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【トピックス】
★金融危機後の日本地価は？[08/9/18]
〜ワールドビジネスサテライト（１８日放送）より抜粋〜

外資が日本の不動産へ積極的に投資していたのは、わずか１年前。モルガン・スタンレーが全日空ホテルを2,800億円で買収。またゴールドマン・サックスは、銀座のティファニー本店ビルをおよそ380億円で取得した。１坪あたりの価格は１億8,000万円と破格で、バブルとも言われた。

こちらは、２年前に開業したオリナス。衣料品店など商業施設とオフィス、高層マンションが入る。オフィスの所有権の半分と商業施設は、アメリカのＡＩＧが490億円で取得した。ＡＩＧの経営難を受け、今後、売却の対象になるのか注目が集まっている。外資系不動産ファンドは外資企業の動きをどう見ているのか…。

「買い手の財務状況は厳しい。建築資材も高騰。日本の不動産市場は、去年末から調整局面に入っている」（オリヴィエ・メージュ　氏／ラサール インベストメントマネージメント）

ラサールは世界でおよそ５兆6,800億円を運用する不動産ファンド。商業施設や物流センターの開発に強みを持つ。不動産価格が下がるなか、ラサールは新たな戦略を打ち出した。

「資金が不足している開発会社や、ほかのファンドを支援し、互いに納得する価格で不動産を取得していく」（オリヴィエ・メージュ　氏／ラサール インベストメントマネージメント）

ＡＩＧをはじめ、今後は外資系企業が保有する不動産が格安で売りに出されるケースも予想される。

「割安な値段で出てくれば、前向きに検討する」（オリヴィエ・メージュ　氏／ラサール インベストメントマネージメント）

不動産投資が慎重になるなか、大きな影響を受けているのが渋谷区。東京圏の商業地の下落率のランキングでは、渋谷区の２地点が10位以内に入りました。去年の調査で30％以上の伸びを示した地点がマイナスになるなど、渋谷区全体でも下落に転じました。

「去年の秋ぐらいに空室率が一番低い水準で、上昇するトレンドに変わってきている」（前沢威夫　主席研究員／ＣＢＲＢ／生駒データサービスシステム）

１年前から東京23区のオフィスの空室率は上昇基調。平均賃料も先月は今年初めて前月と比べマイナスとなりました。

「渋谷エリアは新興企業などの集積が多い。景気が少し厳しくなってくると、賃料負担に限界を感じて場所を変える」（前沢威夫　主席研究員／ＣＢＲＢ／生駒データサービスシステム）

不動産仲介業者の現場の声を聞きました。渋谷区を中心に小規模オフィスや事務所用のマンションの仲介を行うこちら。

「安い事務所用のマンションに移転するという話は多いので、オフィスビル自体の依頼は減っている」（渡邊賢　社長／アーデント）

依頼で増えているのは縮小移転。現在は、依頼の３分の１を占めるほどです。それに伴い渋谷では、オフィスの空きが目立つようになったと言います。

渋谷３丁目の明治通り沿いを歩くと、いたるところに空き事務所が…。さらに道玄坂では数件おきに募集看板が張られていました。

「昔の”ビットバレー”のような状況はない」（渡邊賢　社長／アーデント）

地価の下落、収益価格で見ると、すでに５年前から上げ幅が縮まり、今年は大きくマイナスに転じていると専門家は指摘します。

「2003年までに収益価格が上がっていたのが、投資回りがじわじわと小さくなった。アメリカのサブプライムローン問題がある程度落ち着くのに２年ぐらいはかかる」（久恒新　教授／立教大学 ビジネスデザイン研究科）

●こうした状況を逆にチャンスと見る業者もいる。

「１フロアが100坪と小規模ながら、大規模ビルに匹敵するような機能性やステータスを備えたビル」（野口和宏　副部長／野村不動産）

外資の撤退が目立ち始めるなか、野村不動産は今後３年間で20棟のオフィスビルを手がける方針でおよそ600億円を投資する。外資の勢いが弱まるのをチャンスと見ている。

「来場者が来ると、入居企業に呼び出しをかけて、セキュリティーチェックを受け上がってこれるシステム。これは通常の中小規模のビルにはない設備」（野口和宏　副部長／野村不動産）

成長力や収益力のある中小企業などにターゲットを絞り込んでいる。１フロアの賃料はおよそ300万円弱と、セキュリティという付加価値はあるが３割ほど高い賃料設定となっている。

「私どもはこの環境の中で土地を買って、開発していくことがチャンスだと思う」（中嶋忠　上席執行役員／野村不動産）

外資発の今回の地価下落。実際、大手の中には、不動産投資を活発化させている例もある。業界トップは、この状況をどう見ているのか…？

「短期的な観点で収益を上げたい。外資の方が活発に動いていたが、短期から中長期的な投資家に主役が変わってきている状況」（岩沙弘道　理事長／不動産協会）