住友不動産の評判は？

三井不動産、三菱地所、住友不動産の不動産大手３社の収益の柱は、オフィスビル賃料とマンション分譲だ。そのいずれも好調で、０７年３月期決算では３社とも最高益になる見通しで、連結営業利益は３社合計で４２００億円超が見込まれている。


やっぱりマンションがメインじゃないんですね。

うざいほど入ってくる住友不動産販売の中古物件募集チラシ。
もうやめてほしいです。

住友のマンション名での序列を教えてください。
たとえばパークハウス、パークマンション、シティハウス、パークスクエア等
グレードではどのような序列になるのですか？

グランドヒルズ＞＞ガーデンヒルズ＞パークスクエア（中規模）＞シティハウス（一般、小規模）
と、グランドヒルズは最高級ですが、ガーデンヒルズは、パークスクエアやシティハウスよりは少し内装・外装共に優れているかな？といった感じです。
住友ブランドとして、一般的に『シティハウス』で浸透させたいようです。

>>224さん
223です。回答ありがとうございます。
住友では「シティハウス」が一般的なのですね。
上の説明からはパークスクエアとシティハウスは規模の違いだけでランクは同等ということでよろしいでしょうか。

>224
グランドヒルズとガーデンヒルズはランク的にあまり変わりは無いのではないですか？
確かにガーデンヒルズは久我山でケチがつきましたが、基本的に広尾、目白のガーデンヒルズ
分譲価格や仕様はグランドヒルズに引けをとりません。

>225
パークスクエアはシティハウスと同等だと思いますよ。あとシティタワーも同じ位だと思います。
むしろ地域によって同じブランドでもとても大きな差が出ます。
ブランド地区と都下物件などを比べるとその違いは明らかです。
地所のパークハウスや三井のパークコートなどと同じですね。

外装や構造は、確かに
グランドヒルズ、ガーデンヒルズ＞シティーシリーズ＝パークスクエアー
といった感じで正しいと思います。
但し、物件の場所によって同じシリーズでもかなり差があることも本当ですね。

内装については、
ガーデンヒルズプレミアム＞シティーシリーズ、パークスクエアーのプレミアム
＞ガーデンヒルズの普通の部屋＞シティーシリーズ、パークスクエアーの普通の部屋

パークスクエアーのプレミアムの完成物件を見たことがありますが、ガーデンヒルズの
普通の部屋より断然豪華で、材料もいいものを使っていたのが印象的でした。

>227
そうですね。住友は1つの建物で複数のグレードを用意するのが常なので
マンション名ブランド云々よりその物件で高い部屋か否かによって大分違いますよね。
私もモデルルームを複数見てそう感じました。

たいへん参考になります。
書き込みの中に「シティシリーズ」という言い方が出てきているのですが、
「シティハウス」以外には具体的にどんな名称があるのでしょう。
また、名称間でのグレードの違いはあるのでしょうか。

>>224
シティタワーは？？

都心物件や高額物件に限ってですが、住友は同じマンションで複数のグレードを
用意してますね。
上層階の内装や共用廊下を豪華にして、差別化してお金持ちの心をくすぐるのは
上手なデベだと思います。
たとえ普通の部屋でも、駐車場の割り当てでも部屋の大小やグレードに
よって最初からはっきり区別するので、普通の部屋の人も最初からある程度諦めて納得する。
それと、派手さはないけどエントランスホールにお金を掛けますね、だから
普通の部屋の人も、マンション全体のグレードアップのような気がして、
割安感で納得するのでしょう。

確かに住友の物件は押し並べてエントランスは豪華ですね。デザインもいいし。
近くにある「シティハウス神楽坂」のエントランスも派手さはないのですが素敵です。
ただし、ほとんどの物件が相場に比べて高いのが玉にキズ。

ちなみに相場の割りに高い金額は、中古になっても維持されるのでしょうか。
中古は何割か安くなるのは当然として、住友旧売却物件のその後の資産価値が
どの程度なのか、それによっても割高・割安の考え方は変わりますよね。

中古価格と新築分譲価格は、全く別の物の言っても過言ではないでしょう。
分譲価格＝土地の仕入れ価格+建築費+販売コスト+利益　というのが大まかなところ。
中古価格は、エリアの人気、立地、階数と方位で決まるフリー相場です、
でも実際は、新築では財閥系デベは無理でも、中古なら財閥系の高級マンションの
いい部屋を買いたいという人は、大勢います。

23区の中古チラシで目に付くのは、「旧住友不動産分譲」とか「○○建設施工」とか
いった文字が躍っていますから、セールスポイントとしてはポイントが高いのでしょう。

なるほど…
一部の地域では中古でも住友ブランドが活きるということですね。
そうなると一概に割高ということはないのかもしれませんね。
立地が「一部地域（＝人気地域）」でさえあれば。

あんまり人気エリアでない方が効果があるかも。
人気エリアは、大手、財閥系が永年かけてひしめいているからライバルも多い。
2流の人気エリアや郊外の方が、住友ブランドの希少価値が出てくると思いますよ。

いや、マンションは基本的には利便性ですから、人気エリアの物件のほうが価値が落ちにくいですよ。

人気エリアの中古マンションの、価値が落ちないというのはバブル崩壊以降の値崩れの幅を見ると
誤りであると思いますよ。割高なものはより大きく下がりました。
基本的には、地域相場と中古価格は連動しますが割高の物件だった場合その分（プレミアム？）
まで価格連動するかは、少々疑問です。
住友物件の場合、ブランド力はありますから物件の住み心地と住民層は周辺マンション
より、1歩先んじていることは間違いないでしょう。
同様の物件で20％高くても、それをあえて買う住民層と躊躇するそうではおのずと
住民層が違うのは想像できるでしょう。

新築でもあちこちで売れ残っている住友物件が
中古でそんなに人気が出るとは思いませんね。
ブランド力で勝てるのはせいぜい大京あたりかと。
三菱、三井には到底およばないでしょう。