プラウド新浦安（その10)

だから必死なんですよ。何とか値下げから目をそむけようと白々しい書き込みばかり。

かつて近くのマンションで同じような悲劇があったね。
訴訟まで行ってたがその後どうなったかね？

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>>435

お！
ということはついに３割引いた？

今週末あたりＭＲ行ってみようかな！

まさか１割引きなんてオチはやめてくれよｗ435クン

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三割引きでも買えないんですから。
あんまりイジメタラかわいそうですよ。
便某人に塩をすりすりしたら、それこそ涙目だよ。

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バス便物件は、相場が上がる時には一番遅く上がり、相場が下がる時には一番早く
下がる「飛行機の後輪」のようなもの。
バス便にだけは手を出さない方がいいですよ。

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ここのマンション買う人間は
相場ってものがわかってんだよね。
だからいちいち買った後に、値が下がっても
頭悪い奴みたいに文句いったりしないの。

不動産価格と定価で売買される品物とは別なのよね。
逆に、値引き販売されて怒ってる奴の神経を疑うよ。
ほんと頭悪い。
だからマンションの一つも買えないんだよね（笑）

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もともと新浦安はここの３割引くらいが相場で、
かつ、ちょうどそのくらいのレベルの層に人気があった街です。
しかし残念ながら、土地固有のリスクを敬遠されるためそのレベル以上の方には見向きもされません。
ですが逆にそれが購入層の総中流化を保ち、差別やおごることのない良きニュータウンでした。

438さん、439さん
ＵＲマリナの賃料から年収を逆算すれば購入検討者は当然その程度の年収レベルは保っていることくらい分かりますよね。

ここはたいして高級でもない駅遠物件を高値で野村につかまされた腹いせに、
購入検討者をさげすむことばかり書き込む住人ばかり。
内覧〜入居頃のすれでも、住人としか思えない荒れた人がいましたよね。
どうしてこんな人ばかりなのですか？
この物件を買ってしまったことが悔しくて悔しくて、
どこかに怒りをぶつけたくて購入検討者をＢＩＭＢＯ−人とののしるのですか？
そんなにお金で人を差別したいんですか？

こんな××な人ばかりなのでしたら、多分3割引になっても半額になっても
誰もわざわざこんな高洲くんだりの物件なんか買わないと思います。
もう完成済みで現地を見せなければならないので、モデルルームマジックも通用しません。

購入額が高い方が住民レベルが高いというデベの説明が、まったく当てにならないということが良く分かりました。
勘違いな場所に勘違いな物件を建てるから、勘違いな人が集まったんですね。
マリナの賃貸住人の方がよっぽど品位を保っていると思います。

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>>440
こらこら、「ご近所さん」なら貴方もバス便でしょ？
投稿前に名前をちゃんと確認しましょう。なりすましがバレちゃいますよ。

アンチの方々は別に議論がしたい訳ではなく、プラウド住民を不快にしたいだけみたい。
439さんの言う通りだと思うな、そういう行動に出る原因は分からないけど。
野村に恨みがあるのかもしれないし、単純に幸せは人が嫌いだけかもしれない。
それとも新浦安の物件を買いたいけど、プラウドのおかげで中古の相場が上がってしまい、
手も足も出なくなったとか？
底が見えてしまっているので、もはや憐れみの目で見られていますよ。

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444さん　440です。
私は駅近です。
別にこの物件の悪口をいっているのではなく、一般的な事実を言っているのです。
我々消費者がもっと勉強をし、実力不相応な価格に「NO」をつきつけていれば、
去年夏までのミニバブルはなかったと思います。

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このスレが活発なのは検討者や購入者が投稿しているのではなく、
さみしがりやの難民が会話を求めて取りついているから。
野村も大変だよな。

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売り言葉に買い言葉だからいけないんだよ。
まともなエリアを買えるようになれって言ってた人、それってどこなのよ？
ここも入っているって意味？

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>>428が全てでしょう。

435さんは買いに行ったけど、大して値引きが無かったから憤慨してるのでしょう。

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>>442さん

＞もともと新浦安はここの３割引くらいが相場で、
＞かつ、ちょうどそのくらいのレベルの層に人気があった街です。

汚い言葉で罵るだけの荒らしとは違って、ある程度のお話が出来る方とお見受けしますが、
３年前と比べてコモディティの価格が上がってることに関してはいかがですか？

コモディティの価格が上がっても人件費や本体価格は３年前のレベルにいるべきだと？

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都内から、全く新浦安の知識ゼロの状態で
ここを買い、最近越してきたばかりです。

