管理会社の変更を検討してます

この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。
「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？

今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。
そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？

＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？
数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？　意味不明の書き込みは控えるべきね。

単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。
管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。
大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。
有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。
このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。
ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。

198
その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。

うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。
換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。

＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。

＞変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。

頭の良い人で良かったですね。安くして実害なしで暴利を貪るなら罪はありますまい。

安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

それを悟られない様にして、手土産を配り管理会社の変更を持ち掛けるので、ほんとうに頭の良い人なのですね。

この話を読んで、実害なしだと勘違いしてしまう人が出てしまうのですから、土産をもらい上辺の言葉を信じてしまい管理会社を変えたが最後、後の祭り、打つ手なしですから。

ここまで事実を書いてしまったら、これまでの内容も一連の事実だと言う事で、消されてしまうのでしょうか。

＞安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

出費とは管理費の増額の場合を言います。 貴方の言っていることは感情的で支離滅裂ですね。

わかり易く説明しましょう。

現在の毎月の管理費が５０万円で修繕積立金が３０万円だとしますと、年間の管理費は１２ヶ月分ですので６００万円で、修繕積立金は３６０万円です。
新しい管理会社にすると管理費が従来の７割の３５万円になり、これまで管理費として支払っていた１５万円を修繕積立金に出来るので年間１８０万円を余分に積立できるので、合計５４０万円となるのです。

これだけなら、とても良いことですが、これからです。

良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。
途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。

大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。
それに、１０年で防水の保証が切れるのでやらないと理事皆さんの責任になるのでやりましょうと、１０年で交換する必要のない防水工事のやり直しを含め、素人ではわからないような内容で更に金額を水増しした見積もりを作るのです。
ちなみに、防水をやり直す工事は、水漏れが酷くて部分的に何度修理しても収まらないので仕方なく行う工事です。
普通、水漏れが発生した場合の部分的な補修とトップコートなどの定期的な手入れで持つものです。

このようにする事で、一般的に３０００万円で出来る工事なのに５０００～６０００万円になってしまうのですが、それをチェックして妥当かどうか確認できる人間は理事会にはまずいないのです。

給水ポンプや受水槽も、同じ手口を用いるので、疑いを持って専門的な知識がないと、疑うことすらせずに信じてしまい工事を認めてしまうのです。

このようにして、修繕積立金の全額に匹敵する金額を工事代金として認めさせて支払わせるのです。
本来、修繕積立金とは大規模修繕工事を行っても、その後に控えている設備などその他の工事の分として蓄えているので、特別な理由があってどうしても計画していた以外の工事もしないといけない事にならない限り、大規模修繕工事で全額を支払うなんてことにはならないのが一般的なのです。

このように、５０００万円ー３０００万円＝２０００万円が、本来の適正な利益とは別に管理会社が得る利益なのです。
このような方法で、小さな金額、毎月１万円なのに９万円だとして年間１２万円なのに１０８万円も支払っていたので９６万円も余分に支払っていたりする為、見つけるのも大変ですし、見つけたとしても理事会が認めてしまっているので、違法性を示すのは大変困難なのです。

つまり、招き入れてしまい、後でわかっても、事実上どうしようもないのです。

当然このような悪質な管理会社は、このような事のノウハウはとても良く知ってますので、なかなか尻尾も出さないので、知らない内に盗られているマンションも多いのではないでしょうか。

さて、これも消されてしまうかも知れませんので、皆さん、しっかりと記憶して下さいね。

大手は中小管理会社を下請けとして使っています。
あまり多くを語れないですが、想像してください。

＞良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。 途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。 大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。

修繕積立金の取崩しは、総会決議事項です。それだけ分かっていたなら総会で主張すべきです、事実なら、知ってて黙っていた貴方自身も同罪です。他人のあら探しより、改善や予防の為の参画意識を出したら如何ですか。

誤解しているようなので書きます。

うちのマンションはこの危機に陥っていません。
私だけでなく、数名の同意者と共に総会の場で意見しました。
理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。

このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。

この事を知らずに管理会社と管理会社と利害関係にある一部の人、例えば、問題の無い管理会社なのに強引に変えようとしている人たちは、このようなノウハウに長けているので言葉巧みに知らない居住者を洗脳してしまうのです。

このような事が実際に起こっているので、出来る限り多くの人にこの事を知ってもらい、誤った選択をしてもらいたくないので書いているのです。

>あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会な
>ど）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなけ
>ればならないので疲れましたが

