和田コーポレーションのロイヤルガーデンについて

内覧会同行業者については私も探してみましたが県内では見つかりませんでした。また一級建築士であってもマンション内覧会同行をされている人はなかなか居ない様です。同行経験のあるかたは↑上の方にレスありましたよ。

むらさきさんありがとうございます。結局差し迫ってきていまして大阪のアネストというコンサル会社に依頼してみました、5万円は私が払うにぎりぎり納得の値段でしょうか？自分でやるには自信が無いのでしょうがないですね。

5万円は相場でしょうが、出張費等は別途必要になる業者が多いようです。私的には業界のしがらみがあり県内で同行を引き受けてくれる業者は皆無だと判断しました。私も大手町の内覧会には県外の業者に依頼するつもりです。

むらさきさんこんばんは。大手町契約されていたんですね。。実は大手町の４LDKかなり悩んだのですが駐車場とか維持が大変そうであきらめました、あと塩飽町近いのがちょっと気になりやめました、宇多津に決め連絡したら即気になっていた４LDK完売しました。学校も城西近いしいいですね。資産価値もかなりあると私は確信しています。、丸亀城目の前なんてうらやましいロケーションです、しかも私の大好きなミニストップも。。またいろいろ情報交換しましょう、実は内覧同行依頼すみました。会社は大阪ですが来ていただける方は県内の一級建築士さんです、高松だしいいかなあと思います。父の仕事関係でいないか探しましたがやはり同業者のあら捜しになるからうんぬんで難しいみたいで、割り切ってやっていただける方のほうがいいんでしょね、内覧同行すみましたらまた書き込みします、ちなみに交通費込み込みで５２５００円です、（丸亀でも同料金でしょう）

りんごさん貴重な情報ありがとうございます。このような情報があれば嬉しいです。県外の内覧同行には１０万円くらいかかるのかなと思っていました。RGの場合、評判がいいので安心はしていますが、なにぶんこちらは素人なので不安ですよね。内覧会の成功を祈っています。

ホームページを見ると、坂出は完売御礼が出ていましたが、宇多津・丸亀の販売状況はどうなんでしぅうか？ご存知の方教えて下さい。

本日（２月２日）、ＲＧの説明会が高松市内でありました。管理会社・ＲＧ・司法書士ならびに駐車場抽選等でした。事前書類と同じような内容の確認だけでした。
単なる、事前説明資料を各関連担当が「棒読み」をしただけです。一体何なのか理解に苦しみました。
質問もなく、淡々と時間のみが経過しました。
どこのデベも同様の説明会なのでしょうか？
何か情報があれば教えて下さい。
待っています。

> 匿名ですさんへ
昨日（２月２日）説明会があったのはＲＧの栗林ですか？
説明会の時間はどの位に始まって、どの位の所要時間ですか？
駐車場の抽選はどのようにするのですか？
都合でどうしても参加できない場合は、どうしたらいいのかご存知ですか？
なにしろ初めてなもので、いろいろと教えて下さい。

＞ＵＰさん、有難うございました。
駐車場は何年かごとに、また抽選をすると聞きましたが、それが３年なんですか？
また、契約から説明会まではなにもイベントはないのでしょうか？

>>161さん
駐車場は３年毎に移動希望者が居たらやるみたいです。
あと、今の所、イベントは何もないですよ。
私も初めての購入だったんで色々期待してましたが、
高額商品購入にもかかわらず全くイベントやプレゼントなど無かったです。
（期待しすぎでした...)
そんなもんでしょうか？
まあ、周辺のマンションより遥かに値頃感がありましたので、
いいのかなと。

丸亀のフジグラン中府店の南側に「ロイアルガーデン　大林組」みたいな看板が立っていました。
今基礎工事中で杭を打っているようなのですが、誰か情報ありませんか？

丸亀の大手町の方は今やっていますが、立地が良くて土地の価格が高いか？私には
正直値段的にそんなに魅力はありません。宇多津の物件は4LDKでもサー○スの3LDK並みの価格で買える値段が良かったのですが、場所が好みでありませんでした。
マンションの品質は住んでみないと分からないと思いますが、サー○スとＲＧを比べても今の私にはＲＧの方が魅力的だと思えてしまいます。
そこで、ちょっとだけ南にいったところにある蓮池公園の横という立地は悩むに値します。
今後、11号バイパス沿いにイオンもできるだし、多度津への建設中の道路ができれば、産業道路とあわせて、普段の買い物には十分ですし、公園が近くにあるという立地もいいと思っています。

