コスモスイニシアのマンションについて

>467さん

いろいろ教えてもらおうとメールを送ってみた。

しかし、もうこのメアドは存在してませんでした。

どういう形かわかりませんが、結果的には解決したんでしょうね。

みなさんよく営業担当に聞いた方がいいでしょうね。

アフターについては、私も不満ですね。
施工業者まかせで、その施工業者がダメなんですよ。
（うちの場合わね）
アフター代行のコスモスモアも同じです。
いい印象は持っていません。

自分が住んでいるマンションも、販売会社も悪くはいいたくないですが
どうもね・・・

イニシアの人は自分ところのアフターサービスはいいと思っているんでしょうかね。

いよいよ株価50円切り目前ですが大丈夫かいな。お父さんにならなきゃいいが。

コスモスモアってアフター代行してるの？
イニシアのマンションに住でるが！初めて聞いた。
モアはクーラー＆カーテンとかフローリングのコーテングを
購入者から請けてるだけでなの？

＞４７９さん
コスモスライフの間違いでは？

>>479さん
管理会社を変更していなければコスモスライフのはずですね。
効果のない見せかけの補修工事や諸々の連絡対応の不備も含めて
>>479さんと似た状況に私も悩んでいます。

どういう割り振りになっているか分からないが
コスモスモアの人間がコスモスライフの指示でアフターに出てくることはある。
ゼネコンの範疇外のオプション（コスモスモア経由）関係。
知らないくせに決め付けるのは良くないな。

>いよいよ株価50円切り目前ですが大丈夫かいな。

大丈夫。上には上がいる。ダ○アの株価５円

ぼつぼつ、ダイアや日綜みたいにバルクのリスト出回るのかな。

株価下がってますね。
　ただ、不動産業界全体のことなので、これに一喜一憂してもしょうがないでしょう。

　資金繰りは少なくとも今年度（来年春）まではまったく問題ないようですから、千住曙町などの大型物件の引渡しでキャッシュが入ってきますから、大丈夫じゃないですか。

ここで好調なのは北千住と金町だけ？

金町はベランダ喫煙禁止でしたっけ？
千住の竣工が恐ろしいですね

千住と金町がかなりのウエイトを占めてますから、他の小規模物件はあまり大きなインパクトを与えないと思います。

財政が厳しいのは明らかだと思いますが

>>489
なんで恐ろしいの？

竣工するとね、ゼネコンへの支払いが来るわけ。
支払いまでに売れていれば問題ないけど。
足らない分はどこからか捻出しなくてはいけない。
その捻出ができなくなると・・・・
民事再生で手形ぶっ飛ばす。

千住は９割方売れてるから問題ないと思うが！！
金町はもうじき全部売れてしまうかも？

＞４９８へ　　マンションは建物の建築費だけでなく、土地代も含まれますので
８割〜９割売れてれば全く問題有りません。

じゃさ、なんでカネ足らないワケ？
払うもの早くはらってくれよ。
道連れにしないでくれ。

ご近所さんはイニシアに取引が有るのですか！
それでお金の支払いが遅れてると言うことですか？

しょっとしたら！イニシアにお酒でも入れれるのですか？

ここ、リクルート時代からケチなんだけど。
最近は・・・

何度でも言います。
アピールされない共用部・原始規約・管理会社（コスモスライフ）との契約内容や対応を
よく確認してから契約してください。そうしないと後悔します。

悲しいことに倒産ラッシュで避けられるデベにイニシアはしっかり入ってしまいますね。
マンション事業一本はキツいよ。

>>500
内容が抽象的すぎて何の役にも立たないから、何度も言わなくていいって。

そろそろお父さんの足音が・・

政策投資銀行が大企業向けの融資拡大。

これで、利益はでてもキャッシュフローに問題のある不動産業者は一安心ですね。建設・不動産のはたんは減るでしょう。
それにしても、大京やダイヤとか、よくもってますね。マンション専業の老舗はブランド力があるので、生き残れるんでしょうね。
モリモトやゼファーなどとの違いでしょう。

この会社はファンドに手を出してないからその部分では
痛手は無かったのでしょう。

ボーナスも、部長クラスは７５％、課長クラスは５０％、
一般社員は３５％のカットとしょぼい状態らしいけど
今、辞めても再就職も儘ならないし皆我慢の子だよね。

来春の新入社員４０人はきちんと採るようだけどそれまでに
会社がなくならないといいよね。

私も日経の記事見ました。ここは大丈夫とは思っていましたが、さらに担保がついた感じです。

大株主もここを支援しないと困る状況ですから、維持でも守るでしょうね。

ここがなくなるなら、財閥系以外はすべて消えるでしょう。

この状態で分譲マンション事業が柱の会社によく入るよなぁ。
新卒くらいだと、倒産ラッシュ・経営危機とか聞いてもピンとこないのか？
４月に入社できなくても、もう一度就活して第二新卒としてやり直した方が賢明だと思うけど。

