グランドホライゾン・トーキョーベイ 2（南船橋）

え！あの船橋の定借タワーが４位！？
ふ〜〜ん、んで、ここが１位ーィ〜？たまげたにゃああ〜！

No.251 by 匿名さん　
ここに関係ねぇべ！
＞え！あの船橋の定借タワーが４位！？

未だガラガラ…＞＜

うちは、近隣物件とまだ比較検討しています。
そういえば、平成２４年に千葉県企業庁が解体して保有地の放出がはじまるようなことを書いた記事見かけたような気がします。
そうなると、ベイタウンの行政サービスが千葉市に移管されこれまでのサービスレベルが保てないので話し合いが持たれているようですが。
企業庁の優先順位から外れているため何十年と動かなかった土地ですが、このあたりの情報を踏まえて駅前の希望地とされているのでしょう。
若松団地が老朽化のため移転するという噂もあったし。そうなれば一大開発になるなってことで。
あくまでも何らかの動きがありそうだというところなので、具体的に何がどうなるって言えないだけだと思います。このまま何もないかもしれないしね。

将来の一大開発に期待する気持ちもわかりますが、
現状の環境に満足できるかどうかも重要ではないでしょうか。
その一大開発によっては、逆に住みにくい環境になることだってあるし。
まぁ、住みやすいかどうかは人それぞれですが。

あそこは売れなかったのではなく売らなかった土地です。
理由は京葉線とＩＣ絡み。

いやいや、最後の連続スターマイン綺麗でしたね。

うちは、屋上開放はないので、ベランダからの眺めでしたが、
グランドホライゾンさんからは、いかがでしたか？

多田建設、三平建設、ゼファー、建設会社が民事再生の物件が増えてきているんで、次はどこかわかんない。このマンションのように売主がしっかりしていれば建設会社がどうあろうと関係ないですね。

おっしゃるとおりです。構造的な建設不況の中、これほど売主を全面的に信用できる物件は本当に稀少価値がありますね。

ここの売主は外資と特定目的会社の強力タッグ。毎年何千戸も供給しないとやっていけない国内大手デベと違って、このプロジェクト単独でも高い投資価値があると判断したのです。さすが目のつけどころが違います。これほど価値のある物件は数十年に一度ではないでしょうか。絶対に買いですね。

個人的には買いはサザンだったなぁ。その時は乗り遅れて、南船橋が気になり始めてここを同価格帯で期待していたのでちょっと高いのがつらいです。

一番怖いのは施工がゼファーで売主が今や外資だけというところ。肝心なアフターはやってもらえるのでしょうか？

売主が外資だからこそ安心なのですよ。
アフターって英語ですから、意味わかっているのは外資だけです。国内大手デベなんて信用できませんね。

ひょっとして
このなじりあいは業者どおしの口げんか？？

普通の方は無視しましょう。

今朝は海岸線がくっきり見えていい景色ですよ＾＾

皆さん、民事再生法の意味わかっていますか？ゼファーは取引会社にたいしての支払いを断念し、多大な迷惑をかけている。そんなゼネコンの作ったマンションです。相当、恨んでいる人も多いのでは・・・・。購入された方は、まったく関係ないですが、最悪の業者だったのですね。

どうもサザンの皆さんにはあまり歓迎されていないような
感じを受けます。
ご近所なので仲良くやっていきたいのですが・・・残念です。
そういう人ばかりでないことを祈ります。
昨日は船橋の花火だったね。
サンデッキも予約でふさがっていたようです。

皆さん、東京湾北縁断層のことをご存知ですか。
この物件も含めて船橋地域の物件を検討中ですが、活断層ではないと判断されましたが、ちょっと心配！真の有識者は教えて頂けますでしょうか？

http://j-jis.com/danso/d028.shtml
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/keihatsu/01_beaninf/01_earth...

>>268さん
活断層については全く分からないことだらけです。
現在、活断層があるとは分かっていないところも、
活断層がないことの証明はできないのです。

現に1995年の阪神淡路大震災の断層については
神戸地区の断層は未だ確認されていません。

生命の危険という意味では、断層の近傍であるかよりは
その地区がどのような「建物倒壊危険度」「地震火災危険度」「孤立危険度」など
を持っているエリアであるかの方が大きいというのは
阪神淡路大震災の教訓です。
駅までの通勤通学中に地震が襲うかもしれませんし、
お買い物中に襲ってくるかもしれません。

いずれにせよ、大震災の可能性をご心配の方は
どのエリアに限らず、不動産購入については資産の毀損リスクの
軽減ができないので購入しないという判断はそれなりに合理性を持ちます。