初めてコメントします。以前から興味深く読ませていただいていました。

ただ今、ＲＧ大手町を契約しようか悩んでいます。
上のレスでも書いてありますが、次が蓮池公園横。その次(か、その次か？)が丸亀駅前の塩飽町のようです。
３つとも、人気の城西小学校区ですね。
大手町は、立地はお城に近いし、高さ制限区域・行政区画隣接で相当良いですが、飲み屋街が近いのが一番の欠点なのと駐車場代(ランニングコスト)が高いですよねぇ。
蓮池公園横は公園の横、フジグラン中府が目の前、ぽかぽか温泉、多度津までの道路が出来れば夢タウンへの移動も楽だし、城南のイオンも勿論近いですよね、城西小学校区というのも良い。
塩飽町の物件は、城西小学校区で駅には近いという良条件がありますが、もし駅前商店街の再開発が進めば、化ける可能性がありますね、難しいかな？(苦笑)

４〜５年住んで、あとは賃貸として出すことを考えていますが、悩んでいます・・・
特に大手町と蓮池公園横。
たぶん後者のほうが多少安価でしょうが、賃貸需要があるかどうか・・・

大手町を契約した者です。Ｍ３５さんのレスで駐車料金に触れていましたが、現在の低金利時代の恩恵で駐車料金は充分にペイ出来ますよ。飲み屋街も割と静かです。私は契約して４ヶ月程経ちましたが後悔してませんよ。キャッシュで購入されるのでなければ、銀行金利の変動等も視野に入れてみてはいかがでしょうか？

むらさきさんこんばんは。久しぶりに登場しますりんごです。先週宇多津４番館無事内覧会終了しました。内覧同行をお願いし本当に良かったと思いました。時間は３時間に及びました、水平検査、床にひずみ、畳の下を確認（はがしました）浴室の天井をチェック、窓のクレセントのチェックなど、私たちではわからないところまで見てもらえました。傷などは自分たちでチェックしました。総括して同行していただいた建築士さんは鹿島、大林、竹中など大手が建てたものなら耐震構造など基礎は大丈夫であると思ってよいですと。当然ながら水平に狂いがありませんし、もし何かあった時でも鹿島だから逃げはしませんと。でもチェックで直していただく箇所は何箇所かは出てきましたが、周りで聞いて思っていたより本当に少ないと思います。初めて部屋に入りベランダからの眺め（オーシャンビュー）をみてRG購入してよかったとまた実感しました。その方以前サンポートの内覧同行されたようで、この週末にある栗林も頼まれたとのことでした。和田コーポレーションの建物の特徴も理解されているので仕事が速いと私は思いました。ネットで探しましたアネストという大阪の会社に依頼すればその建築士さん（香川県）にあたると思います。もし依頼するなら１ヶ月前には抑えておきたいですね。交通費込み込み５２５００円です。
M３５さん、大手町を悩み宇多津に決めましたりんごですが、大手町は資産価値はあるしあの場所でその価格は魅力的だと思います。需要は当然あると思います。個人的に蓮池公園より良いのではないかと。。（あくまでもりんごの意見です）

りんごさん、こんばんわ。内覧会の成功を心よりお喜び申し上げます。また、大変貴重な体験談を本当にありがとうございます。ＲＧは他社物件と比較しても外観も内装も風格と気品がありいいマンションだと私も思います。りんごさんに敬意と感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございました。

みなさん、暖かいレスをありがとうございます。

知っている範囲でですが、大手町の現在の契約状況は、Ａタイプが２・３・５・６・９Ｆが空きor交渉中。Ｂタイプは結構空きがまだあるようです。Ｃタイプも同様ですが、最上階は未だ埋まっていなかったかと。Ｄタイプは完売でした。私は現在、Ａタイプを交渉中です。