見積りは理事メンバーでやるしかないが、うちでは他の事は新管理会社候補に手伝ってもらった。

ただ働き？と最初は気になったけど、手伝ってくれた管理会社も早い段階から組合や理事会に食い込めるから有利なんだろう。

金額も一番安かったから難なくそこに決まったけど、契約する前から「一緒にがんばりましょう」なんて手伝ってくれたから、金額抜きでもそこに決まってたと思う。

＞理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
全責任はありません。善管注意義務があるだけです。順番で決める事自体が間違いで、総会で選出されることが必要です。
＞理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。
よっぽど民度の低い組合ですね。理事会では議案作成と総会決議事項の実施に限られ、保存行為のみが理事長の職務です。
＞このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
全ては、総会決議事項ですので、貴方の意見が少数派に過ぎないのでしょう。
＞おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。
修繕積立金は、総会で承認された長期修繕計画書に基づいてその金額が決まり、総会決議事項です。
管理規約から見直す必要があります。

＞私の住むマンションの実例では有りませんと言う事をかいたつもりなのですが理解してもらえないようなので、仕方が無いのでもう一度書きます。

あっそう、架空の話？どうりで現象の表現がプアーだった。

工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。
普通の管理会社ならしないのですが、悪質なＧ社のような管理会社の場合、知っている業者に声を掛け、この内容でこの金額で見積りを作ってもらい理事会に提出するのです。
工事内容や金額の説明も各々の業者が個別に行うが、口裏を合わせているので、普通の業者の２倍の見積り金額でも理事会や居住者に工事の内容を詳しく知っていて金額の事を知っている人がいなければ、誰もが信じてしまうのです。
このような事は独立系で急成長している管理会社に多いので注意して下さい。
裁判などを起していてネットでも調べれば記録が分かるＧ社のような管理会社に引っ掛からないようにして下さい。

＞工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。

任せても四社以上にすれば問題ありません。参加企業が多い方がより良くなりますが１０社が選定の限度です。
任せるのは1回とは限りませんので、次回からの選択除外で管理会社の思惑会社は排除出来ますので、問題は利用の仕方の問題です。
逆に、公募は管理組合側に処理能力が求められ、安かろう悪かろうに陥り易いです。

大規模修繕の場合は額が大きくなるので慎重な対応が必要です。
管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。
それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。
専門委員会は勿論アンケートや修繕周期、工事中の建設業者や設計・監理会社との会議とかについても一切管理会社（フロントは勿論管理員も）は介入させないことです。自分達で全てやるのは大変ですが、例えば２億の工事で10%
のバックリベートは大きいですからね。それを防ぐためには自分達で汗をかかねばなりません。
回覧板の準備も全て専門委員会で作成するとかも必要です。
それぐらいやらなければ建設業界の裏のシステムは破ることはできません。
もしそれでもバックリベートがいったとしても、通常よりは殆ど管理会社はタッチしてないのでバックリベートは少なくてすむと思います。
兎に角最初の建設会社の紹介を管理会社に頼まないことからスタートすべきです。

＞管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。 それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。

ご自分は管理会社を抜きにしていると自己満足しているだけです。
業者は貴方を相手にするより遥かに多数の顧客を相手にする事情を理解出来ないようですね。
業者は貴方に応募する前に必ず連絡を取ります。それが業界のしきたりでその中で貴方の情報（建築状況、現状、財政状況、将来の市場性、役員の性質など）を得るなかで紹介料が決まるのが常道です。貴方が独自でやればやる程陰の部分は大きくなるだけです。世の中貴方の思惑の様にはなりません。それより情報開示に力点をおく方が実利が上がりますよ。

Ｇ人社が管理するマンションでの実例です。

Ｇ社は築９年目にはいり、強引に大規模修繕工事を行うよう提案してきたのですが、郊外に建っているマンションなので傷みも少なく綺麗な状態で水漏れなども全く無かったのに、防水をやり直さないと大変な事になると言い出して、建築関係者に見せると無駄な工事が多く、それを除いても全体的に高過ぎると言われた事からＧ人社を調べると、こちらの掲示板にもあるように悪評が高かったので管理会社を抜いて理事会が独自に大規模修繕工事を進めていたのです。
現状が綺麗だったので急ぐ必要はないと総会でも決議されたので、居住者の建築関係者を中心に、じっくり取り組むことにしました。
理事や住人からの推薦業者の中から選定していったのですが、管理会社がＧ人社だと告げると何故か突然業者の顔色が悪くなり、いろんあ理由を付けて辞退して行ったのです。
残った２業者では公平性がなくなりそうだと思っていた所、今思えば、管理組合のポストへ立て続けに３業者から大規模修繕工事の営業案内があったのです。
不思議な事に３業者とも、このマンションの築年数を調べていて、そろそろ大規模修繕工事だと想ったので営業をしたと言う、待ったく同じ説明でした。
今回のように大規模修繕工事に取り掛かる前、マンションの築年数から言うと８年目くらいから営業していても良いはずなのに、１２年過ぎてからしか営業しないとはおかしいですし、このような業者からの営業案内はこの３業者以外、一度も来ていません。
この３業者はＧ人社と良く仕事をしている業者だとわかったのは、総会で居住者が推薦した業者に決まったあとでした。
日曜日にあった総会決議のあと、営業に来ていた３業者からの連絡が突然なくなったのです。
全ての業者には一人の理事が窓口となり全ての連絡をしていたので、他から工事などに関わる情報を知る事は無いはずなのですが知っていたのです。
理事と居住者から推薦された２業者は、翌日の月曜日、担当理事に電話をして日曜日の結果がどうなったのか聞いて来たのですが、これまで事細かに連絡して来ていた営業案内の３業者は水曜日になっても連絡して来なくなったのでした。
実は、金額にしても、推薦の２業者は結構違う金額だったのですが、営業案内の３業者は、推薦業者の安い金額に不思議と近かったのです。
しかし、建築関係者の理事がいろいろと質問した時に、推薦の２業者はちゃんと回答していたのですが、営業案内の３業者は営業担当者の適当な返答が多かったと言う、管理会社を除いた理事会独自の議事録が居住者全員に配られていたので、金額だけでなく、業者のことについても時間を掛けて知らされていた上での総会決議だったので、Ｇ人社のような業者を選ばずに済んだのでした。
しかし、総会の場で営業案内の３業者が良いと、わざわざ発言する人もいたからこそ、他の居住者は余計おかしいと思ったのでしょう。

