管理会社の変更を検討してます

管理会社変更手順書ー実例１

１．最初、管理会社との交渉は理事長はしない。担当理事がする。
２．怪文書が流れる可能性があるので注意する。
３．理事会で変更する目的をはっきりさせる。
４。なにが問題かを議論する。金銭？管理？管理人？
５．候補の管理会社が決まったら、テクニックとしてわざと理事長に候補の管理会社を取り入らせる
６．他社の価格をリークしながら値引き交渉して決着をつける
公共事業じゃあるまいし公正な審査などする必要性などなし。
あくまでもMSに最大にメリットがある管理会社と価格をとるべし。

また、値引きが目的なら現管理会社の肩を持つような人に見積価格をリークさせて大幅な値引きを勝ち取る。
入札なんてデキレースでいいんだよ。公共事業ではないんですから。

約６００戸の１棟マンションです。管理会社変更の担当理事をしていました。
管理会社変更で１０社に入札仕様書（以下仕様書）を与え現場・図面の開示、質疑を経てN社を選考しました。
最終選考５社の金額は概ね同じであり提案書も考慮し選考しました。
臨時総会で管理会社変更を議決した後内示をし請書を交わしました。
その後引継ぎ、契約内容確認を行う段階でN社は増額を要請してきました。
入札仕様書に示される管理員２４時間常時２名、日勤コンシェルジュ１名では管理できないというのです。
N社は仕様書に記載の勤務時間を更に削減できると減額提案をしていたのでおそらく見積間違いだったのでしょう。
更にN社から提示された契約書原案は仕様書と大分異なるN社標準（レベルダウン）のものでした。

旧管理会社は所長１名、管理員（警備員+管理員）２４時間常時２名、日勤コンシェ１名だったのですが依頼したコンサルが仕様書配布段階で所長を消してしまっていたのです（理事会承認時には所長の記載があった。このミスに私が気がついたのは契約書協議段階でした）。

常時２名、コンシェ１名では厳しいと私も思いますが他社は入札時にこの点を考慮し自らの責任で増員提案をしてきました。
例えば、L社は所長１名を置く、M社は日勤の監督を週２－３日派遣する、T社は管理員にフロントマンを組み込む、等仕様書の不備を補う提案をしてきました。その費用は入札金額に含まれて居ます。もう一社は若し増員が必要なら自己責任で行うとしています（後日確認）。
従って仕様書を変更しての再入札は必要ないと思います。

私はN社が増員するのは自由だが追加費用は認める必要はないと考えますが皆さんのご意見は如何でしょうか。
N社の希望増額は入札時の１０％（基幹事務、管理員業務部分では２０％）に相当します。
私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。
選考してしまった以上話し合いで解決すべきでしょうか。

10社から選出した結果の相手が値上げですって、それに怒らない貴方は不思議です。当然、２位の管理会社にするのが常識ですが、相見積もりの意味が分かっていない。これでもその管理会社を選んだら内部に内通者がおり、一般組合員の信認を得られる筈がない。

増額は、その管理会社として仕方ない判断なのかも知れませんね。
元々安く出来ないままの体制で、いろんな費用を安くする努力をしていなかったのかも知れません。
もしくは、この会社が安くする気はなく、この金額で少数でもいいから認めて使ってもらえる少数しか相手にしないような方針なのかも知れませんね。
こうなると、方向性が違いますので、そのことを良く居住者全員に知ってもらったうえで安い管理会社にかえるように進むのか、高くなってもこの管理会社でも良いのかの判断をするのが妥当なのかな？

とにかく難しい問題だと思います。
ここに書けないニュアンスもあるでしょうから、理事だけでなく、居住者全員で取り組む姿勢さえ崩さなければ、他のマンションと違う結果になっても、それはこのマンションの居住者の皆さんに適した結果だと受け取るしかないでしょうね。

