若松団地について

所有者でない外野の人は分かってないから妄想ばかりですね。

具体的にどういう態度なんですか?

>>2441 リフォーム検討中さん
盗撮は良くない

さすがに顔写真を添付しての中傷はマズい。逆に訴えられちゃうよ？

住戸選定の説明会まだかな

低層より高層で住戸数増やす方が持分増えるけど法令的に15階までしか建てられないのを知らない阿保な外野の人ばかりで笑笑

>>2446 契約者さん5さん
高さ制限あるんだ？将来南船橋のどこかにタワー建つと
勝手に思ってた

>>2446 契約者さん5さん

元々は高さ制限があったから15階は建てれなかったんだよこの場所は。
だから持分増えるならそのままでよかったって言ってるんじゃないの？

↑イミフだね
15階未満、低層では売却分捻出できないから持分増えないんだなぁwww

昨日の建替組合設立総会参加してきました

概ね予定通りですが、やはり明け渡しの時期が当初の6月予定より3～4ヶ月遅れることや竣工時期がまだ決まらないことへの不満心配が顕在化しましたね
ここからの折衝等について、ふんわり言えば力を合わせて時事を弁識し対処していくことが大切なんですが
やはり賃貸物件の家賃も発生している方々もいることから感情的にはなってしまいますね
見守ります

>>2450 親が住んでますさん
逆に今は借りて住んでる人にはどんな保障があるんですか？
借家人は立ち退き料をいかほどもらえるのでしょうか？
今不安でなりませんのでご教示ください。

>>2451 賃借人さん
すいません　そこはわかりかねます
あくまで所有者である賃貸人との個別案件になるのではないでしょうか？
賃貸人に確認した方が良いと思います

先日こちらを購入したものです。
先日の集会は用事があって出られなかったのですが、明け渡しが伸びたのですね。
心配です。
このような集会の報告などは、後ほど紙で配られるものなのでしょうか？
集会に出席していないとわからないものなのでしょうか？

>>2453 新規契約者さん
土曜日は建替組合の設立総会だったので、本来の議論の付随事項として話されたものと理解しています
進捗等状況については、「たてかえ通信」が1号棟　管理組合前　12号棟近辺の掲示板に掲示されるほか、各戸にも配布されると思いますよ
また、よろず相談所（連絡先は前掲の掲示板参照）に聞いてみるのも良いと思います

>>2454 親が住んでますさん
新規契約者さんと同じく出席できなかったので
様子を書き込んでくださって助かります。ありがとうございます。

2454さん
教えていただきありがとうございます。
しばらく待って来ないようでしたら、よろずさんに聞いてみます。

>2451
賃借人の権利としては一時的な退去は必要だとしても法律上は「本人が希望すれば建替え後の新築マンションにそのまま住む権利がある」が正解だと思いますが、実際にはどうなんでしょう。実務上色々ハードルは高そう。
恐らく一番的確に答えられるのは管理会社(もしくは管理会社の顧問弁護士?)かと思います。

今後のスケジュール等についてのお手紙が来ましたね

>>2458

定期借家契約なら原則契約期間が終わったらさようなら、補償はありません。普通借家は賃借人が保護されますので継続居住の主張ができます。まずは賃貸契約書をご確認ください。

「再構築した事業計画」どんな感じなんでしょう

2024年2月~3月
・事業計画説明会 (建替え参加者全戸対象)
・再構築した事業計画 (経済条件、スケジュール)
・建物計画 (個別面談の反映等)

2024年3月~4月住戸選定 (住戸取得者対象)
・住戸選定説明会
・住戸選定 (申込、 住戸抽選会等)
・取得住戸の確認 (書面提出)

2024年10~11月
・権利変換計画認可、退去 明渡し期限

本日は管理組合解散等決議の臨時総会でした

粛々と全ての議案が採決されました

管理組合の臨時総会なので、特に事業計画の質疑はありませんでした

早めに修繕積立金の戻りがあるといいなぁと思っております。

確かに　修繕積立金の戻りいつなんでしょうかね

あーあ、数年前に売却して損した?

