【管理、修繕費】住人が居なくなったらどうなるの？

売れ残った場合、売主が何十年にわたって払うのではなく、いわゆる時効がある。
それ以降は、住人が払う。

売主もちゃんと対策してあるのさ。

>>22
住人も払わないって言ったら、全く管理されない
ズタボロマンションになっちゃいますね・・・

>23
そうして朽ちていくマンションが何棟もあるってことだよね。

21さん。
なんでむだなんですか？

スレ自体が釣りですか？^^;

500/1000戸が10年間売れ残ることもあまり確度の高い話ではなさそうだし
500/1000戸の住民が海外逃亡や失踪する確度も高くなさそうだし...

地震で日本沈没する確率とか心配していた方がよいと思うよ。

>>17

↑多分スレ主さんでしょうが、スレ主さんは　こういうところにスレ立てる以前に、“重要説明”を受けているその時点で、ちょっとでも疑問に思うことがあれば、営業や説明してくれる宅建業務担当にきちんと聞いて疑問を解決しておくべきでしたね。

私たちも“重要説明”の一番最初に、「これからする説明の中で、分からないことや疑問に思うことがあれば、どんな小さなことでも何でも聞いて下さい」と言われましたよ。偶然ですが、説明を受けている最中に17さんが引っかかっている部分で、主人も引っかかりました。主人が確認の質問すると、宅建業務の方もきちんと答えてくれましたよ。

業界の人や、納得出来るマンションを探して日々勉強をされている方からすれば基本的なことだったとしても、知識が浅くマンション購入が初めての人なら、ちょっとしたことでも聞くのは恥ずかしいことではないハズ。これから先(マンション入居前後)も、様々な疑問が生まれるかもしれませんが、「聞いてなかった・良く分からなかった」では、後々困るのは17さんご自身だと思います。

「聞くは一時の恥、聞かずは一生の恥」ですよ。

>>26
いや一連の耐震詐称物件みたいな
マンションであれば十分考えられるのでは？
しかも、そーなれば売主も支払い能力が
無くなることも十分考えられる

>>27
私はスレ主ではありませんが、その時に宅建業務の方はなんとお答えしたのでしょうか？

>>27
それでここで聞いてるんでは？恥をしのんで、どうスレ主さん。

>いや一連の耐震詐称物件みたいな
>マンションであれば十分考えられるのでは？

だってその場合は管理費・修繕費って言ってる場合でなくない？
そういう場合なら余計払うもの払っておくね。
折衝にあたってる管理組合（理事会）とかから、後ろ指さされて
良いことなんてないと思うよ。
建て直し後「滞納してるから引き渡さない」とか言われそうｗ

>>31
いやそーじゃ無くて
そー言う物件なら住民の半数近くが出て行っても
オカシクナイって話でしょ
その後の管理、修繕費は誰が払うのって？
売主も払えない確率高いよ

>>29

>「引渡時以降に売れ残り住戸がある場合、売り主は販売のために無償でマンション
の施設を使用できる」

これは「売れ残り住戸をモデルルームなどに使う場合です」ということでした。

うちのマンションの重要事項説明書には「未販売住戸の管理については、所定の管理費を上限として引渡し済みの住戸の実収入で不足するときはその不足分についてのみ、売主が補充するものとする。但し、引渡日より６ヶ月を経過しても尚未引渡し住戸がある場合には、それ以降不足のあるなしにかかわらず売主が全額負担すること。尚、売主は修繕積立金の負担は行わない。」とありました。

これだけの説明があって、なぜ主人が引っかかるか私には分からなかったのですが、本人の中で何か引っかかるところがあったのでしょう。それにしても「半年経過後から」というのは売主優位な気がしましたが・・。わたくしの方こそ知識不足なのかもしれませんが、引渡しが終了して半年も空いてるマンションて、結構あるんですかねぇ？

>11
私の買ったマンションでは2年間までは売れ残った住戸分の管理費等を不動産会社が払うそうです。
ななんせ新築と呼ぶには未入居でも2年までですから・・といってました。責任逃れかよって感じですたが私にところは早くに完売したので関係ないですけど・・