都内中心に見てきたから、ここの広さと値段は
びっくりするくらい安く感じた次第。

でも、この掲示板を見ると、「高い！高い！」の
大合唱で非常に驚きました。
思うに新浦安には怖いくらい思い入れの深い人たちが
いるようで・・。

確かに、ここの前のグランデの値段以前を知っている
方から見ると、この値段には納得できない気持ちも分かり
ますが、土地の仕入れ価格からいって仕方ないでしょう。
また、いくら他が安いといっても、ディスポーザーは前の
住居から必須だったので、新浦安の他マンションはほぼ×。
しかも後付できないし。（なぜ、三井は付けなかったのか不思議）
最後まで悩んだのがバス便だったのですが、一番考慮を要した
通勤時間帯と最終電車後については、シャトルバスがあることで
決断。でも、実際のところ、市バスも、１９番や１５番は混むエリア
を殆ど通らないので、時間通りで快適、嬉しい誤算でした。

思うに、自分のように都内や千葉県外から越してくる人のほうが、
日の出か明海か高洲かなんて、どうでもいい地元意識を持たずに、
先入観なくマンション自体のクオリティや公園や海の眺望で選べるのでは
ないかと感じます。

マリナテラスも仕様は良いですが、自分はとにかく眺望にこだわりたかった
ので低層に興味ないのと、正直、高洲の１００平米以上を出す予算はあっても
マリナテラスの１００平米以上を出す予算はなかった次第・・。

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土地の仕入れ値が高かったのは、野村が行政予定落札価格の3倍という法外な価格で
落札したため。決してこの土地にそれだけの価値があったわけではありません。

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4年ほど前、新浦安で約4万4千㎡のまとまった土地の競争入札が行なわれました。
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100㎡以上の住戸を中心にせざるを得ません。
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。

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坪１７０万なら全然高くない。
モアナも同じくらいじゃない？

「高い高い」言ってる人は材料費が下がるまで待つしかないと思う。

レジアスのような値段を期待しても無理だよ。
デベのブランドもそもそも違うし。
施工も違うし。

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449さんへ
あなたデベの方ですか？

マンションの原価内訳は一般的に
土地代３５％　建築費４５％　広告販売費用＋デベ利益２０％　くらいです。
　参考にどうぞ　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20020731/

ここの物件の特徴を考えてみると
①ここは異常に高値で土地を買ってしまいました。皆さん知ってますよね。
②超大物ハリウッド俳優を使った巨額の広告費がかかっております。
③高級家具てんこもりの華美なモデルルーム費用もかかっております。
④Ｎ村の利益率は高いです
以上を加味しますと

土地代４５％　建築費３０％　広告販売費用＋デベ利益２５％　程度でしょう。

さて、さらに建築費はさらに　重機類運用費＋資材費＋人件費＋建築会社利益　となりますが
そのうち資材費は約３０％程度です。

ここで449さんが仰るところの資材費上昇の影響をかなり大きく見積もって全て2倍になったとしましょう。
実際には、そこまで上がっていませんが、まあ多めにしましょう。

すると資材費は建築費の3割でそれが2倍になると建築費は１５％のアップになります。
さらに、建築費はこのマンション価格全体の３０％程度ですから、資材費2倍となる影響により建築費が１５％アップしても、マンション価格は４．５％のアップに過ぎません。

人件費などの資材費以外のコスト上昇要因は認められません。
世間一般で給料上がってる会社がどれだけありますか？ほとんどないですよね。
よって上がったとしても４．５％程度の上昇に留めるべきです。
そして通常その程度でしたら皆さんお勤めのまっとうな企業でしたら、企業努力でカバーするもんですよね。
これを便乗値上げで３割増しにこじつけようとするのが、
不動産業界といいますか、Ｎ村さんのいやらしいところですね。

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こことブリリア有明のスレはよく似てるな〜。
お盆休みで日銭が入らず暇な輩は一度覗かれては如何でしょうか。

