スカイコートってどうですか？

やっとまともなマンション投資のスレがみつかったよ。

№５さんへ

根本的に、解釈が間違っていますよ。

周囲の方に、誤解されるようなら、営業妨害になりかねませんので
ご注意ください。

みなさんの意見はかわいそうなものばかりですね｡

勝手に個人情報を入手して勤務先に電話して来ました。

迷惑です！

これをきっかけに迷惑勧誘電話はなくなって欲しいものだね。
昨日、職場の人にスカイコートから勧誘電話かかってきてたけど。

宅地建物取引業者に対する監督処分について
国土交通省関東地方整備局
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000019003.pdf

迷惑な勧誘電話を受けている人は，
国土交通省のホットラインステーションというものを使うとよいかと思います。

https://www.mlit.go.jp/hotline/hotline0103.html

ただし，事実の通報だけです。（当たり前か。）通報が多ければ多いほど有効だと思います。
２６さん２７さん，ぜひ参考にしてみてください。

私も先日迷惑勧誘電話受けました。
中には良い物件もあるのかもしれませんが、
私はここの物件は検討対象からはずすことにしました。

自ら信頼を失うような電話かけてきてなにがしたいのだろう…

ここに個人情報を知られるとまず若手社員が社名を偽って尋ねてきます。どのくらいプッシュしても問題とならない人のなのか確認しているようです。

数年前に練馬区の中古を内覧しました。

管理はけっこう取るのに、修繕積立金が少なすぎて、大規模修繕は一度も行っていませんでした。
駐輪場はあれ状態、階段はうす汚い、室内の給水管も詰まっているのか水の出が悪かったです。
マンション内にごみの収集所もありませんでした。

当然ですが、買いませんでした。

うーんどうなんでしょう　だめかやっぱり

投資マンションはリゾートマンションと同じく管理組合が機能せずに、管理や修繕がきちんとされないってことが往々にしてある。管理会社がやるから大丈夫なんてウソにだまされてはいけない。区分所有法で管理組合による自治が原則ってなってる。

築5～10年くらいの中古物件でもある程度のものならローンはつきますよ。実際に仲介に出ているものを見てください。
薄給のサラリーマンは無理してやらないほうがいいです。生命保険、老後年金代わり月々2～3万くらいの持ち出しで20～25年くらいの返済計画でするのがベストでしょう。あくまでインカムゲインが目的ですので物件、立地などを調査して長期的に安定した入居者需要のある物件を選べばよいでしょう。

築9年中古物件、中目黒5分25年ローン月々プラス1万収支でやってます。

昨年、都内の物件を購入したて、今年初めて確定申告をして
還付金が入金されてました。税金対策に購入したわけでもないんですが、
やっぱり税金が戻ってくるのは嬉しいですね。
ゴールデンウィークの旅行代にとっておきます。

ローンはらい終わった築30年のワンルームって、年金代わりになるの？
売れないし貸せないし、修繕費がかさみ不良債権化したりして・・・。

まあ、立地良ければ、すごく安くすれば客はつくかもしれんが。

節税の効果って最初の年は絶大ですが、それが続くのは数年という話は本当ですか？
　年数たつとともに持ち出しが多くなる。固定資産税とか都市計画税負担が大きくなるということですが、それは経費に認められないのでしょうか？

固定資産税、都市計画税は経費として認められますよ。
節税効果が薄れてくるのは、減価償却費が減ってくるからです。
税金が大きく戻ってくるのは、初年度～3年目出ぐらいでしょうね。

ありがとうございます。
　営業マンが２棟目を勧める理由ってそこにあるんですね。確かに計算してみると効果はあるけど、その分負債は２倍になるということで。。。

　でも不動産投資が、こんなに悪いものだったら、この会社が４０年も続くわけがないし。。本当に迷っています。

＞かめはめはさん
営業マンの提案を聞いて、御納得されたら購入すればいいのではないでしょうか。
不動産は長い目で見た時に立地が重要ですので、良い立地で購入する事を願います。

