グランドホライゾン・トーキョーベイ3

>>540さんは、クレセントハイツグローバルセールスが「より消滅リスクの高い売主の物件」
みたいな言い方をされてますがなにぶんシロウトなもんで以下について教えてください

①日本のデベ（例えば減収減益が目に見えているような）とどう違うのか？

②消滅リスクが高いと思う要因はなんなのか？

③売主の不安というのは瑕疵担保責任だけの不安なのか？ほかにどういった不安材料があるのか？

お答えします。

①上場しているデベの経営状況については、減収減益かどうか等の「事実」を誰でも確認でき、その「事実」に基づいて自らの責任において「判断」を行うことができます。
この売主は、判断材料となる「事実」が開示されていません。

②私はこの売主の消滅リスクについて特定の結論を言っていません。

③「何が不安材料か」は人による面もあるかと思いますが、私が最も重視している事項は瑕疵担保責任の履行見込みです。

ちなみに姉歯の耐震偽装事件では、瑕疵担保責任を負うべきヒューザーが消滅したために購入者は多大な経済的・精神的ダメージを受けてしまいました。
このような事象の再発を防止するため、国は「住宅瑕疵担保履行法」を施行しましたが、この物件は同法の適用対象外なので、売主が瑕疵担保責任履行不能になった場合の消費者救済措置はありません。（この物件だけでなく、来年１０月より前の引渡し物件はこの点では共通しています。）
私が「消滅リスクの相対的に小さい売主を選ぶことが大事」と考える理由はそこにあります。

なお、私はデベの見極めにあたっては、
「販売部門を自社内で持っているか」
「管理会社を系列に持っているか」
も勘案します。
いずれも「マンション事業に本気で取り組んでいるか否か」の判断材料となるからです。

最後に、繰り返しますが判断は個々の自己責任において行うものです。
「この売主の消滅リスクが高いか低いか」自体をここで論ずるつもりは私はありません。

潰れたメーカーやサムスンのＴＶよりソニーを選ぶってことかな？

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？

詳しくはＭＲで説明を受けると良いと思います。

ちなみに542はＭＲにすら行っていませんね。
机上の空論です。

>>544

この物件は、わざわざMRに行って説明を受けなければ瑕疵担保責任の行方という超重要事項もわからない物件なのですか？
あなたの判で押したような「MRに行けば」という趣旨のレスが物件に対する不安イメージをますます増長させていますよ。

ご存知なら、もったいぶらずにここで端的に説明した方がいいと思いますよ。

要は来場して欲しいんですよね♪

机上の空論はもう結構です。サザンとは売主が違いますし。

ＭＲでしてくれるという「説明」の内容を書けばすむだけなのにね。
そんな簡単なことが何故いつになってもできないのでしょうね。
客観的に書いている542さんを「机上の空論」というのだから、空論でない明確な説明ができるはずですよね、544さん。

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？あきらめているから。
めんどくさいよ。売主が逝っちゃうと。