>>32

ごめん、あなたは基本を理解してないよ。

出て行ったら払わなくても良くなるものではないのよ＞管理費・修繕費

-各戸の所有者が管理費・修繕費を払う必要があります。（性善説とかでなく契約で）
-管理費等を払わなかった場合、未納者は管理組合に対して借金をしていることになります。
ちなみに、小額裁判なり、通常の裁判で支払い命令や差し押さえられる可能性もあります。

売れ残っていて売主が倒産したら...
それは、一応　土地の所有権がついてるから借金していた銀行とかの持ち物になるだろうね。
そうしたら、債権者が管理費・積立金を払わなければならないでしょうね。

分譲マンションは、建てる場所の権利を住民で分割して各自で所有しているから
誰の持ち物でもないということはありえないのですよ。で持ち主である以上
管理費・積立金払わなければならないわけです。

これでも不思議？


だーかーらー
売主が倒産したら誰の持ち物だと思いますか？
借りたお金を払わないとどーなりますか？退去しなさいと言われても籠城している住民ってことですよね＞住んでいるってことは...
その場合、残っている方が問題なのでは？
早く退去して、取り壊して、立て直すに協力しないとね;;;

マンションが全焼したら、管理費・修繕費払わないのか？
みたいなことを心配してどうするの？

>>35
いや審査はクリアーして住めるけど
同系列のマンションの為、人気が下がり
皆、出て行ってしまう場合もあるでしょ

>>37

意味不明。

>>35
いったい何が言いたいのか全く解りません
読み手の事を考えて文章作りましょう

> ちなみに、小額裁判なり、通常の裁判で支払い命令や差し押さえられる可能性もあります。

それでも未納問題は現実に存在してるわけで、それも入居してる状態で。これが所有者の
所在不明なんてなったら、どんなに債権があると主張しようが裁判で勝訴しようが、屁のツッパリ
にもならない。実際に徴収するのは極めて困難、ほとんど無理なんだから。

結局、多額の不良債権と積み立ての欠損を抱えて大規模補修に突入することになる。
払える居住者が払うか、補修を諦めるか、二択になるね。

>>42
天然なんですか？

短時間でレスが伸びてると思ったら、ツマンナイ内容。

>>37
例えば「偽装問題対象の物件ではないけど、○ュザーの物件だから住民が出て行ってしまう」
こと心配しているんですね。

住民はどこへ行ってしまうのでしょうか？　偽装問題対象でないから自治体も安く
部屋を貸してくれるわけではないし...安いが売りのマンションを購入する方々が
ローン払いながら賃貸？＞ありえないでしょう。

リコール隠し問題で嫌気がさした○菱自動車のオーナーが、その車を放置して
自動車税払わないかな？

普通は二束三文で売ると思わない？なぜ売るという発想がなく、逃げることしか
考えないのだろう;;　

「ＮＨＫ見ない人が増えたら、受信料が集まらなくなるんじゃないの？」
→「見ても見なくても、ＴＶ繋いだだけで支払う義務があるんだよ！」

「マンションに誰も住まなくなったら、管理費とか集まらなくなるんじゃないの？」
→「住んでも住まなくても、所有しているだけで支払う義務があるんだよ！」

つまりはこういう事です。
スレ自体が釣りくさいですが・・・
そもそも本質を理解されていないので意見がかみ合っていないですね。

「住んでいる人が管理費を払わない」という心配をした方がいいです。
実際問題としては、経済的に管理費や修繕積立金が支払えないという人は少数です。
「支払えるのに支払わない」という人の方が多いのです。

経済的に困窮している人は、そもそも住宅ローンも支払えなくなる場合が多く、
遅かれ早かれ抵当権を実行されて、競売にかけられてしまいます。
その場合、未払いの管理費等が２００万円あるとすると、
本来は２０００万円が相場の部屋であっても、「未払い２００万円あり」と説明がされ、
実際は１８００万円程度で売却される事になります。

そして新しくその部屋を購入した人が、未払い分の２００万円を支払う訳です。

どんなに古くなったとしても部屋を遊ばせておくぐらいなら、格安の家賃でも管理費の足しにするため賃貸に出したり、二束三文で売却した方がいいと判断されるのでは無いでしょうか？

