コスモスイニシアのマンションについて　Part２

監査法人が継続疑義をつけた時点で・・・・

やばい。
契約しちゃったよ。ここのマンション。。。

竣工まで持ちこたえてもらってからの民事再生なら、まだ「会社存続」って無理やりいい方向に考えて、このまま買うのもありか…？え、アリなの、それって？
手付金ドブに捨てて「高いレッスン料だった」とあきらめるか、どうするか。。。

さっさと解約しろよ。

手付けは保存措置ありでしょうから飛んでも関係ないでしょ？

竣工後、施主がゼネコンに工事代金が払えないケースがある。

無事に引渡し出来るか微妙。

どうせ支払いは手形ですので、支払期日はづうと先ですよ！
心配いりません。

ゼネコンへの代金支払いの支払い条件なんて、
竣工時現金じゃないですよね？

きっと150日くらいのサイトの手形だと思うんだけど。
だからそのくらいの時期にどーなっているかだよなー・・・

仮に150日サイトの手形だとしても、

５ヶ月前の竣工分を払わないといけない。

ここで言えば、千住曙で切った手形を金町タワーの売り上げで支払う
感じかな！

５月に潰れた場合前に切ってた手形は終わりと言うことですよね。

悪いが３月までもたないと思うけど
ここ以外あとどこが危ないのかな？

No.10さん。わかりやすい説明ありがとう。

やばい、やばい、と言われていたイニシアですが、本当にここまでヤバイとは思っておらず。
物件が気に入ったので契約したのですが。
現場説明会に行っても、よさそうな雰囲気の住民（予定）の人たちでよかったな、とホッとしていたのに継続疑義云々…とは。

仮に民事再生になったとして、管理会社は（既に譲渡されていますが）系列のコスモスライフになるんでしょうかね。他の会社の場合はどうだったか、わかる人いますか？

資産価値相当下がるぞ
解約したほうがいいと思うが

ユニゾンキャピタルはえげつないな。
本体倒産後、管理会社を転売して暴利をむしり
投資資金の回収を計る腹積もりだろう。

コスモスイニシアが仮に倒産状態になればコスモスライフも芋ずるでは。
今週が山かな！

今週が山ですか。。。
山は近いほうがありがたい。
ま、買う買わないは最終的に己の判断ですが、なるべく後悔しないためいろんな情報みてみようと思います。
ここも、時々見に来ます。

>16
ユニゾンキャピタルがコスモスライフを引き取って切り離したから、さし当たって助かる。
完成物件の客も管理に支障をきたす恐れがなくなり助かる。

>7
>どうせ(ゼネコンへの）支払いは手形ですので、支払期日はづうと先ですよ！

竣工までの期間は関係しないか？まだまだ先なら手形も切ってないかも？
そうなるとこういう状態の企業に手形払いとか認めてくれるのだろうか？

>14
普通、倒産した企業の資産は叩き売りだろうからな。
手付け金はるかに超した減少価格で改めて売り出しになったりして。

うーん、財閥系と肩を並べるカタカナでべに成ってほしかったが。。実に残念です。現場の方々はともかく経営者がアホなんでしょ。市場を読めなかった。シャー無い。

倒れるならサッサと倒れて下さい。
その後の大幅価格改定を狙ってるので。
ダイアのような1000万引きを期待してます。
日綜のヴェレーナはデザイン的にアレなのでパス。

購入者にとってはありがたい時代ですな…。

おっなるほど〜、そういうハゲタカ的発想もアリか。
事業主逝ったからって中古相場じゃあんまり意味ないしね。
将来、売却予定ならハゲタカ論いいかもね〜

スレ違いだが、近所に一戸建ての建売り分譲地があるが、そこはどうなるんだろうか？住んでいる住民もいるし、建築途中はたくさん！しかも相場に比べて高い。マンションも同じ市内で分譲中だが、お父さんを考え、同じイニシアなら戸建ての方が、土地が残るし…と考えてました。
場所は都内、競馬、競艇場があるところです。

