理事会への報告要求

Ａさんは既に売却したのではないのですか？どうして、売却後も関わるのかが理解できません。
その辺りのことを、もう一度整理して頂かないとコメントできません。

>理事会を「サービス団体」などと勘違いをしているとしか思えないような方々に
>対してどのような対応をとればいいのでしょうか？　
　
私の住むマンションでも「こんなハズじゃなかった」「私には不便だ（改善して）」といった
要望・クレームが、管理人経由で口答であがっていましたが、理事会で「要望書」という
フォーマットを作成し「そのフォーマットに沿った内容の説明が無ければ、理事会の議題として
取り上げない」とした所、自己中心的なクレームは減りました。

要望書とは
・誰が困っている事象なのか（個人・区分所有者の○％・区分所有者全体）
・その要望によってどんな利益が、誰に還元されるのか？
・規約の改変が必要か（普通決議・特別決議のどちらが必要か？）
・支出がともなうか、どうか（誰が負担すべきなのか？）
などが含まれた具体的な提案を記載し、必要に応じて、理事会・総会で本人が説明するように
なっています。

管理規約や重要事項説明を読み替えて、口をつぐむ人が多いですし、意味合いとしては
「改善したいなら、文句言うばかりでなく、ご自分で率先して理事などになり、周りを説得
　して下さい」というメッセージにもなっています。

＞Ａさんは既に売却したのではないのですか？どうして、売却後も関わるのかが理解＞できません

　書き方が不十分だったようなので、補足します。

Ａさん　現在すまわれています。
Ｂさん　管理会社でもあり、区分所有者

Ａさんが　Ｂさんに対して「騒音の原因が構造的な
ものもある可能性があるため、それらに対しての対策を
おこないまま、第３者に転売する可能性を心配」している
ようなのです。

＞要望書。

当理事会ではこのような「要望書」というものが
ありません。個人的には有用な方法に思えます。
他の理事などと相談します。

ご参考までに、要望書が作成される前の段階では
どのように｛自己中心的クレーム」を出される
方々に対応されていらしたのでしょうか？
お教えねがえますでしょうか？

やっぱり、よくわかりません。
Ａさんは誰とやり取りしているのでしょうか？組合？デベ？管理会社？
「構造上の問題（構造上の欠陥）」と断定できたなら、区分所有者の集まりである
管理組合としてデベに改善要求をすべきと思いますが、そうではないのでしょう？
管理組合（理事会）がなぜ巻き込まれているのかわかりません。

私なら「その辺の交通整理ができてから、組合（理事会）に相談して下さい」と
突っぱねるかもしれません。少なくとも、管理組合は、本来、共有部分の管理が
主な仕事であって、各居室のトラブルに介入する必要はないのでは？
（何度も申し上げますが、構造上の欠陥があり建物全体に影響するなら別ですが）

Ｂさんが管理会社の社員（？）だからヤヤコシイのですかね？
普通の区分所有者として考えた場合も、問題が複雑なのでしょうか？

さて、クレーム・要望についてですが、他にもありますがこんな感じです。
・駐輪場不足　
・ハイルーフ用駐車スペース不足（機械式のため）
・中庭があるのですが、子供がうるさいので遊ばせるな（14時〜17時といった時間帯）
・センスが悪いのでドアの色を変えたい
・庭の柵を改造して出入りできるようにしたい。　etc.

分譲マンションに初めて住む方の多くは、共有部分を誤解していたり、規約なんか
読んでもいない・重要事項なんてまともにきいていなかった・物件概要の細かい
部分なんて読んでいないことが多いのでは？

歴代の理事が培ってきた運営・啓蒙活動が功を奏して、かなり今はそういった
クレーム（要望）は減っているようですが...

騒音問題＋専有部間問題っという一番やっかいな問題ですが、
Ａは、その原因が構造の可能性（瑕疵）もあると主張されてるだけでは？

本当に瑕疵だとすると、マンション全体の問題でもありますからね。

①Ａさんの言われる「騒音」を理事も確認する。
②建築会社に防音性能を調査（測定）するよう理事会からも依頼する。
③Ａさんの同意を得て、Ａさん専有部の壁を壊して内覧してみる。

