コスモスイニシアのマンションについて

ゼネコンの常駐は長谷工物件でも普通にやってるよ。

現在野村の物件にすんでいます。以前に住んでいたイニシアの物件より数段価格も
グレードもいいはずなんですが・・・。
あまり、感心はできませんね。管理はイニシアの方が、格段に良いです。
価格の割には仕様も良かったし。

三○系としか比較できんけど、管理はあまり感心できないと思うね
フロントマンの資質もあるが

それに今時構造に問題があるのは論外だし
スケールメリットのある大規模物件が設備等で有利なのはどこでも当たり前
失礼ながらあのへんの地域で高い値付けじゃ地縁者しか買わんでしょ

↑
では金町の今後の野村の値付けが見物ですね！

↑
あるチラシというか小冊子に金町プラウドの最多価格は５千万円台とありました。

野村とイニシアの物件を同一条件で比較するのは無理があるのでは？

金町の場合は同条件より、建物のスペックを考えるとイニシアの
方が上になると思うが！野村よりも。

大塚の物件に入居してもうすぐ１年。
今のところ問題ありませんね。

イニシアの四半期、３０億の赤字だとさ

＞１７６さん
具体的にイニシアが上というスペックを教えていただけませんか？
資料取り寄せ中なので自分でも参考にして見てみようと思うのですが。

イニシアだけじゃ無いよ不動産屋はほとんどが　四、六期は赤字もしくは、つうぺーえでしょう。
これから決算発表が続きますから。

＞１７９
床の厚み２５０㎜　フローリングスペックＬＬ４０使用

企業規模を考えるとイニシアの赤字は一際でかい

不動産屋は今期いかに生き残るかが、これからの勝負だと思います。

千住曙町は好調で金町も粉飾考慮の上でまずまずと思うが、駅遠の苦戦が多いよう。がんばって。

＞１８１さん
ご回答ありがとうございます。なるほどですね。。。

>184
イニシア千住曙と金町はまだ結構残ってるみたいですよ。検討している部類だとは思いますが、マンションは9割売れて前出費とトントンと言われています(人件費等含む)から、これら物件ですらまだまだ債権回収はできていないわけです。
そして千住曙や金町の物件は他売り主がそれぞれ１社いるとはいえ、イニシアが幹事売り主。こういった400も500も戸数がある物件をメイン売り主としてやるにはイニシアレベルの規模のデベにとってはあまりにリスクが大きい。
非常に危険な状態だと思いますが

検討→健闘
前出費→全出費

最初から修繕積立金が高い設定の物件が多い気がします

修繕積立金を、安く設定しているところは、信用できませんよ！
絶対途中で、値上げするはめに陥りますから。
売らんがために、＊＊みたいに安い設定にしているマンションは
そうしないと売れない物件だからです。用心した方が懸命です。

イニシアのマンションの購入を検討しています。
ここの会社は倒産しませんかね？

以下IRです。
http://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/ir/ir_documents/img/01/ktan2009_1.pdf

↑それは、管理組合（住んでいる住人の質）の問題だと思いますが・・・

うちもコスモスイニシアですがよく管理されてますよ。
最初の規約に有る無しは別に問題じゃないですよ。

194さんはたまたまご自身の物件に現時点で問題が起きていないだけで、規約の有無が関係ないと断言されるのはあまりに安易ですね。トラブルを未然に防ぐには予め規約で明確にしとおくべきでしょう。戸数が多いと、必ずルールを守らない人が出てきますから、規約というものがないとそういった人に対して厳しく指導することができませんからね。

だから、後から規約を変更すればいいんじゃないですか？
先にあっても後から出来ても、守る守らないは住民次第ですよ。
規約があっても、守らない住民が多ければ同じですよ。

「管理人の質」と「住民の質」

話がごっちゃになっていませんか？

デベの規約は案ですから、良い規約に変更し住民がそれを守れば
いいことでしょう。

１９６さん
入居後に規約を変更するのはそう簡単な話ではありません。単純に過半数で決めれる問題ではありませんから。
１９６さんは非常に恵まれた環境下にあるようですが、規約化されていないがために住民間の問題は多く起こり得ます。
事実、私のイニシア物件もそうですし、イニシアの千住の掲示板をご覧になればお分かりになると思いますが、 例えばバルコニー喫煙に関する問題。最初から規約で喫煙禁止を言及していれば良いのに、イニシアは曖昧表現を使用し、入居者を混乱に陥れています。喫煙が明確に禁止されていないからこの物件を選んだ と言う人もいるくらいです。 だから最初から規約化されていることが大切なのです。

規約を確認せずに購入した事は、どう思われます？

イニシア物件購入者ですが５年ごとに修繕積立金が２割増になるんですが確実にあがるものなんでしょうか?イニシア物件に既入居の方いかがですか?

