管理組合の議決権って……

普通は賃借人とオーナーは知り合いでもなんでもない、
場合によっては、不動産会社が仲介して顔も知らない場合も多いでしょう。

そのような、賃貸人に代理権を与えるオーナーなんて信頼が置けない。
管理組合の総会は金銭が、からむ議案も多いのにそれでいいのでしょうか？
代理出席した大勢の賃借人が気軽に賛成して、管理費が大幅アップということも
充分考えられる。

賃借人は、管理費・修繕積立金の額なんて知らされてないでしょう、
内容や詳細がオープンになったら家賃値下げしてくれとか、オーナーが
自分で自分の首を締めることになりませかね。

別のスレでもあったけど、隣接建物の工事の迷惑料や保証金だって基本的には
オーナー対して支払われるもので、賃借人に支払うかどうかはオーナーの判断ですよ。

たくさんのご意見ありがとうございます。

当マンションは、自主管理をしており、理事は2年ごとに改選されています。入居して19年目、監査を4年、防火管理を2年、会計を6年、そして今回初めて理事長になりました。

今まで、財産権に関する議題があがったときにだけオーナーに声をかけていたようですが、はたしてそれでいいのか、気になっておりました。

やはり、議決権はオーナーにあるのですね。当然のことですが、総会の案内もオーナー宛に送り、オーナーが誰に委任するかを明確にしないといけないのですね。今まで、管理組合の怠慢でした。反省しました。もっと、よく勉強して、間違いの起こらないような管理組合を目指したいと思います。

>スレ主さん

ご苦労様です。
ここでの話は、あくまでも一般論です。(標準管理規約等も年とともに変化しますので)
しっかりと、現状の規約等を確認されるべきと思います。

古い規約だと、標準管理規約等に沿っていない場合もありますので、場合によっては、
見直し等も必要になるかもしれません。

スレ主様

自主管理とのこと今まで大変でしたね。
マンションの住民も、他のマンションのことはあまり知らないことが多いので
けっこう、惰性と習慣でやっている場合が多いんですよ。

本当は管理会社に任せると、業者選定、アドバイスの点で楽ですよ、
長期修繕計画も立ててくれますし、管理人も派遣してくれます。
まあ、管理委託費の問題もありますが、どなたかマンション管理士等の
アドバイザーと顧問契約するのもいいかもしれません。

前にも書きましたが、中古市場では自主管理は業者も購入者も敬遠されることが
多いですから今後の改善点かと思います。
昨年までいた私のマンションも、80戸程度で築30年を超え、
当初19年間は自主管理でしたが途中から大手の管理会社に委託し、
管理規約も全面改定しました。
当時は、標準管理規約なんてマンション内で誰も知らなかったと思います。
自分達のマンションは、高級マンションで管理もしっかりしていると
住民達が勝手に思い込んでいたようです。

築18年目に購入し、何回か理事をやりましたが、昔の資料は乱雑でいい加減で、
使い込みがあってもまるでわからない状態でした、
問題が発生したら考えるという、いわゆる出たとこ勝負、刹那的な管理というやつですか。
たまたま、都心物件で住民層が良かったので大きなトラブルもなく何とかなってきましたが
今から考えると、恐ろしい状態でした。

たとえば、建物の設計図面はあっても施工図面がないので、修繕しようとしても
誰も設備について詳細にわかる人間がいませんでした。
管理費も面積比例ではなく、戸数割りでしたか専有面積が最大1.5倍近く違っても
管理費は同じでした。但し積立金は面積比例でした。

管理会社に委託して、何が違うかと言えば、アドバイス、
他のマンションの状況を教えてくれること建物診断や定期点検を実施し、
こちらの要求に的確なアドバイスをくれることです。
修繕積立金の適正額なんて、当時は目からウロコでした。

あれこれみんな正論を言っているけどね、現実にスレ主さんのところは、
過去19年中、4+2+6+1=13年も役員をやっているんだよ。
それも賃貸の人にも役員をやってもらっているにもかかわらずその状態。
俺のところも21戸でうち6戸が賃貸だからね。
どういう状態かが手に取るように分かるんだよ。
こういう場合は、どうしたら負担軽減が図れるかこそが最重要課題
であるべきなんだよ。

それから、オーナーと賃借人とは知り合いでも何でもない、という
大前提はどうかな？

一口に賃貸と言ってもいろいろなパターンがある。

Ａ．大家と店子は全くの他人。不動産屋を通じてだけの付き合い。
Ｂ．企業が購入して社員のための社宅にしている。
Ｃ．オーナーは父親。実の息子がそれを借りて住んでいる。