財閥系以外にもここより財力ある企業がバックの会社はあるよ。電鉄系や商社系、オリックスあたり。それらの次にイニシアやゴクレだろうけど、資金力の差は極めて大きいね。
イニシアも値引きしない方針だったはずが値引きにも応じてるし、価格改定もしている。切羽詰まってるね。

>>508
まぁ背に腹は変えられないからな。
値引きなしの方針を堅持して、お父さんになるよりはマシだよ。
イニシアには何とかこの苦境を乗り切って欲しい！

今時値引きなしで売ってる会社って何処？
教えて。

天下の三井でさえ引きますと言われたよ。

イニシアも値引きしてるのですか？
最高何割程なのでしょうか？
イニシア物件検討中ですが教えて下さい！

とっても危険なのは否定できないけど、イニシアがどうなるか三月に分かるんじゃない？

>>511
実際のところは知らんけど、青田買いだったら値引きは厳しいんじゃないか。
竣工済み物件ならあり得るとは思うけど。

確かに竣工してるところは価格改定のDMがよく届くね。

513様
ありがとうございます！


もしプロ級の方がいらっしゃれば値引き交渉術を伝授して頂きたいのですが。。よろしくお願いします

私ことごとく惨敗しております。。。

オリックス系がここより安全と書いてる方がいますがそんなことはないです。本業守るのがやっとです。
それに財閥以外の商社系で安全な所ともありましたが、いったいどこ？
まさか双日ではないでしょうし、丸紅はもともと財閥系だし。

>>505

投資ファンドの傘下ですよね？

>>516

オリックスはちょっと勇み足だったみたいです。
6月頃に不動産に最大3000億投資とぶち上げましたが、その後の更なる景気悪化
で自分の資本が毀損してＣＢの発行ですから。

財閥・商社・鉄道系以外で財務的に余力が有るのはゴクレ位じゃないですか。
物件の良し悪しは別にして、こことは比べ物にならない位に財務的にはかなり
強固だと私は思いますがね。

＞５１８
ただゴクレもこれだけ在庫を残してると少しづつボディーブロが
聞いてくると思いますよ。
物件的に安かろう、悪かろう、立地悪しで魅力がないのと社長のワンマンが
影響して人がいつか無いですからね。

まーーイニシア出身お出世頭の位置は揺るぎませんが。

>>519

庶民の私にはただの妄想なのですが、ゴクレや住友は何か考えがあって在庫を売り
急いでない気がしてます・・・個別物件の利益率とか業界全体の供給戸数等々で。
さっさと売り切りたい物件はクレストリヴァシスの様に、大胆な値下げをしてでも
処分してるのですが、芝や品川にミレナリー等はその気配もほとんどない。
（まあ芝の販売時期を遅らせたのは完全に失敗の様な気がしますが）

在庫も簿価が低いので棚卸し資産の評価損によって、ここ一・二年の間でＢＳが
大きく傷む可能性も低いし、従業員も少ないので、個人的にはお手並み拝見とい
う感じですｗ

あまりに売れなさすぎて、一戸でも売れちゃうと、入居開始日確定しちゃうからじゃん？

ゴクレ芝なんか、開始日ずらしまくり？で、本当に一戸も売れてないのかと、逆に疑うくらい

516
イニシアがオリックスや双日より資金力があると？
あなた大丈夫ですか？

イニシア物件の契約者もしくは住民が
根拠もなしにただ前向きになりたいだけでしょう。
オリックスは国内でも有数の資金力を持つことで有名。
双日や伊藤忠等の総合商社は、今の状況下においても相変わらず好調な業績を維持しています。
イニシアごときの会社が同列で比較すべき企業ではありません。
モリモトの板でも民事再生直前まで契約者や入居者と思われる人達が根拠もなく、
『大丈夫』と言ってましたね。
ここも時間の問題です。

523さん

よく文章読んだ方がいいですよ。
オリックスや財閥系より上とは書いてないでしょう。僕にはそうは読めませんでした。

それに、オリックスとイニシアを比較してるんじゃなくて、オリックス傘下とイニシアではどっちが株主に守ってもらえるか、というふうに、前後関係から読めました。

ただ、大京がオリックスに助けてもらったように、マンション専業でも歴史のある会社は生き残ってますね。アフターサービスに旨味があるんですかね？
そういう意味では生き残りの鍵は、財務面ではなくて、過去の販売や管理実績ですね。