「誰も住まなくなる」

・・・最後の１行は無視して下さい。

売れ残りがあっても売主が払うから大丈夫とか
エラソーに言ってた人はこれ読んどいたほうが良いよ
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20040916A/index.htm

>50
あんたはスレ全部読んだほうが良いかも

管理費や修繕積立金を長期間払わなかったら、
専有部分を差押して、競売にかけて資金を回収するしかないな。
持ち主は払う義務があるんだから、
１０００戸のうち５００戸が空家でも、払わない人はそんなには居ないだろう。
絵空事で、グダグダ書いても空しいな。

>>1
当然ながら区分所有者に請求する。以上、終了。
どこかに引っ越していようが何だろうが
管理費等を支払うのは区分所有者たる者の義務。
払わない区分所有者に対しては管理組合としては裁判を起こし
敵があくまで払わなければ競売に付するまで。

先日、理事会にて同じような話題が出ました。
そのときは、新たに敷設するインターネット回線料金の負担
についてでしたが・・・

その場の結論としては「不在の住戸でも必ず所有権を持つ人が
居るんだから、その人に”支払い義務がある”」ということで
話が終わったのですが、このスレを見てまた悩みました。

多分、実際に問題になるのは、住んでいようがいまいが、
何らかの理由で「不払いが発生した場合」なんですね。
（それが１戸なのか５００戸なのかは別にして）
そして実際、「それを残る住民が負担するか否か？」が、
住民の最大の関心事になるのかと思われます。

その分が徴収できない場合に、何が起きるかというと、
41さんが書かれてるように、
１）不良債権が発生する
２）修繕積立金不足になる
ということで、具体的に何が問題かと言えば、
１）その不良債権が管理組合に負担義務があるなら
残る住民が分担して負担することになる
（管理会社に対する管理組合の債務になるので、管理会社と管理組合の
契約ならば、管理組合として支払い負担せざるを得ない）
２）同じく修繕したいなら残る住民が分担して負担することになる
ということでしょうか。

理事会としてはやはり、「最悪、その所有権者に逃げられたら、
やはり残る住民が負担せざるを得ません。」と結論づけざるを
得ないような気がしますが、如何でしょうか？

そしてその場合、やはり弁護士を立てて、裁判するしかない
のでしょうね。たとえそれが１戸であっても、住民としては、
「管理組合として徴収の努力をせよ」と理事会に迫るでしょうし・・・
（結果、やはり回収できなければ、管理費や修繕積み立て金の
値上げでしょうね。その間の実際のキャッシュは、交渉次第ですが、
立場の弱さから、やはり管理会社が我慢するのではないかと・・・）

一方、それが５００戸の場合、理屈は１戸の場合と同じですが、
現実問題は、残る住民が負担しきれないという話になって、
個々の住民が逃げるように売り払うか、もう少し冷静な管理組合なら、
適当な不動産会社にマンションごと売却することで住民の合意を形成する、
という話になるのかなと。

今、耐震偽装で問題になってるマンションは、少し事情が違う
かもしれませんが、住民が逃げたくなる状況ではあるような気が
します。でも多くの方々は逃げず、「住民負担してでも建て直しや
改修して住み続ける」という決断をされているのかなと。報道を
見る限りですが・・・

蒸し返しおよび長文ですみません。

マンションの管理規約を読み直して気が付いたのですが
管理費滞納は、管理組合が裁判所に申請して競売に掛けられるんですね
滞納期間は損害金を上乗せできるそうです。
費用も掛かることですし、するかしないかは別にして部屋をタダで放棄して
出ていくことはあり得ませんから、所有者に請求するんでしょうね。
所有者が本気で支払わなければ、それこそ競売ですよ。

>57さん
コメントありがとうございます。
管理組合が競売にかけられるということは、
借金（＝管理費滞納）のカタにその部屋を差し押さえる、
ということですかね？
その場合は、他に債権者が居るか、ということが問題になりますね。
管理費を滞納する理由が、「本当にお金に困って・・・」の場合、
他に借金している可能性が十分にあると思われますので。