とりあえず>>544氏の説明を待とう。

まあ誰も使ってない中古と同じと思って買えば？
そう考えたらいいんじゃないの？

中古買う人を否定するわけじゃないでしょ、
ここの掲示板に書き込む人は。

なるほど、そういう考え方もあったか！
新築と見なさす、瑕疵担保期間が切れた中古物件、つまり築10年以上経った周辺物件と同じ価格で買えば条件はフェアですね。

いつのまにか瑕疵担保なしの物件になっていますね。
低俗ですねここ

匿名掲示板の限界ですね。

売主資本金１０００万じゃ瑕疵担保なしと同じだわな。

検討しましたが、イワク付きのマンションで周りから反対する人が多かったのでやめました。

あの〜、皆さん面白いんですけど、話題そらさないでもらえます？
<<544さんの説明を真剣に待っているんです。
次のリアクションで実情が判断できますから。

次の回答なんか待たすとも、ここまでで十分に判断できるだろうに…。

と一応釣られてみたものの、>>542を「机上の空論」と非難した>>544が次にどう出るかは俺も注目しているので、よろしく。


まさかとは思うけど「クレセントハイツグローバルセールスが10年間瑕疵担保責任を全うします」なんて説明だったら、それこそ机上の空論だからな。

そんなに必死なら他人に聞かずＭＲへ行けばいいのにって思う。

>>559
予想どおりのリアクションです。やはり説明はできないんですね。ありがとうございました。

ていうか、あらためて>>542を読んでみたら珍しく有意義な情報じゃん。

（１）売主の瑕疵担保履行不能時の購入者救済措置がない
（２）販売部隊を自前で持っておらず、管理会社も持っていない

上記２点は「事実」。
で、

（１）たとえ売主が存在し続けていた場合であっても、資本金1,000万円では
　もし構造に瑕疵があったりしたら瑕疵担保責任履行能力が全然足りない

（２）そもそも売主は長期的にマンション事業に取り組むために必要な経営資源を投入する気がない

これが上記２点の「事実」に基づく俺の「判断」。

＞もし構造に瑕疵があったりしたら

これから「耐震偽装」だの「生コン」だの「鉄筋不足」だのの問題が出てくるってことか？
考えにくいな。可能性はゼロではないが。

管理会社がどーたらは、よくわからん。
不満があれば、組合で話し合って変えればいいだけではと思うのだが。

「瑕疵の発生は考えにくい」「心配ない」という判断があっても別に否定はしないよ。自己責任だから。
「俺はここは買わない」と自己責任で判断したということ。
君が「買う」と判断して仮に購入後に何か不都合があったとしても、俺に影響が及ぶわけじゃないから、自分自身が納得できるなら好きにすればいいと思うよ。

同人物の連投が目立つね。

一応自ら言っておくと、>>558=>>561=>>563=俺ね。

まぁ、購入基準は人それぞれだから。
ただ、そこまで瑕疵担保責任を気にするならば、住宅瑕疵担保履行法で、新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けがされる平成21年10月1日に以降に購入した方がいいね。
もしそれ以前に購入するならば、565お墨付きのマンションをぜひ知りたいものだ。

うちは、今がマンションのバーゲンセール時期と考えて、購入基準として立地＆仕様を考慮した上で、この物件も検討候補に入れています。

うちも〜！今を逃したらこんなにハイグレなマンションとても買えないもんね！
うちは今がチャンスと思ってる！

567さんへ
どのあたりがハイグレードなんでしょうか。
具体的に教えてください。
私には、普通の設備に見えたものですから。

瑕疵担保がないっていつのまにか断定されていますね。
法律の知ったかぶりは醜いです。
そんな物件誰が買いますか？
購入者に失礼です。

↑そのパターンはとっくに飽きました。
わざと曲解して話の本題から必死に遠ざけようとする書き込みはスルー。

そうそう！今がチャンス！
うちもそうおもってます！

この物件に対して不安だったり興味がなければ買わなければいいだけの話。

マンションを買うにあたって購入者は全て自己判断でリスクを考えて購入するのも事実。

だから「俺はここを買わない」とか主観的な書き込みは前向きに購入検討するものには
いらない情報。興味無ければこの板をのぞかなければいいだけだから
単なる荒らしとしかとらえられないのでは？

瑕疵担保がある、ないなどは今後不具合が起きないとわからないことだし
まだここの売主が倒産しているわけではないので憶測ですべてを論ずること自体が無意味。
もちろんその「リスク」があるということだけ検討者が分かって検討するのは自由だから。

メリット、デメリットを比較検討する板であるため
売主や瑕疵担保の問題も重要だと思うがもっと生活に密着した問題や仕様設備、
住み心地などの情報も聞きたい。

うちも今がチャンス、というより来春までに入居したいので、物件検討が大詰めを迎えています。

ここも見ましたが、結局うちは総武線沿線の財閥系物件か大手専業デベの物件になりそうです。
ここより数百〜１千万円高いですが、長期的な安心感には代えがたいと判断しました。
「どうしても南船橋の新築」という方以外は、船橋近辺でも今なら選択肢はかなり多いので、色々見て自分に一番合う物件を選ぶには良いタイミングだと思います。