双日は、復活したかに見えましたが、かなり苦しくなってるようです。

オリックスも米国型経営を謳っていたので、資金繰りが苦しいんようで、既に夏前から宮内さんがかなり焦っていたと社員の方から聞きました。

確かオリックス不動産の場合は、仮にオリックス不動産が事業撤退しても瑕疵担保責任はオリックス本体が行うことになっているはずです。

スレ違い 失礼しました。

大京の何百億の負債を助ける余力があるくらいだから、少なくともイニシアよりは格段に倒産の危険性は少ないよ。

総合商社以上にメーカーの方が圧倒的に厳しいんじゃないですか？
総合商社が倒れるなら電気メーカーが倒れそうな気がします。

残った８１歳夫婦強制執行へ　大阪、マンション建て替え
http://www.asahi.com/kansai/sumai/news/OSK200812100074.html

夫は足が不自由で外出もままならず、代理人の弁護士は「冬の強制執行は人道問題」と最高裁に執行停止を求めている。

コスモス社は強制執行について「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建て替え参加組合員から早期退去を求める強い要望もある」とコメントしている。

オリックスが逝ったら世界的なニュースになるだろうね。
まぁ ないだろうけど。

総合商社はどこもビジネスモデルが基本的に一緒だから、どこかの業績が傾いたら他も傾く。銀行と同じように合併はする可能性はあるだろうね。双日、丸紅あたりは社風も似てるし規模的にも近いから将来的に可能性はゼロじゃないかな。
リーマンの影響はあるものの、総合商社への影響は他業種に比べれば軽微だから、当面ないだろうけど。
厳しいのは豊通じゃないかな。あそこだけは、総合商社になりたてと言うか、トヨタの事業との関連性が極めて強いから、トヨタが厳しいと当然厳しい。

イニシアは… 健全な状態とは言い難いね…。
高値で仕込んだ土地がまだまだ沢山ある。
実際かなり厳しいでしょう。

こりゃ、お父さんは3月くるな。

でもリクルかゴクレがくるかもね。

総合商社は、来年厳しいでしょうね。不動産と違って資源高で潤ってましたから。
双日の場合は、リストラした社員を引き取りはじめたのに、また、門前払いを食わせ始めたみたいです。今月になって、投資判断が二段階下がりましたから、これから悪い情報がもっとでてくるでしょう。財閥系と違って助けてくれるところはないですが、まあ、１，２年は大丈夫でしょう。


オリックスは、今日、株価上がりましたね。資金繰りの懸念が解消されたようですから、当面大丈夫でしょう。夏に宮内さんが危機宣言してましたが、さすがに先見の明があります。でないと、もっとおかしくなっていたでしょう。

前に書いている人もいますが、イニシアは確かに健全とはいえません。ただ、マンション大手って、実はほとんどつぶれていません。結局、つぶれているのは創立から10年、20年くらいの新しいところばっかりです。制度融資もはじまるので、メガバンクがつぶれるような状況にならない限りは、ここが簡単につぶれることはないでしょう。

>>530
これ、同情はするけど仕方ないよね。別にイニシアは悪くないでしょ。
この老夫婦は集合住宅に住むことを決めた以上、管理組合の決定には従うべきだよね。仮にこんな理由で住み替えが進まなかったら、地震とかあった時にかえって危険じゃん。

>>530
500万円払って弁護士を使って裁判をしている元気があるのであれば、
さくっと出て行けるような気も。

それはさておき、管理規約に同意して住んでいる以上、止むを得ないよね。
5分の4以上の賛成を取り付けるってかなり大変なことだから、
それでも賛成になったということが意味するところは大きいでしょう。

↑
法律が変わったからだと思うよ

>つぶれているのは創立から10年、20年くらいの新しいところばっかりで

会社の新旧に関らずに、一般的に流動化といわれる事業の売上げ比率が大きく
かつレバレッジをぎりぎりまで効かせてる会社から先に倒産してる気がします。

株価一桁のニチモやダイア建設に800万の税金払えずに、一時差し押さえを受け
た総和地所ですらいまだ資金がつなげてるのは、（個人向け）分譲事業が中心
だという事は偶然ではないのでしょう。

さりとて、これらの会社も今後の鍵は保有資産の評価損（高値づかみ）がどの
程度有るかと、それを処理する体力が有るのかに絞られるのではないでしょうか。
モリモトの様に銀行よりも監査法人を納得させる事ができる資産価値を説明し
なければ、適正な意見がもらえませんからね。