第一次分配時期については
「臨時総会決議後できるだけ速やかに行います」だそうですし
早めに行われるといいですね

昨日の臨時総会の中では、管理組合事務局より2月中頃との回答はいただいています。

みなさん、事前に入金口座等を指定してあるのでそんなに時間はかからないとのお話でしたよ

1月中は無理だとはっきりおっしゃっていましたが

修繕積立金の返還金は一次分配と以降のタイミングや金額の詳細を知りたいのですが、どなたかご教示いただけますと幸いです。

ひとまず一時分配金が振り込まれましたね

>>2406 匿名さん
それってもしかして私かな？笑
たしか動画付きにしたと思いますが。

新しいマンションが建つってことで浮足立ってる人多いけど、ここの地盤がどんなものなのかよく考えたほうがよろしいかと。先の東日本大震災では液状化が激しかったんですよ。あちこちで砂泥水が噴出し我が家は一階で床が不同沈下して傾いてます。船橋市のハザードマップでも液状化が激しくなる想定地域ですし、地盤振動増幅率も非常に高く想定されてます。ただ地盤改良は入念に行われるでしょうからある程度被害は緩和されるとは思います。これはあくまでも個人的意見ですが、私なら絶対購入しませんしそう遠くない将来引っ越すつもりです。

>>2472 いるかさん
若松団地にお住まいだったんですか？
3.11当時この周辺がどの程度の液状化だったかご存じですよね？
どのあたりが液状化したか答えられます？

一次分配金が振り込まれた方に質問です。
総会の際に一次分配金は200万という説明だったと記憶していますが、振り込まれたのは100万でした。
残りは二次の際に振り込まれるのでしょうか？

>>2474 契約者さん1さん

知らんがな
こんなとこでなく組合などに聞きなはれ

揉めごとが増えてきましたね
その内何か起きないか心配です

緑の会報に分配金は一時所得で確定申告が必要って書いてあったけど
修繕積立金が戻ってきてるなら経費は100%なのだから課税金額は0円ではないのでしょうか？素人なんでよくわかりませんけど

管理費を滞納してる人はその分差し引かれて振り込まれるらしいね

>>2477 入居済みさん
私も再開発で積立金の還付を受け一時所得で申告しました。
管理会社が税務署に還付通知するかどうかはしりませんが、面倒を避けるためには申告をお勧めします。その還付実施も年を跨いで行うと50万控除が各年で使えます。

>>2479 職人さん

200万も所得が増えるにも関わらず脱税者が続出しそうですね

>>2479 さん

200万も所得が増えるにも関わらず脱税者が続出しそうですね

2479です。私の場合には賃貸運用で管理費は費用計上していたので一時所得で申告しました。
自宅居住者の場合には管理費積立金支払い残高は預り金の性質だと思います。これ申告しないと脱税と非難するのは如何なものかと思います。

>>2482 職人さん
はぁっ？何言っちゃってんの？
賃貸人は所有者の4分の1以上いるんですよー。

最近、同じ時間に同じような内容を
名前を変えて連続投稿する方がいらっしゃいますね

>>2483 職人さん2さん
私はそこの地権者ではないので賃貸1/4以上云々は知りまっせん。
あくまでも私の事例をお伝えしただけです。
ましてやバカなんですかとのひどい書き込み、そんな低能レベルは相手にしていられない。

立ち退き期限は11月に伸びました。年寄が多く人が死ぬと伸びると言っていたそうです。

よろず相談所は意味ない

>>2451 賃借人さん
昨年まで賃貸で住んでいましたが、借主様側からは早い段階で立退の話をされていたため
特になんの保証はありませんでしたが
引っ越しが決まった報告をした際に、1ヶ月分の家賃等が0になりました。
交渉次第かと思いますが、すでに借主側から立退の話をされている場合は保証0と考えた方がいいかと思います。

>2489
ちょっと何言ってるかわからない。賃貸で住んでたんですよね？
あなたは借主様？それとも貸主様?