塩飽町は、今のモデルルーム土地におそらく北に隣接する野村医院跡までを敷地にするのではないかと思います(私の主観です)。そうすると、地図上は大手町マンション区画と北に隣接する敷地外駐車場までを含めた面積に匹敵することになります。そうすると、結構侮れない面積ですよね。

大手町の、もうひとつの心配点は、マンション北の平面駐車場がマンション住人のものではなく、和田コーポレーション所有ということです。うがった見方をすれば、和田コーポレーションの経営状況が悪化すれば、第三者に売却される恐れがあることと、土地面積的には駐車場をつぶして隣接するマンションを建てるかもしれないこと。都会では、珍しいことではありませんし、宇多津のＲＧ乱立で似た状況になってますよね。自社建築の分譲マンションが増えすぎたせいで、和田社長の所有するＲＧ宇多津駅前の賃貸価格を下げざるを得なくなったという自分で自分の首を絞める羽目になったという笑えない状況(計画性に疑問)もあります。この二点を営業の方に尋ねると、『絶対無いとは、言えません(苦笑)。でも、日が当たらないマンションになりますから売れませんよ^^』とのこと。

考えすぎならいいのですが・・・。

私もM35さんと同様、大手町を悩んでいる者です。
皆さんのおっしゃるように、立地は良いですね。
資産価値も高い場所だと思います。
賃貸なら住みたい、と考える人もいるでしょう。

内覧会に行かれたりんごさん（突然の指名ごめんなさい）や、現在お住まいの方、購入を決められた方にお尋ねしたいのですが、ロイヤルガーデンの特徴である広大なスカイテラスに一切ない水道蛇口は、どうお考えですか？
あれだけ広ければガーデニング利用も考えられるでしょうし、窓拭きも大変かと思います。
特に大手町は幹線沿いですから、汚れは結構なものではないでしょうか？
洗濯物を干すのも躊躇われそう^^;
ホースを伸ばそうにも、ホースが着くような蛇口も室内にはないし、いちいちバケツ汲みでしょうか。

比較ではないのですが、穴吹サーパスにはあるようです。

ふたたびRG購入者りんごです。ロイヤルガーデニングさんこんばんは。まず水道蛇口ですが私は無いほうがいいように思います、実際今賃貸で７階にすんでますがベランダ掃除で水をジャージャーバケツで流したりするんですが少なからず排水溝があふれて周りの方いやだろうなあ、なんて思っている次第です。ただガーデニングをするならやっぱり蛇口はほしいかもしれませんね。それからサーパスには無い広い魅力的なスカイテラス、実際立ってみると風と寒かったせいもあるかもしれませんが外でホームパーティするのは考えられませんでしたね。でもガーデニングは絶対楽しめますよ。むしろスカイテラスに関しては鳩のほうが心配でしたが、とりあえず宇多津はあまりいないようで安心しました ,大手町は丸亀城にいる鳩によりつかれないように気をつけたほうがいいですね。（りんごは鳩被害体験済みです、雛も２回生まれました、泣）サーパスですが実は丸亀城東のモデルルーム行きましたし、ヘルメットもってまだ完成していない建物にもあがりました。決めなかった理由。間取りが狭い、カーテンボックスがなかった、申し入れすれば余裕で値引きできる（社員は５プロ引き）、和田コーとわかる誹謗中傷をする説明パネルを張っていた、川をはさんで隣に住んでいる川重社宅あとの住人（外国人）ですかね。直感で私の望むマンションはこれじゃないと感じました。サーパスを悪く言うつもりじゃないのにいやな文章になってしまいましたね。M３５さんこんばんは、宇多津のRG乱立ですが、計画性がないともうけとれますが和田さんは宇多津の塩田の地主さんだから土地が手に入るんだなあとりんごは理解していました、あと２軒は宇多津に立つ予定らしいですよ。駅前ではなく出来れば１１号バイパス沿いならいいのになんて思っています。でも大手町がそんなに残っていたとはびっくりです。大手町は後々資産価値や投資をお考えの方も購入されているのではないでしょうか？あとはむらさきさんと同意見で好立地、外観、きれいな内装、ひろいスカイテラス、建築が鹿島（大手町は大林です）でしょうか？