イニシアはネットでの広告半端じゃないほど多くなりましたな
日本綜合地所の倒産前とソックリさんですな
そろそろですね

株あがりました！
明日も買ってね！

だって会社の継続に疑義があるって公表されたもの

イニシアマンションを来週購入しようと思います
最大でも10％引きだと・・しかし 立地がよく子供の教育環境抜群なので決意しました

物件金額が2800万なので手付け金を一割(300万）入れたら保証されて引き渡し前に倒産したとしても戻ってくるとおもうのですが・・・

間違いですかね?

ご教授ください

10%以上は保全の対象ですが、対象となる場合は引き渡しが履行出来ない場合なので、仮に倒産しても引き渡しが履行される場合には、倒産を理由に契約解除して手付け金の返還は出来なかったはずです。
倒産時は購入したくない場合には、契約解除の条項を入れるか、諦めがつく手付け金にするのがよろしいかと。

ありがとうございます

倒産しても管理会社のコスモスライフは既に譲渡されてますし管理会社自体に問題ないのかな

ただ保証の問題ですよね・・・
コスモスイニシアはいいイメージがあるので倒れてほしくないです

ホワイトナイトあらわれないですかねぇ・・・

日綜やダイヤ建設とは
ちがっていいデペだとおもうのですが・・・

やっぱり逝きそうですかね?
既にマンションは完成物件なので保証以外のデメリットはありますか?

教えてください

↑
中古になっちゃえば皆同じ、資産の価値は駅近、マンションの
日当たり、間取りで決まります。

デペって何ですか！？

民事再生ならアフターサービスも、多分、従前の基準を
引き継いでくれますよね？

中古になればデベなど余り関係有りません、
たとえば潰れた秀和のマンション、今でも
立地のいいところは３０年たってもまあまあの価格で
取引されてます。

資産価値＝立地！！！！

民事再生になるかどうかは・・・・・
すでにアフターサービス期間を過ぎているのならまだしも
今建設中や建ってすぐの物件はどんな扱いになるんだろう？
なにはともあれ今はどこも大変だと思います
イニシアさん頑張ってください！

契約して鍵受け渡しまで約１カ月くらいで倒産する確率はどのくらいかな
鍵受け渡しまでに倒産しなければ問題ないのかな

↑鍵受け渡し後の倒産は良いのか？

よくないですけど・・・

最悪のケースの話です

契約したけど、事前審査はまだです。
手付は払いましたが、この状況なので事前審査で落ちたい・・。
落ちれば手付はかえってくるので。

落ちる方法をさぐりつつ、気に入ってるし値引きもしてもらった
し、このまま引き渡しでもいいかなぁとも思っています。
資産価値は変わらないでしょうし。
再販売で価格は下落でしょうが、値引き額が大きいので多少我慢できるし。

落ちて手付返ってきても、イニシアの今後が見えれば、また契約
するつもりです。
今後・・破産・民事再生・会社更生等、どれに落ち着くのか
わからない今の状況が嫌！！
事前審査の書類用意しても、営業してなければどうしたら？って感じです。

38>
同感です!!
どうなるのか早く知りたい
極論,株価が急騰した場合はどうなるんだろう・・

コスモスイニシアは,あまり悪い噂聞かないし かなり質のいいマンション作ってるし 買いたいんだけど 買っちゃいけない気がして・・・

気のせいだから今すぐ買いなさい

気のせいなら
いいなぁ・・・

三井不動産たすけてぇ

38ってイニシアに客取られた営業マン？よし、巻き返せ、ガンバレ！

いつぐらいになれば
イニシアの進退がわかるかな?
購入を先延ばしにして
様子みようと思うんだけど・・・

まだ完成物件でまだ3分の１以上残ってるから・・・
それからでも遅くないかな

まだ完成物件ってどういう意味なんだろうか…

＞42さん
38です。
営業マンなら気楽なんですが、残念ながら・・。
自分でもどうしていいやら？どうなればいいやら？
潰れないのが一番ですが、無理でしょうしね。
はあ、考えるのもめんどくさい。

