に思わないのかな？

千歳烏山って、そんなに地盤が低いんですか？
中野、杉並で被害が出たのは、
山の手の典型的な開析谷（谷間）ですよ。
渋谷みたいにくぼんでいる場所です。

>446
>途中で取消、購入者は疑問に思わないのかな？
購入者への説明はどのようになっているのでしょうね ?

>447
大雨が心配なのは、工事が止まっている >>429 のことでしょ
土止めなど無事だったのか ?

そろそろ次スレを立ち上げなければなりませんが、
次は前に決めた

>>136
【供給量だけはトップ】ライオンズマンション【人気急落】

でよろしいでしょうか?

千歳烏山は世田谷でも台地で最も高い場所のひとつですよね。

449に１票を入れるよ。

>>452
>人気が落ちていることを示すデータはどこに？

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

>40
> マイボイスコム調べ
> 住んでみたいマンションブランド
> 〔将来マンションに住むとしたら、どのマンションを選びますか？〕
>
> 第1回調査 2000年５月１日〜５月７日
> ライオンズマンション 37%
>
> 第3回調査 2005年5月1日〜5月5日
> ライオンズマンション 9%
>
> 大幅に減っていますね。

>>453,40
？？
元データを見てみたら、ライオンズがダントツで１位ではないか。
頭大丈夫？

これ以下はない（救済処置）ところまで落ちた企業・・・
上がる率が高くなっても当たり前なんじゃない？
株価にしたら
１００円が１２０円になって２０％増。
１円が２円になったら１００％増。
人気にしても同じようなものでしょ？
企業として負けと判断されたところのマンションは、その時点では誰もいいとは言わない。
少し回復しただけでも、もとの数字が小さいから率にしたら高い数字になる。

データ云々、頭大丈夫などと偉そうなこと言うなら、
せめて株価くらいまともな水準

株価は会社の存続価値と現在価値の合計を示すものだから、
人気があろうとなかろうと存続価値があがれば上昇するはず。

市場が存続できないリスクを過度に見積もっていたのを
修正しているため、あがったということでしょう。

>465 ライオンズがダントツで１位ではないか。
?????

特にライオンズの落ち方が 異常に大きい。

> ２０００年 →　 ２００５年
> 大京　　　３７%　→　　９% (28%も急落)
> 三井　　　１２　→　　　５
> ダイア　　１０　→　　　３
> 住友　　　１０　→　　　２
> 三菱　　　　５　→　　　２

> 転げ落ちだすと、早いですよ。 2〜3年後の順位は?

やっぱり次スレは
【供給量だけはトップ】ライオンズマンション【人気急落】
と言う事で。

札幌では人気あるみたいですよ。
特に最近の新日鉄と協働で作ってるタワーは
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45282/

信頼感の項目では2位の三井に3倍以上の差をつけてますが
（ライオンズ買った俺でもそこまでとは思わないが）
やっぱ453は小学生だろ。