ここは人気の京葉線で駅から近いというのがなによりも強みだと思います
駅から遠ければこんなに荒れなかったでしょうね（笑）

↑これはまた、わかりやすい釣りですね（笑）

５７２さんの言う通りだと思います
この物件はどうかなと興味を持った人はこのスレを読み返して
興味無ければ検討しなくていいだけだし
それでもまだ興味があるという人は前向きに検討し合えばいいだけだと思います。
結局は営業マン同士の罵りあいにしか聞こえないものばかり。
そういう私はリスクをわかったうえでじっくりと検討している最中です。

近くに湾岸船橋ＩＣができると聞きましたが
多少なりとも渋滞が軽減されるものなのでしょうか？

ららぽやＩＫＥＡなどの車の流れがどう変わるのかあまり期待はできないですが
少なくとも高速を使って都心や遊びに行く人は楽になるのではないでしょうか？
個人的には若松交差点から日の出にかけての国道３５７は多少緩和されると思います。
あそこはほとんどが千鳥町に向かうトラックばかりなので。

あこがれ

東京２３区の価格動向のスレでは、湾岸地域のマンション価格の暴落とかかれていますが、ここの物件も今後下がり続けるのでしょうか？
ＡＥＲＡにかかれていたようなのですが、記事を持っている人は文や内容を教えて頂けないでしょうか？？

購入しようと考えていますが、今の経済の不安定さや、不景気が続きそうなことを考えると、まだ待ちなのかな？と迷っています。

ＡＥＲＡに書かれていたのは中古価格のことでサザンのことみたいです。
新築と中古は市場が違うので価格の事はなんともいえませんが
不安なら待てばいいと思います。

冒頭で紹介した空地の目の前にある高層マンションを２年前に買った４０代の会社役員の男性は、購入を後悔している。
　　「歩いて買い物にいける店がいまだにコンビニ１軒しかない。冬は潮風がすさまじく、そろそろ売ろうかと思う。」
　　ところが、売りたくても思うような値が付かないのが、今の湾岸マンション市場だ。
・・・

　　さらに東に進んだ南船橋駅から徒歩５分。築１年の大規模マンションでも大量の物件が中古市場に出されていた。地元の中年の女性はマンションを見上げて言った。「これだけ渋滞と騒音がひどいと、逃げ出したくなる人がいても不思議じゃないわね。」
　　マンションの隣には人気の大型家具店「イケア」とオートレース場がある。休日には店を訪れる車で一帯は大渋滞し、レース開催日にはエンジンの騒音でマンション住民はベランダの窓も開けられないという。
　　同業他社はこう切り捨てた。
　　「昨年の新築物件は総じて高値だったので、中古で売りに出すには今は時期が悪い。しかもこのマンションは、施工した会社が倒産して信用度が低い。その上住環境に難がある。売却したくても、希望価格より相当低くなっているはずだ。」

AERA 2008.11.10号　p.31「東京湾岸マンション急落」より引用

＞同業他社はこう切り捨てた。
＞「昨年の新築物件は総じて高値だったので、中古で売りに出すには今は時期が悪い。しかもこの＞マンションは、施工した会社が倒産して信用度が低い。その上住環境に難がある。売却したくて＞も、希望価格より相当低くなっているはずだ。」

どこの営業マンも必死なんだね（笑

まさにすごい自演だな

580＝582ってことでＯＫ？

いつも携帯でお疲れ様です

582は、たとえ仕事だとしても何を正しいと思って生きているのかな？
名目は会社員でも、やってる事は詐欺師だね。
人生楽しい？

582は、前に「マンションズに載ってた」ってウソ書いてた人でしょ？
今度はＡＥＲＡか〜。ここまで作り込んでくると、なんていうか、この物件への熱い思いを感じますね。

恋だよ、恋。

ツンデレなんだよ
もうすぐデレになるから

＞582は、たとえ仕事だとしても何を正しいと思って生きているのかな？
＞名目は会社員でも、やってる事は詐欺師だね。
何で？
アエラに書いている内容が転記されているだけだよね？

