プラウド新浦安マリナテラス（その3）

３５０さんに同感。
半地下の話題は、どうでもいい。
初めから、１００とわかっていながら７０で販売していたかも？
しれないという○村の姿勢が問題なんです。
購入者にどんな説明があったのか知りたいですね。

購入者は聞かない限り説明されてないよ。
内覧会云行ったけどガーデンめっちゃ良かった。
買わない人にとやかく言われようが、よかった。

ここを読んでいる人で本物の購入者がいたら、自分の購入階の如何にかかわらず騒動の真相を野村に聞くのが自然でしょうね。
１階購入者の動向次第では物件全体の資産価値が左右されかねない事象ですから、自分自身は１階でなくても動向は当然要注意です。

一方、まだ購入者でない単なる検討者にとっては「この物件自体の良し悪し」の判断は各自の価値観でつけるべきものであり、
ここでの議論は（特にこのタイミングに至ると）あまり意味がありませんが、
それとは別に今回の変更騒動は

「売主の販売体質」

を見極める貴重な機会のひとつになりましたね。

野村は、他社に妬まれているようで、他社による誹謗中傷が激しいようです。

本当の住人なら、実際に不満があれば会社に直接クレームするし
自分のマンションの資産価値（売却するときにも値下がりする）を落とすような発言をわざわざネットでしたりしないでしょう。

>>350
ここのスレって論点は１つ？
いっぱい論点が交わってるように感じるけど、思い違いかな。

>>355

350です。
あなたの言うことは正しい。思い違いではありません。色々な論点があるべきだと思う。

ただしこのタイミングで、このスレの流れの中で、何ヶ月も前にすでに決着
した(少なくとも私はそう理解している）「半地下ではない」ことを
あえて主張することに何かの意図を私は感じた。
もちろんあなたのように、そのように感じない人も多数おられるでしょう。

私はその必要はないと思うが、過去スレを読めばわかる「半地下」問題をあらためて
議論したい人は、議論すればいいと思うだけです。

>野村は、他社に妬まれているようで、他社による誹謗中傷が激しい

工事ミスに気付いた後もそれを隠して販売する会社への批判は「誹謗中傷」とは言いません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47335/res/333-337

強大な組織を持つ売主にとっては、個人個人と交渉した方が好都合。情報を分断して個別撃破できるから。市川の事例もそうでしたがネットは消費者の味方です。

354さん
ちょっと被害妄想が強すぎですよ。
心中はお察ししますが…。

>>355

どういう点が強すぎなの？

ごく当たり前のことを言っていると思うけど。

この掲示板は少なくても購入者にとっては得

本日、あらためてここを見学しましたが、一階は盛土になっていますが、
一階の床は道路面より高く、公式には半地下ではないようです。
しかし、リビングの窓は盛土により半分隠れていて、
半地下のデメリット、湿気、日照等の問題はもろに受けそうです。

それにしても、12mの高さ制限の中で４階建てを作るために、
盛土をしたという意見が大半でしたが、
屋根の高さは（標高）、日航の社宅より低いように見えました。
不思議です。皆さんが言っていることが正しければ、
日航の社宅は高さが12m超えており、違法建築だということになってしまいますが。
なぜなら、日航の社宅は盛土していませんので。

私も360さんと全く同じ感想を持ちました。

つまり、一階庭の盛土の意図は、当掲示板でこれまで言われてきた高さ12mを超えないための対策とは違うのではないか？

プライバシーを守るため？だとしても盛土は、いらないね。
３６０さんの言うように半地下でないにせよ、デメリットは多い。
７０センチでも高いのに１００センチにするとは・・・

昔から第一種低層住居専用地域に指定されてたわけじゃないでしょ。割りと最近だと思うよ。
用途区分なんて行政の思惑や住民エゴで簡単に変わる。


＞3階建てにすると10ｍ強ですが、1Fを低くする、半地下にする、3Fを屋根天井にするなど工夫すれば10ｍ規制でも入ります。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa1052493.html