ここが今月末行く予定、さようなら。

いいかげんな情報を流すと犯罪行為ですよ。これだけ世の中が大変なときに簡単に、根拠もないのに倒産、など発言している匿名でしていることが信じられない。こういった人達が日本をだめにしている。悲しいねー、

538
あなたも首切られてさようなら〜〜

>>538
いくら何でも年内はないでしょ。あるのかな？
わからないからどうでもいい。
けど良いマンション作ってると思うけどね。

この会社の株主構成を見るとみずほ銀行や三菱東京UFJが名前を
連ねていますよ。

大株主でも支援は別なんでしょうか？

政府の緊急支援により、本業がある程度順調ならしばらくはつぶれるなんてありえません。ファンドに手を出したといっても、連結では過去の物件からの安定収入もあるし。

株主の半分以上は、外国企業と外国人投資家だよ。

大株主のユニゾンキャピタルは横文字だけれど
完全な日本企業ですよ。

ユニゾンは国内ファンドの老舗です。サイトをみると、イニシアは彼らにとって重要な投資先であることがわかります。

今年の上場企業の倒産は３０社を超え、戦後最大になったのは、みなさんよくご存知でしょう。

来年はこれを上回るのはほぼ確実と思います。

ただ、そうはいっても、倒産する会社というのは必然性が高くて、これまでの倒産企業の顔ぶれをみると、ほとんどは一般の人にはなじみがないような新興企業やずいぶん前から経営不安をささやかれていた会社ばかりです。
不動産会社だけに限ってみても、マンション販売戸数ランキングで安定的に上位に入っているような、それなりにブランド力のある会社は１社も倒産していません。

イニシアは「安心」とまでは思いませんが、１３７社ある上場不動産会社の中で、そんなにリスクが高い会社とは思いません。他の不動産会社の業績もみてみるとよくわかると思います。ですから、仮に半分の会社が倒産したとしても、残りの半分には十分残っているでしょう。

まあ、そうなったら日本脱出しかないでしょうけど。

1ヶ月前くらいまでは、投資家の内訳とかＨＰに書いてありましたけどね。
それに外国企業と外国人投資家の持分割合が半数を超えてましたよ。
ユニゾンキャピタルは知ってますよ。投資会社ですよね・・・資本金１億円の。

＞５４８

知ったかぶりしているけれどもう一度よくイニシアのHPを
見てみたらいいよ。

ユニゾンキャピタルと社員持ち株会で４０％
外資は７％強。
残りは大手銀行および東京電力他一部上場企業の安定株主。

どこが外国資本が持ち株の半数を超えてるのさ。
１ヶ月前だって、よく言うよ。

そんなに怒らないでも・・・
コスモスイニシア側もユニゾン・キャピタルの2号ファンドは外国の出資者が多い為に
外国人株主としてカウントしてるんでしょう、四季報でもその扱いは一緒ですし。
もっともユニゾン・キャピタルが100%外国の会社なら、とっくに逃げているでしょう
し、今後はわかりませんが最後までサポートを続けてくれる事を祈りましょう。

僕の見た資料が古かったんでしょうね。すみません。そんなに怒らなくても・・・。

ただ、２００８年３月期（第３９期報告書）には、株主割合で外国法人等７９名６０，９３５，５５２株（50.87％）で、社員持ち株は、全体の２．０２％となっています。

もう１２月なんで、１０ヶ月ほどで外資と外国人投資家はすべて逃げ出したんでしょうね。
全体の２％しかなかった社員持ち株がそんなに増えたとは思えませんがそれなら愛社精神の塊のような社員さんがいるという事ですね。凄いことです。

念のため、資料を付けておきます。知ったかぶりですみませんでした。

http://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/ir/ir_documents/img/05/hokokusho39f.p...

１１Ｐのストックインフォメーションが僕の知ったかぶりのもとです。

契約前なのですが、他社は配付制なのにここの物件だけが
「総会や理事会の議事録は配布制ではなく閲覧制」と聞いて？です。
実際、不具合などないのでしょうか？

>>552さん
紙がもったいないからじゃないの？単純に。

規約なんて後から住んでる人が変えるもんだから、そんなとこ気にするとこじゃないと思う。

イニシアに住んでいるが、掲示板に貼られる議事録
余り読んだこと有りませんが、そんなに不自由
とも思いません、大事なことは配布されますよ。

http://sakakimr2007.blog15.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-83.html

