アゼルのマンションってどうですか？

この物件なんかはあまり安いとは思えないけどこんなもん？
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

朝霞市のモデルルームに、商品券をくれるというので試しに見に行きましたが、担当者Ｏは「次に来たときに渡します。」とか「今度自宅にもって行きます。」とか、何回行っても結局もらえず。
また、物件の説明も都合のいいようにしか説明せず、信頼できない対応をされました。
電話も無言の留守電をなんかいもいれてくるし...。ナンバーディスプレイでわかるのに。

元社員です。
女性社員の質は高いと思います。見た目は「超美人でもないけど器量良し」という感じですが、営業部門の事務系女性社員などは営業マンを支える裏方をしっかりこなしており、とても献身的です。
ちょっとした事ですが自主的に社内でのルールを作ったり、間接的に会社の利益に貢献しています。
とにかく皆とてもまじめです。

52さん

家も電話来ます。ナンバーディスプレイでわかるのに。
一日何度も電話して来てメッセージも入れず切る。
資料を取り寄せただけなのに。

しかも家にまで来るとはどういう事でしょう？
そんなものなのでしょうか？
とても嫌な気持ちになりました。
資料、取り寄せなければよかった。

いくら元社員の方がまじめだと言っても、それを判断するのはお客様だと思いますよ。

私が会った営業さんは、好印象でした。
しつこく営業もしないし、質問には的確に答えてくれるし。

　他の会社のモデルルームに行った時、別のマンションの悪口を言う営業マンがいて
嫌な感じだったんですが、ここはそれも無かったので、良い印象を持ちました。

　人によるんですね。
　良い営業さんに会えるかどうかって重要かも知れません。

アゼルのマンションを購入検討中なのですが、Yahooファイナンスの掲示板にこんな書き込みが…

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=FN&action=m&board=1001872&...

それは、ここが９月に償還されるＣＢを返す
キャッシュの手当が未だにできていないことが理由です。
おそらく８月末までにお父さんがやってくるような気がします。

今ならまだ６０円くらいで売れます。
アーバンみたいになったらもう逃げられません
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

かなり気になる！
心配です。

1部上場企業でも、そんなに簡単に倒産するんですか？

1部上場企業って事で、安心してアゼルのマンションを候補にしていたの
ですが、上場企業でもアゼルは危ないのでしょうか？

今日、アゼル（東証１部）はグローベルス（東証２部）と合併しました。
存続会社はアゼルで、グローベルスは解散になります。

　合併したって事は、アゼルは会社を潰さない方針と思われる。
次の展開が有るとは思うが、しばらく倒産はないと見るのが正しいでしょう。

　これでアゼルの株が買いかと言われれば？？？だが、アゼルの物件を
購入した人、検討中の人は、ひとまず安心という感じでしょう。

蒲田の単なるいちゼネコンだった日栄建設工業が、
穴吹工務店のように、自社分譲を行うデベに変身して、
自社施工も貫くデベとしての地位を確立したアゼル。
当然、技術系社員が多く、他の同規模の完工高のゼネコンと同様に
給与水準は低い。
同じく自社施工のデベの駿河建設は、不動産流動化事業に手を出した為に
倒産したが、デベ分譲部門で売上を稼ぎ、工事部門は利益が赤字に
ならない程度の建築費に抑えて自社施工すれば、
飛躍的に売上げが伸びない代わりに、潰れることはない。
この会社は未だ日大理工学部建築学科の学閥があるほど、
理系の技術者気質が残っている。

大京によってデベに改造され、かろりーなという
大京の子会社として、大京からの天下りを
大量に受け入れ大きくなったグローベルス。
優秀な元大京社員はみんなやめたが、
バブル時代に大京の一線にいた連中もまだ少し残っていて、
会社規模に比べて給与水準が高い。

グローベルにしたら、売上が上がらない中、
高給取りの元大京社員が幅をきかせているのを一掃して
給与水準を下げ、かつ自社施工部隊を持って、
この不景気を乗り切れる。
グローベルスにしたら一石二鳥。