１９７さんは、購入する前に売主が作った規約案を確認しなかったのですか？
確認したうえで承認されませんでした？

２００
１９７が規約に承認したかどうかなんてどうでも良いので（イニシアの物件に住んでるんだから同意したに決まってるでしょ？）、こういう無意味な粘着は止めて、イニシア物件入居者としてイニシア物件検討者にとって有益な情報を教えていただけませんか？
例えば、他に検討した物件と比較した上でなんでイニシアにしたのか　とか、あなたが契約時に物件規約の中に１９３や１９５が言うようにトラブルになるような曖昧な表現があったかどうか　とか。
個人的には嫌煙派なので、バルコニーの喫煙はイニシアの全部の物件で禁止されていないのかどうかとか気になるんで、そういうの教えて下さい。

意味分からん
１９３で「トラブルの元になる事例の扱いは物件毎にバラバラだから要注意」と書いてあるじゃん

↑物件毎にバラバラだなんてどこに書いてある？色々なトラブル原因があるとしか書いてないぞ？大丈夫か、君？

>１９７が規約に承認したかどうかなんてどうでも良いので
良くないでしょう。

>イニシア物件入居者としてイニシア物件検討者にとって有益な情報を教えていただけませんか？
お伝えしてると思いますが。
私のマンションでは、問題はありません。

イニシア物件に限った事ではありませんが、販売側は規約案を作成します。
それを購入者は承認するわけです。

もし、「最初に規約で決まっていれば問題がなかった」なんてことがあるのなら
その時点で承認すべきではないのです。
可能ならば、先に規約案を見せてもらって（出来るかどうかは知りません）気に入らなければ
購入を考えたほうがいいかもしれません。

「ビジネス」という言葉を持ち出すならば、承認したのなら・・・ですよね。

何度も言いますが、マンションは住民次第です。
最初から決まっていようがいまいが、守るのは住民だと思います。
規約は改定できますし、住民の多くが必要と思う改定は可能です。
管理会社や管理人は変更もできるでしょう。

いろいろなところで、「ベランダ喫煙」の書き込みをお見受けしますねぇ。

本当にそうですね
いろんなところでベランダ喫煙肯定派の非常識な暴言の数々を目にします
某マンションでは「嫌なら出ていけ」と書かれていましたね

>>205
＞物件によって規約で明確に禁止にしている物件とそうでない物件がありますね。
これを物件毎に違うと何故読めないのか理解に苦しむよ


全てを規約で確認すべきで規約に書いてなければ何でもＯＫ？
こんなところでも喫煙派の暴論・詭弁ですか
それとも販売関係者のフォローかな
例えば玄関前の共用廊下でダップンして欲しくない購入者も
規約を確認しなきゃならんのですかね？

一般良識に従って考えれば、おのずと答えは出るでしょう
比較的リーズナブルと感じられる物件が多いここのマンション、
この御時勢に他人の迷惑顧みず共用部で好き勝手に喫煙したり
高層階でも手摺に布団を干すようなレベルの購入者が多く
販売・管理会社はそういうトラブルには対応しないと言うことが
よく分かり、とても参考になりますな

規約が”ゆるい”マンションは、やはり土地柄と言うか地域の特殊性も起因してるんじゃないかな？
そういう事を「明確に規約で禁止」にしてしまうと「販売に影響が出る」との営業的判断でしょう。
そうでなきゃ「物件毎にバラバラ」の説明がつかないよ。

資金繰り悪化！不動産「危険水域」５０社
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_real_estate3__2008090...