一部の独立系ぼったくり管理会社さえ入れなければいいと思います。

失敗理事様へ

全ての状況が把握できていない私ですので勝手なことを言うようですが、
総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、
サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？
判断できないのであれば６００戸もあるマンションですから大変だとは思いますが、
区分所有者の皆様へ再度、説明し決めて頂くしかないと考えます。
そうしなければ後々しこりが残るのではないかと考えるのは私だけでしょうか？

＞総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、 サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？

聞くだけ野暮なことです。適正なコストで、適切な業務を求めるのが当然です。

失敗理事様へ

>私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。

状況はよくわかりませんが、Ｎ社もだめもとで値上げを要求している可能性があります。
選考しなおしは手間がかかるので、臨時総会を開いて
Ｎ社との交渉が決裂した場合は第２位の管理会社と交渉する決議をすればいいと思います。
おそらく、この議案を総会にかけるとＮ社は考え直すでしょう。
値上げがなくなるか、値上げ幅が小さくなるかもしれませんよ。

選ぶのは管理組合です。
６００戸となるとかなり購買力が強い管理組合ですよ。
管理会社にとって大規模修繕や日頃のメンテナンス費などかなりの収益をあげることができるＭＳですよ。
委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

管理組合は公的な組織ではないので管理会社に対して公平性をたもつ必要はありませんよ。
公平性は住民に対してだけで十分です。ドライにいきましょいう。

＞委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

>243

>コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

コンピューターに儲けたい利益は入力はしないの？
暴利を取れるＭＳにはとことん利益を積み増ししていると予想できませんか？
コンピューターですから、どこまで値下げできるかの計算もできるね。

>>243
もっとインパクトのある野次をお願いします

ところで１棟で６００戸のマンションて何階建てなの？そんなとこあるの？

うそに決まってるじゃない。

６００戸のマンションとなると、年間の管理費は１億円前後になるのでしょうね。
修繕積立金も相当な額ですので工事を請けなくても工事管理と言うペーパーマージンだけでも十分な収入になりますので、どこかの悪徳ぼったくり管理会社のように、理事たちに金をつかませたり詐欺ギリギリの行為をしなくても、大儲けさえ望まなければ正しい管理をして行けるでしょうね。

タワーマンションだと１棟で１０００戸以上もありますし、４棟くらいで１つのマンションだとしたら、タワーじゃなくても６００戸以上になるでしょうね。

　
新浦安　有明　豊洲　市川　二子玉川　などは多分、６００戸くらい以上のマンションがあるようですね。

新浦安には、１２００戸があるようですよ。
　

でかいマンションの修繕積立金は誰にも評価できないし区分所有者のふところ勘定では限度があるのでそろそろお国の出番らしい。

１棟で６００戸のマンションを知らない人や、それを嘘だと平気で言う、助けようの無い無知な人の発言は、社会混乱を招く大きな要因なのですが、未だにそれがわかっていないとは、学校での教育レベルが下がってしまっているのでしょう。
それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因ですね。

管理会社も、そのような考えの人間が作り、そのような考えを押し付けたり、そのような考えを持つ人間ばかりあつめて成り立たせようとしているので、ろくな会社どころか、社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。

＞それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
＞社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。


で、
どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

　
「どうすればよいのか」

と、人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

つまり、このような事でさえ、一から十まで言わせて尚、屁理屈をつけてくるような人が、それで何が悪いと、大きな顔をして、誤った事なのもわからずに平気で書き込んだりする人が、気が付き、改めれば良いのですよ。

＞どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

と言っているのだから、問題を提起したら答えるべきだね。

　
ちゃんとした答えになっていますよ？

それさえ分からないのは困ったものですね。
　

＞人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

というところの「自分」がどうするのか言わないとわからないよ。
文句だけ言って結局どうするばいいかわかってないくせに、
という批判を甘んじて受けなさい。
他人が問題ではなく自分の問題でしょ。