ここを買おうと思っている人はアエラまだ売っているから
一度読んでからでも遅くないと思う。
読んだら買う気が失せるかもしれないが・・・。

ＡＥＲＡも地に堕ちたね
さすが朝日

俺も読んだけど、湾岸エリアはまだまだ割高。まだ下がるって書いてあってね。
今買うってことは含み損かかえるようなものだな・・・。

また自作自演かぁ。

よーく記事を読むと、人から聞いたという話ばかりで
何のデーターにも基づいてないな。

ＡＥＲＡって、前からこんな幼稚な文章だったっけ？

今のところそんなに中古としてでている形跡はないな

まあこの記事がきっかけで本当に下がればマンションも特定できるし
この記事書いた人が訴えられたりしてね

引っ越し増えてますね。

ここは素晴らしいマンションですね！！

割高ってあと何割程度下がればこの物件の割高感はなくなるのでしょうか？
あと、値引きの交渉というか話は、購入者から話をするのですか？
それとも売り主が持ちかけてくるものなんですか？購入したいと考えているのですが、できるだけ安くという気持ちがあります。教えて頂けないでしょうか？

複合再開発を得意とする三井不動産は、横浜・豊洲・柏の葉など、「ららぽーと」と大規模マンションをセットで開発するのが定石です。

が、南船橋では違いました。ザウス跡地は自社開発せす売却を発表。
しかし、財閥系や大手マンションデベは食指を動かさず、結局買ったのはゼファーでした。

サザンもここも、物件そのものは一定の水準を満たしており価格も手頃ですが、
ネックはこれだけ駅近でまとまった土地にもかかわらずマンション開発のプロたちが一様に住宅用地としての価値を見いださなかった、この「立地」です（売主の瑕疵担保責任履行見込みの件は、とりあえず一旦置いておくとします）。

三井不動産は今も商業施設としてのららぽーと船橋の単体での価値向上には熱心ですが、この立地を商業地ではなく「自分の住まい」として許容できるかどうかです。
許容できる方にとっては、この物件は今ならお買い得という考え方もあるでしょう。

立地についてはどのような問題点があると考えているのでしょうか？
ららぽーとと大規模マンションを結びつけるのは少々乱暴かと思いますが。ららぽーとができた時期も違いますし、あのマンションの場所を商業地域ととらえるのはどうなのかな？と思ってしまいます。

オート、競馬、倉庫、渋滞

ここは80/400の商業地です。
隣の若松団地は60/200。
オート、競馬場、ららぽーと、駐車場
ともに80/400の商業地。
したがってららぽーとはまだまだ高層化できますし
中央卸売市場の移転やカジノ誘致も可能です。

若松団地は揉めている高さ条例が本当に施行された場合
市長決済がなければ8階程度の建築物しか立てられません。
それでも余剰容積率を考えると80㎡2000戸以上の供給が可能です。

これから価格は上がると思うな。
今が買い時だった。

買った知り合いを知り、MRを見学した。ガラガラで、空きの営業さんが座ったままで、
ぼーとしている。不思議な景色。
マンションの駐車場が無理やり作ったため、狭苦しい感じがする。
緑がないので、堅苦しい！あと、病院もあまりない。
私的には、魅力が感じない。
今1/3強しか売れていないから、さらに値下げがくるはず。

先日モデルルームに行きましたが広くて立派でしたよ。
いろいろまわりましたが一番よかったです。
なんか609さんは悪意がある見たいですね。

やはり値下げがこれからもあるのですか？来春くらいに転居を考えているため、まだ余裕があるので待ってみようと思います。

今の売れ行き状況を見れば、今後さらに値下げせざるを得ないでしょう。
ただ、来春入居希望なら年内くらいに契約しないと間に合わないのでは。

>>610さん
私も比較検討中ですが、ここのＭＲは他の物件のＭＲと比べて「広さ」は立派ですが他には特に優位性を感じませんでした。
価値観はそれぞれですが、参考までに610さんはどこの物件のＭＲと比べてここが「一番よかった」のでしょうか、ぜひ教えていただけないでしょうか。