Ａが一番多いかどうかは物件の場所による。
通勤の利便性がいい場所だと、賃貸はＢがほとんどで、一般人が不動産屋で
借りようとしても無理というマンションは少なくない。
歴史のある町の小規模マンションなんかだと、Ｃが多いケースも多い。

現実に、自分のマンションには、父親がオーナーという賃借人が複数いる。
自分のマンションでは、その息子さんに、（規約違反承知で）
役員をやって貰っているんだが。
快く引き受けてくれている。
法律論ではなく、臨機応変が大事。
そうしないと負担ばかりが増えて大変なことになる。

スレ主さんが困っていることを、過大解釈してませんか？

どこかに賃貸者を役員に出来ないで困ってますって記述が？！
話が変わっているようなので、別のスレで議論しては如何でしょうか。

それは、管理組合の役員ではなく、自治会の役員でしょう。。。。

というか、やっぱり、スレの内容とずれているような。。。

念のため申し添えると、賃借人は、議決権はなくても
利害関係のある問題に関して総会で発言する権利は認められている。

標準管理規約４５条
２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき
利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。

この点、総会運営に間違いの無いように。
賃借人に利害のある問題が話し合われるときは、当然、該当する賃借人に
意見陳述の場を与える必要がある。

実際問題、大規模修繕の決議を無権代理人の賃借人も交えて決めたところで実際に金払うのは持ち主なんだから、はやく是正して正しい区分所有者だけで理事会構成すべきだよ。

31さんの仰る通り、ただし、賃貸人に伝えるのは、理事会ではなく、
賃貸人と契約している所有者の責任だと思います。
理事会は、賃貸契約の仲介屋を行っているわけではないですよね。

あくまでも理事会が連絡すべきは組合員である所有者でしょう。

理事会が賃貸人にも連絡するというのが賃貸人には親切かもしれ
ませんが、賃貸契約の内容に触れる恐れもあるので安易に実施
できないでしょうね。

まあ、現実に過去19年間そのやり方でやって来て、
賃貸オーナーからどなりこまれたこともないんだったら
別に今のままでもいいんだよ。
だってオーナーはそれでいいと思っているってことだろ。

標準管理規約では、
管理組合の役員になれるのは組合員のみ。
組合員になれるのは区分所有者のみ。

32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、
スレ主さんが、その点で困っておられるわけではないでしょう。
ここで、頑なに主張される必要があると思えませんが。

どちらかというと、スレ主さんは、本来の組合員である所有者に
連絡をしていなかったことを反省されているようですが。。。

もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
で、別スレが望ましいように思いますけれど。

>>27
企業がいくつも購入して、社宅にしているなんてあまり聞きません
個別に借り上げて、代用社宅にしている例はたくさんありますね。

都心物件だと、価格自体が高いからかもしれません。
高額な投資をして社員を、利便性のいい都心に住まわせるのも
会社にとっては高コストですからね。
むしろ郊外物件には、そういった例が多いのかもしれませんね。

スレ主です。
そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
幸いにして、滞納問題もありませんし、住民同士の雰囲気はとてもよいと自負しております。
今までは、オーナーから怒鳴り込まれることもなかったのですが、今後どのような方がいらっしゃるかもわかりません。
ここで、まっとうな姿にしたかったのです。
オーナー自身が入居していても、高齢者夫婦であったり、入居されて間がなかったり、実際問題として理事の仕事に不向きな方もいらっしゃいます。
厳しい現実の中、長い間理事を務めてきましたが、きちんとしたかたちつくりをした上で「引退」したいというのが本音です。

＞３１さん
議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。掲示とかでしょうか。
ぜひ出席していただいて、日ごろ困っている点などをどしどし発言していただきたいと思っているのですが。

26です
オーナーチェンジとか、中古で売りに出されることは
分譲マンションでは、よくあることです。
スレ主さんのマンションでは、新住民から疑問を投げかけられた
ことがなかったんですかね。
分譲マンションの理事経験者であれば、誰でも疑問を持つと思いますよ。
早急に是正したらいいと思いますよ。

前にも書きましたが、以前住んでいたマンションも昔の自主管理の時代には
住民も悪気なく、いろいろあったと古い住民から聞きました。
口座振替の面倒な人は、管理費を現金で管理人に支払ったり、
子供のために管理人に鍵を常時預けていたり・・・
今となっては、アンビリーバブルなことが普通に行われていたそうです。
管理組合が雇った管理人も我が物顔で、新しい住民や子供を怒鳴りつけたりして
いたそうです。
自主管理は、管理委託料を節約できるメリットもあるでしょうが、
あまりいいことではないように思います。