などが真面目に考えられます。
でも、騒音は人によって感じ方が違うので、居住者アンケートを取るのも１手かも。

＞やっぱり、よくわかりません。

すみません。詳しく書きます。
ＡさんはＢ社に対し「騒音」に対しての調停を行いました。
その際『オプションで選択した床の素材、施行方法に
騒音の原因があると思われる』趣旨の報告書をもらったようです。
しかし、この調停は不成立。（その後の対応は不明）
　その後、Ｂ社から理事会に「屋内の壁紙などのリフォーム」工事への申請が
ありました。理事会としてその申請に対して、承認の答えを
だしたのです。　それが『工事を承認するとはなにごとだ！』ということに
なって今回の相談になったのです。

>Ｂ社から理事会に「屋内の壁紙などのリフォーム」工事への申請が
>ありました。理事会としてその申請に対して、承認の答えを
>だしたのです。

管理規約はどうなっているのですかね。私の住んだことのあるマンションは
壁紙は別として、床材を入れ替える場合は、L45以上といった床財の規格を満たし
かつ近隣住居（上下左右だったかな？）の承認を貰う様な規定（規約）になって
いますが...

規約通りのプロセスなら問題ないと思いますがどうなってます？

>規約通りのプロセスなら問題ないと思いますがどうなってます？

　一読しただけであれば、ご意見のような「勘違い」をして当然だと
思うのですが、今回の申請の工事内容に「床材」のことは含まれて
いないのです。
よって、理事会では了承をしたのです。（不承認の理由がみつからない）

Ａさんには納得（理解？）できないようなのです。

貴マンションでは、壁紙張替えに理事会の承認が必要なのでしょうか？
リフォームという言葉でどこまでＢは実施する予定なのでしょうか？

床材などの張替えは、音の問題としてリフォーム施工後継続的に影響をうける
可能性があるため、近隣住居に十分な説明が必要なため、使用細則にしている
のではないかと思われます。

しかし、壁紙の張替え程度なら承認自体が必要ないのでは？
常識として「○日から２日間、リフォームで業者が入ります。作業での騒音については
十分に注意致しますが、何卒ご容赦くださいませ」的な紙と粗品を業者が
近隣に配る程度は必要かもしれませんが...

05さんのおっしゃる回答をベースに淡々と回答すればよいのでは？

＞貴マンションでは、壁紙張替えに理事会の承認が必要なのでしょうか？

　壁紙張り替えに対してではなく、近隣に迷惑のかかるような「工事」に
対しての申請・了承ということです。少なくとも理事会はこの次元で考えて
許可をだしました。

＞常識として「○日から２日間、リフォームで業者が入ります。作業での騒音については十分に注意致しますが、何卒ご容赦くださいませ」的な紙と粗品を業者が
近隣に配る程度は必要かもしれませんが...

　まさに「常識的」なことを考え、その旨をＢ社に伝えました。
Ａさん以外の方は「了解」を得たのですが、感情的になられている
Ａさんにはこの常識が理解できないようで、『私が反対しているから
今回の工事は認めない。工事を行わないように理事会で監視してほしい』
『不法侵入で警察に連絡が必要です』などの要求をだされてきています。

＞淡々と回答すればよいのでは？

　その方向にもっていきたいのですが・・・。
なかなかうまくいかず、今回のご相談に至っております。

>今回の工事は認めない。工事を行わないように理事会で監視してほしい』
>『不法侵入で警察に連絡が必要です』などの要求をだされてきています。

（笑）完全にクレーマーですね。

・壁紙の張替え程度の作業で理事会が、拒む理由がない。
・区部所有者であるＢからの要請なので不法侵入にも当たらない。
・構造・施工上の問題と断定できていないなら、貴方とＢ社の問題に
　組合および理事を巻き込まないで欲しい。仮に施工上の問題だと
　しても、今回のリフォームは直接的な因果関係にないため、拒む
　正当な理由がない。

理事会の対応としてビビリ過ぎではないですかね？
少なくとも、規約・細則に従った行動・判断をしていれば
良いと思いますが...