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本当に必死になってマンションのＰＲしてるね。入居者の皆さま
早く売れてほしくてしようがないんだろうけど
２００戸も残ってまあーあわれｗ　最終的に３割引まで行くよ
でも「買いたいときが買い時」「金利も低かった」「」希望の間取りやオプションが選べた」とか、まあー必死になって自分を慰めるしかないんだろうな
で、痛いところをついたネガスレへの決まりのひと言
「買えないのでひがんでいる」ですか？
寝れない夜が続きそうだね

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早起きは三文の得と言うが三割なら話しは別だ！
早速、ゴルフの帰りに行ってみます。
いゃー、いろんな意味で今日も暑い一日になりそうだ。皆さんも水分補給とスレへの燃料投下は忘れずにね。

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３割引ならいいかもね。
というか個人的には余り価格には拘りがなく地元の千葉県内で綺麗で広くて恥ずかしくない物件を探しているもので。
いつまでも今の年収を維持できるとは思わないので、今のウチにマンション買って２、３年で返しちゃおうかと。住居が決まると人生設計しやすそうだし。
私のように２０代で購入された方いますか？専業主婦してる妻の友達とかもできるといいな〜と。

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通勤に関する争点まとめてみました。

■京葉線
　×台風・強風でよく止まる/遅れる
　×ピーク時は大変混雑する。ピーク時乗車率190％程度。他路線との比較は
　　http://okwave.jp/qa975952.html
　　http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html を参照。
　○とはいえ、混むのは新木場まで。
　　田園都市線、東西線ユーザだった方は改善されるレベル。
　×帰りの接続が非常に悪い。
　×東京駅で800m歩く。あれは東京駅であって東京駅ではない。
　○新木場始発の有楽町線・りんかい線は、
　　ピーク時でも余裕を持って座ることができる程度。
　×舞浜乗降車の人は、ものすごく浮かれた集団と毎朝毎晩すれ違うのが義務である

■新浦安・舞浜までバス派
　○ほぼ終点で積み残しもない
　○雨の日も座れるほど快適♪（ただし、今後の住宅建築でどうなるかは流動的）
　○シャトルバスは安いし雨の日も濡れなくて快適♪
　×シャトルバスはTDR繁忙期に若干渋滞する。
　○新浦安は渋滞皆無。ほぼ定時運行
　○深夜は路線バスの深夜バスが23:30まであるし、それ以降は終電までシャトルバスあり。
　×今後の管理状況によってシャトルバスがなくなるリスクあり。

■新浦安・舞浜まで自転車/徒歩派
　○境川沿いとか気持ちいいですよー。
　×自転車15分、徒歩30分はさすがに遠い。

■駅近以外あり得ない派
　−バスで8分とかそもそもありえない
　−新浦安から海側にバス8分ってことはつまり、周辺には何もないってことでしょ
　　→正解。今後の施設もOKストア以外は流動的。あっても多少増える程度と思われる
　−バスで8分ってことは、南船橋の駅前徒歩0分と同じ時間でしょ。1000万円くらい高くね？

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通りすがりの者ですが、１つだけ。

どこでも同じですが、
例えば、値引きがないのに、値引きがあったように書いたり、
事実と違う事を書いて、特定の商品イメージを侵害するようなことを書くと、
訴えられたりする可能性もありますよ。

想像で書いてはいけません。

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いろいろ検討してみると、京葉線のもうちょっと先に行けばそこそこの戸建て買えますね。
８千〜９千万円あれば、敷地60坪程度、床面積40〜50坪のまあまあの注文住宅が建てられる
ようです。概ね駅から徒歩１５分程度以内、自転車なら５分程度以内とのこと。
一度行ってみましたが大きな公園もあり雰囲気は悪くないと思いました。

エアレジなら良いんですが、やはりプラウドは駅から遠いのがネックですね。
駅近中古、京葉線の先の戸建ても含めてもう少し考えてみます。

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そして、３割引でやっと手に入れた
ものの、ここの管理費＆修繕積み立て費に
目玉飛び出ること必至。
忘れてはいけないのは、ここを元々の値段で
買っている過半数以上の住民は、管理費＆修繕
積み立て費は屁とも思わないばかりか、より良い
管理体制を敷くためには値上げだって厭わない
人たちってこと。