>58さん
他に債権者がいるかどうかは、管理組合にとって関係ないことです。
マンションがどこの担保に入っているかどうかは、法務局に行けば
簡単に閲覧できます。住宅ローンの場合後順位で抵当権が付いている場合は
あまりないのではないかと思います。

支払い能力があるのに支払わない場合は問題ですね。
いずれにせよ、支払い督促の内容証明を管理組合で送付して本人に不払いの理由を聞かないと
始まらない話です、管理組合としては労力のいる作業ですから極力管理会社に
任せましょう。

法的は処置は、手間暇時間だけでなく、お金もかかるので、普通の管理費滞納ぐらいでは使えないですよね？

しかし、想定されてる事態になったら、管理会社はともかく理事会自体が機能していないでしょうから、やっぱり非現実的かとあまり役には立たないスレですね・・・

>>59
物件に抵当権がついてる場合は大いに関係ありますよ。残債が大きすぎると競売は却下されます。

>>59さん
うちだけかもしれませんが、管理会社が管理費回収業務を行っていても、一定の期間までしか督促業務をしません。例）滞納３ヶ月とか半年までとか。
それ以降の督促回収案件は組合に戻され、必要に応じて別費用を払って管理会社に委託するの一般的では？
滞納は早い段階で対処しないと、理事会にとって大きな負担になります。

うちのマンションは築30年で、過去10年間に2件の競売がありました。
もちろん管理費の滞納もあり、管理会社が代行して内容証明まで出してます。
80戸程度の中規模ですが、競売の居住者を除くと入居以来
3ヶ月以上の管理費滞納は入居以来10年間で1度もありません。
都心物件だからということもあるのかもしれませんが、
故意、悪意の滞納はありません。

結局滞納するお宅は、商売に失敗して滞納するというパターンが多いですね。
競売になると、落札者が管理費、積立金、駐車場まで支払ってくれますから
管理組合としては、今のところ傷手はありません。

今のところ他人事ですが、故意、悪意の滞納は対処の仕方は難しいですね、
たとえ少額訴訟で命令が出ても、持ち主が無視すれば効力もありません、
給与差し押さえなどは更に費用がかかりますから。

その前に人情で訴訟などできないのが現状ですよ
近所で顔見知りの人の財産を差し押さえるために訴訟なんて心理的にできない。
特に分譲マンションだと子持ち家庭が多いですから親同士、子供同士友達・知り合いが多い。

そーいう人情が働いてしまうことも計算に入れとくべき。
訴えれるよ!って人でも実際、立場に立ってみると訴えれない人が多数。だから問題化してる。

3ヶ月滞納する人は6ヶ月1年とほぼ滞納します。
1年も放置すると理事会が責任を問われかねないですよ、
会計処理場もどうするんですか。

不公平感は共同住宅では1番の問題です、あちらが滞納したら
うちも支払わないなんて、負の連鎖が始まってからでは遅すぎます。
普通の生活しているのに、滞納する家庭は問題ですよ。
ローンは支払っても、管理費は滞納なんてありそうですね。

滞納者は楽な債務は後回しにします。

延滞金を取られる、頻繁に督促に訪れる、すごまれる。そんな借金を先に返すのは至極当然。
管理規約がおかしいと思いますけど、延滞金、内容証明などの費用も支払わせるよう、変更するべきです。

>>66.67さん
管理規約不備なら見直した方が良さそうですよ。
管理規約で管理費滞納の延滞損害金は当然滞納者に請求されます、うちは30％です。
損害金で内容証明等の費用に充当するんだと思います。

管理費が自動引き落としでないマンションがあるんですか？
持参払いなんかだと、使い込みの温床になりますから、絶対に自動振替にしないと。

第三者への賃貸がダメなマンションはさすがにないですよ、住居以外使用禁止はよくあります。
何か誤解していますが、管理費は組合員（オーナー）から徴収するもので
賃貸人から徴収することは普通ないと思いますよ。
国交省の標準管理規約が基本ですから、滞納については書いてあると思います。

賃貸人はあくまでも、オナー（所有者）との個人的な賃貸借契約によるもので
管理組合にはその内容は、何ら関係ありませんよ。

失礼しました
オナー（所有者）×
オーナー（所有者）○