若松団地について

終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。

建て替え無効確認訴訟をする方へ

https://kitanaralaw.com/news/reconstruction-resolution2304/

こじれるとこういうことに

https://shirakoba2019.fc2.net/blog-entry-1081.html

裁判しよーよ

>>2600 匿名さん
相続させる人に負担をお願いするしかないと思うんですよね…古いままの団地を相続しても困るけど建て替え済みの物件相続なら楽勝だし。

>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？

マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。

過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足　建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。

背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。

都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。

建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。

いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。

デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。

以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。



一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。

反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。

デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。

>>2606 投資家さん

あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん

それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？

建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。

昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。

しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。

理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。

今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。

今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。

建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。

若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。

しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。

強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。

今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…

>>2561 さん

分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円

工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら

何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？

詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？

悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先

どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！

儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと

こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる

約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて

から問題無し、絶対大丈夫！!！!！

てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって

んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！

>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。

インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。

>>2614 契約者さん6さん
そうなんですよね。うまいやり方です。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます。大変参考になりました。