　Ｍ３５さんへ　大手町西駐車場、月極９３００円、３５台収容可能、昨年の１１/２４に予約して８台待ち、期間で２〜３年待ちの気配です。 余計な事ですがＡタイプなら夏場のムクドリの事がちょっと心配です。

NO.170 M35さんへ
塩飽町の物件ですが、野村医院は最近カルチャーセンターを始め、建物も修理していましたので、たぶんですが、売らないと思います。
敷地は駐車場のことを考えると、だいぶ狭いのではと思います、タワーパーキングか敷地外駐車場が必要ではと思います。
大手町もですが、駐車場の無いマンションは考えられないので、ではなぜ大手町では北側の駐車場をデベ所有にしておくのか？　①後でタワーパーキングを建て、残りを有効活用（敷地面積や南側に１３階のマンションが建っているので新たなマンションは考えづらいですが）　②マンション自体の価格を抑える　③デベの収益性（３０数台分の駐車場代は黙っていても入ってくる）等が考えられますが、どちらにしても、本当の理由は知りたいですね、理由を知っている方、考えられる方レスして下さい。

伊達に、市営なだけありますね。
南・西の道路向かいの月極駐車場よりも、安いですね。
それにしても、3年待ちとは（苦笑）

『余計なこと』、ものスッゴク気になることを書かれましたが、詳しくお聞かせ戴いても構いませんか？夏場のムクドリとは！？

私が、物件探しに動いたときには時すでに遅し。Dタイプは完売だったんです。
残りの角部屋ということでAタイプの交渉に入ったのですが、Dタイプのキャンセルがあれば即変更の予定です（*‾ー‾）ニヤリ

by 匿名はんへ
ＲＧ大手町の北側駐車場については②③の理由が濃厚だと推測しています。あ○○○興産の営業の人に教えてもらいました。また、そのあ○○○興産の営業の人は優秀な人であったし、非常によくＲＧ大手町の事を勉強しており、ＲＧ大手町のデメリットを言葉巧みにアピールし中府の自社物件を契約にこぎつけている様子です。なので私はＲＧ大手町の売れ行きについてはあ○○○興産との競合によるものが一番影響していると考えています。余談ですがＲＧ大手町の土地は以前、市営(?)の公営住宅だったかと記憶してます。あの土地を入手した和田コーポレーションの営業力に凄さを感じませんか？

NO.178 むらさきさんへ
確かに、大手町の建設地は市営住宅でした、和田さんの営業力は凄いと私も思います。
以前は穴○工務店の営業部長だったと、他のサ○○スのモデルルームで営業の人から聞いています。
その時に営業の人からは悪口等は聞かされませんでしたので、以前の会社でも良い上司だったのでは、と感じました。
それから、RG大手町のデメリットとはどんなことでしょうか？差し支えが無ければレスして下さい。

NO.179　M35さんへ
ムク鳥ですが、確かに丸亀の中心街？に出現して電線や街路樹にタムロしてフン害を与えています。
大手町の場合、電線や街路樹より高い（3or4階以上）所は、大丈夫ではないかと思います、また逆に低い所では街路樹が西日避けになるのではと思います。
新聞配達のおじさんが襲われたのは、大手町でRGとは離れた繁華街の雑居ビルでした（私も気になり調べました）、確かに街中で多少騒がしく感じる方もおられるでしょうが、繁華街といっても丸亀ですので、本当の都会のそれとは違いますから。

NO.182 むらさきさんへ
私は、和田コーポレーションの人ではありません、何か気にさわったことがあれば、誠にすいません。
このコミュニティの規約を遵守してレスしていたつもりですが、他の人にも迷惑がかかりますので、盛り上げたいと思っていましたが、暫くは見守らさせて頂きます。

183 by 匿名はんへ
こちらこそ勘違いをして申し訳ありませんでした。貴方があまりにも専門的知識を持ち、事情に詳しかったものですから勘違いをしてしまいました。「・・・余計なお世話じゃ！！！」はあ○○○興産の営業マンに対しての私の心の声なのでご理解ください。貴方のレスは大変的確で勉強になりました。これからも一緒に盛り上げていきましょう！！

