ザ・クイーンズガーデン稲毛（ウィズ稲毛４弾）

先日モデルルームを見てきました。

部屋自体は、収納が多くて使いやすそうな間取りだな
と思ったんですが
周りの住環境としてはどうなんでしょうか？
小中学校やショッピングモールも近いし
静かで、生活するには便利かなと思ったのですが。

移動手段が車かバスですよね。
それが少し面倒なのかなぁ、でも慣れたら大丈夫なのかな？
と思ったり。

子どもが二人いるので、いろいろ気になっています。

周辺に詳しい方がいらしたら、教えていただけると嬉しいです。

No.43 さんへ
５年前近所に住み替えた者です。
「小中学校やショッピングモールも近いし静かで、生活するには便利」
そのとおりで良い所です。
住環境は良い所ですが、稲毛駅を使う通勤通学にはよくない所です。
住み慣れても通勤は大変です。
稲毛駅から電車通勤される定年に近い方は良い所でしょうが、２０〜５５才位の方、電車通学の子供のいる方は、よく考えたほうがよいでしょう。
毎日１時間から１時間半を無駄に過ごすことになり、お金に換算すると大変な額です。例えば、通学も高校、大学の７年間のバス代も大変です。
数百万高くても出来るだけ駅に近いところがお勧めで、トータルすれば安くなるのではと思います。

モデルルーム見てきました！
でも広すぎて購入に手が届きそうな部屋の比較は難しかったです。
部屋が西向きの部屋があると聞きましたが、他のマンションにはない向きなので検討のしようもありません。
どの程度の採光なのか？時間的に昼にはまったく入らないのでしょうか？
知ってる方がいたら教えてください！

西向きの部屋は１２：００頃からベランダに日が差し、１３：００頃から１６：００頃まで部屋に日が差すでしょう。
ただし、モデルルーム、公務員住宅、駐車場のところにマンションが出来れば日差しはもっと短くなるでしょう。
特に、隣のマンションの部屋と向かい合う生活は如何なものでしょうか。

お勧めの部屋は、東南側の６階以上です。
南西側の９階以上が良いが前の倉庫、モデルルーム後に出来る建物には要注意です。
ここは街中でないので、景色のよい快適な生活をしましょう。

こちらのスレはあまり動いてないみたいですね・・・。

私も環境が気に入りモデルルームに行きました。
たまたま知人が稲毛に住んでいて話は聞いていたので
全く交通の便など気にもしませんでした。
入居説明会や内覧会のお知らせが早く来ないかと
今か今かと待っている状況です。
入居予定の皆さんの所にはお知らせ来ましたか？
うちは契約遅かったからまだなのかしら・・・？

案内きましたよ。　楽しみですよね。
先日、インテリア相談会があり行って来ましたが、あれってお得なのでしょうかね？
取りあえず、カーテンを決めましたが、いまだ検討中です。
他のカーテン屋さんに行って比較しようと思っています。

カーテン屋さん見てきました。　オーダーカーテンでいいなと思った物は、そこそこの値段で、
今回のインテリア相談会の割り引き率の方が良かったと思います。
ただ、カーテン以外は高いですね。　入居してから自分でやった方がいいかな？？？

　内覧会は同行業者を頼む方が良いのかもしれませんが、検討中です。

　最近は見に行く度、マンションが出来上がっているので、ワクワクしますね。

　駅から遠いですが、環境は良い所だと思います。
周りのマンションは空きが目立ちますが、クイーンズの売れ行きはどうなんでしょうね。
近辺の戸建てはすぐ売れるのに。。。

過去に購入検討してました。今また考え始めました。まだ空きはありそうですか？確か６月末入居だったような…

フージャースのマンションはどこも、大量の在庫があるそうです。個人的な意見では、もう少し様子をみて、値下げを待ったほうが良いと思います。

５３さん情報ありがとうございます。今急いでいないので様子を見てもいいのですが、他(インプレスト稲毛)と検討中です。
フージャースは売れ行きがいいのかなって勝手に思っていたんですが苦戦しているのでしょうか？

榊淳司という人のブログを参考にしてみてはどうでしょう。
http://sakakimr2007.blog15.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました
値引き情報がたくさん載っています。私も毎日見ています。いまは最悪の時期らしいです。
また、ここにはクイーンズガーデンもしっかり載っています。財閥系の不動産会社は値引きはしないらしいけど、ここは大幅値引きでしょう。

フージャースのマンションの住民は皆、騒音に悩まされているようですね。やっぱり安かろう悪かろうということののでしょうか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47356/

