若松団地について

建替え事業は法律で定められた、都道府県知事の認可事項となります。
県知事、市長、担当部局は、県民や市民からの意見や問い合わせに対応する窓口を設置しております。
本建替え事業が、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の趣旨や規定に沿って進められているかの確認、何らかの疑義がある場合の行政から事業者への指導等を求めることができると思われます。

>>2852 法律専門家さん

なるほど、なるほど、そんな手もあったんですね。
暇だったので、ちょっと調べてみました。

千葉県知事
https://www.pref.chiba.lg.jp/kouhou/goiken/chiji.html

船橋市長
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010102.html

船橋市住宅政策課
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform110505.html

こんな感じで、間違ってませんか？

住居選定で全＊＊選したら結局出ていかなきゃならんのですね…
高い部屋しか残ってなかったらとてもじゃないが買えないし

>>2852 法律専門家さん
船橋市に照会したところ下記のような回答がありました。

・今後の事業のスケジュールについて
４月２０日、２１日の住戸選定の説明会を経て、事業計画の変更及び定款の変更について総会で議決（特別の議決を含む。）することとなりまして、事業計画の変更、定款の変更に係る認可申請を市に提出することとなります。
その後に権利変換計画を総会での議決を経て、権利変換計画に係る認可申請を市に提出する予定であることを聞いております。

・マンションの建替え等の円滑化に関する法律第３０条に規定する特別の議決について
特別の議決は、同条の「第２７条第１号及び第２号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項」について必要とされております。
「組合員の追加負担が生じる経済条件の変更」それ自体については、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令第１３条に該当しないため、特別の議決は必要ありませんが、上記のとおり今後若松二丁目住宅マンション建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。

・特別の議決を経ることなく住戸の決定を行うことについて、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に反するかについて
上記のとおり、定款の変更の際には特別の議決が必要であると解しておりますが、住戸の決定との先後関係は規定されていないことから、ただちに同法に反するものとは考えておりません。

・上記事項に対する市からの行政指導について
以上のことから、若松二丁目住宅マンション建替組合に対する行政指導を実施することは考えておりません。

船橋市の回答から、定款変更の「特別の議決」を否決すれば、建替組合の提案を拒否できることがわかります。「特別の議決」成立には議決権の四分の三の賛成が必要なので、25％が反対すれば否決できます。

恐らく建替組合は、住戸選定まで強行して、値上げを既成事実化して、定款変更の同意の特別議決を求めると思われます。

法律に疎い地権者は、「定款変更」＝「値上げに同意」と同義とわからないので、あっさりと賛成する可能性があります。建替組合は、十分な説明をすることなく、事務的に定款変更を提案する可能性が大なので、よくよく注意しなければなりません。

そのため、この定款変更が「値上げを認める」ことに直結することを広く周知する必要があります。また、住戸申し込みをしたからといって、値上げに同意したことにならないことも知ってもらう必要があります。

現在、若松第二住宅に居住者している地権者に対して、定款変更に反対さえすれば値上げが回避できる可能性が高いことを、住戸説明会の場で訴えたり投函ビラなどを配布するなどの方法で周知する必要がありそうです。

建替組合は定款変更が成立しなければ、「建替が中止になる」と脅すでしょうが、事業者が撤退する可能性はきわめて低いです。

分譲価格上昇で40億円の増益が見込まれるのですから、6億円程度の負担増は痛く痒くもありません。建替えプロジェクトが中止になれば、100億円以上の利益を喪失、赤字のみが残るので、建替計画が中止になることはまずないでしょう。

いずれにしても定款変更に反対することが重要で、これを広く告知する必要があります

船橋市の「ただちに同法に反するものとは考えない」という表現に、今回の手続きが限りなく脱法的行為であることが伺えます。

>>2855 マンション住民さん
もう少し詳しく教えて頂けると幸甚です。
「建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。」と説明頂きましたが、今回のケースにおいて具体的にどのような点が約款の変更に該当するのでしょうか？

>>2855 マンション住民さん

詳細なフィードバック、ありがとうございます。
私も、一連の経緯に不信感を強くする地権者で、
ここで展開されている議論を注視してきました。
確認ですが、この回答は市の住宅担当部門の
回答ですよね？