こんな感じで書かれているのですが、実際どうなのでしょう？

寄生虫の戯言かと。

>>556
>こんな感じで書かれているのですが、実際どうなのでしょう？
http://b.hatena.ne.jp/entry/6650928

>>556
ざっと目を通したけど、この人のメルマガで推奨している物件って
夏に民事再生法の申立した志多組施工のものですね。
そりゃ大幅価格改定もしますわな。
なぜこの部分に言及されてないんでしょうね。

>榊淳司の注目マンション情報　0002　2008.11.19

>■物件名／ディアステージ上石神井南町
>■所在地／東京都練馬区上石神井南町
>■最寄駅／西武新宿線「上石神井」駅徒歩7分
>■総戸数／３８戸
>■事業主／大和システム株式会社
>■販売代理／伊藤忠ハウジング株式会社
>■施工会社／株式会社　”志多組”
>■管理会社／株式会社日鉄コミュニティ

それとモリモトさんの経緯についても天下取ったように書いてありますが、
株やってるものなら余程鈍くない限り時間の問題だと皆が暗黙に認識してましたけどね。

基本的に政府が業界支援に動き出しましたので、
足元の株式市場では業界のモラルハザードを織り込んだ上での
金融相場の場味が非常に強くなってきています。

>>559
ブログに書かれた４社は大丈夫そうなんですか？

便乗して質問です
イニシアは値下げしてきていますか？

>>560
上記のブログ主は不動産関係で生業を立ててるのなら「風説の流布」にあたるのでは？
今回の金融恐慌でも明らかなように信用崩壊がもたらす凄まじさを軽く見られてるように感じましたが。

自分はリセールバリューの高い実需での物件を半年以上に渡ってずっと物色してますが、
その渦中で相当数の仲介業者と会い、話もして来ました。
ここコスモスイニシア、モリモト、プロパストの物件もありました。
上記3社は個人的にはおざなりでないデザイン性の高い質の良い物件を供給しているデベだと思ってます。

しかし不動産もリセールバリューを考えると株と一緒で美人投票なんだと思いましたね。
詰まるところ立地が全てに勝るんだということ。
他の何かを天秤に掛けるとしたら、それは「（日本的）信用」なんだということ。

他のスレにあった記事にもありましたが破綻のサインの見きわめとして、
不動産流動化事業に重きを置いていたところとか、
棚卸し資産が急増している（今期から低価法が強制適用）、
営業ＣＦがマイナスである、といったことも重要でしょうが、
ここで思い出すのは
ある仲介業者の「メインバンクはじめ金融機関とのパイプが強いかどうかなんですよねぇ」
との一言がとても印象に残ってます。
綺麗事並べても所詮こんなずぶずぶ世界だと思わざるを得ない。
ですから金融機関から出向してきている経営陣を調べるのも有効かもしれないし、
ぶっちゃけ古くからの財閥系、商社、電鉄系はいくつも橋が架かっていると思われます。

イニシアが潰れるような他の大半のデベも潰れてる　とか言っていますが、
ここの財務状況ご存じですか？
完璧にレッドゾーンです。
モリモトが潰れる前も、モリモト物件契約者や住民が「大丈夫」だと自分を言い聞かせるように言っていましたね。

>>563
むしろレッドゾーンに達していないデベを教えていただけませんか？

安全とは言えませんがモリモトとかダイアとはレベルが違うでしょう。

イニシアを欲しがっている企業がいるようです。
今の株価ならどこかと資本提携するのにハードルは低いので、すんなり決まるかも。

モリモトも大和ハウスが支援すると思われたが…。

低次元でレベル比べてもねぇ〜。
株価は相変わらず低空飛行だし、棚卸が処理できなければ時間の問題でしょう。

上位10社に入り続けている会社とそうでない会社のブランド力は全く違います。
企業評価を一面的にみすぎている人が多いようです。

火消しに必死ですね、ボーナス出ましたか？

イニシアの関係者でもないし、年俸制なのでボーナスもありません。

ただ、根拠のない風評はこの金融危機の中でなんの意味もありません。

今のところ私が書き込んだデべは一社もお父さんにはなっていません。

＞５７０
煽りして楽しいですか！お聞かせください。

社会不安を煽るのは、おすすめできませんね。

平時なら株や不動産を安く取得するとか、気持ちはわからないでもないです。

ただ、今は非常時です。淘汰されるべき会社はやむを得ませんが、比較的ましな会社の足をひっぱるのは、結果的に自分の足をひっぱることになるかもしれません。

ボーナスはきちんと１２月１０日に出ています。

最近、CM見ないね…

経費節減ですよ！モリモトの二の舞ごめんだ。

年末にテレビＣＭやるデべはどうかしてる 普通でしょう