それと、築19年で２０戸という規模でなぜ「自主管理」なんだろう。
一度は大規模修繕経験してきているはずだし、そろそろポンプとか取替えないといけない時期。
巡回管理とかいうのならわかるが、清掃とか委託しているのなら、分離発注の事務処理の手間
や管理費出納まで自分たちがやっているわけですか？
昔26戸のマンションに住んでいたから様子はわかるけど賃借人やた不動産屋までまでまじって何を話し合っているのでしょうか。

>>40
26です
以前のマンションは古いのと立地も良かったせいか、4割近く賃借人がいました
総会に賃借人を呼ぶこともなかったし、出たいという人もいませんでした。
賃借人も永い人が多く、中には20年も住み続けている人もいました。

賃借人の人達は賃貸マンションの感覚で、不満や不備をけっこう
管理人さんに言うケースが多かったですよ、
管理人さんから理事会に、たまに連絡が入りました。

その代わり、「生活アンケート」を「全居住者」向けに定期的に実施したり
投書箱を設置して、賃借人の意見を吸い上げて理事会で検討していました。
都心のマンションで面識のないオーナーに直接言えない人も、
これで改善できた点は多かったです。

（占有者の意見陳述権）
第四十四条 　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき
　利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２ 　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により
　招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を
　建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

>>39さん

だから、別スレで議論しましょうって。。。。。

>スレ主さん

案内を出す方法として、
住んでいる人＝賃貸人という前提であれば、掲示板と郵便受けへの投函という方法があります。
賃貸人＝賃貸契約者という前提であれば、所有者に中継して頂くしかないでしょう。

後者をお勧めします。
実際の所有者に、なんで勝手にこんな案内だすのだよと言われないためにも、所有者
を介しておくのが安全かと思います。賃貸契約に抵触してしまった場合に思わぬ賠償
を求められかねないので。

私であれば、
掲示板で、アンケート(集会)を行う旨を通知し、詳細は所有者に確認してもらうよう促す。
平行して所有者にアンケート(集会の案内)を配布する。
所有者（組合員）は連絡先を登録しているはずなので分かるはずですよね。

私も経験あるけど、現実問題、非居住オーナーに書類を送付しても、
委任状が帰ってくればいい方なんだね。
全く反応無しというオーナーも少なくないんだから。
要するに彼らの念頭にあるのは資産運用だけってことなんだね。
それに最近では、不動産屋のセールスポイントとして、
面倒なことはすべて代行しますってのを売りにしてたりするので、
管理組合なんかに関わってくれるオーナーなど皆無なんだね。

全20戸と言えば、所有・賃貸隔てなく、仲のいいお隣さんなんでしょう。
心情的にはオーナーよりも、お隣さんを大事にしたくなるのは人情なんじゃないの？

私の住んでいたマンションは２６戸の居住者中所有者は９人で残りがすべて賃貸という凄いマンションでした。
バブル崩壊時に竣工して、売れ残り業者が様子見で賃貸に出していて、途中から賃貸契約が
切れたところでリフォームをかけて分譲というものを買ったわけです。
理事会の議題はもっぱら修繕計画と管理費の値下げ。管理サービスレベルの引き上げ。（管理人の交代）
駐車場の空き問題、駐輪場対策など一生懸命話し合って熱心にやったものです。
賃借人は入る余地のない話題ばかりです。毎回委任状はしっかり管理会社が集めてきました。
集めてこないと時期の予算承認や契約ができないから彼らも必死なのです。

47さん

スレ主さんと会話が絡んでないようですよ。

>47さん

37です。
賃貸ではなく賃借が正解ですね。失礼しました。
すれ主さんは、賃借人を役員にできなくなくて、大変で困っているとは
言われていないと思いますが、47さんが、ここで、この点に執着される
理由が理解できないのです。
このスレで議論が必要ですかね。
関連といって話を広げすぎるものどうかと思いますけれど。

議決権は誰にって話は解決しているようですし、今の話題は議決権の
ない賃借人の意見を聞く方法は？ですよね。
委任するのは大変だ等々、別の話が並列し始めてませんかね。

何を言っても同じでしょうから、ご自由にどうぞ。

>議決権はありませんが、マンションの事情をよく知る占有者に
>理事として知恵を借りることも

理事会に出席してもらって、オブザバーという程度の役割なら
いいと思いますが、理事までやってもらうのはいかがなものでしょうか？
マンションに対して、何の権利も義務もなく、オーナーに賃料を支払っ
てただ借りているだけですから、ある日突然転居するということもあるでしょう。

うちのマンションも、上記のような理由で賃借人に対して
駐輪場は貸し出しますが、駐車場やトランクルームの貸し出しはしていません。
管理会社の担当者に聞いても、他のマンションで自動車やトランクルームの
荷物を置いて、突然引っ越したりする例があり問題になったことがあるそうです。