但し、寿命もまた有限なので、限りある人生をどのように暮らすか
リスクとの天秤に掛けてご検討下さい。

http://www.city.funabashi.chiba.jp/shisetsu/taishin.htm
転校のことを調べていたら↑昨日教育委員会にこんなのがＵＰされていて驚きです。
倒壊の恐れがあります、って、何それ？？？って感じで唖然としてしまいました。
私の見方が間違ってますか？？

市議会議員の方のブログで関連記事をみつけました。
http://k-kazuko.cocolog-nifty.com/kanazawa/2008/07/post_6966.html

大間違いですよ！
通常は１階の強度が問題視されます。
そして、学校の校舎はあなたの家よりもよっぽど
強度が高いはずです。残念ながら・・・

167さん
>>ご存知で書いていると思うのですが…
米国クレセントハイツ社や海外のデベロッパーは
SPCを用いた資金調達を行うので、
事業規模と売上が日本のように比例しないことが
往々にして見られますよね・・・

ご存知ですよね
悪質なあおりだと思います。
やめてくださいね。

>>276さん

>>米国クレセントハイツ社や海外のデベロッパーは
>>SPCを用いた資金調達を行うので、
>>事業規模と売上が日本のように比例しないことが
>>往々にして見られますよね・・・

自分の資本で事業を行っていないのです。
みんないわゆる他人からの借金です。

そして、赤字は赤字で放置されます。SPC内に押し込められて。
逆に何かあったら本社がということは決してアテにできない
わけです。お金を持っていないんですから。
事業をやっているのは各SPCですからね。
このような事業形態は好景気の時は非常に効率的なのですが
ひとたび、住宅不況となるととたんにきますね。

住宅を米国で手広く事業をしており、
なにかあったらすぐ面倒を見てくれる
親切なデベロッパーから購入するという幻想は捨てて、
販売が終了したら消滅するペーパーカンパニーから
マンションを買うんだと言うことを
「自己責任」を百回唱えて肝に命じましょう。

はい。自己責任を１００回唱えて購入させて頂きます(^-^)/

２７５
引越し先になるかもしれない情報はどんな情報でも集めたいですが。
これから長いローンを背負って生きていくんですよ。
匿名掲示板をそのまま鵜呑みにする人は居ないと思いますが、自分で調べる契機になりますよね。
むしろ、検討も比較もしていないであろうあなたのような書き込みのほうが意味が分からない（ワラ

２７９に一票。

販売終了後も責任を持って対応してくれるという
100パーセント保障のある会社がどこなのか知りたいですね。
結局すべてにおいて自己責任でわ？
それより、買えるのか？払いきれるのか？が現実味あふれてるのでわ。

２７５に一票
対象地のマンションに書き込むことでは？

277さん
ペーパーカンパニーからではなく
日本に登記されている株式会社から
購入するというのが正しい表現です。
アフターサービスも受けられます。

因みに日本のデベロッパーも
他人資本（銀行融資＝デット）で分譲事業を行います。
CH社の場合は他人資本がエクイティということになりますが
SPCに融資をするのは銀行です。
借金で事業をするのは同じです。

悪意をもって中傷する行為を
問題視しているので間違った書き込みは
控えて頂いた方が皆さんの為になるのでは
ないでしょうか。

>日本に登記されている株式会社から購入するというのが正しい表現です。
まあ一応株式会社の体はなしているが、なんせ資本金１０００万円ですから、
いつでも逃走スタンバイokといったところか？

>>284さん
私もそれはわかりませんし
その可能性はありますよね。
ただ、撤退するなら他の売主に譲るでしょう。
アフターサービスは次の売主から受けられます。

そもそも
私はそういう話をしていたのではなく
事実でない悪意ある書き込みを
問題視しているので、話をあらぬ方向に
もっていかれてしまわれると、困ります。

掲示板を悪用した
誹謗中傷は品がないと思いますから
控えた方がいいと思います。
ただそれだけなのです。

>>284さん
資本金と逃走は直接は関係ないのでは？

＞資本金の意味を知らない人に突っ込みを入れても無駄です。
資本金は一般的に会社の基礎体力と言われているから、
基礎体力が無いということだな・・・。

＞100パーセント保障のある会社がどこなのか知りたいですね。
１００％はないにしても、施工が大手または売主が大手（財閥か電鉄系）
の場合は同じ市川の物件見てもきちんと対応してくれるが、ここは施工が
潰れたゼファーで売主もえたいの知れない会社だから、みんな何かあった
ときに大丈夫？？？と思っているんだよ。
他もそうだけど、ここの売主とヒューザーはどこが違うのかな？
ずばり補償を行える「体力」でしょうね。

>>277さん
詳しくご存知でしたら失礼ですが。
グランドホライゾンにおける
分譲マンションの証券化スキームの理解を助けて差し上げます。

[1] 特定目的会社（ＴＭＫ）がオリジネーター
　（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。

[2] ＴＭＫは、オリジネーターに対して支払う
　　売買代金の資金を調達するため、リーマンブラザーズ
(LB)より,ノンリコースローンによる借入れをしています。
　　LBは抵当権者となります。

