若松団地について

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。

手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。

取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積　　値上げ額　　　値上げ率
50取得　　　　　　　0円　　　　　　0%
60取得　　　　　　117万円　　　　4.2％
70取得　　　　　　214万円　　　　6.5%
80取得　　　　　　366万円　　　　9.7%
90取得　　　　　　577万円　　　　13.5%
100取得　　　　　　788万円　　　16.5%
109.5取得　　　　　893万円　　　18.8%

法律的観点での懸念事項

１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
　　合意なく変更された

2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
　　図られておらず、取得する住戸により、権利者
　　間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
　　で疑義が生じている

>>2593 地権者さん

そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。

って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末

マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条　権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
　　　　　　十分の配慮を払って定めなければならない。

「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。

>>2597 契約者さん7さん
自分も同意です。多少の値上げはやむなしかと思います。

将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。

終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。

建て替え無効確認訴訟をする方へ

https://kitanaralaw.com/news/reconstruction-resolution2304/

こじれるとこういうことに

https://shirakoba2019.fc2.net/blog-entry-1081.html

裁判しよーよ

>>2600 匿名さん
相続させる人に負担をお願いするしかないと思うんですよね…古いままの団地を相続しても困るけど建て替え済みの物件相続なら楽勝だし。

>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？

マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。

過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足　建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。

背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。

都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。

建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。

いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。

デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。

以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。



一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。

反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。

デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。

>>2606 投資家さん

あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん

それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？

建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。

昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。

しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。

理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。

今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。

今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。

建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。

若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。

しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。

強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。

今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…

>>2561 さん

分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円

工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら

何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？

詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？

悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先

どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！

儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと

こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる

約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて

から問題無し、絶対大丈夫！!！!！

てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって

んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！

>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。

インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。

>>2614 契約者さん6さん
そうなんですよね。うまいやり方です。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

>>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます！

どうも以下の書き込みをひと目に触れないようにするために無意味な投稿をしているようですね。パニックを起こしているように見えます。

もしかすると、条件変更に反対されている方が、コンプライアンス上の疑問点を、船橋市役所や野村不動産法務部に質問されると、事態が急に動くかもしれませんね。面白い展開になってきました。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

デベ書き込みさんへ

令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ste...

※インターネット上の表示(SNS投稿、レビュー投稿など)だけでなく、テレビ、新聞、ラジオ、雑誌等の表示についても対象です。

論点整理

マンション建替えは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令に則って
進められている。

１．建替組合を設立するためには、定款及び事業計画を作成しなければならない
　　(円法9条1項)
　　定款は組合運営の規範であり、以下の事項を記載しなければならない(円法７条)
　　六 　事業に要する経費の分担に関する事項

２．当建替組合の定款の定め　～建替推進委員会資料 2023年6月24日配布
　　定款（案）について
　　主な内容　～事業に要する経費の分担に関する事項
　　　　　　　　事業費をどの様に賄うかを記載します。
　　　　　　　　※参加組合員負担金(保留床負担金)増床負担金～現時点は決議時価格
　　　　　　　　組合設立の認可申請(円法9-1)の際に、組合はこの定款も含め行政に
　　　　　　　　申請書を提出し審査を受けた上で設立認可を受けております。

３．建替組合の権限
　　総会の権限は、重要事項についての建替組合としての意思決定を行うこと
　　であり、業務の執行は理事の過半数で決せられ、理事長が最終的な責任を負
　　う（円法 24 条）。

　　よって、今回の値上げの通告については、事業協力者及び建設業者からの条件
　　提示を受け、建替組合が判断し、『ご理解、ご協力のお願い』として組合員に
　　発出された金額との位置づけとなりますので、事業協力者ではなく建替組合に
　　対して、意見や異論を申し述べることが適当かと思われます。

４．定款又は事業計画の変更　～経済条件の変更は、定款変更に該当する
　　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定める
　　ところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない(円法 34 条)。

５．経費の賦課徴収
　　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の
　　組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
　　賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、　
　　施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなけれ
　　ばならない(円法 34 条)。

６．法律で定められた特別議決を要する事項
　　４分の３以上で議決する必要がある事項（円法 30 条 1 項、円政 13条）
　　①定款の変更で重要な事項（施行マンションの変更、参加組合員に関する事項の　
　　　変更、事業に要する経費の分担に関する事項の変更、総代会の新設または廃止）

この規定により、今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

荒らし投稿は淡々と削除依頼していきましょう

現時点で説明はありませんが、
権利者住戸を分譲住戸の設備仕様にすると
170～200万円(差異は床暖房面積による)の
追加費用が発生すると思います。
参考価格表の権利者取得価格＋200万円＋
値上げ分が実質価格になるでしょう。

建替え後の一番おいしい管理会社という利権を、
野村不動産パートナーズ(株)が握っています。
この規定路線を住民が拒絶し、別の管理会社
(例えば東京建物アメニティサポート、三井不動産
レジデンシャルサービス、日鉄コミュニティ、
長谷工コミュニティ等)を推せば、
親玉の野村不動産にとって大誤算です。
管理会社の決定は総会決議が必要なので、
交渉材料の一つになるのではと思います。

>>2632　法律専門家様

建替組合に異議を申し立てる場合にはどのような形式の書状を送ればよいでしょうか。

仮に異議申立をしたとしても無視されるリスクもあろうかと思います。
何からの対応が取らざるを得なくなるような効果的な書状の作り方をご教示いただけますと幸いです。