これまでの経緯等を振り返ると
・建替え決議直前に経済条件を改善し成立を期す。
・昨年末の住戸選定を明確な情報開示なく延期し、
　竣工遅延の不安を煽る。
・突然、工事費上昇を理由に価格を大幅改定し
　決議で決めた条件を無きものにする。
　実際は工事費より分譲相場が10％超上昇
・負担影響がない地権者を作り地権者分断を図る
・法的裏付けない値上価格で住戸選定し既成事実化
・定款、事業計画変更決議を後倒し、ここで否決す
　ると建替自体が無くなる又は竣工が遅れで工事費
　が更に増大し負担が更に増えると煽り賛成を促す

という悪代官的ストーリーのようですね。

ご指摘通り、いずれにせよ特別議決は必要と
いうことで、25％以上の変更反対により否決
することはできますね。
行政も、杓子定規な物言いですから、脱法でも
違反はしていないので、介入しないとの事の
様ですね。
であれば、法律専門家さんのアドバイスに従い
政治の見解を確認してみることにしましょうか。
市長や県知事は、役人ではなく政治家ですので、
明らかな脱法行為に、もしかしたら役人さんとは
違う観点を持たれていないか確認してみます。
いずれにしても、複層的な取り組みが必要という
ことになりますね。

>>2857 契約者さん6さん

船橋市　建設局　建築部
住宅政策課の回答です

担当者の個人名もわかりますが、個人情報ですので回答を控えます

>>2861 権利者さん

了解いたしました。
ありがとうございます。

建替えを進めましょう

高齢者も多いですし、前に進める前提での妥協も致し方ないと思います

>>2863 親が住んでいますさん

建て替え推進に賛成です。前に進める前提でデベロッパーの皆さんは値上げを断念するのも仕方ないと想います

話しが違うのでこのままの案なら大反対です。
隣近所の友人たちも同じ意見。
建て替えを見越して最近入居した人は残念でしたね。

>>2865 住民さん1さん

本当にその方を信じているの？分からないよ。フタ開けて見たらね。貴方に合わせいるだけかもしれないし。新しいマンションライフを楽しんでいたりして

どうせ建替組合は、明日、明後日の説明会ても、部屋選びの説明を時間一杯かけてやって、質問は2-3で打ち切り、後は個別に相談って言うんですよね、前回みたいに。
webの人は、質問さえ許されてませんしね。

住戸説明会がいよいよ土日に迫ってきました。建て替え組合にぜひ聞いてみたいことをまとめてみました。質問される方の参考になれば幸いです。
?
●質問　今回の唐突な値上げに反対したいが、地権者はいつどのような形で意思表示すればよいのか？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　7月に予定されております。事業計画臨時総会の場で反対票を投じることができます。この際に地権者の反対票が半数を上回れば、今回の提案は無効となります。ただし、その場合は、事業計画を再度見直す必要があり、竣工時期がさらに遅れます。家賃費用もさらに膨らむため、ぜひ今回の提案でご了解をお願いします
?
●ツッコミ
住戸選定の前に意思決定を問うのが筋。順番が逆。
今回の混乱は、デベロッパーの事業見積の甘さと唐突な提案が招いた。費用負担はすべて開発者が負うべき。家賃負担増大や竣工時期の遅れを提案への同意を強制するのは、地権者に対する事実上の脅迫ではないか

●質問　
今回の住戸説明会で配布された値上げ価格は、いまだ地権者が合意していない「法的な裏付けがない提案」にすぎない。なぜ、住戸決定の前に、地権者の賛否を問わないのか。既成事実化を図って強行突破するつもりではないか？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　事業計画が大幅に遅れており、予定されている竣工時期を守るためです。既成事実化の意図はありません。7月に予定されております事業計画臨時総会で地権者の皆様からの合意をとりつける予定です
?
●ツッコミ
7月に事業計画の臨時総会を前倒ししてもスケジュールは遅滞しない。むしろ地権者の意思が早期に確定するので、竣工時期を前倒しできるはず。説明は論理矛盾しており、地権者が反対しにくい状況を作り出すための意図が明確にある
船橋市に質問したところ「ただちに法律に反するものとは考えない」というもの。脱法行為であり、グレーゾーンというニュアンスが強い。