2件目ですから融資の枠などもあると思いますので、
借入金を抑えられる物件（ちょっとマイナーな駅）などを購入してしまうとリスクですね。

この会社はホテル経営もしているから長く続いている

スカイコートの物件は2室所有。会社は他の新興の業者よりはまし。

ここの物件は23区が中心で立地を良く考えると、とてつもない投資となる可能性がある。

営業の話などは聞かずにどの区に物件があるかを調べ、興味を持ったものに問い合わせをするのが良い。

品川に2室だが、大崎は再開発され、品川はリニアの発着駅となる。

あくまでも投資なので株などと同様に成功も失敗もある。

基本的に投資家と素人は別扱いだ素人はとにかく売って借り上げ補償の差額でもうけようと言う考え。

こっちから「買ってやる」というスタンスを忘れると、つけあがるから注意（他の業者も同じ）

他の物件を持っていても素人のフリをするのがいい。

ほんとの素人は「買わないほうがいい」マンション投資は金額が大きいので投資信託とかで

地道にやっていたほうが安心できる。私の場合は不動産以外にもいろいろと分散して投資してある

その中の一部に組み入れているだけだ。

大切なのは年収が700万以上あることと、あくまでも余剰資金の一部でやることだ。

不動産投資は額が大きいだけに、失敗した時のリスクは大きい。株で儲けた経験がないひとは、センスがないとおもわれるので、やめておいたほうがいい。

色々な業者の営業マンと会って直接お話を伺いましたが、スカイコートの営業マンは爽やかで誠実な若者だったように感じます。個人の問題ですから、他の営業マンも総じてそうなのかは分かりませんが。
少なくとも私が会った営業マンは若いのによく勉強しているといった感じの好青年でした。だからといって購入には至りませんでしたが。

アクトオンＴＶ
ここの会社駅近５分未満の物件ないような？
風呂とトイレ同じところにあるような。

スカイツリーがみえる部屋が良いといっているが、どこのワンルームマンション会社もそういっていて、押上近辺はワンルームマンション供給過剰ではありませんかね？

さきほど新聞広告を見て関心を持ちました。あくまで個人的な考えですが、昨今の国内の状況を考えると
不動産投資は厳しいと言わざるえません。そもそも投資になっていません。この会社もよくわかっているようですが、ほいほい次の入居者が決まるのも新築４年以内まで。そこから先は、立地面での差がでてくるんじゃないでしょうか？１３年くらいから細かい修繕がはじまります。もちろん、もっとまともな大手の会社でも
「３０年先の～」「長期に考えて～」は常套句ですが、まったくうそではありません。実際修繕すれば住めます。しかし、もう新たに借りる人などいないでしょう。「家賃を下げればいくらでも住む人は～」も、
限界があります。下げて募集すればそれだけ客層が劣化し、後日さまざまな面で苦労の原因になるかもしれません。そもそも、賃貸と年金と株式を、同じテーブルで語ること自体疑問です。株式証券は、損するだけで
すみますが、賃貸の場合貸した人間にも責任が発生します。設備の修理、大変です。もし、どこかの部屋で、
自殺事故でも起きたら、一棟まるまる評価されます。
リスクが少ない点で、まだ駐車場の方がいいのではないでしょうか？
不動産投資はもともと、親の代から所有していた土地が、たまたま２３区だったという。そんな富裕層の方。起業に成功した方。そんなレベルの人間でないと、難しいのではないでしょうか？年収７００は確かに立派な収入だと思いますし、そのこと自体馬鹿にするつもりも、毛頭ございませんが、それでは不動産投資はできないことを理解するべきでは？
近くが発展することがあっても、マンションの家賃に与える影響は限られます。下がるときは影響もおおきいかもしれません。
そもそも、新聞広告と営業トークしか見れないような、お年寄りとか、中高年の方しかひっからないでしょうに。
それでも、なくならないのは、管理がしっかりしているからではなくて、そういう弱者がいつまで経っても、常に一定数いてくれるからではないでしょうか？
投資についてまったく私は素人ですが、日常生活に困らない程度の最低限度の判断力と言えるかもしれません。
長年の会社生活で手にした貴重な財産をどぶ川に捨てるようなまねはやめるべきです。
追伸：関係者の方へ。今の会社で本当に満足ですか？本当に自信をもって２、３０年後残っていられますか？
なかには勝ち逃げできる人もいるかもしれません。でもそれは、ごく一部の経営層だけでしょう？
お客様をなにか、弱者だと思って粗末にしていませんか？切り捨てられた同僚はいませんか？
結局、そういう環境なんですよ。いつかは自分自身も切られる時がくるでしょう。
強者の貴方ならそのくらいの想像力はおありでしょう？