自分で考えたことがないと、一から十まで懇切丁寧に教えてあげないと分からないのですか。

どうすればよいのかと問われたので、何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている習慣を改め、自分自身で考えて何らかの答えを出すべきだと言っているのです。
その考えからやりとりをして行く事こそ必要な事だと言っているのです。

きっと、これでも分からないのでしょうね。

批判して、何か書いたらそれの揚げ足を取ろうとし、揚げ足を取れないと黙って消えてしまうのでしょうね。
最悪の悪循環ですよ。
こんな事が、やりとりだと信じているようですね。
　

松戸にあるフージャースのマンションの１つ「ひだまり・・・」で、Ｇ人社が理事を通じて、今の管理は良くないし高いとｈ理屈を付け、強引に管理会社を変更させようとしています。
ほんとうに、乗っ取り・ぼったくり管理会社ですね。
いつか、突然、会社更生法を申しでそうな会社ですよ。

このような会社だけにはしないで下さいね。
　

管理会社とは平等の委任契約ですよ。管理会社を使う事が出来ていないから、取替えればなんとかなるだろうでは、又同じ事を繰り返すことになるよ。

他人が、
＞何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている

と貴殿が考える根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

同様に、
他人が、
＞自分自身で考えて何らかの答えを
出していないという貴殿の根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

自分では何も考えずに他人の批判をもって問題の解決に至ると考える貴殿の認識それ自体を反省しましょうね！

＞批判して

何か批判したんですか？

＞正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
これかな？
社会の在り方がすべての問題なら、何の批判にもなっていないような・・・。

２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけですね。

書かれている文章には、自分たちで考えて欲しいと言う意味があるのに、それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじですね。


２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいるのですからね。


２６２さんのように、２６１さんは直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべきでしょうね。
　
　

＞２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけ
＞２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいる

あのー。
261と262は私です。
つまり、２６１＝２６２です。
よく読んでよ。

＞それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじ

よく読まずに、他人のことをケンカ売るなどと無礼なこと言うなよ！
＞直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべき
これはあなたのことね。自分自身のことをよく考えて他人を認識しましょう！

やはり同じ人でしたか。

それを確かめたかっただけですよ。

他の掲示板で見たのですが、Ｇ社は警察の捜査対象になっているとか。
管理会社を変更する場合、安いだけでは決められませんね。
管理に熱心で工事代金でぼったくりのない事が重要ですね。
捜査対象になるような管理会社だけは避けないといけませんね。

管理組合にとっては管理会社なんて何時でも返られるのだから大した問題ではない。
それとりもある特定管理会社をやり玉に上げるのは、それ以外の管理会社の逆宣伝にしか見えないので、返ってやり玉に揚げられた管理会社に強い関心を持つという逆現象に気づかないのだろうか。

管理会社はいつでも変えられるというのは、やったことのない人でしょう？

管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。
私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。
よく簡単に変えられるなんて言えますね。

それに、管理を任せるのですから、大した問題ですよ。

よくもそんな無責任な発言ができますね？
それこそ怪しげなぼったくり管理会社の味方をする人なのでしょうか？

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

規約の改正でもあるまいし、普通決議で良いのですから簡単ですよ。
問題は次の管理会社を何処にするかが問題なだけです。

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

変更を検討すればするほど、自主管理の方が良いとおもってしまう。
変更の方法が個々に違うので、難しい。要領良くすれば、簡単に変わる。

難しいと思うなら、まずは変更などせずに部分委託からせめると良い。
消防点検など点検業務から見積をとることからはじめるとよい。
管理人が悪いなら、これも部分委託できる。
シルバーセンターに委託。ビル管理会社に委託。など・・・。

私も管理会社の変更はいろいろ難しい面もありますので簡単ではないと思います。
変えるかどうかを決めるのに考えもいろいろだろうし、変えると決まってからどの管理会社にするのかを探すのか、変えるかどうかを決める時、同時に管理会社を探しながら行うのかなど、やりかたも様々でしょうね。

仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。
いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