●質問　
今回の経済条件見直しの根拠は？　一部、地権者の試算では、分譲価格上昇により、建築費高騰分を補い、40億円の増益が見込まれるが？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　それは憶測に一部の方の想像にすぎません。いまなお工事費は高騰しており、分譲価格の上昇ではそれを補うことはできません。経済状況は変動しており、工事費のさらなる高騰が予想されます。想定されている分譲価格では売れないリスクもあります
?
●ツッコミ
分譲価格の想定以上上振れも予想できる状況。経済条件の変動を理由にした値上げを許容したら、さらなる値上げの根拠とされてしまう。さらなる追加負担の可能性がある
?
口頭での回答では何とでも言える。事業計画変更の臨時総会に先立つ時期に書面にて、分譲価格の想定坪単価、工事費用、今回の地権者の負担増による収支改善額、デベロッパーの想定売上高、利益見込み額を提示すべし。検討の時間がない、当日配布はNG

●質問　
2023年1月には、資産評価額を100万円上乗せしたが、この時点で建築費は高騰していた。なぜ、そのようなことができたのか？　決議成立のために、経済条件を上乗せして、後で値上げをすることを画策していたのでは？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　そのような意図はありません。建築費高騰は私たちの想定を上回るペースで進んでおり、経済条件を見直さざるを得ない状況です。苦渋の決断です。
?
●ツッコミ
建築費の伸びは前回決議から6.5ポイントの上昇にとどまっている。むしろ上昇ペースはその直前のほうが高かった。説明会で配布された資料では、長谷工コーポレーションの工事費見積もりをとったのが2022年9月になっている。2023年1月の経済条件の上乗せを提案した時点、あるいは３月の一括建て替え決議時点では、工事費は現在以上のペースで高騰しており、見積をとらなかったのは不可解。事業者が意図的に行ったか、事業見積が甘いのかいずれか。

●質問
増床面積を増やす場合は最大で700万円以上の負担増になる。負担額０の地権者と著しい差がある。増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平で、地権者の分断を招く恐れがある撤回すべきではないか
?
●デベロッパーさまの想定回答
　本来であれば、等しく負担を仰ぐべきところが、ご高齢で経済的に余裕のない方も多いので50平米までは経済条件の変更を維持しました。増床を希望される方にはぜひご理解をいただきたい。
?
●ツッコミ
　建て替え決議の経済条件が実行されるものとして、資金計画などの準備を進めてきた。新たな条件では想定していたより狭い部屋になるため、現在の家族構成では入居できなくなってしまう。事前の通知もなく、一部の地権者のみに著しい負担を強いるのは不公正。そもそも住民負担6億程度で、多大な利益を得るデベロッパーが回収できる。今回の住居計画の見直しで海側高層階の条件の良い部屋が軒並み、負担額が高い専有面積が広い部屋に変えられてしまった。結果的に地権者が条件の良い部屋を申し込めなくなってしまった。火事場泥棒的な便乗値上げではないか

デベ、やりたい放題。酷すぎる。

「ただちに法律に反するものとは考えない」って役所がよくやる断定を避ける物言いなだけで、グレーゾーンとも脱法とのニュアンスもないんだけど…
事実上「法律に違反してると思えないんで何もしません」って言われてるぞ。
いろんな物事を都合のいいように拡大解釈してる方がいらっしゃるようで…

どなたか、明日、明後日の説明会会場で、
特別決議の総会開催の署名集めをしませんか？
住戸選定が終わってしまうと、いかに手続きに
問題あっても、意思表示が難しくなってしまう
ような気がします。
私も明日出席しますので、お手伝いさせて
頂きます。

デベもモンスタークレーマー相手に大変だな

>>2874 住民でない人さん

地権者の合意、決議を経てない価格を元に
住戸選定ありえないでしょ。

否決すると、また延びますからと賛成強要
するのかな？

仮に、その後、値上げ案が否決されたら
理事長さん以下理事の方は、責任とって
総辞職？
それとも、それでは建替えが前に進まない
から、もう一度別の値上げ案を提案する
のでしようか？

否決されたら、元々の案で進めることに
なるわけだから、そこで野村さん降ります
かって話しになるだけですよね。

クレームではなく、地権者の意思確認する
正しい手続き踏んで進めて下さいって、
真っ当なこと、皆さん言われているのでは？

ついでに理事の解任動議を出すってのはどうでしょう。

>>2875 契約者さん1
私も手伝います！

>>2875 さん

>>2875 契約者さん1
私も手伝います！

今日明日が最後の抵抗の機会です

素朴に思うのですが
住めるところ（価格や環境etc）に住むのがいいような気がしています
私は今日の説明会でかl、購入物件を再考しようと思いましたよ
それでも最初から買うより安いですから