完成物件で現在の状況でしたら３５％引きぐらいが妥当では。施工中の物件はスルーしましょう。

会社更生・民事再生なら、ほぼ間違いなく従前のアフターは維持されるでしょう。

会社の再建が目的ですから、さすがにアフターを切るなんて荒っぽいことをして、徒にデベロッパーとしての信用を失墜させるようなことはしないでしょう。

ただ、もし会社清算となれば話は別。清算手続きが全て完了した時点で、アフターは消えます。
イニシアクラスだと可能性は低いとは思いますが。

だからそれほど心配する必要性はありませんよ、実際のところは。
それよりは耐震偽装などの欠陥住宅を掴まないように、しっかり情報を集めて調べることの方が重要かと思います。アフターが付いていても、欠陥掴まされたときはいろいろと大変ですから。

35％ですか・・・

結構強気で・・・
1１％引きくらいが限界といわれました

19日に契約予定ですが
一度突っぱねてみます

しかし35％引きなら
倒産するとわかってても買いたいですね

ここは35％も値引きしてくれないでしょう・・・
物件にもよるけど
あまり真に受けないほうがいいよ

イニシアの大阪市内の物件で、社員レベルで値引交渉は１５％弱みたいです。この状況ですから２０％以上なければ、来年度、建設コストの下がった低価格マンションが出てくるのですから見送りでしょう。

↑　なんかかわいそうな人って思ってしまいます。

>>49
今年１０月以降の引き渡し物件の方が安心ではありますよね。
どこどこの会社は大丈夫と言われても、どうなるかは神のみぞ知るです。
大きな買い物ですから、情報開示されている今、慎重になって当然だと思います。

>>51
今の竣工済み物件＝質＞価格（高いコストをかけて造られた良い建物を、安売りせざるを得ない状況）

来年以降竣工物件＝質≒価格もしくは質＜価格（原材料価格の低下と売れない不動産市況を反映した、徹底的なコスト削減の上に出来上がる物件）

今竣工済みの物件と来年以降の竣工物件では、コストの掛け方が全然違うので単純に比較はできない。
当然価格は下がるだろうけど、今標準とされている設備は相当程度削られると考えておいた方が賢明。

イニシアクラスだと会社清算にならない根拠は？
昨今の倒産デベで無事再生した所が見当たらないが…。

トゥデイ
デッドオアアライブですか？

ここの物件で、3月竣工、4月引き渡し予定で契約した者です。手付金はデベが保全措置を講じる必要のない金額を入れています。とても気に入っており、できれば手付金を捨てて解約したくないと考えています。
そのうえで、もしデベが引き渡しまでに逝ってしまった場合、清算なら手付金はほぼ返ってこないと考える。民事再生、会社更生なら引き渡しがかなり先延ばしになる可能性がある。
引き渡し後に逝ってしまった場合、清算なら瑕疵修繕、アフターサービスは受けられない。民事再生、会社更生なら受けられる。という認識でいるのですが、よろしいんでしょうか？詳しい方、お願いします。

継続疑義の先輩、ニチモが民事再生
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47369/

59さん
＞売主のデベロッパーが破綻したら？
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/113946668.html

60さん 早速のレスありがとうございます。
やはり解約しないなら、静観してるしかないようですね。
頑張ってほしいな〜

イニシアの広告がやたら増えてるあたりがXdayの近さを物語ってるよ。
モリモトや日綜の時を彷彿させる…。

皆さん、色々と悩んでいらっしゃるんですね。
私もイニシアの仕様が好きで完成物件を真剣に検討しておりましたが、
思ったほどの値引きが得られず購入を一旦断念しました。

もう少し安くなれば購入を考えるのですが・・・
もう少し粘り強く交渉してみようかどうか悩んでいます。

やっぱり購入はリスキーですかね？

晴海もギリギリ間に合わなかった。

私もイニシア大好きですが値引き10％では・・・

リスクを背負ってまで契約する勇気がない・・・

最近のイニシアマンションって、カラーが全部似てますよね？デザインが同じですぐにイニシアってわかります。コスト削減ですかね？

慌ててリスキーな物件買う必要なんてないですよ。
今年１０月以降引き渡し物件なら瑕疵担保保証付くんだから。

それは竣工済でもですか?