NO.184 むらさきさんへ
これからも一緒に盛り上げていきましょう、私もRGが気に入り契約しました、しかし最初はあまりRGのことは穴○工務店や穴○興産のように有名でなく不安でした、今でも不安が全く無いことはありませんので、このレスで知らないことは色々聞いていますし、逆に知っていることは出来る限りお話していこうと思っています。

今日栗林公園前の内覧会に行ってきました。さすが大手の建築ということであまり不具合はなかったのですがバルコニー外部壁の美装忘れ、建具の開閉などについて申し入れをして今月下旬に再内覧会となりました。カーテン屋さんや造り付け家具を作ろうと思っていたので木工事屋さんに同行してもらったのですがあっという間に時間が過ぎ最終時間になってしまいました。疲れました。

ものすごく久しぶりに登場です。
大手町の駐車場の話を見てて気になりました。
駐車場代が和田に入るのであれば、マンション北側駐車場は敷地外駐車場と同じ扱いになりますね。
敷地内駐車場は何台あるのでしょうか？
ところで当方入居のＲＧでは、一般会計の収入の半分は駐車場代です。
つまり管理費の半分は、駐車場代でまかなっているわけです。
そこで問題になるのが、前述した敷地内駐車場（管理組合で運用できる）駐車場台数です。
北側駐車場代は和田に入るみたいなので、敷地内駐車場代が少なくなると当然一般会計の収入が減ります。
少なくなった分は、毎月徴収する管理費を増やして補うしかありません。
総戸数が多い、敷地内駐車場代が高ければ問題ないとは思うのですが。
ちなみに丸亀周辺のマンションの管理費の相場は、最大でも１万円はいかないと思います。
しかし単純に考えて、大手町は管理費が簡単に１万円オーバーしそうなのですが、契約された方いかがでしょうか？
管理費は生命保険で言えば「掛け捨て」部分なので、その部分が高くなりそうなのが心配です。

187 by 匿名君 さんへ　おはよーございます。
私はＲＧ大手町契約者の一人なのでレスさせていただきます。
パンフによると敷地内駐車場は２１台分あり駐車料金は合計で月額１８万円ですね。管理費は６２４０円〜８６４０円になっており全４８戸合計３４９９２０円です。ケーブルテレビの料金も管理費に含まれているようですが相場と判断しています。いかがでしょうか？

187 by 匿名君 さん
私もＲＧ大手町の契約者です。ＲＧ大手町の管理費が１万円オーバーとか駐車場代が高かいとか匿名君さんに何の意味があるのでしょうか？別に心配いただかなくても私は納得したうえで契約してますから。というよりも大きなお世話です。

NO.187 匿名君へ
匿名君のご助言にて、RG大手町の長期修繕計画案を見直しました（見直すと言うより、初めて真面目に読みました）、確かに　むらさきさんの　NO.188の通りで、敷地内駐車場の台数だけでシュミレーションがしてありましたので、ひとまず安心はしましたが、その位の管理費のグロスで本当に運営が出来るのでしょうか？　RGの先輩として、暖かいご助言をお願いします。
NO.189匿名さんへ
匿名さんのおっしゃりたい事は、充分に理解は出来ます、ただこのコミュニティは、知識や経験の無い者（私も含めて）の駈込寺的要もありますので、暖かく見守って頂きたく思います。

　私も190 by 匿名はんと同じ気持ちです。そして長期修繕計画案に初めて目を通してみました。まず管理費と修繕積立金は別物ですね。匿名君さんは「掛け捨て」と表現してましたので私は純粋な掛け捨て部分の管理費をレスしましたが、修繕積立案及び修繕積立金については長期修繕計画案を見てもよくわかりませんでした。ただ他のスレやスレの中には３０年目に２５０万の一時金とかのマンションもあり驚きました。知らない事って多いですね、187 by 匿名君さん、またお気づきの点があれば是非、是非レス下さい。