＞仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。

新旧標準管理委託契約書はその様になっていますよ。
それを採用しないで、管理会社任せの組合が悪いですよ。

>いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

内のMSは管理会社変更は時間がかかって大変
部分管理で各業者と契約するのは時間がかかって交渉するのが面倒で交渉する理事もいないので
ビル管理会社数社に見積を依頼しました。
そして現管理会社に値下げしないとすべて部分委託すると宣言しましたら
マンション管理会社の担当はあわてていましたよ。

内のMSは３つと契約
管理組合も窓口がマンション管理会社、ビル管理会社A（設備系）、ビル管理会社B（排水設備系）の３つで
業務量の増大が防げるし、信頼できる修繕費の相見積先が常時３つあるので小規模の修繕は簡単にできます。

仕事の手を抜くと翌年の委託契約を変更すると宣言していますのでしっかりやってくれています。
例）清掃、マンション管理会社→ビル管理会社A
　　管理人、マンション管理会社→ビル管理会社B
聞いていませんが、独立系のマンション管理会社が部分委託の受け皿になるかもしれません？
例）
マンション管理会社Ａ（フロント業務、管理人、出納会計、清掃、消防、警備）
マンション管理会社Ｂ（ＥＶ点検、排水点検など）

余りにもコストロスを増加させる愚作ですね。計画実行者を疑うべきですね。

ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

前面的な委託契約に胡坐をかいて向上心を失っている会社が多いなか、このように危機感を与えることで、ぼったくりは淘汰され、ぼったくりに気付き方向転換した会社や、向上心を持った会社のみが残るように思えます。

マンションの規模や居住者の総意は違うので、ひとつの方法にはできませんが、このような考え方で行くことには賛成です。

特に、ビル管理会社も考えに入れるのは、私も提案したことがあるのですが、おかしな理由で常識と決められている殻を壊すことにもなりますので良い事だと思います。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

とんでもない。これでは基幹業務をしている管理会社は関係会社から紹介料名目で上乗せ分を頂いているのが現状です。
基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

デメリットは
管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）

居住者のすべてが中間マージンをゼロにするような最安値の追求を必ずしも望んでいない。
適正な価格（少し安い程度）の委託であれば、多くの区分所有者は満足する。
中間マージンをゼロにしても個別の業者に暴利を取られたのでは意味はない。
中間マージンをゼロにしても輪番制の理事の負担がおおくなるのは望まれない。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。
>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

最終的に、最安値を追求すると、管理組合が業者と直接契約に到達するのは否定しませんが、
管理組合が業者と直接契約する準備段階として、ビル管理会社と契約する方法は良策と考えます。
理由、
個々の業者と価格交渉する時間がない。輪番制の理事の任期。
個々の業者を選定する基準が難しい。
理事会が個々の業者の作業内容を管理できない。
修繕費の相見積先の確保。
また、現管理会社に委託している項目の値下げ交渉がしやすくなる。

↑　結局、怠惰な組合と悪質業者を弁護するコメントでした。

組合が部分委託にして業者と直接交渉しても、管理会社のバックリベートはなくならないよ。
直接交渉でバックリベートをやめても、大きな管理会社にそれをやらないと他のマンションの点検業務を
他の業者にまわされてしまう。
たかが１軒のマンションのことで点検業者は管理会社からは解放されないね。

適正マージンだったら管理会社に任せたほうがベター。

>>管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
>>すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
>>また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
>等々と決め付けるのはご遠慮ください。

実際に内のMSでの問題。

>実際に内のMSでの問題。
であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

＞であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

他のMSでも問題となってないか？

>他のMSでも問題となってないか？
当然同じようなＭＳは多くあるだろうが、それを一般的な話として語るのはいき過ぎ。
主語なしで断定するから拙いというだけの話。

一般的に、強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合であれば、
自主管理も可能だと思います。
最初にある程度の運営レベルに引き上げることができれば、その自主管理も継続していくでしょう。
ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
また、運営に当たっては多岐にわたる関係法令などの改定などに十分注意する必要もありますので、
常に情報収集と学習が求められ、そういうことに興味のある人が複数いないとかなり大変です。