そろそろ動きがありますかねえ

>>2490 匿名さん
間違いと言うか、分かってないと言うか、、、困ったものですね。

総会の手紙が届きました。
値段相当上がるんでしょうか……？
100万くらいまでは許容範囲ですが、あんまり大幅に上げられると辛いです

ZOOM参加で事前に資料を送ってもらうつもりだけど
どうなることやら

200万あがるでしょうね

やっぱ上がることは避けられないのかな…

決議後に配られた事業計画書には組合員の負担金以外に前払い清算金の項目に56億円が記載されているんだけれど、これって参加者が負担するのかな決議前の建て替えさ賛成者の世帯数で割ると一世帯あたり1500万の負担になってしまうのだが…

値上がりして負担金増えても皆様まだまだわらしべ長者ですよ！
近年で高値掴みした私に比べれば(-｡-;

>>2497 マンション住民さん
＞決議後に配られた事業計画書には

それは1月の臨時総会の決議後に新しく資料が配られたということでしょうか？
「建て替え決議」のことだったらすみません。
手持ち資料に見当たらなかったので…

そんなに辛いなら買い取りますよ^_^

事業計画説明会ですね。どうなることやら

建物計画についての説明が終わりました

質疑については、
①建物床面積の変更について
②植栽等に対する計画の是非について
③駐車場について
などがありました。

植栽については、付加価値になる一方維持費もかかりますので、意見が分かれるところですね
行政の求める最低限ということで、話は終わりましたが、なんとなくふわふわ回答になってしまった印象でした

説明会が終わりました

全体的な感想ですが、住民の核心をついた質問に対して、回答者が寄り添う感じがしませんでした

当然説明会ですから、用意してきた回答を申し述べるのが筋には違いませんが、信頼感を構築するのも大切ですから

もう少し言葉を尽くして欲しかったです

zoom組でしたが第二部の冒頭の説明が音声切られたままでしたね。
資料を読み上げるだけだったのでまあいいですが、なんだかなあ。

ご苦労様でした。
5493が相変わらず多い印象でしたねw

デベロッパの男性がかなり高圧的に感じましたね。
こっちも相応の負担をしてやったんだと言わんばかりの言い方でした
その通りなんだろうけど ああいう態度取られると先々が不安になります

>>2507 匿名さん

そうでしたね
音声に関しては、説明会の冒頭部分にも、エラーがあり、会の性質上、邪推しかねませんよね

zoomってのは難しいのかしら？
それとも私が慣れないだけですね！

>>2509 契約者さん1さん
そうなんですよね
仰っている内容については、個人的には理解しましたが、言い方の問題は残りました
高齢者が多く、年齢を考えるとやはり事業計画等はものすごく大事な事ですから、想定問題を対応しているというやり方はどうかと思いましたし、物言いも少しね…

寄り添う態度や寛容さは必要ですね
自戒を込めて感じました

昨年末購入させていただいたので、こういった集会に出席したのは初めてでした。
値上げはしかたがないことだと思っていますが、質問に対し、業者さんがバカにしたような態度で答えているように見えて悲しく思いました。
一方理事長(？)さんはとても丁寧に寄り添って対応してくださっているように見えました。
それにしても、今後も上がる可能性もあるのかなと思うと憂鬱です。

言い方の問題ですよね
確かに今日は不快でしたね。
これから五年近くああいう人達が居る企業に自分達の人生を預けるようなものなので不安です。
家具や家電を買い換えるのとはわけが違うので

申し訳ありません。部外者ですが参考までに教えてください。
不快なディベロッパーとはどこですか?

他の予定がありzoomの無音声での参加でしたが参加された方に質問なのですが
事業計画（３）において保留敷地処分金についての説明はありましたでしょうか？なぜこの金額は増えていないのでしょう？

不快ディベロッパー、下記いずれかですかね

＞コンサルタントは、ネクストアーキテクト＆アソシエイツに委託、組合員として野村不動産、日鉄興和不動産、旭化成不動産レジデンス、三井不動産レジデンシャルが参画を予定

日本建設新聞社 ≫ 3棟8.3万平方ｍ規模で建替 船橋の若松二丁目住宅 http://www.jcpress.co.jp/wp01/

>>2506 親が住んでいますさん
費用が上がる、上がると言ってたけど、デベの人が分譲想定価格280万円とか、決議前より単価が坪70万円位上がるようなこと言ってたから、費用の値上がりより分譲価格の値上がりの方が全然大きそう。デベは分譲価格の上乗せぶんで軽くこなして、お釣りが来るんじゃないかな
そこのところの説明が全然不十分だった
追加費用なんて、本当に必要なのかな??？
なんか、建て替え組合もデベに押し切られてるような感じがしました

