I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス　その3

私は月曜日に行く予定です。登録状況もある程度見ることができるのでいいかなと。

家に帰ったら、登録開始の予告入り巨大絵葉書のメール便が届いていました。
広告費すごいですね。

柏の葉とここじゃ比べ物にならないでしょう。
もちろん市川のほうが資産価値としては。
ただ、値段も高いんだから・・・

あなた方の管理費を使って
空調のきかせ、清掃の行き届かせた部屋で
井戸端会議に使わせていただきますよ。（笑）

↑
大丈夫ですよ。少なくともあなたは使えませんから。

柏の葉とどっこいどっこいでは

私が柏の葉の話をしてからなぜか柏の葉との比較が話題になってしまいました。すみません。かくいう私は柏の葉を見に行くのを止めました。台風が来ているので、面倒くさくなってしまいました。

登録開始予告の巨大ハガキ、うちにも届きました。
うちは去年電話でたった１度問い合わせしただけなのに。
余程、売れ行きに自信がないのでしょうね。

登録開始だというのに天気は荒れそうですね。
これは「買わない方がよい」という神様のお告げかな…
最初は購入する気満々だったのですが、色々な問題点が明らかになるにつれて、スパッと諦められず、うじうじ迷ってたんですけどね。

天気でふと思ったんですが、真夏の暑い季節や冬の雪が降った時とか、市が認めた近隣住民がスカイラウンジに避難してきて、まったりすることもあるんでしょうか…

うちにも登録開始予告のはがき来ましたねぇ。うちには必要がないことを知っているはずなのに。もっとデータベースを有効に使わないと。
今週末の台風で登録が伸び悩むかもしれないですね。

確か、今日は市川優先住戸の抽選ではなかったでしょうか？抽選会場へ行かれた方います？

抽選は明日です。

市川優先は最大で１３倍みたいよ。

市民優先の抽選、明日なんですね。外れたらその足で一般へ登録できるようにということですね。13倍...結構つきましたね。市民優先住戸にあまり魅力のある住戸がなかったのでそこまでいくとは驚きです。ふたを開けたら一般も結構な倍率になってしまうのでしょうか。

今日の感じだと、けっこうな感じだね。行って話したけど、ほとんどが
３倍はついてるみたいです。
営業が誘導しないとこは裏で確約とってたりするのかな〜。

軒並み3倍だとつらいですね。
裏で確約取るってどういうことを言うのですか？
私は誘導がまったくなかったのですが、確約と感じるようなことは何もなかったのですが。ということは抽選で落選確実ということでしょうか。

正直、倍率なんか当てにはなりませんよ。
いくらでも操作できますから。

つみたて君１０倍を使う人がいれば、
その人だけで倍率は１０倍ですよ。

すごく悩んだんですが、第2期販売で登録することにしました。
それまでには第1期販売の重説も終わって、掲示板で色々言われていた問題も明確になると思われますので。
もしかすると価格も多少は下がるかもしれない…という淡い期待もありますし。
それを見て、第2期で登録してみようと思います。
一足先に第1期販売で登録される方、ＭＲの様子とか教えてくださいね。
（盛況だったら、少し焦りますね）

>>68
つみたて君が満期になっていると10倍の権利がつくという話を聞いたことがありますが、これはこのマンションにも適用があるのですか？

一般登録開始ですね。
もう行かれた方いらっしゃいますか？

今日登録行ってきました。

私は早い予約回だったので最終的には何ともいえませんが、
ついているところは10倍以上の倍率が、
ないところは全く無いと言う状況ですね。

営業さんの話では3連休で一息つくとのことでしたので、
その後に調整が入るかも知れません。なお、みなさんが気になる＆私が気になった点をいくつか聞いて見ました。

■集会所の扱い
営業さんも苦笑いしてましたが、正確には、

・緊急避難時などに避難所として
・市の祭りなどで町内会への協力として

などの場合を想定しているそうです。もちろん、全くの部外者には貸し出すことはしないですし、原則論として市が許可しても住民総会が許可しない限りは貸し出さないとのことです（緊急利用は除くみたいですが）。