金額だけでなく、業者の上辺だけでなく、ちゃんと時間を掛けて見分ければ良いので、面倒くさがらずに自分達のマンション、自分達のお金なので、空いた時間で良いので、素人でも真剣に取り組めば間違わないようです。

うちのマンションは築１０年が過ぎました。そろそろ大規模修繕について準備しなければなりません。
参考になる情報ありがとうございます。
問題がある管理会社のままで修繕工事を行うことのご苦労が伝わってきます。修繕工事が一段落したら
管理会社を変更するべきだと考えます。うちは管理会社を変更しておいて良かったとつくづく思います。
区分所有者の皆様が長年積み立ててきた大切なお金は無駄に使いたくはないですね。

向いている方向が違う管理会社は速やかに変更しましょう。後で大変な苦労、損害を受けるのは
区分所有者の皆様です。
その点、うちのマンションは４年目で変更したので良かったと考えています。
変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に
移し十分な資金が出来ています。
そのお金を無駄にしないで区分所有者の皆様のために使用したいと考えています。

>変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に 移し十分な資金が出来ています。

管理会社に悪質な会社がることは現実で、契約満期ごとに継続か変更かの選択判断をするのは区分所有者、組合役員が関心を持たねばならない事ですが、毎期約500万の余剰金を出す事が出来たのが管理会社の変更の結果とは、それまで組合は何をしてたのでしょう。そこを検証しなければ怠惰な役員を助長させることになります。

管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。
協議してお互いの接点を見出すことが必要と考えています。

４年目で管理会社を変更しましたが、それまでの３年間は変更前の管理会社と協議していました。
その結果、管理会社から歩み寄りの姿勢が見られなかったので管理会社変更に至りました。

変更後の管理会社は管理組合の意向を良く聞き、問題解決に向けて良く考えた提案をして頂けます。
勿論、管理組合の意向が間違っているの場合ははっきりと管理組合が納得する助言をして頂いて
おります。（問題解決に向けて前向きな発言、提案が必要です。）

基本は「見える管理」、「公明正大」（管理会社、理事会）だと考えています。

総論で変更だけを主張しても、各論がなければ説得力なく、事実関係も確認出来ず、架空の話に等しくなる。

これからの問題解決に向けてどう対策を講じるかの前向きな発言、行動が必要だと考えています。

想像論は誰でも出来る説教に過ぎない。説教は誰も聞いてないよ。

　
このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。
この挑発にのり相手と議論しようとしてしまうと、掲示板の管理者さんが「喧嘩両成敗」とせざるを得なくなり、事実を多くの人に知ってもらいたくて書き込まれた人たちが、その気を失ってしまうのです。
　
逆に言いますと、このように書き込んでくる事は、書き込まれている内容が、Ｇ人社のような悪徳管理会社にとって大変困る内容だからなのです。
　
こちらでは、実在する名称などが書けない為、このような「空想」だと言い、慣れていない人を惑わせるのです。
　

＞このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。

被害妄想きょうです。悪徳にダマされないように、管理委託期間を１年にして毎年総会で人気投票の機会は作れるのですよ。

No.226 by 匿名さん へ

ご忠告ありがとうございます。
ご心配をお掛けして申し訳ありません。私自身は結構、楽しんで書き込みをしています。（笑）
これからも私が経験したことでお役に立つことがあれば書き込みを致します。