いろいろ規制逃れの手段はあるが、盛り土というのは奇手ですな。
あそこは確か12ｍじゃなくて10ｍ規制の場所だったと思うが、あの建物は12ｍくらい。
そうだとすると盛り土1ｍじゃ足りないから、もう一手なにか秘策あるのかも知れないね。
まさか虚偽申告なんかではないと思うが。

高さ規制逃れの盛り土を禁止してるところもあるんだけどね
浦安は規制してないのか

連投ですまん。
それにしても「プライバシー守るため」とはお目出たい。
常に利潤極大化を追求するデベが何で4階の低層を作らざるを得ないのか思いを巡らせないと。

老婆心ながら言うが、俺が契約者ならモデルルームに設計図書を即刻見に行くぞ。
そこで「盛り土」が何ｍなのか確かめるためにね。

>>363

＞あそこは確か12ｍじゃなくて10ｍ規制の場所だったと思うが

第一種低層住居専用地域は、10m規制の場所であっても一定要件を満たせば12mまで緩和されます。

>>360
>>361

デベ自身が「12m規制のため」という趣旨の説明をしているのですから間違いありません。（住民板より）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/19

＞よくよく聞いてみると「建築基準法第55条2項の「〜同項の規定にかかわらず、12メートルとする。」の
＞12mを測定する上での基準面が専用庭面となるため、専用庭面の高さを変更できないことを意味する
＞と口頭でご説明いただきました。

・当時70センチと説明していたものが、なぜ突然100センチになったのか？
・それは、何がきっかけで判明したのか？
・なぜ、今このタイミングなのか？

購入者に対しては、野村も上記のように問いただされれば何らかの回答を出さざるを得ないでしょう。
我々部外者がどこまで今回の真相を知ることができるかはわかりませんが、同じ消費者の立場として、購入者にとってより納得のいく回答が野村から出ることを願っています。

>363
10m規制地だけど、建蔽率40％に抑えたら12mが正解。

部外者が知る必要ないだろ

野村物件を購入する予定の方は、どのような対応するか、知りたいでしょ。

一階盛り土の本当の意味は何なのでしょうか？？とても知りたいです。

天井高を高くするためです。こうすると高級感が増すのです。
つまり２階以上の資産価値は、向上します。
１階の価値を犠牲にして。
低層でのデベの常套手段です。

？？マリナはそんなに天井高いですか？

少しでも言う意味です。12mでは階高が３ｍになってしまうが、
13mだと3.25ｍ取れる。25cmの差は大きいですよ。見た目。

ここの1階って限りなく半地下に近いことから、
話題をそらそうとしている人がいるけれど、70cmも1mも
変わらないと思う。
現物見て、半地下っぽいのが、
いやになって難癖つけているとしか思えません。

１階にキャンセルがいっぱい出て、7掛け位になったら、
購入するかも。

天井高を高くして「高級感を出す」ためというよりも・・・「将来の間取りの可変性を確保する」ために二重床・二重天井にするからでしょうね。

二重床・二重天井にして天井高も2500mm確保しようとすると、それだけで１階あたりの「階高（スラブ面から上階のスラブ面までの高さ）」は3mになってしまいます。
マリナテラスも二重床・二重天井でしょうから、４階建だと階高の単純合計だけで12mになってしまい、当然に建物高さは12mを超えてしまいます。

一方、お隣の日航は「社宅」なので将来の間取りの可変性を考慮する必要がないことから、直床・直天井の可能性が高いです。
そうすると１階あたりの「階高」は3mも要らないので、地盤面を色々いじらなくても４階建でフツーに高さ12mに収まってしまうのです。

３７７さん大正解！

ただ将来の可変性ではないんじゃ。
可変性を持たせるならＳＩ工法にするでしょ。

野村は２重床２重天井が大好きだからね。

いいかげん、こっちに移ったほうがいいですよ。
↓↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/

結構、売れ残ってるイメージでモデルルーム行ったら、紹介出来る部屋がないって言われて、キャンセル出そうな物件があるから、キャンセル出たら紹介出来ますって言われたけど、ほんとにそこまで残ってるの？