↑今年の１０月以降の引渡し物件でも、竣工後１年を経過した住宅は住宅瑕疵担保履行法の対象外ですから要注意ですよ。

じゃあ現時点で竣工済み物件適用外って認識でよろしいのでしょうか・・・

益々 購入し辛くなりました・・・
あ〜イニシア
早く白黒つけてくれ
だめならマンションを違うデベロヅパーに売り払ってくれ

そしたら瑕疵担保責任は新たに発売開始するデベロヅパーにあるわけですよね?

竣工済みは駄目だと思いますよ。
当初は工事前に申請するのが基本だったようですが
今は緩和されて中間検査を全てパスして建築性能保証を取れば
引き渡し前に任意で入れるようですが…間違っていたらスイマセン。

瑕疵担保責任をそこまで”気にさせるデベ”の物件を何故に購入せなあかん？
頭を冷却しませう。

たしかに。

保険に加入できなければデベは保証金を供託する必要が生じます。
供託金額は過去１０年に供給した住宅が多ければ金額は高くなります。

いずれにせよデベには資力が求められているということ。辛い。

MRとか見にいくとどうしても欲しくなっちゃうんですよねぇ〜。
No.73さんが言うように冷静になって判断されたほうがいいと思います。

>>75
ほとんどのデベは供託は選ばないと思います。あまりにも資金の寝る期間がキツ過ぎる。保険だと保険料は購入者負担みたいなので、買う方は安心とともに負担も増えますね。

大手は供託にするのでは？供託は10年後お金が戻ってきますから。

供託を出せるほどの余裕がないと保険にするのかなと思うのですが。

→その通りです。大手は、わざわざ保険料を無駄に払いません。

迷惑マンション建てすぎによる天誅か！

>>75

自己資本比率５％のイニシアには厳しいですね…。

これだけ潰れると、供託制度が始まるまで購入見送る人がでそう。
さらに売れなくて、更に潰れる。
イニシアも悪いデべとは思わないが、在庫が多いだけに資金が
ショートしそう。

１０月の『瑕疵担保法』施行前に継続疑義の付いたデベと契約する人は勇者だと思う。

じゃ、俺は勇者！！

勇者ロトにみんなでなるんだ。

んじゃ俺も勇者か。
俺の場合、そういった保障ももちろん大事なんだけど、駅近とかの良い物件は逃すと二度と出てこないこともあるからそっちを優先したよ。

俺は契約した後で、本格的な勇者になっちゃいました。勇者の器じゃないんで、勇者として覚悟を決めるか、手付金捨てて勇者を辞めるか毎日悩んでます。
でも勇者仲間が結構いるみたいで、ちょっと心強くなったかも。

『瑕疵担保法』って、デベもつぶれてゼネコンもだめで、
更に「隠れた瑕疵」があった場合の法律でしょ？

そんな最悪の組み合わせありそうなところを検討しない方が良いのでは？


不動産は立地だし、オレは86さんに賛成かなー

デベがだめになった場合、建設会社が代わりに責任取るってことはないですよね？
これだけ物件が余ってる世の中、自分はわざわざリスクは取らない。

物件は確かにいっぱい余ってるが、マンションの
立地に適した優良物件を選ぶとなると余り無いような気がしますよ、
しかも高額物件が多いのも事実ですよね、
そこから安くて立地がまあまあの物件を選べばイニシアの
物件になってしまうとこが悩ましいです。