ただしアゼルにしたら、理系の技術者気質の社風に、
バブル時代のデベの匂いのする元大京社員が
入ってくる訳だから、社風が違い過ぎる。

＞バブル時代のデベの匂いのする元大京社員

リストラターゲットの様な気がするが。

アゼルのパチンコ事業は儲かってるんだろうか？

＞アゼルのパチンコ事業は儲かってるんだろうか？

儲かってるんなら店舗数を増やしてるんじゃね？

損はしてないと思うが。

アゼルとグローベルスの合併

マンションの購入者や検討中の人には、安心出来る発表ですね。
私も、安心してアゼルの物件を候補に出来ます。

　マンションを買う顧客の為にも、デベロッパーは簡単に会社を倒産させる道を選ばず、
アゼルの様に、合併して規模を大きくしたり、経営の工夫で、何とかこの不況を
乗り切って欲しいです。

ここは有利子負債も多い上、自己資本比率も低いのでいつ、潰れてもおかしくありません。

安物買いの銭失いにならないよう、購入を検討されている方は慎重に・・・

9月30日に30億円以上の社債の償還が迫っていますが、果たして償還できるかどうか疑問です。

合併のIRが出た直後、格付け会社R&Iは格付けをBB-へ格下げしました。

たった1ヶ月先に償還されるはずの社債格付けが格下げされた事の意味を良く考えねばいけません。http://www.r-i.co.jp/jpn/news_topics/detail/200808/j08-c-661.pdf#searc...'%E3%82%A2%E3%82%BC%E3%83%AB%20%E6%A0%BC%E4%B8%8B%E3%81%92'下記の３つのリスト全てにランクイン。

マンション売上規模と経常利益率
http://www.tact-jsk.co.jp/customer/siryo/07mansion.pdf

有利子負債の多い不動産銘柄
http://www.nsjournal.jp/column/top_data/200808/tb_105363.html

自己資本率ランキング　
http://news.nifty.com/cs/headline/detail/gendai-02038042/1.htm

No.65 by 銀行関係者さん　の考えも一理有りますが、
ここは、９月の危機は脱したと見ています。

　希望退職者を募ってスリム化をはかり、経営陣の交代により、
プロスペクトの資金力を得て、社債の償還３９億の道筋を付けた。
　資産の売却も準備している。
　そして、今回の合併の発表で、将来計画を含め３月決算までの
指針も示した。
　あくまで個人の意見ですが、ここの物件の購入するのに
大きなリスクは感じません。

＞安物買いの銭失い

これは、こことグローベルスの物件ではなく、株でしょう。
株価はまだ底を打っていないと見ています。
大きな下ブレ懸念があります。

No.66様

プロスペクトかアゼルの社員さんでしょうか？


>>希望退職者を募ってスリム化をはかり、経営陣の交代により、
>>プロスペクトの資金力を得て、社債の償還３９億の道筋を付けた。


プロスペクとも＊＊ではありませんし、
赤字で業績見通しの暗い会社に39億つぎ込むとは思えません。
また具体的にどうやって39億調達するのでしょう？
既存株主をないがしろにしたＭＳＣＢでしょうか？

>>資産の売却も準備している。


残念ながらマンション不況で物件の売却は進んでいせん。

http://shinchiku.homes.co.jp/search/bukken/sk-7/member-1600014/o_area-...

http://www.jj-navi.com/shuto/XF100B00001.do?SE=000&AR=030&FW=%...

