I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス　その3

私は月曜日に行く予定です。登録状況もある程度見ることができるのでいいかなと。

家に帰ったら、登録開始の予告入り巨大絵葉書のメール便が届いていました。
広告費すごいですね。

柏の葉とここじゃ比べ物にならないでしょう。
もちろん市川のほうが資産価値としては。
ただ、値段も高いんだから・・・

あなた方の管理費を使って
空調のきかせ、清掃の行き届かせた部屋で
井戸端会議に使わせていただきますよ。（笑）

↑
大丈夫ですよ。少なくともあなたは使えませんから。

柏の葉とどっこいどっこいでは

私が柏の葉の話をしてからなぜか柏の葉との比較が話題になってしまいました。すみません。かくいう私は柏の葉を見に行くのを止めました。台風が来ているので、面倒くさくなってしまいました。

登録開始予告の巨大ハガキ、うちにも届きました。
うちは去年電話でたった１度問い合わせしただけなのに。
余程、売れ行きに自信がないのでしょうね。

登録開始だというのに天気は荒れそうですね。
これは「買わない方がよい」という神様のお告げかな…
最初は購入する気満々だったのですが、色々な問題点が明らかになるにつれて、スパッと諦められず、うじうじ迷ってたんですけどね。

天気でふと思ったんですが、真夏の暑い季節や冬の雪が降った時とか、市が認めた近隣住民がスカイラウンジに避難してきて、まったりすることもあるんでしょうか…

うちにも登録開始予告のはがき来ましたねぇ。うちには必要がないことを知っているはずなのに。もっとデータベースを有効に使わないと。
今週末の台風で登録が伸び悩むかもしれないですね。

確か、今日は市川優先住戸の抽選ではなかったでしょうか？抽選会場へ行かれた方います？

抽選は明日です。

市川優先は最大で１３倍みたいよ。

市民優先の抽選、明日なんですね。外れたらその足で一般へ登録できるようにということですね。13倍...結構つきましたね。市民優先住戸にあまり魅力のある住戸がなかったのでそこまでいくとは驚きです。ふたを開けたら一般も結構な倍率になってしまうのでしょうか。

今日の感じだと、けっこうな感じだね。行って話したけど、ほとんどが
３倍はついてるみたいです。
営業が誘導しないとこは裏で確約とってたりするのかな〜。

軒並み3倍だとつらいですね。
裏で確約取るってどういうことを言うのですか？
私は誘導がまったくなかったのですが、確約と感じるようなことは何もなかったのですが。ということは抽選で落選確実ということでしょうか。

正直、倍率なんか当てにはなりませんよ。
いくらでも操作できますから。

つみたて君１０倍を使う人がいれば、
その人だけで倍率は１０倍ですよ。

すごく悩んだんですが、第2期販売で登録することにしました。
それまでには第1期販売の重説も終わって、掲示板で色々言われていた問題も明確になると思われますので。
もしかすると価格も多少は下がるかもしれない…という淡い期待もありますし。
それを見て、第2期で登録してみようと思います。
一足先に第1期販売で登録される方、ＭＲの様子とか教えてくださいね。
（盛況だったら、少し焦りますね）

>>68
つみたて君が満期になっていると10倍の権利がつくという話を聞いたことがありますが、これはこのマンションにも適用があるのですか？

一般登録開始ですね。
もう行かれた方いらっしゃいますか？

今日登録行ってきました。

私は早い予約回だったので最終的には何ともいえませんが、
ついているところは10倍以上の倍率が、
ないところは全く無いと言う状況ですね。

営業さんの話では3連休で一息つくとのことでしたので、
その後に調整が入るかも知れません。なお、みなさんが気になる＆私が気になった点をいくつか聞いて見ました。

■集会所の扱い
営業さんも苦笑いしてましたが、正確には、

・緊急避難時などに避難所として
・市の祭りなどで町内会への協力として

などの場合を想定しているそうです。もちろん、全くの部外者には貸し出すことはしないですし、原則論として市が許可しても住民総会が許可しない限りは貸し出さないとのことです（緊急利用は除くみたいですが）。

