和田興産（ワコーレ）ってどうでしょうか？

和田興産による分譲駐車場のまとめ

①駐車場の分譲は法律では禁止されていないが、40年近く前から原則禁止となっている。
（建設省通達 計動発第116号・住指発第257号
昭和54年12月15日）「特に、分譲業者が共有敷地等に専用使用権を設定してその使用料を得る等の例は、現在少なくなってはいるが、取引の形態としては好ましくないので、原則として、このような方法は避けること。」

②平成10年、管理組合が分譲駐車場の販売代金の返還を販売業者に求めた裁判の最高裁判決では、管理組合は敗訴する結果となったが、判決文には「専用使用権を分譲して対価を取得する取引形態は、好ましいものとはいえない」、また、補足意見には「分譲業者が購入者に対して分譲したはずの敷地について二重の利益を得ている疑いがもたれるのみならず、（中略）、は原告の指摘する通りである。このような販売方式は好ましいものではなく、速やかに根絶されなければならないと考える。」と司法の判断・意見が出ている。

③この判決を受け、一般財団法人不動産適正取引推進機構も同様に「裁判官が指摘するように、好ましくなく、根絶されなければならないであろう。」と駐車場の分譲を二重売り（の疑い）、根絶されなければならないと見解を出している。

①②③の通り、駐車場を分譲することは、行政も司法も業界も否定しているものであり、もはや公序良俗に反する行為と言っても過言ではなくなっている。
しかし、和田興産は駐車場の分譲を今もなお行っている。2017年1月現在、和田興産のHPに掲載されている21物件の内、12物件で駐車場が分譲されている。物件数の割合だけで言うと半数強となるが、各物件の駐車場の内訳を列挙するとここの>>197の通りである。

一見「物件内でも一部の区画しか分譲していない。総数での割合だと極一部だ。」と思われがちだが、注意深く見ると、分譲駐車場は共通して“屋内平面式”である。
“屋内平面式”が分譲されているのには次のような理由がある。
駐車場を分譲するには、その駐車場が登記できなければならない。登記できる駐車場の認定基準として、土地への定着性が有ること、外気との分断性が有ること、その用途性が有ること、などがある。これらの要件を満たすには、機械式駐車場のように区画が移動したりせず、かつ、強固な屋根や壁を備えている必要があるので、マンション駐車場の場合、屋内の平面式で3面が壁で覆われている必要があり、それ以外の駐車場は登記できないものになる。
この理由を念頭にもう一度各物件の駐車場の内訳をみると
、“全ての屋内平面式”が分譲されている。つまり、①②③のような経緯があるにもかかわらず和田興産は分譲できる駐車場の全てで二重売りを行っている。駐車場分譲の根絶とは真逆のコンプリートである。（ヌーヴェルワイズ灘駅前は登記の要件を満たさない屋内平面式駐車場が6区画あるので、ここの物件も分譲可能な駐車場を全て分譲している）

駐車場を分譲する問題は二重売り・二重の利益にとどまらない。共有部に設置された駐車場は使用料が設定され、管理組合の収入となる。しかし、分譲された駐車場の分譲代金は和田興産のものになり、分譲駐車場には管理の実費分（月数千円）の使用料しか設定できないので管理組合に入ってくるはずの使用料収入がなくなる。しかも、“屋内平面式”の駐車場使用料は様々な形式の中で最も金額を高く設定できることから、大きな収入減となる。この収入減を補うためにマンションの所有者は余分に管理費や修繕積立金を支払わなければならない。和田興産が二重の利益を得る代償としてマンション所有者全員が損をする問題がひとつ。
もうひとつの問題は（駐車場分譲に限った話ではないが）駐車場使用料を使って購入者のモチベーションを上げるために“販売時の”管理費・修繕積立金費を必要以上に安く設定していることである。和田興産が販売する物件では駐車場使用料の全額を管理費収入に充てている。本来、標準管理規約では駐車場使用料は管理に必要な費用のみを管理費に充て、それ以外の残りは修繕積立金として積み立てることとなっている。和田興産はこの標準管理規約の条文を変更した管理規約を作成し、駐車場使用料の全てを管理費収入に充てることにより、各所有者から徴収する管理費を少なく設定しているので、“販売時の”管理費が安い。そうすると、修繕積立金は駐車場使用料が入ってこないので、徴収額を高くする必要があるが、実際は低く抑えられている。これは積立金ゆえのトリックで、修繕積立金が不足することが露になるのは、積立金を使う10数年後の大規模修繕の時であり、すぐには分からない。また、修繕積立金を算出する根拠となる長期修繕計画の内容や費用が妥当かは、専門知識が必要であったり、建物ごとに条件が違ったり、素人には判断がつかない。これらの理由で、修繕積立金は意図した金額に設定できるようになっている。これが“販売時の”修繕積立金も安いトリックである。
和田興産は分譲駐車場の二重売りで管理組合の駐車場使用料収入を減らし、売らんがために管理費・修繕積立金の金額を低く設定して管理費組合の収入を更に減らしている。これではマンションの管理がままならない。
しかし、和田興産にとっては、販売したマンションの管理がどうなるかは“そんな事は知ったこっちゃない”だ。だから、これだけの物件数をこの狭い地域で供給しているのにもかかわらず、和田興産がマンション管理会社を作らない理由であり、売りっぱなしのビジネスモデルである。これが和田興産物件の現実、安いものにはそれなりの理由がある。入居後数年経ってから、管理の質を落としつつ管理費アップ、大幅な修繕積立金のアップもしくは、高額な一時金が発生し、一時金の場合支払いできない所有者も出てくることに…
「駐車場」ひとつ取ってもこの有様なので、更に専門的で目に触れない基礎、躯体、構造、仕様においては想像に難くない。
最後に、和田興産の企業理念を示してむすびとする。
「共生（ともいき） 自分の生き方が他の人の幸せにつながる」