ちなみにYahooで検索で「アゼル」と入力すると「アゼル　倒産」「アゼル　噂」というような候補が出てきます。
まともな神経をした人が、こんな物件を買うとは思えません。
　>>株価はまだ底を打っていないと見ています。
>>大きな下ブレ懸念があります。


貴方がおっしゃるとおり、株価はまだまだ下振れ懸念があります。

業績の先行指標を表す株価は既に倒産株価と言われる、100円を多きく割り込んだ、50-60円台

株価に下振れ懸念があり値下がりしているということは、今後も業績見通しは暗いと市場は判断しているということです。
>>そして、今回の合併の発表で、将来計画を含め３月決算までの
>>指針も示した。


今回の合併発表も正直意味不明のもので格付け会社は即日、合併に効果があるとは思えないとして、ＢＢーへ格下げしています。

具体的な合併比率も未だ公表されておらず、果たして実現可能か不明です。
株価維持の為苦肉の策ととれます。

ちなみに社債ＢＢ−というのは倒産したスルガやアーバン以下です。

銀行・デベ業界関係者の間では、「なぜまだ生き残ってるの？」という声が聞かれるくらいです。

No.67様　No.66です。

　私の個人的な意見に、ここまで細かくご意見を頂けるとは思って
いなかったので、正直驚いております。
　ありがとうございました。

　会社の状況は、色々な見方がありますので、意見が違うのは当然です。
No.67様は格付け会社の評価を重視されていますが、私は色々な判断材料が
有りましたが、他社との某共同プロジェクトの進捗状況を見て、
ここは大丈夫だと思いました。

　お互い情報のソースが違うので意見が違うのは当たり前です。
　私も、No.67様に同じ意見になって欲しいのでは有りません。

　今回は、自分の知り得た情報で、アゼルは危機を脱したと判断しました。
ここの物件を買うリスクも低いと思っています。

　あくまで、個人の意見です。争うつもりもありません。

アゼルのホームページに「転換社債型新株予約券」について発表されましたね。
9月末の資金繰りの目処がついたようです。

　マンションデベロッパーや建設会社の倒産が続いていて、もしかして、ここも！？
と心配していましたが、アゼルは大丈夫みたいですね。

　今のマンション不況って、「倒産するかも知れない」と心配して買い控えて、
売れないっていう状況もあるんじゃないかな？
少なくとも自分はそう。
　マンションを買いたい人はたくさんいると思う。

マンションの間取りや設備よりも、売主が大丈夫かの方が気になってしまう…

新株予約券付社債の発行で資金繰りの目途がついたのはいいんですが、
その内容を見ると、1年半後に120%で償還とか、利金に対する源泉徴収税分をアゼルが負担とか、
普通の債券ではあり得ない条項が付いてますよ。
(1年半後に償還すると、年利13%くらい。何故か償還まで保有するより利率が高い)
ここまでしないと社債を発行できないってことは、かなりやばいと判断するのが妥当かと。

＞ここまでしないと社債を発行できないってことは、かなりやばいと判断するのが妥当かと。

　とりあえず、１年半延命したので、これからの１年半、どの様な経営をしていくのかがポイントでしょうね。へたな事をすると確かにやばい。
　でも、精算して逃げるのではなく、潰さずに存続する道を選んだのは確かだと思う。
　１月に予定しているグローベルスとの合併が有りますが、その合併よりも、その次の一手が重要になるでしょうね。
　投資家の注目度も高いです。

物件いろいろなところで売れてないようです。何が悪いのでしょう？
設備が悪いのか？
価格の設定が悪いのか？
営業が下手なのか？
株価が原因なのか？
いずれにしても体力がないため値引きもできないようですが・・・

がんばれ！！

価格設定が高いと思います。
物件は気に入っていても、価格が高くて買えない。
　
確かに、売主が大丈夫か心配して買えない面も大きいですね。
購入して、入居した後に倒産されてしまったらどうなってしまうのか
と考えると購入に踏み切れません。
売れ残りも多く、安く買い上げる業者に売られてしまったら、
正規に購入した人は、かなり損をしてしまいますよね。