スカイコート
クレアスライフ
大松アセットマネジメント
ライフアンドスタイル
シノケンハーモニー

中古の
明光トレーディング

ワンルームマンション会社はどこもダメですか？
どこか良い会社ありませんか？

アパマンショップはど～なんでしょうか？

ダメですね。購入したときの営業担当者が辞めたとたん　何のサポートもなくなりました。
問い合わせをしても無視されるし。　辞めた担当者からもそういう会社なので　私がサポートしますと　転職先から営業をかけてきます。

特約にないのに、敷金からクリーニング代を引かれてしまって困っています。
ガイドラインは法律で強制力がないので関係ないと言われました。
敷金を返還して下さい。

家賃保証ってのがそもそもまやかし。単なる転貸借を前提とした賃貸借契約で数年毎に更新。だから借主がつかなくなったら、契約を更新しないか、家賃を引き下げられる。２０年ローン組んじゃったら、それまで支払いはずっと続く。

ちなみに長期に家賃を保証した契約は、経済情勢により家賃は変わり得るものってことで裁判所に無効って烙印を押されちゃってる。だから、そういった契約書は単なる紙くず。

初めまして、最近スカイコートの話を聞きました。
マンション経営投資素人で田舎者なので、アドバイスお願いします。
大田区「浦安」のマンション（1K）を進められました。
駅歩4分、３駅３路線利用の好立地、京浜急行本線につながる予定とか？
羽田航空はぶ化で、法人と契約済みなので、家賃収入安定がみこめるとか？

大田区は、将来的に魅力的な土地なのでしょうか？

家賃保証がついているので、空室でも家賃収入があると聞きましたが、みなさんの
意見読んでみると、家賃は将来的（５年後）には、８万から６万位に下がるのでしょうか？
インターネットで蒲田のマンション家賃は築２０年くらいでも８万位しています。

先ほど№５５で間違いがありました。
誤記は大田区「浦安」で、正しくは大田区「蒲田」です。
誤記すみませんでした。

スカイコートの分譲マンションを購入して入居５年経過しました。良質、堅牢で管理も適切で安心しています。
スカイコートの営業部とスカイサービス管理部の方々と直接話しすることがありますが、信頼度は高く、安心安全は申し分ありません。

投資用で１Ｋ物件を２部屋所有しています。１つはスカイコートから、もう１つは他社から購入で、管理も別々ですが、他社の方が所有者目線で物事を考えてくれます。スカイコートは、住む方には良いのかもしれませんが、所有者側には
良いことがありません。築６年程ですが、度重なる家賃値下げ要請や内装前面張替えを要請してきたりで最悪です。

１Ｒ投資で成功するにはまず大幅に安く買うこと。
場所はもちろんのこと、競争が厳しい場所での賃料引き下げ交渉でも勝ち続けなければならないでしょうから。

よく管理をうまくすれば価値を維持できるときくことがありますが、常識がある人であればわかるとおもいますが
それには限界がありうまくしのげる人がいても一時期であり、一握りの物件でしょう。

新築でこうしたものに飛びつくのは、素人さんです。

投資用なんだか一般分譲用なんだかわからないような値段・コンセプトのマンションがありますが、値下がりの大きさに
買った方は驚くでしょう。

不動産業界は、素人相手に情報格差で勝ち続けることが出来るまれな業界です。素人さんが年ｋん対策とかでうかつに近づくと
大怪我します。　2004-2008頃にかなり出ているサラリーマン向けの投資用ローンのデフォルトが急増していると聞きます。
来年以降は修羅場。需給からみても東京も大幅なアンバランス地域。