ネガティブですが、Ａ氏は他の方も引き入れたいだけのような気が
しますので、面倒だったら、一身上の都合により、個人的に理事を辞任
するとか「責任をとって今期理事会メンバは解散（総辞任）」とかも
ありでは？

もしくは、Ａ氏に「今から理事長やって下さい。」と理事長にまつりあげ
「理事会にそんな権限ありませーん」「理事長それは越権行為です」と
非協力的な理事をするとかも楽しいかな〜（趣味ワル^^ゞ）

でもちょっとはスッキリするかもしれません（笑）

＞（笑）完全にクレーマーですね。
＞ネガティブですが、Ａ氏は他の方も引き入れたいだけのような気が

　個人的には「自分でどうして良いのか？」
その目的に向かうにはどうすればいいのか？
が判らないまま、お膳立てをしてくれるのを
待っているのようにしか思えないです。

＞「責任をとって今期理事会メンバは解散（総辞任）」

Ａさんと同じレベルには自分を落としたくないですよ・・・

理事会のご苦労のほど　お察しできるように思います。

おいおいに、理事会のトラブル管理業務の範囲を明確にしておかれるのは、如何でしょうか？
通常、理事会は、「マンションの使用または管理に関し」「組合員間で」「規約違反によるトラブルが発生した場合」に、トラブル解決への対処をする必要があると思います。（対処方法も規約で規定しているマンションもあります）

ちなみに、法に詳しいわけではありませんが、
総会議事録について、法は、閲覧のみを規定し,照会とこれに対する回答義務の点については規定を置いていなかったと思います。理事会議事録も総会議事録に準ずるのでいいでしょうか？　間違っていたらご教示ください。

法は大切です。実際の運用に揺るぎ足るぎも大切です。
そのマンションのそのときに収まるように収まりますよう、類似の経験をされた多くの理事さんも、いい按配をしてこられたのだろうと思います。

＞おいおいに、理事会のトラブル管理業務の範囲を明確にしておかれるのは、如何でしょうか？

　今回の事で必要性を痛感しています。通常は管理会社にある程度
委託するのでしょうが、私達の場合難しいですから。

　自分達の理事会でもそうですが「訴える」「調停」「弁護士」なんて
言葉がでると妙に構えてしまいますね。今回もお互い（Ａさん・Ｂ社）が
理事会に対してアピールする『私どもの弁護士によると・・』という
”弁護士さま”に方針を決めてほしいものです。ホントに・・。

＞管理会社にある程度委託するのでしょうが、私達の場合難しいですから。

そうですか。。。
数年前に、マンション管理に詳しい人から教えてもらった規則の条文ですが、何かの参考になるでしょうか？　（また新しい考え方が出ているかもしれませんのでホントに参考までですが）

対象物件の使用または管理に関し、組合員間で、規約違反によるトラブルが発生した場合、理事会は以下のトラブル解決への対処をする。

１．広報や掲示により居住者にトラブルの発生状況を知らせ、その行為の中止を協力要請する。

２．広報や掲示によっても、規約違反事項が続く場合、理事会は管理会社を通して発生元の区分　　　所有者に対し注意と勧告を行う。

３．（１）（２）の対処にかかわらず規約違反事項が続く場合、理事会は専門家（マンション管理　　士など）にその対処を依頼する。その費用は、規約違反事項発生元の区分所有者が負担する。

４．相当と認められる期間、これらの措置を行っても解決が図られない場合で、共同の利益が侵害　　されると認められる場合は、理事長は、規約（義務違反者に対する処置、理事長の勧告及び指　　示等）に従って、弁護士に依頼するなど法的手段による解決を図る。

５．理事会は、規約違反事項を放置してはならず、規約違反事項によるトラブルの発生の原因の除　　去に努めなければならない。


この条文の前の条文で、紛争の解決また処理の責任は区分所有者及び占有者にあることが規定されている上で、「紛争の当事者は、理事会に対して意見を求めることが出来る」としています。

＞管理会社にある程度委託するのでしょうが、私達の場合難しいですか

　Ａさんが敵対視している相手が区分所有者でもあり、管理会社でもあるＢ社
ですから、委託したら新しい問題発生となるから、難しいと思います。

＞数年前に、マンション管理に詳しい人から教えてもらった規則の条文ですが、何かの参考になるでしょうか？　

　貴重な資料ありがとうございます。私どものマンションの規約はここ
まで詳しくないです。このように明文化することで


（１）より踏み込んで“理事会”が対応可能
（２）“理事会”への負荷がふえる

この２つのことが考えられると思いました。

新米理事として、問題に直面し、規約を読み直していると、
規約の「グレーゾーン」の大きさにとまどいました。
そして、明文化が必要と考えました。その時の気持ちは
上記（１）。そして、問題に対応していくうちに
（特にＡさんのような方）に　「こりゃ、理事会での
決定よりも当事者が法的に対応してもらうしかないなぁ・・」と
思うようになりました。　つまり、（２）の気持ちですね。