ここよりずっと条件がいいとはいえ、パークリュクスが坪単価300超なので、数年後にできるここが坪単価270-280は辛く見積りすぎかと。
普通に300は超えると思うんですけどね。
そしたらこんなに上げなくてもいいんじゃないかな。
80平米以上が欲しかったのですが、今のままだともうちょっと小さいのにしないとな、と思っています……泣

決議後に身動きできなくしてから
後出しジャンケンのように条件を変えてくるの
こういう業界では普通のやり方なんですかね
それもひどくバカにしたような態度で。

これから建て替えを検討される集合住宅の方々は
先例をチェックされるでしょうが
ここの事例も業者選定の参考にされると良いかもしれません。

野村不動産が資料に出した「集合住宅（RC） 建築費（工事原価）指数」を見ると、2023年３年一括建替え決議時点から6.5ポイントしか工事費は上昇していません。おそらく、誠実なデベロッパーならばこの時点で、建築費が今後も高騰することはわかっているので、建替えの経済条件の変更を提示していたでしょうか。しかし、今回のデベは、経済条件が悪化すると、ギリギリの建替え決議が流れてしまうので、あえて変更を提案しなかったのでしょう。この時点で、決議成立後に後出しジャンケンで値上げすることを想定したいたはずです。もしそうでないとするならば、随分、お粗末なデベロッパーです。

値上げのやり方も非常に巧妙で、複雑な計算式を用いています。50㎡以上の増床分に限っては値上げ率は25％、75㎡以上は50％というとんでもない値上げ率です。地権者を転居させて、このような法外な値上げを行うのは、ある意味、騙し討ちのようなものです。こうした短期間の建替え条件の変更は、過去の建替え案件では例がありません。言葉は悪いのですが、きわめて非誠実な対応です。現在、建替えを検討している管理組合は、野村不動産が主幹事のプロジェクトには、こうした手法が繰り返し行われることを覚悟したほうがよいと思われます。

裁判にでもなれば、優越的地位の濫用で建替え組合が敗訴する可能性があります。工事費に高騰によるリスクを負えないような利益重視のデベロッパーは本来はこうした事業をやる資格はありません。

これだけの条件改悪が行われたのですから、質問された地権者が立腹するのは当然のことですが、野村不動産の担当者は、「自分たちは痛みを享受しているのだから、地権者たちが費用負担するのは当たり前だ」と言わんばかりの回答をしていました。私には、デベロッパーが地権者を恫喝しているようで、きわめて不快でした。こうした事例が繰り返されないように、行政官庁も厳しく取り締まるべきです

詐欺のようにも感じてしまいますね
「一丸になって」どころか信頼関係を築こうとする姿勢が感じられない

自分は比較的若く、時間にも経済的にも余裕もあるのでまだいいですが
高齢で苦渋の決断をされた方にとっては
ここに来て工期遅れや経済条件変更は、非常に厳しい話ですし
さらに高圧的な態度を取るのはいかがなものかと感じます。

>>2520 さん

>>2520 匿名さん
単身世帯の人 → 小さな面積を取得、追加負担無し、転居先費用も嵩むし、影響ないからとにかく急いで進めて欲しい。
家族持ちで3LDK位が欲しい人 → 追加負担数百万円必要になるらしいけど、いきなり言われてもその内容が正当なのかイマイチ良く理解出来ない。
取得面積で影響額が、0円から数百万円、こんなに格差つけるって、所有者の分断考えてるのかな？
いい部屋選ぼうとすると、値上がりガイドラインの何割も高くなりそうで怖い。
住戸価格表見て多分絶望しそう

100平米以上の住戸を購入する場合は、推定で値上げ額は1000万円以上になります。決議後１年足らずで、この値上げ額は異常で、これを騙し討ちと言わずして何をか況んやです。あきれはてました