ただし、どうも集会所だけではなくラウンジやゲストルームも同じ扱いになりそうな雰囲気で話されましたので、重説時にちゃんと聞こうと思います。

■ごみ出し
誰かが書いていましたが、やはり市の指定するゴミ出し日の24時間前から、と言うものだそうです（ただし、こういう指定の仕方は実は結構多く採用されていて、実際今私が住んでいるタワーマンションも同じです）。もちろん、設備的には問題はないとのことなので、状況を見て住民総会で変更できる可能性があります。

と言うか、経験上そういう守ってねルールは守られない傾向があるので（今のマンションがそう…(^^;）、なし崩し的に24時間フルゴミ出し可能になるんでしょうね。

■全体の持分における地権者の持分比率
50%を超えてはいない、とのことでした。通常は住民総会での発言権は持分に比例することが多いので、この点は地権者がここを牛耳ることはないかな、と思ってます（実際は総会の規則を見ないとなんとも言えませんが…既に総会は1回開かれていますし）。

■既存営業の風俗店について
まず最初に、風俗店とは所謂”性風俗”のみを示すのではなく、広く酒類飲食店やパチンコ、ゲームセンターも含まれます、と言う前置きをおきつつ。

まず性風俗店は既存営業店がないため、入居は無いと断言されました。ただし、すでに重説にあるパチンコ店（1F予定だとか）、および居酒屋やパブなどの店舗（ペデストリアンデッキ内の2F南東側に入る予定だとか）は既存経営店があるため入居予定だとのことです。とりあえず私は重説で何を言うのかで決めようと思っています。私が営業さんから聞いた情報と食い違う部分があったり、納得が行かない部分があれば、入金前にキャンセルしちゃえば良いだけですし。

>>72
乙です。
前すれであれだけ大騒ぎになったのにこのすれになったとたんに落着いたのは、結構皆さん担当の人に確認したからなんでしょうね。
未だにセキュリティないだの何だの騒いでいた人は隣駅の売れ残りまくりのデベですかね。

セキュリティが無いとは言わんが、緊急時は市の一存で使用できるんだろ？
やっぱり市営住宅みたいっていうイメージは拭えない。
あと、現時点で行事への協力として集会所を使わせるのなら、少なくとも最初の総会まではそのままってことでしょ。
やっぱりここは特殊だよ。良くも悪くも比較対象物件が思いつかない。

>>74
カマってチャン（笑
ゴメンネ。今日は疲れているので遊んであげる気力ないんだよ。
だれか他の人遊んであげて。

１６日に行こうと思ってます。
そのあたりで土日の状況は把握できるかなって思うのですが。

でも始まりましたね。

私も月曜日に行きます。登録はすでにしたのですが、倍率を見たくて。お会いするかもしれませんね。

>>73さん
営業さんの反応を見ていると、どうやらみなさん同じ質問をされたようで…。(^^;

>>74さん
おっしゃりたいことは分かりますよ、私だって完全に不安が払拭されたわけではありません。地権者が既に住民総会を開いている状態ですから、ふたを開けたら…と言う想像は可能ですからね。商店街の寄り合いなんかに週1回使われてるような状況であるとすれば、あまり喜ばしくは無い状態ですから…。

ただ、タワー＆再開発物件の場合は大なり小なり同じような問題を抱えているようです。確か竣工前（販売は終了）で、今後変更されるかもしれないので実名を出すのは伏せますが、某都内タワーマンションなんかはラウンジが一般（！）に無料開放（！！）だそうですし。地域住民との揉め事はタワーにはつきものなので、そこは妥協すべきところなのかもしれません。

>>72
ちなみに、どういうところが人気があって、どういうところが人気がなかったか覚えていらっしゃいますか？

15階よりも高層の方からバラがついていました。低層の方が、まだ
空いている感じがしましたが、あくまでも印象です。今日、明日が
ピークでしょうから、その後に本当に確認すればよいでしょう。
市川市民優先と書いてある西側低層に、希望者０があったのが
記憶に鮮明です。

やはり西側低層は人気がないんですね。西側のマンションは近いですし、南西角の南側には圧迫感のある建物があるので敬遠したくなるのは人情です。その分価格は他より安いですが、安いといってもねぇ。
登録開始前は、中層階が人気かなという印象だったのですが、どうでしょうかね。明日、しっかり確認してきます。