当然、マンション全体での問題の場合は明文化されていることが
＋になると思いますが・・・。

実際に明文化された規約はどう作用しているのでしょうか？

>実際に明文化された規約はどう作用しているのでしょうか？

一つには
　　理事会は、
　　　①　マンションの使用または管理に関する紛争であること
　　　②　組合員間の紛争であること
　　　③　規約違反によるトラブルの発生であること
　　以上の３要件を満たしている紛争にのみ関与する。

という　理事会のトラブル解決業務の責任範囲が、理事達だけでなく管理組合員にも共通認識になっているということで、理事会が対応すべきトラブル以外で理事会が煩わされることがなくなりました。


二つには、

理事は、共同の利益を衡平に守る為に関与している以上、規約どおり粛々と進める姿勢を貫く必要があります。ので、誰が対応しても同じ対応しかないことを訴え「偉そうに言ってごめんね、立場が言わせることだと思って聞いてね。」と言うことが出来ます。
紛争当事者と（個人の生活とは別に）事務的に向き合うことが出来るのは、やっぱり助かります。

ただ、理事会は　紛争を治めることだけが目的ではなく　マンション全体を守るのが業務だという姿勢が自分の内ではっきりしていることが肝要かもしれません。


デメリット（？）
理事会は勉強しないといけないことが多いです。ですが、マンション管理士など専門的知識を利用すると楽に学べます。苦労するなら前向きの苦労の方が・・・・

長くなりました。要点をまとめきれずにすみません。

あたまから読ませてもらいましたが、説明が途切れ途切れでよくわからないので質問させてください。

①床の工事をしたのはＢ社ってこと？
②「Ｂさん　管理会社でもあり、区分所有者」って？
　　Ｂさん＝個人、管理会社＝法人？（使い分けが途中からわかりません。）
③調停はなぜＡさんとＢ社がしたの？
④「Ｂさんが勝手に販売」って、ＢさんじゃなくてＢ社のこと？
⑤理事会は工事許可出す前に床の工事で問題があったことをしってたの？
⑥不調停になった理由をなぜ調査しないの？
⑦なぜ理事会は床の施工に問題があるのにＢ社を追及しないの？
⑧なぜそんないい加減な工事をする会社にまた許可をだすの？

Ａさんはクレーマーに近いかもしれませんが、原因を追求しない理事会の対応にも問題があるのでは？（いい加減な施工で遮音性能が損なわれているのに）

> ①床の工事をしたのはＢ社ってこと？
> ②「Ｂさん　管理会社でもあり、区分所有者」って？
> 　　Ｂさん＝個人、管理会社＝法人？（使い分けが途中からわかりません。）

　“Ａさん”と表記したので“Ｂさん”と最初に書きましたが、
Ｂさん＝Ｂ社。　販売元、管理会社、区分所有者です。

> ③調停はなぜＡさんとＢ社がしたの？

内容は詳しく知りません。今回の「内装工事」に対する異議申し立て
の際に調停中（実は不成立）と言われていただけです。

> ④「Ｂさんが勝手に販売」って、ＢさんじゃなくてＢ社のこと？

Ａさんは「Ｂ社が販売する」と決めてかかっていらっしゃいます。

> ⑤理事会は工事許可出す前に床の工事で問題があったことをしってたの？

質問の「床の工事で問題があったこと」のとらえ方が
わかりにくいので、答えが出せないです。
ただ、今回の工事許可は「内装工事」に関してのもの。
「床の工事」というのは建設時に行っていたもので、新たに
行ったものではあいません。

> ⑥不調停になった理由をなぜ調査しないの？
> ⑦なぜ理事会は床の施工に問題があるのにＢ社を追及しないの？
> ⑧なぜそんないい加減な工事をする会社にまた許可をだすの？

Ａさんから出された「公式書類」は内装工事に対する
異議申し立てのみ。それも後から・・。
ある意味関係のない事柄に理事会調査する理由がどこにあるのでしょうか？

＞質問の「床の工事で問題があったこと」のとらえ方がわかりにくいので、答えが出せないです。
これについては
＞＞７で
＞その際『オプションで選択した床の素材、施行方法に
＞騒音の原因があると思われる』趣旨の報告書をもらったようです。
との投稿から問題があったのだろうと解釈しましたが、解釈違いでしょうか。