ただし、どうも集会所だけではなくラウンジやゲストルームも同じ扱いになりそうな雰囲気で話されましたので、重説時にちゃんと聞こうと思います。

■ごみ出し
誰かが書いていましたが、やはり市の指定するゴミ出し日の24時間前から、と言うものだそうです（ただし、こういう指定の仕方は実は結構多く採用されていて、実際今私が住んでいるタワーマンションも同じです）。もちろん、設備的には問題はないとのことなので、状況を見て住民総会で変更できる可能性があります。

と言うか、経験上そういう守ってねルールは守られない傾向があるので（今のマンションがそう…(^^;）、なし崩し的に24時間フルゴミ出し可能になるんでしょうね。

■全体の持分における地権者の持分比率
50%を超えてはいない、とのことでした。通常は住民総会での発言権は持分に比例することが多いので、この点は地権者がここを牛耳ることはないかな、と思ってます（実際は総会の規則を見ないとなんとも言えませんが…既に総会は1回開かれていますし）。

■既存営業の風俗店について
まず最初に、風俗店とは所謂”性風俗”のみを示すのではなく、広く酒類飲食店やパチンコ、ゲームセンターも含まれます、と言う前置きをおきつつ。

まず性風俗店は既存営業店がないため、入居は無いと断言されました。ただし、すでに重説にあるパチンコ店（1F予定だとか）、および居酒屋やパブなどの店舗（ペデストリアンデッキ内の2F南東側に入る予定だとか）は既存経営店があるため入居予定だとのことです。とりあえず私は重説で何を言うのかで決めようと思っています。私が営業さんから聞いた情報と食い違う部分があったり、納得が行かない部分があれば、入金前にキャンセルしちゃえば良いだけですし。

>>72
乙です。
前すれであれだけ大騒ぎになったのにこのすれになったとたんに落着いたのは、結構皆さん担当の人に確認したからなんでしょうね。
未だにセキュリティないだの何だの騒いでいた人は隣駅の売れ残りまくりのデベですかね。

セキュリティが無いとは言わんが、緊急時は市の一存で使用できるんだろ？
やっぱり市営住宅みたいっていうイメージは拭えない。
あと、現時点で行事への協力として集会所を使わせるのなら、少なくとも最初の総会まではそのままってことでしょ。
やっぱりここは特殊だよ。良くも悪くも比較対象物件が思いつかない。

>>74
カマってチャン（笑
ゴメンネ。今日は疲れているので遊んであげる気力ないんだよ。
だれか他の人遊んであげて。

１６日に行こうと思ってます。
そのあたりで土日の状況は把握できるかなって思うのですが。

でも始まりましたね。

私も月曜日に行きます。登録はすでにしたのですが、倍率を見たくて。お会いするかもしれませんね。

>>73さん
営業さんの反応を見ていると、どうやらみなさん同じ質問をされたようで…。(^^;

>>74さん
おっしゃりたいことは分かりますよ、私だって完全に不安が払拭されたわけではありません。地権者が既に住民総会を開いている状態ですから、ふたを開けたら…と言う想像は可能ですからね。商店街の寄り合いなんかに週1回使われてるような状況であるとすれば、あまり喜ばしくは無い状態ですから…。

ただ、タワー＆再開発物件の場合は大なり小なり同じような問題を抱えているようです。確か竣工前（販売は終了）で、今後変更されるかもしれないので実名を出すのは伏せますが、某都内タワーマンションなんかはラウンジが一般（！）に無料開放（！！）だそうですし。地域住民との揉め事はタワーにはつきものなので、そこは妥協すべきところなのかもしれません。