>>376

同感。
ただ、いちゃもんつけてるだけなんじゃん。

棟内モデルルームがあるくらいだから、まだ残ってるんじゃないですか？
申し込みが入ってる場合もあるかもしれませんが。

>377の説だと、

マリナの地盤面から屋上までは13m、専用庭面から屋上までは12m。
マリナと同じ建物高の日航社宅の庭は盛り土してないので13mあることになるよね。
つまり社宅は違法建築ですね？

>>378

なるほど、マリナテラスはＳＩではないのですね。
少々言い訳がましいですが、私は

・二重床二重天井・・・可変性に一応は配慮している・ＳＩ工法・・・可変性に最大限配慮している

てな感覚がしみついてしまっております。

専用庭面高さ変更の件は、今後どのように決着するんでしょうね。

変更経緯の真相が明らかになって、野村から何らかの「対応」の提案が出されるのか？

それとも、「70センチも100センチも大して変わりません」と言われて泣き寝入りせざるを得なくなるのか？


検討中の人間としては、売主の対応が最大の関心事です。

385さんの言う通り。
わたしも検討中なのですが、売り主の対応が気になります。

また５戸残りってでますよ、きっと。

３８４さん

確かに２重床２重天井は可変性もありますね。

あとは配管を床下で出来るので、メンテナンスのしやすさもあるかと思います。

長谷工はなぜ直床推奨なんでしょうかね。

安いから

せめてＳＩにして永住性をアピールしてくれたらよかったのかもしれません。

二重床二重天井は長谷工以外の物件ではもはや当たり前だし、
前に盛り上がったディスポーザーも近隣の築浅物件では当たり前だし、
最大の売り？のはずだった「低層物件であること」は購入者とのトラブルでイメージがた落ちだし…、

マリナテラスのアピールポイントって、あとは何でしょうか？

>>391
モデルルーム行って聞いてくればいいじゃん。

↑正解

モナの中に置いてあったビラでは残り戸数4戸でした。
売り切っちゃえば、専用庭の対応もない？

モデルルームに行って営業さんのセールストークを聞かないとアピールポイントが見いだせない物件ということですね。わかります。

野村って、高洲では突然階数変更するし、
ここでは半地下もどき作った挙句、盛土高の土壇場での変更。
これだけでも、野村から買う気がうせる。
ここもプラウドIとIIIも三井か三菱、もしくは東京建物あたりが
落札していれば、もっと魅力的なマンションができていたと思う。
少なくとも、見栄えで日航の社宅に劣る低層は作らなかったはず。

そんなこと、みんなわかってます(笑)

>397
ここはスクープ掲示板か

営業は3流、いや4流位かも？？
全ての価格がのった価格表が提示され、販売住居が蛍光ペンで印される。
普通書かれてる販売完了済の印は一切なし、、
あきらかに、在庫を小出しで残数のかく乱を狙ってる
その時は、、再三確認すると販売対象の部屋5以上示されました。

物件は、室内の梁が目立ついまどきめずらしい作り。。
坪200マンを超える高級感は感じず。。。
営業は狡猾だし、これなら周りの坪160の中古がいいかなーーと、、
まずます購入意欲が失せてました。

>>399
>>396の言うのはもっともな気がするが。

そもそも日航社宅の人も、何千マンのマンションと比較にされても
失礼な！とは思わないと思うよ。
てか、社宅だよ。

建設残土が多く出て、処理すると金がかかるから、専用庭に処分しただけでは？
千葉企業局から買った土地なら、まだ売れてない場所につんでおけばよいが、日航からの土地じゃ無理でしょう。
高洲の、更地には、埋め込んであった建設廃棄物をほりだしたとおもわれる、ガラが山積みだ。

>400
あの物件を、あれだけ売ったんだから
野村の営業（販売力）は超一流だと思う。

でも、なんでだろー？
こんな素晴らしいマンションが完売しないなんて…
なにか問題あるのー？

407
新手の荒らし？

405
それもあるでしょう。
でもそれだけだったら、1階を掘り下げる必要なし。

それにしても、金がありながら、
給食費滞納NO1、
自転車の違法駐輪NO1.
の金がありながら自己中ばかりで、クレーマーの＊＊の新浦で
野村は、どじ踏んだよね、ここも高洲も。