イニシアが潰れる可能性は今の状態ではほとんどな無いと見てるが、、
千住曙で２００億　晴海レジデンス２００億　金町タワーで２００億
の売り上げが見込まれますし、潰れるとしても２２年度決算頃は大きな
マンションの引き渡しがないので厳しくなるのでは、来年の３月頃
までにいいスポンサーが出てこないときついかも。

イニシア契約済みなんですが・・・
残金入金　→　引渡し　の間の１、２日の空白の期間に
イニシアが倒産したら、残金はパーですかね？
引渡し当日に現金で持参したほうが堅いでしょうか？

なお、手付け放棄は考えていません。

最後の投売り（悪あがき）か？！と思うほど、周辺相場と比べて低価格を打ち出してきたイニシアの物件。
安いだけに二重ではなく直床、壁は乾式と、その徹底したコスト削減ぶりにこちらのテンションを一気に盛り下げてくれたのだけど、
立地と安さを考えるとそうも言ってられないのかと思ったり。
売主がたとえ継続疑義の付いたデベであっても…
う〜ん、悩む。とーさんしたあと資産価値とか下がらないのだろうか。

イニシア契約済みです。

手付金を少額しか入れてないし
立地とコストパフォーマンスを考えると
放棄は考えておりません。

No91さん同様、直近の売上見込を考えると
すぐに倒産はしないのでは？と判断した結果でもあります。

各物件の来場予約状況をみると、そこそこ客は多いようです。
がんばってほしいものです。

コスモスイニシア

2008年12月で
営業CF -508億
投資CF -36億
財務CF 　609億
現金 　221億

3Q発表 340億赤字
抜粋→継続企業前提に重要な疑儀が存在　将来期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性あり

日本綜合地所

2008年12月で
営業CF -406億
投資CF -221億
財務CF 　420億
現金 　235億

3Q発表 308億赤字
2/5会社更生時　1975億

物件数でみても日本綜合地所とどっこいだし
www.cosmos-direct.jp/do/index

従業員数単独640人　連結3245人　日本綜合地所の3倍
平均年収約1000万弱　　日本綜合地所の1.4倍
固定費もかなりかかっている

>>90
>安くて立地がまあまあの物件を選べばイニシアの物件になってしまうとこが悩ましいです。

本当にこれは仰るとおりだと思います。
大手デベよりもネームバリューは低いけれどその他大勢よりは一線を画す、といった位置付けなんですね、ここは。
中古見て回ると実はそこそこ造りのいいもの多いんですよ。
手を抜いてないというか、共有部の見せ方もうまいです。
駅近物件に絞るとコストパフォーマンスではトップレベルだと個人的に思います。
ここ1年ほどで新築、中古合わせて都心で50件近く見て来た感想です。
プロパストも２物件見ましたが、いい仕事してますよ。
とにかく踏ん張って欲しいもんです。

ふんばってー！！

>>96
でも構造面は首をかしげる部分も多いよ、イニシア。見えない部分だから手も抜きやすいのでは。そういった部分を削った上でのあの価格なのでしょう。しかも今は潰れるかどうかの瀬戸際だし。

今日イニシアのＭＲ行ったらお決まりの常套句ばかり聞かされてがっくり来た・・・「家賃より安い価格で買えますよ〜」「早い者勝ちであとは抽選になっちゃいますよ〜」明らかに買い煽り＆購入者を焦らそうと必死すぎ・・・

と言いつつ購入迷ってるけど。完成前に体力もつかな〜との不安もあり・・・日綜と同じ道を歩むんじゃないか、とか・・・

日総もイニシアも施工での付き合いがあったけど、ここ数年では品質におけるイニシアの管理は悪くないですよ。ある意味最近のお父さん組の中からみても上位の管理かと・・・・

逝ってしまう可能性は、明日にでも現実になることを考慮に入れて、契約しましょう。
保障は無い覚悟で臨むべきです。