>>72
ちなみに、どういうところが人気があって、どういうところが人気がなかったか覚えていらっしゃいますか？

15階よりも高層の方からバラがついていました。低層の方が、まだ
空いている感じがしましたが、あくまでも印象です。今日、明日が
ピークでしょうから、その後に本当に確認すればよいでしょう。
市川市民優先と書いてある西側低層に、希望者０があったのが
記憶に鮮明です。

やはり西側低層は人気がないんですね。西側のマンションは近いですし、南西角の南側には圧迫感のある建物があるので敬遠したくなるのは人情です。その分価格は他より安いですが、安いといってもねぇ。
登録開始前は、中層階が人気かなという印象だったのですが、どうでしょうかね。明日、しっかり確認してきます。

>>72
集会室の使い方として「緊急避難時などに避難所として」とありましたが、緊急避難時に建物内の集会室を使う理由ってなんでしょうか？そういう場合は体育館とかを利用した方が良いように思います。なぜ、高層建物内の集会室に？？どさくさ紛れにマンション内に入ってこられると逆に怖いものがありますね。また、「市の祭りなどで町内会への協力」というのは結局近隣住民を超えて町内会の人たちみんなが利用することになりますね。お手伝いする人など含めると不特定多数が使用するに近いものがあるのでは。私も営業に聞いてみましたが、やはり習い事などで使用することも十分考えられるとのことでした。ほぼ公民館のような使い方。なぜ、公民館でなくここかというと展望ラウンジも使えるので貸切でパーティーのようなこともできるのでここが便利ということです。セキュリティーがないのは事実なので、それを理解し、納得できる人が購入すれば良いのでしょう。

>>82
まぁ、買おうと思っている人は概ねこの三連休で登録するでしょうからもう心は決まっているでしょう。ちなみに私はもう登録しました。あとは抽選を待つのみです。ローンの事前審査も通りました。倍率も低いようで当たる気満々です。生憎の天気ですが、今日は冷やかしに他のMRでも見に行こうかなと思っています。私は入居前に自分でリフォームして間取りを変更する予定ですので、他のMRを見るのは参考になりますので、内装とかオプションとかを見て勉強してこようと思っています。みなさんオプションはどうしようかとかもう考え始めていますか？私は食洗器、オーブン、バルコニーのウッドデッキをつけること、台所の吊戸棚をはずすことは確定で、カップボードをどうしようか迷っています。

↑　すごいですね。入居前に間取りを変えてしまうとは！私も畳の部屋を洋室に変えたいのですが同じ板にならないと思うと悩みます。間取り変更とはどの程度の変更で、よかったらいくらぐらいかかるか教えてもらえますか、

>>84さん
私も和室を洋室にかえようと思っていますが、最初からリフォームするつもりなので営業の人を介してリフォーム業者を頼もうと思っています。営業の人を通せば板の素材などは大丈夫なのではないかと。間取り変更は４LDKの部屋を２LDKにする予定です。LDKを２０畳ほどに広くしようと思っています。金額については見積もりに出していますが、回答はまだ来ていません。まぁ、なんといっても抽選に当たらないとどうしようもないですが。あたるはずと念力をおくりつつ。

LDKが広いと気持ちいいですねー。だけどもう一部屋ひとりになれるサブリビングがあるといいですよー。妻と別のビデオが観たいとか、趣味にこもれる部屋です。６帖ぐらいのデンでいいから。

なんだかんだ、やはりここはすごいんですね。
倍率もすごかったし。
果たして当たるかな〜。

>78
名前伏せるって…TTTでしょ？有名だと思うけど。
あれも多数の賃貸、共用施設開放となかなかのクセがあったが、何せあの立地であの価格であれば文句言わない人で埋まるのも無理は無い。

>>86
私の場合、一人になりたいと思うことがないので、DENは必要ないです。以前DENのある住戸に住んでいたことがあるのですが、見事に物置になってしまいました。

実際に住んでしまえば、共用施設の開放やセキュリティ、商業エリアに入る店舗のことなどより、もっと別のことが問題として生じるんだと思っていたりします。実は電車の音が結構気になる、とか、外廊下の吹き抜けから強風が吹きつける、とか・・・わかりませんが。