へ～。sokutuと書くと＊＊となるんだ。
勉強になりました。

>>408
だから、堀下がってないって

>>400

ってか、ここに書き込む前に、他の中古物件にあたりなよ。

あと残り何部屋なんだろ？

マリナ買える人はいっぱいいるでしょ。。但し、買うかは別。
それぞれ地域に見合った価格があるから。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

＞571さんは何が納得いかないのか分からないけど、庭に盛り土をしているメリットは十分理解出来ますよ。
＞盛り土をしたおかげで、地表のレベルを０とした時、庭のレベルが０より高い方が一般的にプライバシーや外部からの視線をブロック出来るメリットが有ります。容積率の関係で床と庭のレベルが違う事になったのかもしれませんが、同じレベルに作られたよりも庭のレベルを高くした事に逆に配慮を感じますて好ましいです。
＞１階のプライバシーに関してはかなりいい仕事していると思います。
実際に住んでみれば、このちょっとした配慮のメリットが良く分かると思いますよ。
戸建てを建てる時にも盛り土をして庭を高くする方がよりプライバシーを確保出来ますが、盛り土にもお金がかかるので気のきく設計者でないとそういうアドバイスはもらえません。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

値引きも暴露したらいいのに・・・

皆さんがお知りになりたい残戸数について。
今日時点でまだ５戸以上残っているようでしたよ。
私は早く完売してもらいたいので検討中の方は早めにモデルルームへどうぞ。

にしても、ここの営業は本当に適度に適当です＾＾
恐らく冷やかしに来ている者と当て込んで？営業担当は棟内の説明に行かず、受付のおばちゃんにアテンドさせてました。
あれはかわいそう。
本当に買う気だったらこの時期にわざわざ出向かないだろうに、軽率な営業担当だなあと思いましたよ。

棟内モデルルームを何部屋もつくるとは、想定外でした
相当数残ってるのでしょうね

モデルルームは何タイプできたのですか？

２～３じゃないすか

↑全く適当

マンションギャラリーで確認したら？

棟内モデルルームを購入する場合、値引きはあるものですか？

ないと言うことはないと思いますよ。
ただ家具代が含まれるでしょうから高くなる場合もあり？

新築とは言え、何人も購入検討者が入るわけですもんね
多少の値引きは、可能かもしれませんね

広い部屋がモデルルームになっているようですね。
やっぱり高いから買い手がつかないのかな。
最初の購入者はローンのせいでキャンセルになったのかな。

MRの家具は基本的に処分される物なのでタダでもらえます
（家具はマリナテラス以外の物件に使い回さない）

MRはお客さんにいい気分になってもらう為にかなり高価な家具を置いているので
家具付きを値引きで買うのはお得。
人気ありますよね

↑やけに詳しい

↑やけに物知らず

学校側の広いタイプの１･２階ともモデルルームになってますね。狭いタイプが売れてるとも思えないので、４戸以上は残ってるとみますが、どうでしょう？

モデルルーム意外に4部屋はあるでしょうから、4戸以上はあるでしょうね。

ここ以外にも住み替え前の物件が売れず、キャンセルになるケースが結構あるようです。

野村の販売戦略って非常に不思議。
去年の秋から完売間近で５戸しか残っていなかったのではないですか。
私の知人はそれであせって、年末にここを買いました。
で今まだ残っているの。
高洲と違って日の出は、こんな非常識な値段でも売れている、って言ってたのは、
何だったのですかね。

>448
11月中旬の第2期の後、12月上旬の再登録受付が5戸、1月下旬の
再登録受付も5戸、2月下旬も5戸、そして3月中旬の再登録受付は
さすがにマズイと思ったか少しはずして4戸だった。

ここで予言しよう。次の再登録受付は4月上旬に4戸、5月の連休に5戸、
6月の梅雨入り前に4戸、7月の夏休み前の5戸、9月の夏休み明けに4戸
･･･････キャンセル理由も団信落ちから買い替え不調に変わったみたいだ。
まあ「戦略」と呼べるほどのものでもないが。

初期値は高値に設定し、売れるだけうる。残れば、値引き
一流企業ですから、値引きは決して公にはならないようにしますし、
なったとしてもそれに認めません、、、
そろそろ（もう既に）第一段間に突入でしょうか