５０８億の赤字って？！
これって大丈夫なのですか？？

最近よく見るあのＣＭ、言ってることがなんかうさんくさい！ホントかよっ！

野村にくらべりゃ、どんだけイニシアが、正直者か解るよ。
変に高級感を出して、割高なマンションを分譲し、管理の生ぬるい野村より
リーズナブルな価格で、その割りにバランスのいい造りで、しかも管理は良い。
管理人の質なんて、天と地程の差があるわ！

ガンガン借入れして物件仕込んでるから、ココも銀行にソッポ向かれたら終わり。

それが僕らのやり方だからさ！！

仕込んだ物件をこの不況下でも、確実に売っていけば何らもんでいない！
それが僕らのやりかただからさ！イニシアさん頑張って。

イニシアのマンションに住んで１年少しですが
アフターサービスに不満があります。

お住まいのみなさんどうですか？
アフターサービスに不満ありませんか？

>>218
私も１年ちょっと。
特に不満はありませんが・・・

もしかしておなじマンションですかね？

時期が同じマンション、このデベたーくさんありそう

俺も去年の６月入居！！！！！
アフターに今のところ不満なし。

コスモスイニシア、かなり危険な状況ですね。
財閥系じゃないので後ろ盾もない。

管理の話が出てましたが、子会社のコスモスライフは１０万世帯程度の管理を
しており、永続的に収益が確保できる旨みのある会社なので、コスモスイニシアは
破産にまで追い込まれずに、民事再生法で済む公算が大きいと思います。

ただし、ハゲタカファンドが相手だとバラバラに分解されるかもしれませんが。

イニシアはあの９０年代のバブルを生き抜いてきてる会社ですよ、
貴方の思ってる通りには行かないよ！ミニバブル程度で潰れる様な会社では
有りません。まだ甘いね読みが！！

鹿島、大成、清水など大手は危ないデベの仕事は絶対受けません、それに大成に金町の工事させてると言うことは、大成えの支払い条件（大手は支払い条件が厳しい）をクリアしてるでしょうから、イニシアの資金もかなり余裕があると見て良いのでは。

↑もうひとつの売り主に丸紅がいるからでしょ

私もアフターサービスに問題ありです。
ありありですわ。

TVで私達はこれだけの事をやっています〜と
CMされると胡散臭く思えていまうのは私だけでしょうか？
ブ○○アも同じく・・・

＞２２６へ


丸紅程度の規模のマンション業者（丸紅マンションコミニティは規模が小さい）が１社付いてる程

度では、

大成はなかなか首を振ってくれないよ！メーンはイニシアですから。

結局はイニシアと言う会社の内容次第なのでは！

まぁ、大成もこの物件の施工契約時には今の状態は予測できなかっただろうし、今ならイニシアとは契約しないだろうな

わたくしは８５さいですよ、パソコンうつだけでもたいへんなのです、

どうぞおゆるしを。

グレイト！　マーヴェラス！

>>227さん
詳しくお聞かせくださいませんか？

アフターサービスに不満があるって人がいるけど、アフターサービスに求める水準ってのが人によって違うから難しいよね。
その不満の原因が、価格に見合う一般的なサービスすら提供できていないならイニシア側の問題だけど、そもそもが価格以上のサービスを要求する居住者の過剰期待の可能性も十分にある。

私も２２７さんがどんな点で不満なのか聞かせていただきたいです。

２２７です。

>価格以上のサービスを要求する居住者の過剰期待の可能性

難しい話ですね。

例えば、住んでいる私以外が見ても「これは、おかしいんじゃないの？」
と思う事の修理をお願いしても、「これは、こんなものです」と
言いきられる時はどうなんでしょう。
過剰な期待でしょうか？

今、詳細を書くと特定されそうですのでやめておきます。

私の知り合いには、コスモスイニシアのマンションはすすめません。
まぁ現状を見て、対応を知っている知り合いは、買わないと思います(^_^)

１０月末までは忙しいので、それ以降になると思いますが
これまでの経過をブログで書こうかなと思っています。

今、詳細を書くと特定されそうですのでやめておきます


特定されても問題なでしょう、

>>236さん
さっそくの書き込みありがとうございます。私は２２７さん（お友達も含めて）が「ここはおかしいんじゃないの？」と思ったその指摘事項が、プロの目から見てどうなのかが大事なのでは？と思います。
　というのも例えば新築マンションの場合、竣工後少し経ってからコンクリートに軽いヒビが入るのが普通ですが、この性質を知らずに売主に「これ、修理してくれ」と頼むのは、コンクリート建造物に対して無知すぎる居住者側に非がありますよね（もちろん、ヒビの程度によります）