[3] ＴＭＫは、不動産の売却収益（の一部）をLBに返済します。顧客への引渡し時にLBが設定した抵当権は抹消されます。

このスキーム上、分譲マンションの売主がＴＭＫとなります。
ＴＭＫを組む理由は、税務・会計上のメリットがあるためです。

日本では宅建業法上売主にアフターサービス責任が義務付けられているので
TMKが単独で分譲MSの事業主になることはありません。

グランドホライゾンの場合TMKとCH株式会社が事業主となりますので、
分譲マンションの顧客がペーパーカンパニーから物件を購入するというのは誤った理解です。

共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
（これは憶測ですが）

正しくご理解いただければ幸いです。

だから売主は強気なんですね。
詳しい説明ありがとうございました。

詳しい説明ありがとうございます。
ここを買うことによって海外の会社が儲かるなんて日本経済に良いことなのか？
ちょっと疑問になりました。
結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたので儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損はなく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損はない、ってところでしょうか？
となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグが儲かったってところですね。

経済にそんなに強くないのでこんな感じの理解でよいのでしょうか？

＞共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
＞（これは憶測ですが）

理屈はね・・・。でも物事は理屈通りに進まないんだな〜、これが・・・。
そもそもこの理屈は誠実に日本の法律に従う会社を前提にしているが、
外資に日本の法律なんぞ、「屁」みたいなもんですよ、実際・・・。

現時でも日本の法律では会社の理屈だけの解雇は禁じられているが、
外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？

まあ、ここの売主にあまり期待してなダメだと思うな。

外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？
↑
見たの？何の明確な根拠があって言っているのか明示してほしいね。
それから日本の企業だって平気で首は切ります。

基本だが外資に就職する人ははじめから転職を前提（キャリアアップ）
にしている人が多く、
定年まで勤め上げて、という人は殆ど居ないです。

日本では日本の法令を遵守するのは日本の企業も同じであって
何かあって逃げる場所など日本にもアメリカにもないのだよ。
そういうことを気にして気になって仕方ないのなら
マンションは買わない方がいいよ。向いてないと思います。

訂正です。
気になって仕方ないのなら
×マンションは買わない方がいいよ
○このマンションは買わない方がいいよ

>>292
売主が強気な理由を説明したわけではないのです。
ただ外資でも国内資本でも
お金を借りて、物を作り(付加価値を生み)
収益を上げる。というのは変わらないという事を
わかってもらえたら、と思います。
TMKは打ち出の小づちではないのです。

>>293さん
>ちょっと疑問になりました。
>結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたの>で儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、>破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損は>なく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損は>ない、ってところでしょうか？
>となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグ>が儲かったってところですね。

いえそれは違います。
TMK≒CH社は、破たんして儲かることはありません。
LBに資金を返済しなくてはいけません。
マンションが売れない限り利益はでません。

お金を借りて、事業をして（物を売り）、お金を返して
利益を残す、町工場や八百屋さんと同じです。


皆さん外資⇒怪しい⇒怖い→悪者と
決めつけている方が多いのではないかと思います。

でも外資のレストランやホテル、洋服もこれだけ
世の中にあふれています。

外資のマンションがあったっておかしくはないと
私は思っています。

>>294さん

外資の会社は、成果に貪欲ですよね。
だから不運にも成果を上げられない場合
「バンバン首切りしてるよね？」
というのも事実かもしれません。

しかし、それとこれとは別のお話だと思います。
もしTMKで借りたからお金を返さなくてもOKと
考えている方がいたらとんでもない誤りだと思います。

日本のデベロッパーもCH社も銀行にお金を返さないと
事業を続けていけなくなってしまいます。

だからCH社は外資だからといって、
すぐ撤退できるわけではないと私は思います。
銀行の信用を失うことは何よりも痛手のはずですから。

ＣＨ社はＬＢからお金を借りているのではなかったのですか？
ＬＢとしては売れなかったら、物件もらって別の業者に売るからいいよ。というような姿勢なのかと思いました。

ＬＢは投資が完了したら、次の投資先に資金を回したいから直接不動産売買をしたくないけど、不振だったゼファーから買い叩いて儲けられるから、ＣＨ社を誘って事業を買い取ったみたいな構図で、アフターなんて気にしていないのかと感じました。
仮にＣＨ社はアフターを考慮していても、資金源のＬＢが損をしてまでアフターの資金の面倒をみるかというと疑問です。ＬＢがいなくなっても銀行から借りられれば別によいわけですが。

ということで、すごく素敵なマンションで立地も魅力的ですが景気回復のための内需拡大を思うと外資が儲かるのは納得いかないという気持ちです。
ゼファーを救っていたとなれば、話は違ったのですが・・・。