騙された
まあ、仕方ないから払うけど

工事費の値上り影響は、本当のところどうなんでしょうね？　
マンション販売価格もそれ以上に騰がってるってよく聞くけど、トータルでどうなるのか・・・
皆さん、昨日の説明でほんとに理解できましたか？
私は理解できなかったので、ちょっと頭の体操をやってみました。

・工事費値上り影響　：　57.9億円…昨日の資料・・・何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
・周辺分譲価格相場　：　決議時資料 212万円/坪 → 現在 280万円/坪位…昨日の事業協力者発言。
　　　　　　　　　　　　280 - 212 = 68万円 = 決議時から現在の上昇幅 = 事業協力者の分譲収入増
・建物占有面積 　　 ：　 20,345坪…Ⅰ工区予定戸数 987戸、内現所有者に最大577戸分の権利
　　　　　　　　　　　　 現所有者は狭い住戸の取得も多いし、一定数の転出者もいるので、
　　　　　　　　　　　　 分譲 vs 非分譲(団地所有者の取得権)の面積比を最大50:50と仮定すると、
　　　　　　　　　　　　 事業協力者の分譲販売面積は所有者の取得分を除いて少なくとも10,173坪
　　　　　　　　　　　　はあると想定される。
・相場上昇での収入増：　69.2億円…事業協力者分譲収入(=利益)増加 (10,173坪 x 単価上昇68万円)
・ﾌﾟﾗｽとﾏｲﾅｽ要因の差：　11.3億円…トータルでは分譲価格上昇のプラス要因の方が大きい。
　　　　　　　　　　　　　(分譲収入増加 69.2億円 - 工事費値上り 57.9億円）
大枠で計算すると、上記のように工事費高騰のマイナス要因より分譲価格高騰による収入増のプラス要因の方が大きいので、事業協力者の分譲収入増加分で工事費増加分をまかなっても余りある計算になるのに、団地所有者に過大な値上げを迫る具体的根拠は、どの辺にあるんでしょうかね？・・・たいしたQ＆Aの時間も取らずに説明会はお開きになりました。
事業協力者がこっちも負担を増やしてるって言ってたけど、具体的に何をいくら追加負担するのか、その負担のおかげで所有者が一体いくら位負担軽減となっているのか数値的な根拠を明確にして欲しいですよね。…最低値は影響0だけど、それを超えると異常な負担増。
長年積上げて決議した際に提示された一番重要な経済条件をいとも簡単に、たった1回の説明会で突然一方的に大幅値上げするって、そんな乱暴なやり方って普通にまかり通るんですかね？？？
建替え組合も、時間がないから理解してくれと言ってましたが、値上げの必然性がキチンと理解できる明確で具体的な根拠と不透明な部分をキチンと確認できるQ&Aの場がもう一度必要ですよね。
なにしろ、取得しようと考えてた住戸が一晩で数百万円単位で値上ってしまったわけだから。
事業協力者の利益のための建替えじゃなく、団地所有者のための建替えに戻して欲しいと思います。
本来、この土地を所有する我々が駅前開発や駅近大規模マンションの付加価値を享受すべき権利があるわけだから。

長くなってしまいましたが、上記の計算がほんとに正しいか、どこか間違ってないか、どなたか検証をしていただけると助かります。

コストが上がってるのは事実なんだから受け入れろよ
うるせーな
こっちは仮住まいで家賃がかさんでるんだよ
文句あるやつは売り渡して早く出ていってくれ
これ以上延期されたらたまったもんじゃない

野村の考えは2527が全てでしょ
地権者の半数以上が高齢者で戻って来る人数と等価交換をする人数で秤をかけて今の条件でも押し通せると思ったから今回の議案なんだと思う。既に引っ越しをしている人にとっては事業を、早く進めて欲しいからね。
事業計画変更の臨時総会が地権者の最後の反抗場だけどそれを差引いても早く進めて欲しい人数が多いから野村はムチャクチャな進め方をしてると思う。
それでも利益は出るんだから黙ってろってのが野村の意見じゃない。