所有者であれば、売却するなり、登記もしなくてはならないので
行方不明になることもないでしょう。

オーナーの方が信用できるか、賃借入居者の方が信用できるかは
ケースバイケースだと思うが。
東京なんかじゃ入居者居住のままのオーナーチェンジなどは
普通に行われているし、そういう場合、管理組合にとっては
金勘定だけのオーナーよりも長年住んでいる居住者の方がまだ信用できる気もするな。

だいたい、地方の大家さんと、東京の不動産投資オーナーじゃ
全然意識が違うもんな。
東京の不動産投資オーナーは管理組合にとっては
一切非協力的な有害人種だな。

＞白熱しているところ、すいません。
＞チョイ疑問　皆さんは全て　組合員＝所有者　と思っていますか？

　全戸、登記簿謄本を取得して所有者を確認しましたか？

　通常は、組合に対して提出された組合員資格届出書類のみで判断しているのでは？

　＞ちょっと疑問に感じただけですので、スルーして下さい。
　

登記簿謄本は閲覧だけで充分ですよ。
名簿と照らしあわせて、万一違っていれば
そとのき詳細証明を取ればいいだです。

信用できるできない以前に、賃借者はマンションの他の住民に対して何の責任も
おっていません。
賃借者が契約を交わしているのは所有者に対してのみですから。。。。

管理組合に対して責任を居っているのは所有者のみ。

管理組合と自治会、役割を混同されない方がいいのでは。

http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_23.html

小規模マンションの場合、管理組合運営は居住組合員の
無償の献身的努力によって支えられている。
現に、スレ主さんのところでは過去19年中13年も役員をやっている。
一方、非居住組合員は、管理組合活動に関し一切非協力。
非居住組合員こそが小規模マンションの管理組合運営にとって
最大のガンだろう。
管理組合活動に協力しない非居住組合員の管理費を倍にすべし。

管理組合と自治会の違いなどは十分承知しておる。
その上で確信犯的に申し上げておる。
現行の区分所有法は、とにかく非居住区分所有者の権利が
守られすぎている。
小規模マンションにとって、管理組合活動に非協力的な非居住区分所有者は、
極めて有害な存在。
そのことをはっきり法律にも反映させるべき。

それから、管理組合活動に協力するつもりのない人の議決権は
半分でいいだろ。

つまり、俺の言いたいことは、あいつら（非居住オーナー）のために
小規模マンション管理組合がどれだけ迷惑を被っているか
そこを考えて頂きたいってことだ。
現行の法律には不備がある。

＞結局　６５・６６は何を言いたいの？

非居住区分所有者の対応の是非を論ずるスレだったですか？

義務を果たさない区分所有者をどうするかというのと、
住民の自治をどうするかというのは別問題。

スレ主さんが期待するレベルの
賃借人も含めた住環境の改善であれば、しっかりとした自治会を確立するべきかな。
スレ主さんのように、賃借人も含めた対応であれば自治会を立ち上げることで、
実際の居住者に対しても対応できる余地がありそう。

非居住区分所有者の対応の是非は、別の次元の議論でしょ。
非居住の区分所有者だけではなく、組合運営に協力的ではない区分所有者に不満が
あるようですが、義務を果たさない組合員に対する処置と、居住者の環境向上と、
明らかに別の話じゃないですか。

自分でスレも立ち上げられないのかなぁ。。。
評論はできるけど、スレ主にはなりたくない？！

69です。

非居住者が役員をやってくれなくて困っているという発言がどこかにあります？
非居住者が組合運営に非協力的で困っているという発言は？

派生といって趣旨が別のものに変わっては。。。

理事の資格は規約に明記されてますよね。それで納得されていると思い
ますが。今されようとしているのは、規約の是非の議論ですね。
スレ主さんがスルーしても、他の人が、この議論に集中してしまえば
同じことですよ。

現にスレ主さんの40での
>議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。
に対して43さん、47のアドバイスのみで埋もれて言ってしまってませんか？
47は、私のコメントです。
それ以降の流れから別スレに分けませんかと提案させて頂きました。
この点に対するコメントは何処に行ってしまったのでしょう。。。。

仕切っているのは？！70さんの意見で話が別の物になってませんかね。
意見は良いと思いますが、スレ主さんに理解してもらうべき内容ですかね？
賛否両論ある意見だと思いますし、大半のコメントがこの意見に対するもの
になってしまっていませんか？
他スレで議論して不都合があるとは思えませんし、このスレに拘ることで
スレ主さんの質問が埋もれてしまっていませんか？

匿名だから自由に意見を言って良いというのは違うでしょ。
ここは２ＣＨではないですよ。
スレ主さんの質問を優先にしてあげませんか。