＞内容は詳しく知りません。今回の「内装工事」に対する異議申し立て
＞の際に調停中（実は不成立）と言われていただけです。
なるほど、Ａさんが口頭でいわれただけで事実かどうかも確認できていないのですね。

＞ある意味関係のない事柄に理事会調査する理由がどこにあるのでしょうか？
調査という言い方は適切ではなかったかもしれません。
質問の意図はそのことをしっていて許可をだしたのなら、ちょっとまずいのではとおもったものです。　許可したあとに知ったのなら仕方のないことだとおもいます。
（ちょっとそのあたりがレスからよみとれなかったもので）
また事実関係の確認って管理会社に説明させたりできないのでしょうか？
調停が事実ならそんな大事なことが管理組合に報告されない管理会社って信用できるんでしょうか
もしそれが嘘ならＡさんは本当にひどいクレーマーですね。

とにかく事実関係の把握が大切ですね。

muneさま

＞３要件を満たしている紛争にのみ関与する。

明文化する際にはこの様な条件をつけることは大切かもしれませんね。

＞理事会は　紛争を治めることだけが目的ではなく　マンション全体を守るのが業務だという姿勢が自分の内ではっきりしていることが肝要かもしれません。

今回の事でこの思いを強く感じました。「Ａさんがもう少し、上手に
理事会を利用してくださればなぁ・・」という思いがあるのも事実です。

＞内容は詳しく知りません。今回の「内装工事」に対する異議申し立て
＞の際に調停中（実は不成立）と言われていただけです。
なるほど、Ａさんが口頭でいわれただけで事実かどうかも確認できていないのですね

　調停を行った際のことがらを引用する形で、お話になっていますので、
調停は「事実」だと思われます。その後に関しては『弁護士に相談中』と
いう表現を使われています。

＞ある意味関係のない事柄に理事会調査する理由がどこにあるのでしょうか？
調査という言い方は適切ではなかったかもしれません。
質問の意図はそのことをしっていて許可をだしたのなら、ちょっとまずいのではとおもったものです

この解釈が今回の最大の原因と思っています。理事会は床に関しての
調停があったことは“知っている”。しかし、今回の工事申請は内装に
関して。内装工事と床工事の関連はない　と判断をしたわけです。
たとえるなら、足の故障で練習中止の指示が出された選手が上半身の
トレーニングをしている。その時、指示を出した医者はどう判断する
でしょうか？ある先生は【練習はすべて休むべきだ！】と
言われるかもしれませんし、《上肢の練習はいいよ》という
先生もいらっしゃるかもしれません。私どもは後者の考えを
基に許可をおこなった訳です。

　法的にはどちらが正しいのでしょうか？
という

私が携わっていた理事会だったら、Ａさんの苦情に対し文書通告（理事会の決定事項は管理規約に則っており問題はないときっぱりと伝える）のみで相手にしませんね。

もし、個人的に文句を言われたら、理事会の決定事項であり私個人の判断ではない。よって、理事個人であなたの苦情に対応することは出来ない。苦情があるなら理事会に対して申し立てをしてくれといいます。
実際、理事会のだれもが理解できない苦情を何度もいってくる組合員にそう伝えたことがあります。

私の見解です。
Ａさん個人とはちがって、あなたの属する理事会は組合員に選任された人々の集まりです。
Ａさんの個人的な意見より、理事会のメンバーが管理規約に則って判断した内容の方が管理組合としての民意が反映された判断と言えると思います。
また、判断した内容に問題はないと思います。

もし、理事会が理規約に則って判断した内容を覆せというならば、理事会メンバーを含めた他の組合員がもっともと思える説明が必要であるはずです。

それが出来にないにもかかわらず理事会の判断に問題があると言うのなら、それはまったくのお門違いで、その説明が出来ないＡ氏自身に問題があると伝えてあげないといけません。

Ａ氏はお気の毒ですが、相当頭が弱いみたいですね。
そういう人と話し合っても、話はかみ合わないでしょう。
Ａ氏対理事１人や、Ａ氏対理事３人の相手は禁物です。対処がどうしても必要なら、１氏対全理事での対応が必要だと思います。

基本は書面のみのやり取りだと思います。
がんばってください。

＞１氏対全理事での対応が必要だと思います。

ご意見ありがとうございます。
いろいろな面で参考になりました。

その方向で相談していきたいのですが、各理事の方々も
お仕事をもっておられてなかなか意見の統一が
難しい状況ですが、対応したいと思います。