>>72
集会室の使い方として「緊急避難時などに避難所として」とありましたが、緊急避難時に建物内の集会室を使う理由ってなんでしょうか？そういう場合は体育館とかを利用した方が良いように思います。なぜ、高層建物内の集会室に？？どさくさ紛れにマンション内に入ってこられると逆に怖いものがありますね。また、「市の祭りなどで町内会への協力」というのは結局近隣住民を超えて町内会の人たちみんなが利用することになりますね。お手伝いする人など含めると不特定多数が使用するに近いものがあるのでは。私も営業に聞いてみましたが、やはり習い事などで使用することも十分考えられるとのことでした。ほぼ公民館のような使い方。なぜ、公民館でなくここかというと展望ラウンジも使えるので貸切でパーティーのようなこともできるのでここが便利ということです。セキュリティーがないのは事実なので、それを理解し、納得できる人が購入すれば良いのでしょう。

>>82
まぁ、買おうと思っている人は概ねこの三連休で登録するでしょうからもう心は決まっているでしょう。ちなみに私はもう登録しました。あとは抽選を待つのみです。ローンの事前審査も通りました。倍率も低いようで当たる気満々です。生憎の天気ですが、今日は冷やかしに他のMRでも見に行こうかなと思っています。私は入居前に自分でリフォームして間取りを変更する予定ですので、他のMRを見るのは参考になりますので、内装とかオプションとかを見て勉強してこようと思っています。みなさんオプションはどうしようかとかもう考え始めていますか？私は食洗器、オーブン、バルコニーのウッドデッキをつけること、台所の吊戸棚をはずすことは確定で、カップボードをどうしようか迷っています。

↑　すごいですね。入居前に間取りを変えてしまうとは！私も畳の部屋を洋室に変えたいのですが同じ板にならないと思うと悩みます。間取り変更とはどの程度の変更で、よかったらいくらぐらいかかるか教えてもらえますか、

>>84さん
私も和室を洋室にかえようと思っていますが、最初からリフォームするつもりなので営業の人を介してリフォーム業者を頼もうと思っています。営業の人を通せば板の素材などは大丈夫なのではないかと。間取り変更は４LDKの部屋を２LDKにする予定です。LDKを２０畳ほどに広くしようと思っています。金額については見積もりに出していますが、回答はまだ来ていません。まぁ、なんといっても抽選に当たらないとどうしようもないですが。あたるはずと念力をおくりつつ。

LDKが広いと気持ちいいですねー。だけどもう一部屋ひとりになれるサブリビングがあるといいですよー。妻と別のビデオが観たいとか、趣味にこもれる部屋です。６帖ぐらいのデンでいいから。

なんだかんだ、やはりここはすごいんですね。
倍率もすごかったし。
果たして当たるかな〜。

>78
名前伏せるって…TTTでしょ？有名だと思うけど。
あれも多数の賃貸、共用施設開放となかなかのクセがあったが、何せあの立地であの価格であれば文句言わない人で埋まるのも無理は無い。

>>86
私の場合、一人になりたいと思うことがないので、DENは必要ないです。以前DENのある住戸に住んでいたことがあるのですが、見事に物置になってしまいました。

実際に住んでしまえば、共用施設の開放やセキュリティ、商業エリアに入る店舗のことなどより、もっと別のことが問題として生じるんだと思っていたりします。実は電車の音が結構気になる、とか、外廊下の吹き抜けから強風が吹きつける、とか・・・わかりませんが。

それと、あまり話題に出てきませんが、修繕計画と管理費、固定資産税などのこと、どう思われますか？　実はそこが少し引っかかってるんですよね。。ほかにそういう方いらっしゃいませんか？

いずれにせよ登録は済ませましたが、当選した場合はそこが我が家のポイントになりそうです。。。

>88
あのタワーが安かった理由は、横に環状線ができたり
清掃工場の近くで南側に高い煙突があるからってのもお忘れなく。

>>90
>>修繕計画と管理費、固定資産税などのこと、どう思われますか？
何も問題点に気づいていないのですが、修繕計画についてなにか気になることがありますか？管理費の上昇と固定資産税は仕方ないかなと思っています。