瑕疵判定のためだけにプロを頼むのはコスト的に酷ですから、建築に詳しいご友人に聞くなり、一部ご自分でお調べになったらどうでしょうか。

それでも「やはりこれはおかしい！」ということであれば、イニシア側の怠慢かもしれませんので。

イニシアのアフターは＞２３６に言われているほど

悪くは無いでしょう、デベの仲でもいいの部類に

入ると思うがな！

２３８さん。

私の知り合いには建築関係はいます。

>というのも例えば新築マンションの場合、竣工後少し経ってからコンクリートに軽いヒビが入るの>が普通ですが、この性質を知らずに売主に「これ、修理してくれ」と頼むのは、コンクリート建造>物に対して無知すぎる居住者側に非がありますよね（もちろん、ヒビの程度によります）

無知すぎる居住者に非は無いと思います。
その時に説明をすれば理解できるはずですし、納得できる説明をすべきだと思います。

２３８さんも書かれているように、ヒビの程度です。
問題は程度が大事なのと、対応の仕方ですね。

私はヘアークラックで修理はたのみません(~~)

↑おかしな文章になりました。

誤　私の知り合いには建築関係はいます。
正　私の知り合いにも建築に詳しい人間はいます。

>>242さん
いや、無知すぎるのは居住者に非があると思いますよ。専門的な知識はいりませんが、最低限少し自分で調べるくらいのことはやって当たり前だと思います。自分の家なのですから。

ちょっと話がそれますが、私は商売をやっている関係上実感することがあるのですが、お客様でもどんなに丁寧に説明してもご理解いただけず、とりあえず「オレは客なんだから何とかしろ」という態度の人が必ずいます。（242さんがそうだと言いたいわけではありませんのであしからず）

いくらお客様でも業者もボランティアでやっているわけではない以上、期待には応えられる限界があります。また、サービスを勘違いされているお客様には毅然と対応することも大事だと考えております。

242さんがおっしゃられているそのヒビがいつ、箇所はどこで、どういう原因で出来てどの程度なのかなど、詳細が分からないので何とも言えませんが、専有部分のヒビであれば明らかに施工ミスということが分からなければ、アフター対応は難しいのでは？と思います。

アフター対応を希望するのであれば、居住者の過失によらないことを明らかにしておくと業者側も対応しやすいと思いますよ。

>>244さんは文章に説得力がないですね。

まぁ特定されたくないってことで具体的な内容がわからないんだから仕方なくネ

２４４さん。

まず誤解をなされているようです。
私が「ヘアークラック」と書いたのは、２４４さんの例え話を引用しただけで
実際の問題は、コンクリートのヒビの問題ではありません。

「不具合の程度と、対応方法が大事ではないでしょうか」と言いたかったのです。

前にも書きましたが詳細はやめておきます。


>いくらお客様でも業者もボランティアでやっているわけではない以上、期待には応えられる限界があります。また、サービスを勘違いされているお客様には毅然と対応することも大事だと考えております。


４２２さんは、正当な理由で主張されているお客さまには、きっちりと対応されているのでしょうね。

「無知」である事自体には、非は無いと思いますが・・・

アフターの補修工事自体は問題ないと思いますよ。
たまにいい加減な下請け業者もいますが、ここに限ったことじゃないし。

補修工事時、たまたま職人さんと二人だけになる機会があり、いろいろ話しましたが
「内覧会で内覧会業者を同行したお宅は、デベもゼネコンも後々までとても気を使う」んだそうです。

「どこでもそうだけど、ここは特にそう」と言ってました。
うちは同行しませんでしたが、「失敗したかな？」と思ってます（苦笑）

でも他のお宅でどういう項目が指摘されたか？とか絶対に公開しないですよね。
そういう情報の公開や共有に消極的なのが問題だと思います。

イニシア購入者（入居はこれから）ですが、
236さんのマンションはもしかして施工会社が倒産したマンションですか？

イニシアで出来上がってるマンションで、

潰れたゼネコンは無いんじゃないの？

都下で一つスルガコーポレーション？が、潰れたが

工事途中出すよね。

ところで新馬場のタワー物件完成に近づいてますがまったく案内が
ありません。あれって分譲するのかね？

駐車場代を修繕積立金に回さず、管理費用に回すいい加減な会社。
で、管理費が安いように見せかけて販売する手口。
購入する前は誰も管理費の内訳まで気にしない。なんと狡猾な手口。

家は問題ないが！

そのマンションはどこですか？
それに駐車場代を管理費に使うか、修繕積立金に積み立てようが
同じ懐に入るに事になりますよね。そんなに問題があるとは
思いませんが、管理費が安くなれば入居者にそれだけメリット
が有るわけですし。それでも修繕積立金の計画がしっかりプランニング
されてるのなら、全く問題ないのでは。