理由

・物件価格が高く投資に額に対しての割が合わないと感じる。

現状新築投資用マンションの平均価格は？
広さ　１Ｋ（２５㎡）
立地　東京23区駅徒歩１０分圏内　

　とすると２５００万円前後です。（多少誤差有）

初期費用は？　
諸経費　　現金購入約40万円
　　　　ローン購入約70万円

次に毎月のキャッシュフローは？

収入　約１０万円/月
支出　修繕費・管理費・代行手数料約２万円

リスクは？
家賃下落リスク（10年たてば5,000円は下がる）
空室リスク　　（上記の代行手数料を支払えば、業者が家賃を保証）
原状回復リスク（専有部の壁紙やエアコン等　最初10年で10～30万）
金利上昇リスク（融資利用のみ）
天災リスク　　　火災・地震

上記を加味した上で現金で購入し、家賃が仮に全く下がらなかった場合。
約27年で回収できる。

金融機関の融資を活用した場合
2500万円を30年（金利３％）
手取り家賃８万に対しローン返済月10万
月2万円負担し、30年後からの収入

但しローンの場合は団信がつくので保険としてはチョットは良いかも。

しかしながら、まったく金利の必要としない、現金で購入した場合でも利益が発生するのは27年目～
近い将来賃貸物件の30％が空き家となるといわれているなか、上記のリスクも考えるとなかなかお勧めはできない。

二年前から川崎に一戸、先月から押上に一戸契約をしています。

現在３５歳、既婚、妻は専業主婦、子供２人

社会人１０年目、同業の中では売上高トップの小売業界の店舗管理職をしていますが、元々定年まで会社員をするつもりがなく、
８年ほど前からFX、投資信託、アフィリエイト、オークションなどの副収入につながるものを試してみましたが
思うような結果が出ないこと、時間がとられる、値動きが気になってしまうなどしたため、一喜一憂しない長期投資を
検討した結果不動産投資をすることにしました。

正直、余剰資金もなかったため、数年後に始めるつもりで資料請求をした結果、とんとん拍子に話が進み一件目の契約に至りました。そのため、今現在も不動産投資に関してもっと勉強しなければと思っています(笑)

契約当日や、その後の処理で、当初担当していただいた方の不手際が数回重なり、本社に苦情を入れた結果その方の上司の方に現在も担当していただいており、以後の対応に不満もありませんし、管理会社の報告書や連絡対応も、設備などの固定費削減に有利なものがあれば短期間でも見直すなど満足のいく対応をされています。

自分の場合は、現在の金利で、一戸目が１万円、二戸目が5000円ほどの持ち出しになっておりますが、保険料替わり、節税など、総合的に見て許容範囲と考えております。（節税効果はどんどん薄れていきますが...）
リスクとしては、家賃下落リスクや金利上昇など色々ありますが、家賃は周辺の築２０年前後の似た間取りなどを参考にすれば予測は立ちますし、金利が大きく上がるのであれば物件価格も上がる期待が持てると思っております。

当時は自分も、大きい金額のローンを組み万一失敗したらどうしよう…と、とても不安で決めかねていたので、ご質問をされるお気持ちも理解できますが、投資は自己責任ですから、私の意見を含めて、顔の見えない人の意見を参考にするのはやめた方が良いと思います。（NO60の方のように、客観的な例を挙げて自分なりの意見を述べられている方もおりますが、ほとんどの方は知識もないのに思いつきや思い込みで書き込んで恥ずかしくないの？と思ってしまう内容なので、おもわず書き込んだ次第です）

自分は、信頼出来る友人が不動産業界におりましたので、一戸目の契約の際のシュミレーションを見てもらいアドバイスをもらったり、顔、氏名を公表している専門家の記事などを読んで最終的に決断しました。

＞自分の場合は、現在の金利で、一戸目が１万円、二戸目が5000円ほどの持ち出しになっておりますが、
＞保険料替わり、節税など、総合的に見て許容範囲と考えております。（節税効果はどんどん薄れていきますが...）
いくら節税を目的とした投資であっても、持ち出しがあるなんて本末転倒なのではないですか？