>>90さん

長期修繕計画は、まだ出てきてませんね。登録開始前には、長期修繕計画を出して欲しかったです。とても残念です。でもタワーマンションの常識からいって、何処も似たようなものでしょうから大体予測はつくので、我が家では以下の数字を使用しています。


年度　　　　　　修繕費　　修繕費９千円／月の部屋なら
１〜５年目　　　１倍　　　１０８，０００円／年
６〜１０年目　　２倍　　　２１６，０００円／年
１１〜２０年目　３倍　　　３２４，０００円／年
２１年目以降　　４倍　　　４３２，０００円／年

これに管理費とインターネット費を足して「年間の管理費等」として計画表を作っています。

>>93です。

固定資産税も、仕組みの関係で（？）「実際住む頃にならないと、正確な金額はわからない」というような説明を受けました。

大雑把な目安として、年間３０万円前後では？　もちろん部屋の広さによりますが。で、固定資産税も、６年目以降は優遇制度がなくなって、ほぼ１．５倍くらいになると思います。（ネット勉強や、税理士さんに相談して聞いた結果）

　　　　　　　倍率　　　　３０万円／年の部屋なら
１〜５年目　　１倍　　　　３０万円／年
６年目以降　　１．５倍　　４５万円／年

なお建物部分の評価額は目減りしていくので、毎年少しずつ下がっていくようですが、どうやら強固なタワーマンションでは下落率はあまり期待できないようです。

>>93
確か、プレ重説のときに、具体的な計画は出していませんでしたが、修繕積立は将来4倍になるといっていたと思います。ですので、おっしゃるような感じの値上げではないかと。

他のＭＳと比較して　こちらの管理費・修繕費は平均的なのでしょうか？
修繕費の値上げを年間経費に入れ忘れていました。

昨日登録済ませました。今のところ一倍なので、後は祈るだけです。ところで皆さん、買ってから10年以上住みます？私は5年ぐらい住んで値上げしたところで売り逃げる予定です。ですから修繕費のことは考えていません。

>>97さん

> 私は5年ぐらい住んで値上げしたところで売り逃げる予定です。

先のことはわかりませんし、また大きなお世話でしょうが、このスレで値上げを言い出す人は相当少数派だと思います。「いくら立地ベストとしても、利回り物件としては期待できない、すなわち値上げは期待出来ない。投資物件として見るのは難しい、永住前提の物件。でもせめて、資産価値の目減りは最低限に願いたい。」という人が大半かと。

今行ってきました。登録に。
すごいですね。一期での強きさがわかります。

当たるか祈るしかないですね。私のところは３倍でした。

>>93,94さん

修繕積み立て金は確か10年目までは固定で、11年目以降5年ごとに上昇だったと思います。また、竣工時に一時金を徴収されますが、途中の一時金はなしというのが原案のようです。

固定資産税は、このマンションが竣工する時には新築の優遇がなくなるため、当初から通常の税金を取られるはずです。大体の金額でもよいからと私も営業に何度も聞きましたが分からないとの返事でした。私の個人的予想では、80平米で年間約30万程度となっております。

>>100さん

優遇制度が受けられるのかどうかはよく判りませんが、８０平米ならたぶん額面は３５万円くらいになるらしいです。

今日MR行ってきました。わたしの希望していたところは3倍で抽選です。とほほ。1倍のところも結構あったのに。最大倍率は20倍でした（びっくり。つみたて君でしょうか。）もう祈るのみ。

登録しました。来週が楽しみですね。
幼児がいるので、広いＬＤＫにリフォームなんていう余裕はありませんが、
ラウンジでママ友達とゆっくりお茶も出来そうです。
集会室も和室なので、認可されているおじいちゃん達の趣味の会のように　
地域の子育てサークルも利用できるよう申請しようと思います。

ラウンジや一階の喫茶店（多分入りますよね？）でブリリアントな（笑｝午後のお茶を楽しめるといいですね。それもこれも抽選にあたらないと。ここの掲示板の書き込みを見ていて全然人気ないのかと思っていたのに．．．。結局ただのネガキャンだったんですね。市川駅前でガレリアサーラが先着順という看板を掲げてティッシュを配っていたのに受け取ってもらえないでいたのがなんだかかわいそうでした。