いよいよ来週！内覧会。楽しみですね！！

ところで、モデルルーム吹き抜け側の洗面室の香りって何がご存知の方いますか？

57さん

そうそう、いよいよ内覧会ですね！

内覧業者もかなり真剣に検討したのですが
結局我が家は自分たちだけで挑むことにしました。
チェックリストを持って、頑張らなければと思っています。

洗面室の香りはわからないです^^;
どなたかわかる方がいるといいですね！

5月15日の契約者説明会に行ってきました。
来場家族？大体40家族位しか来てませんでした・・
それってまだ半分も契約が決まってないって事ぉ???
6月26日が鍵の引渡し日なのに・・

>No.59
説明会って、たしか時間差で何回か開かれてませんでしたか？
うちが行ったのは、午前中でしたが。
あとは、平日なのでどうしても欠席の方もいると思います。
担当営業さんは、もう200戸は売れていますと言っていました。
それが本当かどうかは、確認できないのでわからないですがね(笑)

>No.59 担当営業さんは、もう200戸は売れていますと言っていました。

この話の状況では売れているのは多くても１５０戸ぐらいかな。
この場所では１８００万を１４００万にしても売れないかな。

隣のマンションは未だに４０戸は残っている。
１年半前、このマンションのモデルルームのバラの花は９割付いていたのに、入居が始まった時点での部屋の明かりは半分も無かった。訳が解らない状況です。
特にこの地区の販売各社は大変なようです。

資金のあるものは稲毛駅近辺を購入する。
最近駅から徒歩１０分ぐらいの所に建設を始めた物件もあるのにこのままでは、益々売れない。
資金に余裕のないものの購入を基準にして価格見直しをしたいのでしょうが面子もあるし苦しいところかな。
時代の変化、空気が読めず集中して造るからこの結果となる。値下げガンバレ！

朝夕のラッシュの時間帯は１６号の渋滞がひどいらしいですね。この場所はバス便は多いのですが、東京駅から稲毛駅までの時間よりも稲毛駅からのバスに乗っている時間のほうが長いらしいです。

稲毛駅からの時間についてこのレスをまとめてみました。
全部その通りです。
ただし、住むには静かで良いところです。選ぶのは購入者の判断です。

>No.05 道路が混んでいない時でも稲毛駅からバスで２０分、国道１６号を通るので夕方は６０分ぐらいかかるときもあります。

>No.15 稲毛までバス通勤は６時台は時刻表どおり１６分ぐらいですが７，８時台は３０分を見ておいたほうが無難です。
帰りは１７時から２１時ごろまでは２５分から４０分です。
理由は国道１６号の混雑です。
帰りは時々事故渋滞があります。１時間は覚悟したほうが良いでしょう。

>No.16 稲毛駅のロータリーは通勤ラッシュ時、渋滞します。
バス停は目の前なのに降りれないということがよくあります。
もちろん国道16号も渋滞します。

>No.28 稲毛駅まで遠いですよー。平日の昼間に、バスに乗ってみるだけでは、けっしてわかりません。平日の夕方、もしくは土・日の午後に稲毛駅から草野小前まで乗ってみることをおすすめします。ここいらでは、「東京駅から稲毛まで帰ってくるよりも、稲毛駅から自宅まで帰るほうが時間がかかる」って有名です。マンション近くの人をつかまえて、ホントかどうか効いて見て下さい。１６号がすごい渋滞で、穴川十字路あたりで「こんなに動かないんなら、ここで下ろしてくれ」と怒っているおじさんをこの前見ました。でも、停留所でないところでは、下ろせない決まりですからと断られて、そのまま缶詰状態でした。我が家は、お父ちゃんだけならまだしも、こどもらが、電車通学の学校へ通う年齢になって、たいそう後悔しております。

>No.29 「東京駅から稲毛まで帰ってくるよりも、稲毛駅から自宅まで帰るほうが時間がかかる」　　　その通り。
東京から稲毛は、３５から４０分です。
稲毛駅から草野小前までは、１７：００から２１：００の間は早くて３０分、遅れると６０分です。時々６０分遅れるわけではありません。

>No.44　住み慣れても通勤は大変です。
稲毛駅から電車通勤される定年に近い方は良い所でしょうが、２０〜５５才位の方、電車通学の子供のいる方は、よく考えたほうがよいでしょう。
毎日１時間から１時間半を無駄に過ごすことになり、お金に換算すると大変な額です。例えば、通学も高校、大学の７年間のバス代も大変です。
数百万高くても出来るだけ駅に近いところがお勧め

付近に住んで６年、未だに「良かった」と「後悔」の狭間で漂っています。

通勤は気にならないとしても、モデルルーム収去後の空地と道を挟んだ向かいの駐車場がちょっと気になる。あそこだと何階くらいの建物まで建てられるのかな。

１．モデルルーム収去後の空地は６階から８階では。それとも１０階・・やりかねない。
２．向かいの駐車場はフージャースが購入すれば１４階・・・冗談・・・やりかねない。
たぶん１０階でしょう。
３．隣の公務員住宅は稲毛駅近の新築の素晴らしい公務員住宅へ統合されるかな？そこにも１０階のマンションでは。