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>>463

461の浦安ビン某住人さんは、プラウドの住人さんですよ

なりすましかもしれないけど。

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ちょっとお邪魔します。ずっとロムさせていただいていました。
一つ疑問ですが本当にハンドル入居済み住人さんという方たちはここの住人さんなんでしょうか。

ネットという顔の見えない世界ですのでわかりませんが、そうでしたら少し自重謙虚になられたほうがこのマンションの価値もあがるように思います。
世の中勝者敗者は逆転します。今勝者でも経済状況、健康問題ｅｔｃで転落するかたも多い。

当方も他地区７０００万１５０近くの広さ、管理費他６万という物件にすんでおりますが
そういう意味での入れ替わりを目にし、いつまでも勝ち組でいられることも中なか難しいと実感しております。

ここは海にも近く住みやすそうですので、入居者のかたの経済的の優位性でなく
良いところをみなさんにお知らせいただけるともっと有意義な板になるのでしょう

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467さん

プラウド買うときに、「その値段出すならもっと下れば駅近の戸建てが買えるんじゃない？」と知人から言われたことがありました。
が、我が家にとっては主軸は都心であり、夫もタクシーで深夜帰宅することが多いので新浦安よりも下ることは選択肢にはありませんでした。
それでも、あまりにも帰宅が遅い時には職場近くに借りているマンションに寝泊りすることがあります。ということで、駅からの距離・都心（職場）からの距離・広さやサービスを含めた住環境などのバランスを考えると「我が家にとっては」ここが最適だったと言えるのです。

467さんも、本当の住民かどうかわからない方の書き込みなど気にせずご自分のライフスタイルと合うかどうかをじっくり考えて,結果的にプラウドが良いとなったら是非来ていただきたいです。

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> 一つ疑問ですが本当にハンドル入居済み住人さんという方たちはここの住人さんなんでしょうか。

本当の住民もいれば、なりすましもいますよ


> 良いところをみなさんにお知らせいただけるともっと有意義な板になるのでしょう

なりませんよ。
そうさせたくない人たちがたくさんいますから。


いくら荒れても、本当に検討する人は情報の取捨選択をしますから。
そのまま鵜呑みにするなんてありえない。
kakaku.com のように家電を買うわけじゃないんだから、必要な情報、有意義な情報を
取捨選択します。

いろいろストレスの多い世の中、この掲示板が荒れないのはもはや不可能です。

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>>463
俺は住人だよｗ
言いたいのは「バスの話題はこれ以外に出ないからこれ見てよｗ」。
出た意見をずらずらと書いただけ。

住人なのになぜ書くかというと、
やっぱり材料が多い方が判断するときにいいじゃない。
自分が検討したときに書き込まれていたことを自分が買った後に書いてるだけ。

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別に恐ろしくもなんともないんですけど。
アンチが攻撃するから住民が応酬しているだけでしょ。
売り言葉に買い言葉なんだな、くらいのことは誰でもわかりますよ。
散々からかって怒らせておいて反撃されると「あ〜怖い、やだねぇ」って子供のいじめと一緒だよ。

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スレの流れぶった切ってすみません。
盛り上がってるところ失礼します！


今月、高洲中央公園でテニスやります！
来月には運動公園でフットサルがあります！


テニス、フットサル、どちらも初心者大歓迎ですので、
住民同士楽しくやりましょう〜

お気軽に御参加下さい。

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都心中心で考えるなら都心のマンション買った方がいいですよ。
待ってればこれからどんどん下がるでしょう。
賃貸だって空きだらけだから相場も下がるでしょう。

結局、今、この金額でここを買う理由が見当たらないので売れ残ってるわけで
やはり慎重に検討すべきだなあと思います。

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ここよりもベイタウンの最後の？分譲となる海際のタワーの方が価値があると思う。
上層階で億超えるかな？

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ところで
買えない連中が、プラウド住民は早く売り切れることを望んでるって
アオリますけど、本当にそうなんですか？
私自身は、別にすぐ売れようが売れ残ろうがどうでもいいんですけど。
管理費も当分、野村が払ってくれますし、
なんで住民が野村販売の手伝いしなきゃなんないのか謎です。

＞479は、
俺が何回も書いてるのにまだ、「これからどんどん下がるでしょう」っとか
意味不明の希望的観測書いてますね。ププッ
だからお前みたいな奴は一生買わずに賃貸すんでろって。