（管理会社・元契約社員の実体験から、言わせていただきました。）

目的は周りの宣伝であって、信じるのはイワシの頭も一緒です。

286さん
実体験からとのことですが、何例ほど自主管理組合を見られたのですか。
その大概が
＞ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
という状態だったのでしょうか。
自主管理、一部自主管理は「強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合」だから運営できるばかりではありません。理事を多くの区分所有者が経験し、学習しながら運営能力を身につけていく、というケースももちろんありますので、あまり一方的な感想を断言してほしくありません。（感想が誤りという意味ではありません。おっしゃるような組合もあるでしょう。）

デベにマンションの売買で儲けさせ…

デベの子会社の管理会社で儲けさせ…

大規模修繕で、また管理会社に大儲けさせるのは、いい加減に卒業しましょう！

エレベーターの保守管理費も然りです。

大手の日立、東芝、三菱が幅を利かしていますが、
保守管理をやっているのは下請けの下請けの孫請けですから高くなっている訳です。

大手を抜きにして下請けか孫請けと直接に契約すれば、保守管理費用は間違いなく半額以下になります。
全く安全性も問題ありませんよ！

そうすれば必ず管理費＆修繕費を下げれます！

大規模修繕工事などは絶対に管理会社経由は駄目なんですよ！
価格が倍から３倍に跳ね上がります。

横着・怠慢な役員や、世間知らずの組合員は、全て管理会社に任せっ放しですから埒が明きませんし進歩無しです！！！

一生付いて回る管理費＆修繕費を下げられる訳ですから、特に役員は積極的に下げる努力をして欲しい限りです！

適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。
保守点検費を自主管理で直接交渉すれば、経費の削減にはつながるでしょう。
しかし、管理会社もそれでは採算があわないので、事務管理費の値上げをいってくるでしょう。
管理員とか清掃費、設備点検とかを自分達でやるということは、自主管理と同じじゃないですか。
自主管理は大変ですよ。最初から自主管理のところはいいですが、そうでなければ難しいですよ。
私は昨年会社をリタイアして、マン管士の資格を自己啓発として取得しました。
時間的にも余裕があり、それに専念することはできますが、私自身はやる意思は全然ありません。
もし、やりたいといっても長年組合管理を牛耳ることにもなるのでいろいろな弊害が出てきます。
管理会社としてのプロのマンション管理の業者があるのですから、そこを活用するのがいいと思います。
しかし、設備点検費や大規模修繕工事等に関してはチェックできる勉強はしておくことが必要ですが。

>適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。 管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。

現在の経済環境に余りにも無知なユートピアに過ぎない。
現在管理会社の大方は火の車状態で生き残りに大わらわ状態、無知な組合と弱者の業者の狭間での両方から如何に多くの生き残りの利ざやを得ようとしている現実をご存知ないとはノー天気です。

>>293
現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。
それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。
管理会社が契約時の条件をやれないんであれば対処しなければなりませんが、そうでなければ
無理にシステムを変える必要はないんでは。
あなたのところは、自主管理をしたいんですか？
自主管理やるとしたら誰がやるんですか？いろんな弊害が出てきますよ。
組合を長年継続して自主管理していくにはそれなりの人材と知識が必要ですよ。
但し、同じ者が継続してやると弊害が必ず出てきます。

管理会社に委託はするが、組合で委託費・設備点検費・大規模修繕工事等の相場を掴んでおくことは必要です。
そういう情報提供だったら一部の者でやれるでしょう。
勿論、１戸当り月の必要修繕積立金の額や法改正とかは関心をもって調べることは大切ですが。

＞現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。 それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。