どなたか、説明会の概要を教えていただきたいです。

一部の質問者の方が特別決議がと住居選定の順番がおかしいと指摘なさっていましたが
あからさまにその指摘をスルーされている印象を受けました。

自分が勉強不足だったのかもしれませんが　入居時に修繕費をまとめて払わなければならないと今日聞かされて唖然としてしまいました。。。
その額が５０万～７０万位だったかな　ちょっと曖昧なので間違っていたらごめんなさい。
取得する部屋が大きい方はもっと高かったと思います。
この額ってかなりきついです、住居選定の考慮に影響するほどの額です　家賃一年分位に匹敵しますから。

特別決議は４分の３で成立する。

今回部屋の価格一覧を見てランクを下げて住居選定に臨む方も多いはず。
となるとかなり重複が増え抽選する人たちが多くなり結果高い部屋しか選べなくなる
転出という選択肢もあるがほとんどの方は泣く泣く高い部屋を受け入れると思う。
もちろん広い部を選んだ人たちも値上げに不満があるはず。

５７６世帯中４分の１の１４４世帯が特別決議に反対すれば否決される。
否決されればこの値上げ案は再考せざる得ないと理事長も今日チラッと漏らしていました。　
いずれにしてもそうなれば長期的な計画の遅れは避けられない情勢になり、家賃などの負担も益々増え、どん詰まりになるのが目に見えます。

どなたか弁の立つ方、明日の質問で特別決議を先にやるべきだと指摘してください。
他力本願で自分勝手なことを言って申し訳ないですが自分の脳みそでは打ち負かされそうなので…

>>2890 入居済みさん
新築マンションだからこれは必然ですかね、、、。
昨今を考えれば修繕積立基金として50～70万円はあまり高くないように感じますが、予期せぬ手出しとなると重たいですよね、、。私もキツく感じてます。

>>2887 15号棟住民さん

確かにそうです
今日の説明会は再考をする意味で非常に有意義だったかと思いますよ

>>2893 契約者さん3さん
そうなんですね新築マンションにつきものなんですか。。。まったく知らなかったです。
どこかの資料に書いてありましたっけ？いままで配布された物で　完全に見落としてました。

>>2895 契約者さん4 さん

年末に若松団地の修繕費の返金があるので、そのお金を充当させるしかないですね

物価上昇、円高、中東情勢、etc.　到底計画通りに進むとは思えない

>>2895 契約者さん4 さん

修繕費が積み上がる前に修繕が必要になった場合、積立金が足りず借入が発生しないように各戸から数十万円集めなきゃいけないんですよね。
将来の自分のためとはいえちょっと重たいですよね。

>>2897 契約者さん4 さん
×円高　〇円安　失礼いたしました。

>>2891 入居済みさん

特別決議を経ずに住戸決定し、その後、特別決議で承認を得るという変速進行を建て替え組合が強行する以上、反対派は特別決議を粛々と反対すれば良いことかと思います。

多くの方が突然の条件変更に異議を唱えている以上、75％以上の高率の賛成を得ることはほぼ困難です。

結局はもとの決議案に戻らざるを得ません。解体業者や施工会社のスケジュール確保でデベロッパーさんも追い込まれていますし、100億円以上利益喪失も発生します。むしろ追い込まれているのは建て替え組合側でしょう。

主幹事会社やコンサルタントが交代するならば、それはそれで良いことかもしれません。権利者が分断されるような経済条件を何の疑問なく提出する業者さんが主導するプロジェクトは将来に禍根を残し、建て替え成立後のコミュニティ形成にもマイナスです。今後のさらなる条件変更が発生しかねない経済状況ですから、信頼が成立しないパートナーとは協議離婚をするのがお互いハッピーでしょう。

もちろん、これは私の考えであり、負担増大は致し方ないと考える方は特別決議に賛成されればよいと思います。賛成多数であれば、私も致し方ないと思います。

最終的にはいずれの解決策が合理的で誠実かということに尽きると思います。私は、今回の経済条件の唐突な変更は、あまりに誠実さが欠けると判断し、特別決議ならびに定款変更に反対します