教えて頂きたいんですけど、たぶん10階というのは何か根拠があるのでしょうか？
用地開発や建蔽率などに詳しい建築関係の方なんでしょうか？

早速のレス、ありがとうございました。こちらで登記簿を閲覧し、敷地面積を確認して質問すべきところですが、正確な敷地面積は確認していません。ざっとで結構ですので、あの敷地でお答えの建築階層と推計される根拠を示していただければ大変助かります。

売れ残った部屋の分の管理費や修繕積立金はフージャースはちゃんと払うのですかね？かなりの負担になるようですが。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20060703p4000p4.html

稲毛第３弾のウィズ稲毛を反対運動が激しかったわりに、あっさり売りきったところをみると、ここもあまり売れ残りの心配をしてもしかたがないのでは。

69さんに同意です。
未売分の管理費などについては、別にフージャースに限ったことではありませんよね？？
なんだか、色々やっきになってる方がいるなぁと思って眺めておりました。

66・67さん
元社員です。

ここが事業化する前に他デベに移ってまったので詳しい状況はわからないですが
たぶん１０階の根拠は日影規制ですね。
用途地域というルールがあって、建物が周辺に影を落としていい時間がエリアによって
決まっています。

感覚値でしかないので正確ではないですけど14階はたぶん建ちません。
１０階はぎりぎり建つかなという感じですけど。

ちなみに今いる会社の感覚(基準？)でいうと、
ここで新たに事業を起こす会社は
ないと思いますよ。

これだけ供給されきった観がある場所で、しかも
２０００万円ギリでやって苦戦(？しているのかは正確には知りません。ごめんなさい！)
するエリアなら今やったらほぼ１００％価格が合いません。

理由は建築費。各社、設備とか仕様によって差はありますけど
土地代タダでも７０㎡２０００万円きるのって難しいデベが多いはずですからね。

先週末、興味本位で見に行きましたけど
外観はよかったですけどね。(個人的には)

場所の条件さえ合えば、というのはありますけど
今、稲毛エリアは安いっていうのは事実みたいです。

７１さん、参考になりました。ありがとうございました。

●売主の株価に注意してください。異様に低い株価、急落した会社のマンションは危険です。
●ここ十年くらいで急激に業績を伸ばしてきた売主も要注意。去年一昨年あたりに土地を買い捲っていたイケイケ売主は高値掴みで事業が行き詰る可能性が大なので危険。
●株式公開企業（上場含む）の決算書を見て、総売上高に対する営業利益率が異様に高い会社には要注意。ゼネコンを叩きに叩いているので、手抜き工事をされている可能性があります。目安は20％以上。
来年の今頃あたりは、マンション供給が激減するのです。半分以下になっている可能性さえあります。業者もどんどん倒産するでしょうね。中小以下はいけません。
新興の上場企業でもＮＳとかＨとかＧＣとかＺは決してお勧めできません。今年の決算は乗り切っても、来期はずたずたでしょう。一寸先は闇、まさしくそうなってきました。
●関東地区中心のH社は、この春で販売中の在庫が1000戸突破の模様。
フージャースは東証一部上場企業です。公表された今期の決算予想で、売上に対する営業利益率はなんと３４％！！！これは驚きですね。つまり、フージャースのマンションは普通のデベの2倍の利益が乗っているということ。

以上、榊淳司氏のブログからの引用です。
このブログは大変有益です。業界の裏側がある程度わかります。いつもとても楽しく読んでいます。

「管理会社」
フージャースリビングサービスは儲け過ぎ。
経常損益が２０％もある。この業界では異常な利益だよ。
管理業務委託費が高すぎる。

対応人員が少なすぎるのかな。
技術屋はいるのかな。
よほど優秀な人員を揃えているのかな。
受託マンションでのトラブル発生時の対応能力は最低なのに。

やっと高層住宅管理協会に登録したようだ。
儲けていたのに今まで登録費用を支払う金も無かったのかな。
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/200804002.html
マンション管理士１名とは情けない。トホホ・・・・・

フージャースのマンションって住宅機能評価の制度を導入していないって本当ですか？

フージャースが持つ在庫が1000戸以上？もしこれが本当なら今後どうするのでしょう？賃貸にまわすのかな？それともファンドや在庫買取専門業者に売却するのかな？

>>75
フージャースのマンションは住宅機能評価を取れるような作りをしてません

防音対策なんかも甘い為、ディスポーザーがうるさくて付けれないなんて考えられますか？

広くて安い代償として、不便な場所で粗雑な作りって考えるとわかりやすいです

７７さん情報をありがとうございます。やっぱり住宅性能評価を取っていなかったんですね。しかし、これでは第三者がまったくチェックをしていないということになり、手抜き工事があったとしても誰もわからないというこになります。
たしか、市川駅前のタワーマンションで鉄筋不足が見つけたのも、この住宅性能評価の機関だったはずです。
これを知らずに、ただ安くて広いというだけど買ったひとは大変ですね。