目先の節税に目を奪われて判断を間違えないようにして欲しいと願うばかりです。
売るつもりじゃなくても、今売却したら幾らになりそうか査定を依頼してみたらどうですか？
時価を把握する事が大切かと思います、業者はいざという時にもすぐ売れるみたいな事でセールスする
かもしれませんが、自分の売りたい価格とイコールだと考えていたら大きな間違いです。

某掲示板では、投資マンションを売る相手として公務員・教員・看護師・薬剤師などが多いと書かれています。
どうしてこんな立派な資格を有している人達がと思うのですが、一定のパターンでもあるのでしょうか。

お子さんもいて、奥様は専業主婦との事。
貴方が独身であればこんな事は書かなかったですが・・・

都心部に限っては、日本の平均的な不動産市況とは異なりますし、場所によって全く将来が変わるので、良く調べることが大切でしょうね。

単純に、日本の人口減少⇒空室率が上がるという予想も都内に限ってはナンセンス。それは郊外や地方の話です。
都内は人口が増えている一方で、ワンルームの供給が減っているので、場所を間違えなければ空室リスクは低いですし、地方に比べて家賃下落もそれほどでもない。

そう考えると、一番のリスクは金利上昇リスクでしょうね。現金で買えば問題ありませんがローンで買っている人は注意すべきです。

マンション投資の常識（？）として、新築は論外。
23区内＋駅近＋築浅＋現金決済＝失敗することはありません

私が調べた ところ、1R、1Kは大概飽和状態。つまり、借りる方が強い。仲介業者に払う手数料も3月ほど払わないと相手にしてくれない。ま、実際に投資するなら2DK以上ですね。

神奈川県内に１K を２ヶ所所有しています。20年ほど前収入が多かった時期に、節税目的と将来の値上がり期待で駅近くの交通便利な物件を購入。その時の目論見では賃料も上がっていくと言われました。
経済状況の激変と共に、契約途中の退去が多くなり、スカイコート賃貸センターまかせでは、遅々として入居者が決まらない状況になり、最長１年間も空き家になってしまいました。今は募集等を外部に委託しています。
昨今不動産業者から買取打診の電話が増え、うるさくてしょうがありません。評価額も残存簿価を大きく下回るので、売る気になれません。
オーナーに対するケアは貧弱で、広告とは裏腹に出てくる予測は後ろ向きなことばかりです。管理状態も良くありません。退去後のリフォームは、実際に現地へ行って良く確認する必要があります。見落としや手抜き？があり、信頼出来ませんでした。
以上、購入する時とオーナーになってからのスタンスが変わることを念頭に、自己判断でお付き合いすることが肝要と思います。

都心だって賃料は下がってる。都心こそ、単身者向けの投資用マンションがボコボコ建ってて
築年数が経つと築浅と比べ設備等が見劣りするので、退去されて空室になると埋まらない。

今は、バストイレ別　モニター付きインターホン　ガスコンロ　宅配ボックスなどは標準。

これらが無い投資用マンションなんて目も当てられない状況。

＞今は、バストイレ別　モニター付きインターホン　ガスコンロ　宅配ボックスなどは標準
＞これらが無い投資用マンションなんて目も当てられない状況。

これがそうでもないんですねｗ
入居者も金がないから（または他に金を使いたいから）安い家賃の3点ユニットバスでも
問題なく入居するよ

所有しているワンルーム10物件中6物件は3点ユニットバスだけど空室が続いたことはない
むしろ、家賃の高いバストイレ別物件の方が入居者がなかなか決まらなかったりする
スカイコートのワンルームは築20年位で都心、駅近、300～500万ぐらいの物件を現金で買うのが
一番おいしいですね・・
実質利回りで10％以上は楽に出せる

4年前新築2100万で購入。今年で家賃保証契約が切れるので更新の手紙が来たと思ったら、家賃は変わらないのに保証率を９７％から９０％に下げるとの一方的な通告。
営業努力をしているが厳しい環境云々と書いてありましたが、私の物件近くにスカイコートをまた建てておいてそりゃないよ！という感じです。保証率の交渉をしていますが、納得いかなかったら管理会社を変更します。