本日申込に行ってきました。
デベの誘導が功を奏したのか、高層階の大半は倍率１倍だった気がします。このまま無抽選で買えるといいのですが・・・
ところで、申込書の右下の『第二希望』『第三希望』の欄を記載された方はいらっしゃいますか？申込は一戸のみのはずでは？

>>105
第二第三志望は第一志望が外れた場合に第二志望がゼロ倍ならば第二志望で当選、以下同じということだと説明を受けました。当然記入しているでしょうが今の倍率には影響ないはず。
43階の南東角は7倍でしたね。どこのマンションでもそうですが、一番良い住戸は高くても人気なんですね。お金のある人はいるんだなぁ。

今の時勢に前レスのいくつかに書いてあるような倍率はないですよ。
完全にさくらだと思っていて大丈夫だと思います。

20倍はひとつの住戸だけぶっちぎりだったのでなぜここにだけサクラ？という感じですが？？？？？４３階南東角の７倍はベスト住戸なのでサクラもあるかなと思いますが、それにしては倍率低いのでは？せめて１０倍くらいつければいいのに。

20倍は積み立て君ですよ。
それくらいは分かって欲しい今日この頃です。

でしょ？だからサクラではない。

集会室って今時和室なんですね。畳替えも修繕積み立てからですよね・・

そうでしょうね。洋室だと椅子に座ることになるので面積がもっと必要となるので管理費が高くなるからでしょう。住戸に畳があるのは嫌ですが、集会室ならいいかな。

当選すると今の住居を明け渡すので再来年三月までアパート暮らしです。楽しみだなー。

再来年３月下旬入居開始でしょ。引越日は抽選だろうから、４月引越になることも有り得ますよ。

私は4月引越し希望です。

おお、登録開始してからは書き込み増えましたね。
で、どこから手をつければ良いかと思いつつ…。

>>79さん
私は自分のところしか興味が無かったのですが(^^;、80さんが仰っていたぐらいだったと記憶しています。意外と高いところから埋まっていくなあ、と記憶しているので…。

>>82さん
＞緊急避難時に建物内の集会室を使う理由ってなんでしょうか？

大震災等の緊急時、と言っていました。市川ではここが新たな防災拠点になるのだとすれば、そういった特例処置が用意されているのにも合点が行きます（大規模再開発系の他物件でもちらほら見かけます）。

＞セキュリティーがないのは事実なので、

私個人は「ない」とは思いませんが、不特定多数と言う定義が最終的にどこに落ち着くかが気にはなります。

何かの催しがあった場合に、事前登録が必要で入る時にロビーで必ずチェックが入るとか、入居者と何がしかの関係があり、それが証明できる人のみが許されると言うレベルであれば許容範囲内ですが、事前登録なしに不特定多数の入場を許可するものであったり、外部の人間が（ある程度の制約があるとしても）使用許可を取れる仕組みであればNGですね。

そこは重説時に説明があるでしょうし、なければ質問するつもりです。

>>88さん
個人的なポリシーなので物件名を伏せることはご容赦ください。ただ言いたいことは、別にここがそれほど特殊なわけでもなくて、それでも買いたい人は買えば良い、と言う話ですね。

>>90さん
今私が住んでいるところが線路の横のタワー物件（ここでいう西側中層ぐらいかな？）です。賃貸なので正直防音は貧相ですが、慣れればまあ気にはならなくなりますよ、以前住んでいた幹線道路沿いの方が圧倒的にうるさかった＆24時間騒音ありでしたね。ただし、うるさいことには変わりないのと、駅横なので構内放送やブレーキ音等が予想されますので、神経質な人にはお勧めできないと思います。

それと、外廊下ですが、タワーのように四方が囲まれている場合は全くと言って良いほど吹き込みはありません。先日の台風の時でも大丈夫でしたから問題は無いでしょう。少なくとも私は外廊下で傘をさしたことはありません。