No.191 by むらさき
訂正）　スレやスレ→スレやレス
　申し訳ありませんでした。

No.189 匿名さんへ
ここは情報収集の場であると思い、持っている知識で情報提供させていただきました。
確かに自分の購入したマンションではありませんので、皆様に対する情報提供以外にはご指摘の通り何の意味もありません。
今回は余計なお世話になり、御気分を害してしまいましたこと深くお詫び申し上げます。
ただ「RG大手町」に対する誹謗中傷の意味ではなく、単に管理費の運営について述べたまでです。
勉強されている方には当たり前のことなのですが、前述の通り知らない方の情報収集の場だと考えておりましたのでレスさせていただきました。
その辺の気持ちをお酌み取りいただきたく、お願い申し上げる次第です。
ただ今回だけはご要望もあり別にレスさせていただきたく思いますが、その後は自粛させていただこうと思いますのでご理解下さい。

NO.190匿名はんさん、NO.192むらさきさんへ
あたたかいお言葉、情報ありがとうございます。
管理費に関しては、周辺マンションと同じくらいの料金設定がされておりますね。
運営に関しては確実にできるようセッティングされていると思いますが、実際の管理委託契約書を見てないので何とも言えませんが、次なる心配は長期修繕積立金ですよね。
修繕積立金は、必ず値上げされていくようになっており、まず５年後には５割り増し以上になり、最終的には４倍くらいになってませんか？
それは、何処も普通なのですが、更に長期修繕計画の「収支累計」の欄を見てください。
おそらく１２年目ぐらいで、いきなり大きいマイナスが出ていないでしょうか？（無ければこの先の話はあまり意味がない！）
つまりその年は大規模な修繕があり、これまで値上げまでして貯めていた修繕積立金を使ってもまだお金が足りないという年なのです。
足りないと言うことは一時徴収金が発生しますが、単純にマイナスの額を総戸数で割れば、１戸あたりの一時徴収金が算出されますが、びっくりしませんか？
それをなんとかしようと言うのが、一般会計を頑張って節約して余ったお金の長期修繕積立金会計への繰り替えです。
だから、一般会計の虎の子とも言える駐車場代の台数の少なさを心配したわけなんですよね。
長期修繕計画、どこも同じ悩みなのですが、今一度詳しく目を通してみて、早くから意識を持ってみてはいかがでしょうか。
それでは、素敵なマンションライフを送れますことお祈りいたします。

NO.195 匿名君へ
貴重な情報提供、有難うございます。
早速、管理委託契約書案を確認しました、業務委託費が３２７千円でしたのでほっとしました。
次に、長期修繕計画案ですが、AとB案が提示されており、おっしゃる通り、段々値上げされるようになっていました。　ただ、これは殆どのマンションでも同様なのですね。　本当に早くから意識を持ち、来るその時を迎えたほうが気分は楽と思います。（一戸建を建てても修繕費は必要になるし、全て個人負担なんですから）　これからは、めんどくさがらずに、もらった資料を意識を持ち読んでいきたいと思います。

No.193 by 匿名さんへ
私は知人に現場の工事長をしていた人がいたのでその人に同行してもらいました。やはりプロということもありいろいろな面を見てくれました。でもその人が言うには内覧会で見るのも大事だがそれより実際住んでみてでてくる不具合にちゃんと対応してくれるかどうかのほうが重要だとは言ってました。内覧会では多少乱暴に建具やクローゼットなどを開閉してみたり設備関係を実際使ってみたりしてチェックしてくれました。

>>197　モナさん
有難うございました。
取り敢えず家族のみで行って頑張ってみます。

NO.199 むらさきさんへ
何故、富裕層が多いと、みじめな思いをするのですか。
マンションの良い点は、隣は何をする人ぞの世界だと思います、まあ管理組合とかなんかで、そこまでは割切れないとは思いますが、私が一戸建てより、マンションを選んだのはその点です。
逆に、富裕層が多いと、管理費等の遅延等がなく、変な問題も起こりづらいのではないですか、長年住むつもりで、契約したのですから、変な中傷や飛語に悩ませられることなく、出来上がりを楽しみにしましょう。