613さんへ

何の参考にするんですか？自分のところのですか（笑）？

契約から入居まではそこまでかからないとここのモデルルームの方から言われました。今から契約すれば年内に入居可能と言われたのですが・・・
３月末に入居するとしたら、いつまでがリミットになるのでしょうか？

>>614さん
私の書き込みが他物件の営業の書き込みに思えたようですね（笑）
私は逆に、>>610の書き込みがこの物件の営業ではないかと思えたので、そうでないなら具体的なお話を参考に聞きたいのです。

ここは、荒らさずにしっかり購入者が検討できるような話をしませんか？
土曜日はモデルルーム休みですよね？
東側を検討しています。妻が食洗機があるといいな・・・と話していたので、13階以上を考えているのですが。
以前、マンション周辺をモデルルームの方と一緒に歩かせて頂いたのですが、外観のかっこよさにとても好感を持ちました。

周辺の治安や教育環境はどうなのでしょうか？知っている方いましたら、教えてください。
子どもが小さいのですが、ＪＲを使って私立にいれることも考えています。

ギャンブルの環境はよいとはいえないけど。殺人はないと思うよ。
病院施設が遠い、３７５号線は混むし、うん。ただ、部屋のつくりはよい、悩むところ。
狙いは、売主の撤退で、外資系だし、利益がないと、撤退は早いと思う。
一気に値下げで、今の値段より、２０％だと即買い価値でてきたら。
不動産は、一番買いごろは、2月末、3月頭。そこまでは売れないし
(MRの契約の名札がさびしし)

ひとつ不思議なこと、営業さんが営業の電話ないことは、それは外資系
の営業スタイル？

私のところには休みごとに電話来ますよ。
今は忙しいと断っていますが。ＭＲ見学の時に買いたいオーラが出ていたのでしょうか・・・。

広告費やチラシはないので、配布できないほど、切迫しているのではないかと思っています。
病院がないのはつらいところですが、ビビットの方にあると資料等に書いてあります。大きな病院は遠くなってしまいますが、大体どこでも車やバスなどでなければ大きな病院は行けないのであまり気にしてはいません。
とにかく、下がることを信じて今はまとうと思います。ここから２割は厳しいのでしょうかね・・・？坪単価が１３８万くらいになっていると話していましたが。

住民板の方に８月にキャンペーン価格という者が設定されていたと書いてあります。
９月はその値段より高くなったと言っているのですが。どなたか知っている方いましたら教えて頂けないでしょうか？

完成日が２００８年２月１５日なので、２００９年２月１５日から
築１年経過して中古扱い（新築未入居、新古マンションなどと
呼んではいますが）なので、そこでもう一段下がることは避けられません。
それまでに各種転売業者に放出して損切り、撤退でしょう。

最近は野村不動産アーバンネットのような中古専門と思われる業者が、
ダイア建設の八千代の物件と総合地所の柏の物件を
築１年の段階で買い取って元値の３割強引２０００万円以下を
提示価格として再販してます。
http://www.nomu.com/new/outlet/

来年春に、売主が代わると、今までの購入者に気兼ねなく価格改定できるので、
ここも２０００万円を切る住戸がぞろぞろでるのではないでしょうか？
いずれ、ここはアウトレットマンションとして大人気となるでしょう。

アウトレットか〜。アウトレットは服くらいにしておきたいね。

もし船橋・津田沼エリアをお探しなら、、、

エクアス船橋、アウトレット物件らしく、安いです。３割引きで出てるようです。なお私、そこのセールスではありません。単にご参考。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46560/

まあ結局のところ資本金の割にはここの売主はいまだ強気姿勢崩さずだね。
切羽詰まっている状況だったら今の時点でもっと値下げしてもいいのに。

竣工済み販売だから６２１の意見は当てにならないが、
米国本体のように長く販売するスタンスなのかね？

新古物件の色々な記事やサイトを見ました。
ローン優遇等何かデメリットはあるのでしょうか？具体的に知っている方教えて頂きたいです。
購入はほぼ確実なのですが、２月１５日まで待ってみようかとおもっています。