どこから手をつければって、
回答係さんですか。

営業部インターネットチームです。

>>117-118
早朝から暇だねぇ。それとも仕事で書き込んでます？

ここのスレでさんざん問題視されているようなことを気にしていれば到底登録しないような住戸に申し込んだのですが、結果抽選でした。結局ここは人気の物件なのですね。皆さん冷静だったと言うことでしょう。一生懸命ネガキャンしてた人たちは惨めですね（笑

さあどうでしょう。冷静というより分かっていないとうことでしょう。
掲示板を読んでいる人なんて極わずかですよ。
問題は　生活してみて初めて分かるのではないですか。
イメージ力が無い人には
２３区板「プラウドタワー千代田富士見」の１５日頃の書き込みも
参考になりますよ。

>>121
読みました。
問題なさそうですね。

申し込みをしました。
多分？一倍なので買えるのかなあとは思います。
でも、まだ正直迷っています。
本当にこのマンション大丈夫でしょうか？

こういったネットの掲示板では悪いことしか書かれないとは言いますが、本気で購入を考えているからこそ、書きたいと思います。

仮店舗の看板を皆さんは見ましたか？
パブ・スナック・パチンコ屋・・・まだ我慢できます。我慢します。
でも、ホストクラブ（トッ○ダン○ィさん）の名前が本当に看板に入っているのを見て考え込んでしまいました。
勿論以前から営業されていた訳ですので、マンション内で営業する権利はあります。わかってます。
そして、集会室での葬儀。
マンション住民だけでなく、近隣住民の方も葬儀ができると重要事項説明書にも載っています。

それでも、あの立地は魅力的です。
でも、どちらも選べない。

このごに及んで迷っているのも、往生際が悪いですが、やはり迷ってしまうのです。

まあ、ここは買っておきましょう。だめなら、売ればいいんです。ペデストリアンデッキができて、しゃれた店が入ったマンションだから高値で転売できますって。私は転売までの数年、駅前生活をエンジョイするつもりです。

２１か２２日に登録に行きます。
西側の中層希望ですが、倍率的にはどのような感じですか？
もうご覧になられた方、お教え願います。

↑抽選確実でしょうから、何倍でももう関係ないでしょう。記念受験ならぬ、記念登録ですか？

>>123
1倍ですか。うらやましい。

>>125
西側中層だとたしかどこに登録しても抽選になったと思います。

そうですよね〜。抽選だとは思ってましたが・・・。
倍率がつかないのは３４階以上とかでしょうか。羨ましい限りです。

でも、なんだかんだ人気物件だったんですね。

>>123
>>勿論以前から営業されていた訳ですので、マンション内で営業する権利>>はあります。わかってます。

まず、マンション内をどういう意味で使っておられるのか不明ですが、居住区域内で営業する店舗はありません。また、ホストクラブはI-linkタウン内には入らない予定だそうですが、B街区にあったため、仮に営業することとなったとしてもUR側に入るそうです。

>>マンション住民だけでなく、近隣住民の方も葬儀ができると重要事項説
>>明書にも載っています。

重要事項説明書案によれば、葬儀に使用することが出来るとの記載はマンションの区分所有者のみです。近隣住民が葬儀のための使用を希望したからといってこれを拒絶できないとは記載されていません。なお、近隣住民による使用については使用目的に限定が加えられていませんが、市が認めても、管理組合がこれを拒絶した場合にはその使用は認められないということだそうですので、マンション自治がしっかりしていればさほど問題になるものではないと思います。いずれにしてもマンション自治にかかる事柄ですので細則の規定を管理組合で変更ないし修正することによりセキュリティを高めることは可能です。あとは個々の区分所有者の自治への参加の意識だと思います。

ここは　市川市の再開発事業のための支出を捻出するためのＭＳであって
ＭＳを建てることをメインに用地買収・整理したのではないのです。
規則の変更など管理組合の機能に余り多大な期待を抱かない方がいいです。
再開発に協力しているという　太っ腹な気持ちでいる方が快適に暮らせます。

管理組合の規約は区分所有法で認められた自治に属する事柄です。市の再開発事業であるとは言っても区分所有者による自治を完全に排除することは出来ません。結局は個々の意識の問題だと思いますよ。セキュリティが問題だと思う人が多数であれば変えていくよう努力すればいいのであり、それ程の問題でもないと思う人が多数であればそれでもいい。