>73

榊淳司氏のブログは間違いばかりで酷いですね。

フージャースの営業利益率が３４％だなんて、数字の計算もできないようでかなりヤバイです。

このブログで取り上げられていた、フージャースのウィズ松戸とキララガーデンは既に完売されており、ウィズ松戸にいたっては入居予定前に完売でした。全く参考になりませんね。

賃貸にまわすのはよくある話です。
売主所有のままなので、管理費などは売主が負担します。
賃借人が入居することになります。
分譲の入居者とは、少し意識が違います。
管理組合には入らないので、管理面で少しやりづらくなることがあります。
売主が倒産した場合、抵当権をもつ銀行などに所有権が移ります。
銀行は自分たちが売主にはならないので、どこかに転売します。
転売先（たいていは不動産屋）が販売するか、賃貸にするかします。
あるいは、社宅を求める企業にまとめて売ることも考えられます。
このように、売主が倒産したことで、いきなり＊＊＊が入居するような
ことにはならないのですが、一番の問題は瑕疵担保責任です。
つまり、入居後、耐震偽装などの瑕疵が判明した場合、
その責任を問う先があいまいになる、ということです。
民法上は、売主（銀行から購入した不動産屋）になります。
ただ、大手がそのような物件を買うとは思えませんので、
そういう物件はかなりリスクが高いと考えたほうがいいでしょうね。
以上、榊淳司氏のブログからの引用です。

ここって、どう考えても業界？と思える人がたくさん書き込んでますね。
足引っ張ってるのかな。
なんか、頑張れば頑張るほど逆に信憑性がなくなるっていうか…。
おもしろいものですね。

防音対策なんかも甘い為、ディスポーザーがうるさくて付けれない？これが事実なら大変なことです。隣の生活音が筒抜けのように聞こえてくるかもしれません。すでに住んでいる人が不満を述べるのも理解できます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47356/
もし、夜中や朝に隣や上の人のペットの鳴き声や生活音や夜の営みによるあえぎ声で起こされたら嫌ですね。我慢するしかないのかな？それとも開き直って夜の行動をして、ああーんと言って相殺するしかないのかな？

フージャースさんは単独で大型物件を手がける会社です。
辺地に安く土地を買って、安く建物を建てて、安く広告して、たくさん儲ける。
そういう会社のマンションは、やっぱり安く買うべきです。
この春を超えると、フージャースの販売戸数はかなりの数になるはずです。
どうするのでしょうねえ？？？？

それにしても、各業者さんに評判の悪い会社ですね。
よくいう業者さんに会ったことがありません。
差し障りがあるので詳しくは書きませんが・・・・

上記は榊淳司氏のブログからの引用です。

↑下品ですね。

購入検討中？ほんとに？
だったら買わなきゃいいだけじゃないですか？
書き込む意図がよくわかりませんね。

ああ、81さんの言ってることが当たってるのかな(笑)

一人、榊淳司氏＊＊がいるようですが。
断っておくと、御本人許可なしの引用は著作権違反。それによって業者と御本人から告発される恐れがあります。
削除を強くお勧めします。

著作権法でいうところの引用であれば無許可でもＯＫ。
ただし一定要件を満たす必要はあり。

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例も
http://www.youtube.com/watch?v=_jwLdefLOPk

ここは将来どうなるのでしょう？やっぱり値崩れするのかな？

ここでの「83 購入検討中さん」は、あちこちの物件で名前を変えて、マンション購入者の気分を損ねる書き込みをしています。

お前さんは一緒、日陰者だよ。

このマンション何件売れているのでしょうか。
きちんとした数字が出ないのは口止めがあるのでしょうか？
１か月以内に入居が始まるのでわかるのだが、このあたりは夜になるとあまり評判のよくないところです。
早く多く住んでもらい明るくしてもらいたい。

榊淳司氏のブログは事実無根の営業妨害的な書き込みが多いから、フージャースも
出るところ出たほうがいいですよ。

建設反対の周辺住民を訴えるくらいならば、営業妨害のブログ書いている人を
訴えたほうが良いのではないかと思う。

いや、フージャースのマンションは構造的に住宅機能評価を取れないのは紛れも無い事実ですよ

フージャースを擁護する方もこの件だけは反論しないんですね

内覧会で鴻池の業者の人が3分の１しか売れてないって言ってました。調子のいいフージャースの営業は「半分以上売れてる」って言ってたのに！！他の方の意見では200戸売れてる？
どうなってんだ、この会社は？
同じ立場の皆さん何か聞いていますか？