買いたいけど買えない。でも、いつになれば安心して買える時が来るのやら・・・。
いつになっても安心してなんて買えない気もしますね。

買い時は、自分が欲しくなった時、と言いますが、どうなんでしょうね。

＞買いたいけど買えない。でも、いつになれば安心して買える時が来るのやら・・・。
＞いつになっても安心してなんて買えない気もしますね。

　ここを含めて、東証一部上場のデベロッパーも心配。
ましてや上場してないデベロッパーなんて恐くて手が出せない。
財閥系は安心かも知れないけど高いし…

　アメリカがあんな状態で、中国も韓国も減速。
日本も麻生さんやら小沢さんやらが、ごちゃごちゃやってて
景気が回復するなんて何年後になる事やら。
自分もどんどん年齢を重ねていって、だんだんローンもきつくなるし。
安心して買える時なんて来るんですかね？

＞買い時は、自分が欲しくなった時、と言いますが、どうなんでしょうね。

「欲しくなった時」程度じゃあ、なかなか買えないですよね。
私なんて、ここ何年も欲しいままだし…（笑）

　賃貸と比較して、どう考えても買った方がよいと思えたときに、
やむを得ず買うって感じですかね。
　賃貸のまま定年をむかえるとか、退職金でローンを返したり、
ましてや定年後もローンがあるなんてのは避けたいですし…

＞営業が下手なのか？

下手ですね〜 :-p

　私が会った人が、たまたまそうだっただけかも知れませんが、
他のところの口が上手な営業の人と比べると完敗でした。

　しつこい営業は嫌ですが、活発な営業をしながらも好感が持てる営業の人って
いますよね。
　営業の人の教育の差ですかね。

価格は…　最近は、値引きやサービスをして頑張ってるイメージですけどね。

今生き残るのに必死ですね

株式会社アゼルと株式会社グローベルスの合併契約締結の日程延期

時価総額も２０億全般で、東証１部から降ろされるのも時間の問題
合併先の株式会社グローベルスも東証２部だが、合わせても５０億に
届かない。

無理だよ、ここの物件を買うのは危険すぎ

＞無理だよ、ここの物件を買うのは危険すぎ

　ここも大変だけど、もっと危険なデベもたくさんあるよ。
ここはまだ情報公開してる分だけ、非上場のデベよりマシ。

＞今生き残るのに必死ですね

　確かに必死に生き残ろうとしている。
　バブル崩壊を乗り越えた、創業５０年の会社だから、今回の不動産バブル崩壊も
なんとか乗り切るんじゃないかと期待してる。

　儲けるだけ儲けて、風向きが悪くなると簡単に会社をたたんで逃げてしまう様な
新興のデベとは違うと思う。そう言う会社は淘汰されて欲しい。
　アゼルのビジネスモデルは、以前から好感を持っていたので、こういう会社は
生き残って欲しい。
　でも今回の不況…　大変だろうね。

確かに、日本綜合地所と比べると、やっていることは、まともみたいですが

今回、９月の３８億の社債は４％の利子で、２０１０年４月に１２０％の金額で
返済を要求する権利付きだ

これって、この要求は、年利１２％ぐらいになるのではないのかな？
よくわからないから、書くなと言われそうだが、株価が上がらなければ
２０１２年９月まで、貸しているより高い金額だから
アウトですか

現在の株価が３４円、下限の転換価格４０円、当初の転換価格、１３６円
下限の転換価格になると、現在の発行済み額の１４０％の株になるんだね

ごめん、３８億９０００万だね

ソース
http://www.azel.co.jp/ir/press/h200909.pdf

＞70
で書かれていたね、ごめん、でもやばすぎますね。

＞確かに、日本綜合地所と比べると、やっていることは、まともみたいですが

日本綜合地所と比べれば、どこだって…

まあま、他にいっちゃったところもありますから
だけどあれだけどんどん、借り入れを増やして？？？だよね

その借り入れの内容が、よく見えないんだよ
ここは、かなりやばいが、日綜もね、もう少しよく見てみるか、暇だから
外に出せないぐらいやばいのもあるからな

借り入れを増やして、というよりは借り換えだね。

　転換社債〜合併はまだ序章。その次にプロスペクトが何を考えているかだね。

　アゼル自体は、開発から、設計、建築、販売まで行う老舗の会社だが、
海外からのお金に振り回されて、辛いところだね。
　会社を立て直して存続を目指すのだろうが、どこまでアゼルらしさを残せるかが
心配だ。