ところで、>>130さんはどうしてそこまでマイナス思考なのですか？

>>129さん

> 重要事項説明書案によれば、葬儀に使用することが出来るとの記載はマンションの区分所有者のみです。

区分所有者「のみ」とは、記載されていません。またその次に続く一文には「再開発事業者が認めた近隣住民等について使用することができます。」とあります。しかし、使用目的の限定規定がありません。認められた近隣住民が「葬儀にも使用できる筈！」という拡大解釈を主張してきた場合、それを拒否できるか、とても微妙だと思います。

> いずれにしてもマンション自治にかかる事柄ですので細則の規定を管理組合で変更ないし修正することにより、、、

過去スレでも何度か出ていますが、地権者比率の多いこのマンションでは、現実的には「変更はほぼ無理」だと思います。規約の変更には総会での承認が必要ですが、地権者に不利／反対意見の案が可決する可能性は極めて低いからです。以下は、非常に一般的なマンション規約集抜粋です。

+++++++++++++++++++++++++++++
（規約の設定・変更及び廃止）
第３１条　 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。
２　 前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有するものが反対したときは、することができない。

地権者は区分所有者であって、近隣住民ではありません。したがって仮に>>132さんご指摘の条項があったとしても、その適用はなく、規約の変更は通常の変更手続きに従うこととなります。ここで必要なのは軟性の細則の変更ですのでより簡易な手続きとなるかと思われます。また、地権者のうち、賃貸に出して自分ではすまない人も多いと思われるので、地権者が多い＝総会での出席議決権者の多数派が常に地権者ということにもいえません。また、地権者の利害が常に集会所を利用したい近隣住民と一致しているということにないと思います。地権者の中にもセキュリティを重視する人がいないとはいえないでしょう？
また、細則自体を吟味してみないとなんともいえませんが、区分所有者の葬儀目的の使用と、近隣住民の使用とは条項が別個のものとなっていますので、規定の趣旨は異なると思われます。通常は、前者は区分所有者の権利として、後者は管理組合の許可権限と裁量の付与として規定するので、そうであればそもそも問題はなく、運用上問題が生じてくれば細則の見直しということになるでしょう。

ちなみに、私は以前住んでいたマンションの理事だったときに管理規約のほぼ全面改定を行ったことがありますが、4分の3の定足数を満たした総会の決議を取得することが出来ました。

134さん、それは理事側が規約改定に賛成だからできることです。
私が前に住んでいたマンションでは理事たちが駐車場の料金大幅値下げを企て、
マンション住人の反対も多かったにかかわらず、
総会欠席者の票を賛成票にカウントして成立させてしまいました。
理事たちの暴走裁量でなんでもやれます。

>>135さん
それはちょっと例外中の例外と言うか、
そもそもダメ住人（失礼）なんじゃないかと。

＞マンション住人の反対も多かったにかかわらず、

であれば総会に出席してその旨を主張しなきゃならないのに、

＞総会欠席者の票を賛成票にカウントして

結局出席もせず主張もせずじゃあ理事側に牛耳られて当然の結果かと。

135さんの

>> 総会欠席者の票を賛成票にカウントして成立させてしまいました。

これは、例外でもなんでもなくて、とても一般的ですよね。普通、総会では欠席者から極力「委任状」を取っておきます。でないと、区分所有法に従って、総会そのものが成立しなくなってしまい、議案を議題にかけられなくなるからです。なにせ委任状は「総会出席者」としてカウントできるから。で、一般に委任状には「議案採決については、議長に一任」と書いてある。

ということで、総会での議案は、欠席が多いほど、議長側、すなわち通常は理事会側有利に進む。

なお今回の「集会室の葬儀使用」についてですが、初代理事会は地権者（＝区分所有者）が就任してますね。ということは、地権者の多数が「区分所有者以外による、集会室の葬儀使用は認められない。」という意見なら、問題はたぶん解決されるでしょう。でももしその反対なら、、、私は心配です。