あれ？　契約の期限は１年、長くて２年が常識ですよ。

大規模修繕工事などは全てを管理会社任せでは絶対に駄目です！

世間知らずの阿保な役員や住民は、管理会社に任せるから、通常の工事価格より２倍～１０倍は、ざらにボラレまくりですよ。

世間を知ると言う意味で、必ず同じ工事内容で、管理会社を含めて、他業者から最低でも５社以上の見積もりを取りましょう！

下請け下請け孫請けの実態が鮮明に分かり、見積もりを見たら、何故こんなに違うのか超ビックリ歴然としますよ！

マンション住民は、横着怠慢して、管理会社に任せっぱなしにせず
もういい加減に賢明にならなくては駄目です！！！

こんな不景気の、ご時世なんですからね。

親スレさんの２７世帯でしたら、余裕綽々で自主管理が出来ます。
早めに臨時総会を開いて、早急に自主管理にするよう話し合いましょう。今のままでは管理会社を儲けさせているだけですから、非常に、もったいないです。
自主管理になればマンションを良くしようと言う、住民の責任感や意識も高まり、また自主管理になる事で管理費を５０００円位、値下げできます。
自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。

297さん
自主管理はやってみれば意外にできるもので、基本同意ですが、一点だけ、
＞自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。
はないですね。
自主管理であっても当然、区分所有法に則って管理を行います。区分所有者と同じ責任ではありません。

このスレを見ている皆様へ
スレタイは
「管理会社の変更を検討してます」

自主管理がマンション管理の行き着く最終到着駅であることは否定しませんが、
スレタイに即した投稿をお願いします。
自主管理の議論は他でして下さい。

管理会社と契約することを前提にお願いします。

２７世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です！

>>295
管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか？
普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

>>301

毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

>>302
毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか？
別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
をしなければならないでしょう。
通常は契約内容の変更がないでしょう。

＞通常は契約内容の変更がないでしょう。

いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

>>304
管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。

減額を渋る管理会社の方が必死に抵抗しているようですが、
管理組合からの減額攻勢にさらされて相当ストレスが溜まっているのでしょうか？
こんな所で反撃したつもりになってないで、
少しは金額に見合った仕事をすることを考えられては如何ですか？

303　305です。
私は管理会社の者ではありませんよ。
マンションの住民です。自己啓発でマン管の資格は取得してますが。

また暇人マン管士のお出ましかい…。
そんなレベルでマン管取得者だとは、マン管士のレベルは言わずと知れてますわな。

ですから、この世帯数で管理会社に頼む事自体が大いに無駄な経費を使っているんだと、賢明な組合員なら早く気が付くべきです。

住民の財産の無駄使いそのものです！

あと、エレベーター保守管理や管理会社も、大したこともないくせに大手は高過ぎです。
私のマンションも変更しましたが、前は両方とも三菱ビルテクノサービスでした。

今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

それで管理費の値下げが可能となり、住民の皆さんは大喜びでした。

☆やはり何も変えない変わらない進歩しない、横着怠慢で保守的な役員は即座に止めさせ…
組合員（住民）が変える努力をして、世間を知って賢明になる事が一番大事です。

>>310

変えた先は独立系ですか？
独立系であれば事故が起こったときの対応には気をつけておいたほうがいいですよ。
定期的に行う点検なんかはどこでもやることは同じでしょうが、事故が起こったときの対応は
メーカー系のほうがしっかりしてますよ。
事故が起こったときにぬか喜びにならなきゃ良いが・・・。

今はどこの会社でも保険に入ってますから何ら不都合はありませんね。

保険に入っていても、出るのはお金だけですよ。
それも、満足するような金額なんて出ないでしょう。

問題は、独立系の管理会社の大手は、ずさんです。

事故が起きたから保険で済ませるなんて考えの人ばかりですので、めいわくが掛からないよう、怪我などをしないよう、ちゃんと点検などをして事故が起きないように最善を尽くすなんて考えないのです。
そして、それこそ現代の常識だと思い込んでいるのです。

保険に入っていても不都合は解消されないのです。

＞今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

その内に閉じ込められる事故が多発しますよ。

シンドラーエレベーターであるまいし、、、
そんな事が起きないように、毎月に保守管理で住民の命を守っている訳です！
無意味な過剰考察は、ほどほどにして、無意味に過剰に使われている住民の財産をお守り下さい。

マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか？
現状のマンションが正常なのか？正常ではないのか？
は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

内のＭＳ300戸
管理費チョット高いが12000円/月
配水管清掃の業者調べてみると
管理会社→委託会社→配水管清掃会社
となっていた。
高いはずだ。
追求したら50万/年安くなった。

ほかに、
内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
業界平均価格での委託費を要求しました。
管理費8000円～9000円/月でまかなえる範囲。
それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
やはり、いきなりの1000万/年の値下げ（3000円Ｘ300戸Ｘ12月）は管理会社にとって相当きついようでした。
部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
管理会社の担当者さん、内のＭＳの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
例えば
管理事務費月１戸当り金額１２００円～１５００円、消防設備点検費　月５００円×戸数、清掃費人数×時間×日数
ＥＶ保守点検費　デベ系月１回１基４～５万　独立系月１回１基３～４万　　遠隔監視の３ヶ月毎の点検フルメンテで月４～５万程度
清掃費　時給×時間×日数×人数　プラスアルファー
管理員人件費　人数×時間×日数　プラスアルファー
こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

同感です。
むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の１０倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
管理会社を判断するのがベターでしょうね。
ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
そこに依頼するケースが多くなると思います。
しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

>>324
しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
地元の業者に比べかなり格安でした。（同じ仕様で見積りをとりました）

３２４さん
地元の小さな建設会社も殆どは下請け・孫請け・曾孫受けに仕事はまわしていますよ。
建設会社自体がいろんな業種の作業員を自社で社員として抱え込むことはできないのです。
それは分かっておられるでしょう？
だったら大きな会社の方が安心できるのではないですか。
大きな会社は信用と継続性を大事にしますので、いいかげんな工事はしないと思いますよ。

私のマンションは塗装＆防水屋に直工事でしたから何もかもがお安く、仕事も何も問題なく丁寧極まりなく仕上がりました。

また直接の１０年保証ですから安心でした。
当然に次回もお願いします。
前回より１０００万円は浮きました～♪

隣りのマンションは１１階建ての１１世帯でしたが、仕事振りの良さが認められて、我がマンションと同じ会社で５００万円で大規模修繕工事を完了しました。
めでたし！めでたし！

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

>>327
大規模修繕工事を行い５００万とか１０００万とかいってますが、一体何の工事をしたんですか。

>>327
１１階建ての１１世帯？おもしろいマンションですね。
５００万の大規模？修繕工事は足場を組んで外壁洗浄ぐらいしかできないでしょう。

だから無知と世間知らずは死ななきゃ直らないって言われるのです。

賢明であれば大規模修繕工事は世帯数×５０万円前後でできる訳です。

いつまでも管理会社と業者のカモリストのままでは、死んでも浮かばれないなあ(哀れ)。

架空の話は無限に続くね。

>>331
工事は１戸当り30万でも50万でも100万でも200万でもできますよ。
工事内容とグレードに大きく関係してくるでしょう。
50万超はぼったくりにあったとかいう単純な発想しかできないんですか。
全てそのマンションの積立金の差で決まるのです。
建物は古くなってきたなくても我慢して生活することはできます。
そうではなく、早めの工事を行い資産価値を高め、快適な生活を希望するマンショんもあります。

管理費も同じことがいえるでしょう。
管理員の数を増やし、コンシェルジュやガードマンを常駐させたり、常時清掃員をいれてれば高くなるのは当たり前でしょう。管理費を抑えるためにはそこを抑える必要があります。
それと同じことですよ。

デベの管理会社です
変更時、デベブランドの付属品を撤去しない場合は、メンテ費が倍増する仕組みらしいのです。
新規に設置するのも大きな負担が生じます
デベブランドの付属品は管理契約を解消させないための人質らしいです
どうしたらいいでしょうか？