　立て直しが完了したときは、全く別の会社になってるかも。

合併もうまくいってないし、相模原市の売れ残り物件転売しちゃったみたいだし、株価もみたらもう時間の問題だと思いますけど。。。
売れ残りを転売したデベで最近生き残ったデベはいない。
マツヤハウジング、シーズクリエイトは逝ったもんね。

今年の父さんの特徴は30年以上の老舗が多いのね。銀行の格付けパターンが変わって、担保があってもキャッシュフローが健全でないと貸さなくなってきてるの。キャッシュフローが健全なデベは財閥系だけ。

ここは、プロスペクトがどうするかだけでしょ。
＞マツヤハウジング、シーズクリエイト
とは状況が違う。

プロスペクトが潰そうと思えば簡単に潰せるし、残そうと思えば残る。
それだけ。

首脳が横浜銀行系列である以上、貸し倒れ損失を防ぐ意味で潰さないのでは？

でも社内の有能者はリストラされて、有力者だけが残っている状態ですよ
本社のあの社屋に社員が１００人いないんですからねぇ…
出入りの下請け業者に自社株を勧めてるのも最後のアガキかもしれません

来年になったら、グロベルスの人間がそこにいくんでしょうね。

何か大株主が処分してるっぽいなぁ・・・情報ありません？

11月7日付けでグローベルスとの合弁中止が発表されましたね

もしもの場合 子会社ニッケンコミュニティーが管理しているマンション管理はどうなるの
でしょうか？まさかニッケンだけ独立で残る事は考え難いのですが・・・？

管理会社にもしもの事があったら、別の管理会社と契約すれば良いだけです。
修繕積立金も守られているので、別の会社に変更しても大丈夫です。
　管理費が高い、対応が悪いっていう理由で管理会社を変更するケースも有るくらいです。
　その辺は管理組合で話し合われることになるでしょう。
新しい管理会社と、修繕計画の見直しが行われ、管理費と修繕積立金も見直されます。

　アゼルは心配ですが、グローベルスとの合併をやめて、今度はダイア建設と業務提携だそうです。
IR情報を見ると、疑義も有りますが、現状の資金繰りがついているので、当面の1年間は業務が継続出来るようです。立て直しの計画も具体的に書かれているので、個人的には、悪くない発表だったと思っています。
　この辺の判断は色々有るでしょうが、すぐにどうこうと言う事は無さそうです。
　1年後に、経済状況も含めてどうなっているかですね。

ダイア建設と業務提携もよく分かりませんが、
子会社のニッケンコミュニティーの譲渡を合意したそうですね。

アゼルにもしものことがあっても、ニッケンは大丈夫ということでしょうか。

№91さんは、管理会社がニッケンなんですか？

ニッケンコミュニティが、長谷工に買収されましたね。買収金額は25日に発表だそうです。

　倒産リスクを考えると、買収されて良かったと思いますよ。
　ニッケンコミュニティが管理会社のマンションの方は、一安心ですね。
アゼルと共倒れだと厳しいですから…

　アゼルの方は、今回の売却の様な事を進めてスリム化して、昔の大田区を中心とした建設会社（日榮建設）に戻っていくのかも知れませんね。
　ダイアとの提携もその布石で、ダイアのマンションも建設していくのかも知れません。
（勝手な予想ですが。）
　リゾートホテルとパチンコ遊技場を売ると、業務内容的には昔の会社に戻ってしまいますが、この2つは黒字みたいなので売らないでしょうね。
　逆に黒字部門だから高く売れるのかな？

　グローベルスとの合併の話が有った時は、何を今更と首を傾げましたが、今回の様に、会社の規模を縮小して生き残る方針に舵を切った事は、経営判断としては良い方向だと思います。
　アゼルの顧客や株主にとっては良い事ですが、整理されてしまう社員の方にとっては厳しいですね…