それと、あまり話題に出てきませんが、修繕計画と管理費、固定資産税などのこと、どう思われますか？　実はそこが少し引っかかってるんですよね。。ほかにそういう方いらっしゃいませんか？

いずれにせよ登録は済ませましたが、当選した場合はそこが我が家のポイントになりそうです。。。

>88
あのタワーが安かった理由は、横に環状線ができたり
清掃工場の近くで南側に高い煙突があるからってのもお忘れなく。

>>90
>>修繕計画と管理費、固定資産税などのこと、どう思われますか？
何も問題点に気づいていないのですが、修繕計画についてなにか気になることがありますか？管理費の上昇と固定資産税は仕方ないかなと思っています。

>>90さん

長期修繕計画は、まだ出てきてませんね。登録開始前には、長期修繕計画を出して欲しかったです。とても残念です。でもタワーマンションの常識からいって、何処も似たようなものでしょうから大体予測はつくので、我が家では以下の数字を使用しています。


年度　　　　　　修繕費　　修繕費９千円／月の部屋なら
１〜５年目　　　１倍　　　１０８，０００円／年
６〜１０年目　　２倍　　　２１６，０００円／年
１１〜２０年目　３倍　　　３２４，０００円／年
２１年目以降　　４倍　　　４３２，０００円／年

これに管理費とインターネット費を足して「年間の管理費等」として計画表を作っています。

>>93です。

固定資産税も、仕組みの関係で（？）「実際住む頃にならないと、正確な金額はわからない」というような説明を受けました。

大雑把な目安として、年間３０万円前後では？　もちろん部屋の広さによりますが。で、固定資産税も、６年目以降は優遇制度がなくなって、ほぼ１．５倍くらいになると思います。（ネット勉強や、税理士さんに相談して聞いた結果）

　　　　　　　倍率　　　　３０万円／年の部屋なら
１〜５年目　　１倍　　　　３０万円／年
６年目以降　　１．５倍　　４５万円／年

なお建物部分の評価額は目減りしていくので、毎年少しずつ下がっていくようですが、どうやら強固なタワーマンションでは下落率はあまり期待できないようです。

>>93
確か、プレ重説のときに、具体的な計画は出していませんでしたが、修繕積立は将来4倍になるといっていたと思います。ですので、おっしゃるような感じの値上げではないかと。

他のＭＳと比較して　こちらの管理費・修繕費は平均的なのでしょうか？
修繕費の値上げを年間経費に入れ忘れていました。

昨日登録済ませました。今のところ一倍なので、後は祈るだけです。ところで皆さん、買ってから10年以上住みます？私は5年ぐらい住んで値上げしたところで売り逃げる予定です。ですから修繕費のことは考えていません。

>>97さん

> 私は5年ぐらい住んで値上げしたところで売り逃げる予定です。

先のことはわかりませんし、また大きなお世話でしょうが、このスレで値上げを言い出す人は相当少数派だと思います。「いくら立地ベストとしても、利回り物件としては期待できない、すなわち値上げは期待出来ない。投資物件として見るのは難しい、永住前提の物件。でもせめて、資産価値の目減りは最低限に願いたい。」という人が大半かと。

今行ってきました。登録に。
すごいですね。一期での強きさがわかります。

当たるか祈るしかないですね。私のところは３倍でした。

>>93,94さん

修繕積み立て金は確か10年目までは固定で、11年目以降5年ごとに上昇だったと思います。また、竣工時に一時金を徴収されますが、途中の一時金はなしというのが原案のようです。

固定資産税は、このマンションが竣工する時には新築の優遇がなくなるため、当初から通常の税金を取られるはずです。大体の金額でもよいからと私も営業に何度も聞きましたが分からないとの返事でした。私の個人的予想では、80平米で年間約30万程度となっております。