地権者だけの販売で、理事会が決まり、第１回総会が開かれるなんておかしいと思いませんか。まだ一般販売の前ですよ。
区分所有法など、法律的には問題ないのでしょうか。

135ですが
136さん勝手に、欠席したことにしないでください。
総会に出席もしたし、私を含めて数人主張もしましたよ。

だけど総会は多数決が全てなんですよ。
そして理事たちが多数の票を握ってる。
例外でもなんでもなく。

136ではありませんが、
ではなぜ「マンション住人の反対も多かったにかかわらず」、その人たちの
意見は反映させられなかったのでしょうか。欠席したからでしょうか。反対
する人が出にくい日時に総会が開かれたのでしょうか。

委任状を出した、というのであれば、その議案について135さんが考えるほど
関心は無かったと思います。重要だと思えば、出るでしょう。事前に合意
形成をしなければ、通るものも通りません。

私、ネガキャンと思われてもかまいません。
とにかくこのスレの皆さん、一読をお勧めします。契約者は、相当の覚悟が必要のようです。本スレ参加者はマンション住人も多いと思いますし、理事経験者も多いと思います。ならば、以下スレで書かれていることが「決して誇張ではなく、十分にありえること。」という風に感じていただけると思います。

+++++++++++++++++++++++++++++++++++
プラウドタワー千代田富士見Part2

No.374 by 匿名さん　2007/07/19(木) 06:45

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44602/

まぁいいや、いくら考えたって、いくらここ読んだって、10年後、
どうなるか私には分からない。自分で決めるしかないんだもんね。
30になるまで、都内の一戸建てに住んでいたし、隣が寺で、雨戸を開ければ
墓、墓、墓。そんな環境だから、外出するときは鍵をかけるのが当たり前。
線香の香り、喪服姿、香典泥棒、なんでもござれだったよ。だから、
皆さんの意見はとても興味深かった。

付和雷同するのは好きじゃない。抽選で当たれば買うよ。お疲れ様。

>>141
正直「業者乙」としか言いようが無いんだが…。

そこまで必死にネガティブキャンペーンをする理由がまったく分からない。

ま、要するに、あまりいい物件ではないんだから、当選しても当選しなくてもどっちでもいいかという気分になれるということでしょう。

もう登録するつもりの人はほとんど登録しただろうし、ネガキャンしてもそんなに影響ないんじゃないの？泣いても笑ってもあと4日で抽選。
私は、2期売り出し予定の物件には興味はないので、今回抽選で外れたらここは縁がなかったとあきらめます。
週末倍率だけでも見に行くかなぁ。みなさん、今週末行きます？

>>145

> もう登録するつもりの人はほとんど登録しただろうし、ネガキャンしてもそんなに影響ないんじゃないの？

同意！
だから集会室の葬儀問題その他を出す事って、実際住人になったとき「いったいどうなるの？　どうやったら解決できるの？」っていう観点から、皆さんの意見を聞きたい、他のマンションの実例はどうなってるのか、など、情報交換欲求の現われでしょう。ネガキャン目的は少ないと思うな。

今、倍率どうなっているのか知りたいなぁ。公式HPで公開すればいいのに

>146
どうもこうもないんじゃないかな〜。
ここって再開発事業として市川市が関わってるんでしょ。そういう意味では100％民間の物件ではないわけで、少なからず市川市民の税金が投入されてるわけだからすでに決まっていることを覆すのは難しいと思うし、それを納得した人が住むべきだと思うんだけど。
あえて対策を考えるとするなら、集会室のセキュリティレベルを住戸のレベルと分離するとか。

ネガキャン、ネガキャンうるせえな。
ネガキャン悪いか？
じゃ、てめえはポジキャンか？ポジキャン偉いのか？
どっちでもいいけど、議論、情報交換の場だろここは？

>>149
ネガキャンしてるの認めてるし。
あと3日もすれば抽選なんだから倍率下げようと思ってネガキャンしてるならもうあきらめなよ。ネガキャンしたって大して状況変わらないって。
たとえ貴方がお隣町のタワーのデベさんでも、ここでネガキャンしたってそっちへ流れるわけじゃないからあまり意味ないんじゃない？
もし貴方が、それ以外でネガキャンしているとすると、個人的にここの再開発に恨みを持っているってこと？そうだとすると怖い…。