ありがとうございます。上記の試算でほぼ間違いないと思います。

説明会では、デベロッパーの質疑応答も非誠実で、地権者の増床費用の値上げでどれだけ工事費の値上がりをカバーできるのかについての納得のゆく説明はありませんでしたね。

唯一の判断材料となる資料も、ツッコミどころ満載なので、事前配布せず、説明会直前に配布するという姑息さです。地権者の不満が大勢を占めないように、居住者ごとに条件面で格差をつけるなど、きわめて用意周到な対応です。デベロッパー担当者に傲岸不遜な対応を見ても、地権者と一緒に歩むというより、我々を「養分」を見なしているようできわめて不愉快でした。

経済条件もデベロッパーに有利に設定されています。決議時資料 212万円/坪がそもそも低めに設定されています。４年後の物価上昇を考えると、320万円程度の坪単価での販売もあり得ると思っています。おそらく工事費の上昇は販売価格の上昇でほぼカバーできるはずです。これから竣工する、ある団地の建て替え事業でも同様に工事費上昇に見舞われましたが、建て替え決議後に区分所有者の負担増はいっさい求められませんでした。建設費の上昇は分譲価格の引き上げでカバーしています。

昨年の決議時点で、すでに工事費は上昇していたのですから、デベロッパーはこの時点で経済条件を見直すことができました。それをあえてせず、建て替え決議が成立した直後から、突如として見直し作業を進めて、最大で1000万円以上の値上げをするというのですから相当悪質です。地権者の大半はすでに引っ越しを済ませているのですから、戻る家はすでになく、条件変更には従わざる得ません。マスコミや国土交通省などにも報告すべきような悪質事案だと思います。

こんなやり方を押し通されたら
たとえば今回の条件をのんだとしても
次に何をされるかわからないという不信感がある。

マスコミや週刊誌が好きそうな話題だけど、どこか取り上げてくれないですかね？
Twitterで愚痴れば食いついてくるかな？

ここでぎゃーぎゃー言ってる人なんで建て替え決議賛成したの？

やっぱり分断作戦でしたねー
値上がり影響0円の人、数百万円影響受ける人

建替え組合、「一丸となり協力して」

人によって影響度が全く違うのに
この状況で「一丸」になれますかね・・・

みなさん、ここは一丸となって建て替え決議の無効化を焦点に争いましょう！

>>2534 契約者さん

デベロッパーは良く撤退しなかったなと思いました

>>2535 契約者さん
デベロッパーもよく撤退しなかたなと思いました。リーマンショック直後、市況環境が悪くなったと豊中市新千里北町団地の建て替えを撤退した不動産会社（東急不動産）があった（経験した）ので、まだ撤退しなっただけよかったと思います。（その後阪急不動産が建替えました。ジオ千里中央）高く売れるはず（値段が付く）とは言うがこの南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えないし（中古物件が安いのも多い）、デベロッパーブランド力でしか売れないエリアであるのも事実なのである程度はお任せしたほうがいいと思いますし、デベロッパーに賛成です。結局、出費はあるけどその分資産は増えるのも事実なので

一番の問題は、デベロッパーは、建替え決議時点で経済条件を変更すべきだったのに、それを怠り、決議後に騙し討ちのような変更を行ったことです。企業にとって一番大事な商道徳に反する行為です。

「建替え決議に賛成したのに、文句をいうな」という人がいますが、建替え決議賛成の前提条件の経済条件が短期間で変更されたのですから、これに異議を申してるのは理にかなっています。

このような条件なら賛成しなかった人が多数いたはずで、薄氷を踏んだ建替え決議は間違いなく成立しなかったでしょう。臨時総会での反対票が仮に過半数に届かなくても、賛成票が決議成立に必要な有効得票数にかなり不足すれば（おそらく過半数の賛成はあるでしょうが……）、法的に建替え決議の無効性が問われる状況になります。臨時総会での反対票が、建替え決議時点で反対票に投じられたことの裏付けになることです。つまり、建替え決議が不成立だった傍証になります。

こういうことは今後の建替え事業の悪しき前例となるので、行政やマスコミが知っておくべきことです。特に認可を出した船橋市には通報すべき事案と考えます。こういう騙し討ちを行う平然と行うデベロッパーは、さらにインフレが進むと計画から平気で撤退することをやりかねないと危惧します。

>>2537 匿名さん

あなた、地権者？