というか管理費や修繕積立金の管理はそもそも管理組合でやるので、デベの問題ではないと思うのですが間違った認識でしょうか。

聞くところによると、組合結成前の修繕計画案や規約案などはデベの方で提示してくれることが多いようですが、組合成立後の管理会社の選択や修繕計画などは、居住者を構成員とする管理組合で責任もってやるもんなんじゃないんですかね。

マンションを買うことは、確かに義務と責任が生じます。

でも規約外だから、契約外だからと露骨に線引きをして
何でもかんでも購入者や管理組合が細心の注意を払い
確認・検討・対応していかなければならないのも、何か違うような気がしてなりません。

所詮商売とは言え、昨今、積極的に住民同士のトラブルにも介入するようなサービスを
付加価値として謳っているような管理会社も増えています。

ここの販売・管理のメリットって何なんだろう？

アフター２年の期間が切れて”しがらみ”が無くなったら
理事に立候補した上で、もう少しユーザーに優しい会社を検討してみたいと思い
いろいろ勉強を始めました。

おっしゃりたいことがいまいち分からないのですが、コスモスライフの管理業務に不満がおありということでしょうか？

それなら管理会社をサービスのいいところへ変更すればいいとは思いますが、サービスのいいところは得てして費用も高いので、住民の総意をまとめられるかがポイントでしょうね。

管理費はフロー
修繕積立はストック

ちゃんと受益者負担の原則に従って、駐車場代を配分すべきだと思うけど、
これは、管理組合の手腕の問題であって、デべ系列の管理会社のせいにしてしまうのも
どうかな。　少なくとも、この会社は、機械式で無料駐車場なんてめちゃくちゃな初期
設定をしているわけでもなかろう。

>>257さん

と言うことは、ここはサービスが悪く安いと言うことで宜しいですよね？

>>259さん
どう解釈したらそうなるのか分かりません。
あなたがおっしゃる「積極的に住民同士のトラブルにも介入するようなサービスを付加価値として謳っているような管理会社」は、一般的な管理会社よりも突っ込んだサービスをしているので、費用が高く住民の総意をまとめるのが大変でしょうねと言っているだけです。

コスモスライフの管理業務の質については一言も触れてませんよ。
結局管理会社をどこにするかは、そこの住民が決めればいいんですから、あなたがコスモスライフの管理業務に不満がおありなら、理事に立候補して住民に管理会社変更の必要性を訴えかければいいだけです。

リーマン破綻の影響でここは更なる窮地ですな

↑

リーマンが潰れたおかげで、株が少しですがここのところ
上がってる様です。貴方的には残念でしょうけど！

>組合結成前の修繕計画案や規約案などはデベの方で提示してくれることが多い

その通り。
「駐車場代の半分でも良いから管理費でなく、修繕積立費に回して下さい。」と
総会で発言した人がいた。
しかし、「その場合、今のサービスを見直す必要があります」とのコスモスライフからの回答。
そんな回答あると、「サービスの質は落としたくない」と不安になってしまう
住民の声もあったりして、さっぱり、まとまらない。

理事の手腕によるところだが、管理組合発足して１年足らずなので、力強くリードするのは
難しい。
そもそも、デベのアフター考えると、今はデベ系列の管理会社にしておくしかない。

今のステータスは、管理費の削減案をコスモスライフに提案してもらうことになっている。

私は馬＊＊鹿しいので、次の車検で車を手放すことにします。
殆ど乗らないので。
やっぱり欲しくなっても大丈夫。駐車場は余っているので。

管理会社は管理組合を査定してランク付けしてると言います。

かなり細かい項目で査定して、うるさい（＝しっかりした）管理組合には
優秀なフロントマンをつけ、それなりの対応をしてるとか…。

反対に輪番制で一年交代の理事制度を薦める管理会社は「公平・平等」とは聞こえが良いですが
自分達が操縦しやすい管理組合を造り運営させたいようです。

こちらはどうですか？

現在１０１円（２９日　１２：１３）

もうすぐ１００円割れか？？

ついに１００円割れ（倒産価格？）
９４円（１４：１７）
頑張れイニシア・・・！

うおー頼むーーー倒れないでくれーーーーーここのマンション買ったーーーー