買わんでヨロシ

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＞476
おおっスマン。
君もプラウド住人か。
改めて交通に関してまとめてくれてありがとう。

君のそういうまめなところは好きだ。

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購入検討者の皆様へ
さて、ここの原価を考えて見ましょう。
ここの土地はＮ村が210億円で高値買いしたのは皆さん知っての通りですね。
７３３で割って一戸当たり平均2864万円です。

マンションのの平均坪単価は仕様にもよりますが平均６０〜６５万です。
ソースはこれ、参考にどうぞ　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20020723A/

６５万というのはタワーマンション内廊下の真の高級マンションに使うべき数字です。
ここは最も安価に作れる板形、かつスケールメリットを最大限に取れる巨大物件です。
今時二重床は普通の工法です。駐車場も平置き屋根なし、まさに極安で作れます。
完成後内覧した人なら、ここの本当のレベルは分かってますよね。
モデルルームはモデルルーム、実物じゃありません。青田買いとは本当に怖いものです。
さて、変なコテージとやら余計なものがついてますのでその分若干割り増ししましょう。
その分加味して坪単価６１万円程度ですかね。

余談ですが大手ゼネコンに直接発注しなければ、坪５５万あれば十分高級に作れます。
大手はさらに子受け孫受けに出すので中間マージンが発生しますからね。
ＲＣ一戸建、つまり真のお金持ちが建てる家の一例がこのようなものです。
http://www.sc-taguchi.co.jp/page003.html


さて高洲に話を戻して、総建築費は
平均１１４平米÷３．３×６１＝２１０７万円

よってこの物件の推定平均原価は
土地代２８６４万＋建物代２１０７万＝４９７１万円

ところでここの１１４平米の部屋で中間の１０Ｆくらいの部屋はいくら位しましたっけ？
６８００万程度でしたかね。

推定原価４９７１万の物件を６８００万で売ると、広告販売費＋利益はおよそ２６．９％となります。
消費者にとってはその２６．９％分なんか知ったこっちゃありません。
それじゃＮ村が損しちゃうって？
心配しなくても大丈夫、既に先に買ってしまった人たちのおかげで広告販売費も元が取れていますよ。
いまだに日経に全面広告を何度も何度も何度も打てるんですから、この会社の金は余ってます。
bloomberg日本版８月号紙面とかにもプラウド阿佐ヶ谷の広告乗っけてますが、ランドマークだとか無茶なこと言ってますね〜。ここよかマシだけど。

販売不振の駅遠不人気マンションですから最低限２６．９％引き程度までは確実に割り引いていただかないと困っちゃいますね。
Ｎ村さま、原価がもっと高いというのならどうぞ教えてください。ソースを出してね。

ただ、１１４平米を４９７１万で買ったとしても、それでもまだちょっとだけ高いですよ。
だってここの土地をＮ村が常識はずれの高値買いしたせいで高いだけですから。
隣の土地もプラウドよりははるかに安いけど、まだまだ高い坪１０７万で買ったらしいね。
眺望お互いにかぶるんだろうけど。どうすんだろう？

441サンも言うとおり、株も不動産も時価取引、この株は５００円で買ったから損したくないので５００円以上で買ってくださいなんて通用しないんですよ。
469サンが言う経済の原理うんぬんが何の事を言ってるのか知りませんが、
市場が十分発達していれば、全ての商品は神の見えざる手によって需要と供給のバランスが取れた価格に落ち着きます。
完成して何ヶ月もたつのにいまだに２００戸近くも売れ残っているというのは明らかにその価格が需要に見合ってないことを意味します。

ともかく高値掴みしたのはＮ村の勝手でそんなの自己責任ですからそのツケはちゃんと払ってくださいね。
他のところでざんざん儲けてきたんですからもちろん損切くらい出来ますよね。
株屋のＮ村さん。

何か数字が違うというのならどうぞソースを付してＵＰしてください。
お待ちいたしております。

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はい、UR21さん、どうもありがとう！
441兼469です。
まー、なんか原価計算して、わかった気になってるみたいですが、
最後の主張が悲しいです。
なんで、N村さんが買えないあなたに、あなたが買える値段まで安くして
売らなきゃなんないわけ？
もっともらしい計算しておきながら、
最後はほしいんでマケてくださいか・・ププッ
情けない・・

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