やや論点とはずれますし
反感を買うかもしれませんが、
言わせてください。

ここより二割安い物件を
探したほうがいいと思います。　

実際、東葉高速沿線や北総公団線の
物件はここより二割以上安い。
値引きもあるかも。

なにより、言いたいのは
ここが今より2割価格が下がるような
経済環境になれば大変な事態です。

値下げを期待するは個人的には
合理的な行動なのは、百も承知していますが、
それを待ち続けるというのは、
人様の、世の中の破滅を祈るようなものではないでしょうか。

>>820さん
確かに8月にキャンペーン価格が存在しました
住戸限定で2割引ぐらいになっていたと思います。

その後、2割引を期待していったら大半が1割引ぐらいでしたよ。
だからせいぜい引いたとしてもあと1割が限界でしょうね。

↑>>620の間違いでした

ありがとうございました。キャンペーン価格というのがあったのですね。
担当者にも相談していきたいと思います。

住みたい気持ちは変わらないと思うので、じっくり考えていきたいと思っています。

あと、駐車場のＲＦの空き具合はどの程度なのでしょうか？

皆さん虫が良すぎるね〜ほんとに。

本気なら呆れてしまって言葉が無いね。


このマンションをよく見たの？？？
都心のマンションよりも設備構造がいいし、
マンション自体、相当なものですよ。

私は検討したので知っています。

今の価格が異常なほど安いのに、
それより安く買いたいだなんて。
千葉にくる人は貧乏な人が多いのかなあ。

もっと現実的な考えを持たないと
仮に住めたとしても組合でも他の住民と衝突しますよ。

てか、どこにも住めないでしょうね。。。

設備も構造も別に普通じゃない？
特別高級な設備や仕上げでもないし、
構造も立地や規模からすると必要な程度でしょ？
都心と比べるとって、都心だって色んなグレードのマンションがあるから
上もあれば下もあるので比べる事自体可笑しいよ！
少し高級な仕上げを使ったって値段的にはそんなに変わらない。

ココの良さは低く無い仕様で他よりも広い部屋が安く買えること！
不安要素が売主で住んでから不具合があった際、対応してもらえるのかと言う所。
その不安を値段に還元してるんだろうけど、納得するかしないかは買い手の判断！

こんなところでしょ？
更なる安さを希望するのは当然でしょ！

630
ここは環境と立地が悪いんです。
だから値引きしても売れないのです。
設備は別に悪くないですよ。

後もう一つ。
デベが心配なんですよ。

まあ注目度は高いということですね

私も総合的に見て６３０に賛成ですね。
６３１−６３３さんはお仕事っぽいかな
なんかしつこくてくどいもの。何度も追記する
ところがお仕事っぽくて（笑）

この物件は十分安いというか適正価格くらいであるということなんですね。
私自身は隣にあるＳＡＺＡＮと売り出し時期は違いますが、あと少しの値引きで売り出した時と同程度の値段に（坪単価）がなるようなので、そのくらいまでは交渉するつもりです。
もっとも、買うつもりであるという前提の上ですが。

明日もＭＲ行ってみて交渉してきたいと思っています。

631
売主の対応が不安なら英語の勉強でもしたらいいよ。
632、633
あなたの主観だねえ。環境と立地を気に入ってる人から見たら苦笑。
設備はどことくらべているのかな〜。それと英語のお勉強。
634
悪徳業者等の害虫が多すぎて目ざわりだから。おっぱらいたいの。

なんだか、パート１からパート３に移るに従って
内容がレベルダウンしてますね。
年収もレベルダウンしてきているからなのかな。

失礼。。

家族のこと考えたら、オートレース場、競馬場、倉庫街の近くは選べない。

まあこのスレに来てわざわざ選べないと書く時点で
業者もしくは

かなりの嫉妬むき出しですな。