うちのマンションの変更前の管理会社と対応が同じだと感じています。その前の管理会社は結構、
地場では名が知れていましたが、２～３年後に消滅しました。

226
しつこいですよ。このような匿名掲示板で詳細な証拠資料もなく一方的に語ったところでどちらの立場であれ眉唾ものです。適当に聞き流す（見流す？）しかないのです。
もう趣旨はわかりましたから、実在の会社名を匂わせる投稿はそのくらいにしてください。

　
この掲示板は、貴方ひとりと言うか、常に監視している人だけとのやり取りではないのですが、理解していますか？
貴方は、同じような書き込みを何度も見ているようですが、それは、貴方が常にこのような掲示板を監視しているからであって、普通の人は、この掲示板を知り、初めて訪れるとか、時々訪れるので、貴方のように、例えば半年前、１ヶ月前に書いてあったとかと言い事を知らない人もいるのです。
しかし、毎日監視しているが為、そのような事さえ忘れてしまうのでしょう。
このような事は、何度も繰り返し伝えていかないといけないのです。
否定されればされるほど、初めて読む人に誤解を与えないよう、書き加えないといけないのです。

貴方が分かったからと言って、他の多くの人が、貴方と同じように分かったと思う事がおかしいのです。

貴方は何度も読み知っているのですが、初めて読む人の事を無視したり、初めて読む人がいると言う事を忘れてはいけないのです。
だってその人は、このような話を初めて知る事になるかも知れないからです。

貴方ひとりに対して書いているのではないのですよ。
それをお忘れなく。
　

No.229 by 匿名さん へ

おもわず本音がでちゃいましたね。あなた方は自分の意思で書き込みをしているのでしょうか？
誰かの指示でこのサイトを監視しているのでしょか？
どちらにしてのむなしくなりませんか？

この書き込みの全て信用している人はいないでしょう。このような書き込みをすればするほど
これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。

最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。

231
229です。
「本音」とは何でしょうか。ネットマナーを注意してるだけですが。私があなたが想像するような関係者なら、もっと巧妙な書き込みをするでしょう。「どちらの立場にせよ」と言ってるのも理解できないのですか。
監視とか訳の判らないことをおっしゃってますが、常識的なネットユーザーの感覚から離れてられるので、何を言っても馬耳東風でしょう。
＞このような書き込みをすればするほど これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。
そこまで他の方々は幼児的ではありますまい。
＞最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。
そのとおり、それしかないのです。あなたがいくら煽ろうが、まともな方々は「ふ～ん」程度、度を過ぎるとしつこい、という反応なのを知っておくことです。

夫婦喧嘩は犬も食わない。

管理会社変更手順書ーその１

現在の管理管理会社に問題ありと事実が判明したら皆様はどうしますか？
当然、現在の管理会社へ改善要求をしますよね。それでの管理会社が改善しない時は
やむなしで変更するしかありません。

・理事会で管理会社変更の議論をする場合は、当然、現管理会社はシャットアウトです。
・理事会で十分に議論し、ほぼ全員の意見が一致するまで議論する。
・理事長、理事は言動に十分注意する。特に理事長はこの件に関して個別で管理会社と
　会わないようにし、話しを聞く時には理事会の場で聞く姿勢を示すこと。
・理事会で仕様書を作成し、５社以上から見積書、提案書を取る。
・理事会に来て頂き、各管理会社からの説明、質疑応答を行う。ここから候補の管理会社は
　理事長に取り入ろうとするので理事長は十分注意する。また、このような行為をする管理
　会社は要注意である。

今日はここまでとします。そのー２は次回で（不定期です。）

確かに、ごもっともな内容です。

大規模修繕工事を行う時、管理会社を疑ってでなくとも、より適正な価格と内容で行えるよう、修繕委員会などの別組織を立ち上げ、理事会とは別の独立してやるのと同様、管理会社変更委員を選出して行わせてもいいでしょうね。
もちろん現在の管理会社の肩を持つような人は外すべきでしょう。
そうしても、管理会社に繋がっている人がいますので情報はある程度もれるのは仕方無いのですが、不正などは許さないと言う毅然とした態度なら、妨害工作が行われても乗り切れると思います。

管理会社変更手順書ー実例１

１．最初、管理会社との交渉は理事長はしない。担当理事がする。
２．怪文書が流れる可能性があるので注意する。
３．理事会で変更する目的をはっきりさせる。
４。なにが問題かを議論する。金銭？管理？管理人？
５．候補の管理会社が決まったら、テクニックとしてわざと理事長に候補の管理会社を取り入らせる
６．他社の価格をリークしながら値引き交渉して決着をつける
公共事業じゃあるまいし公正な審査などする必要性などなし。
あくまでもMSに最大にメリットがある管理会社と価格をとるべし。

また、値引きが目的なら現管理会社の肩を持つような人に見積価格をリークさせて大幅な値引きを勝ち取る。
入札なんてデキレースでいいんだよ。公共事業ではないんですから。

約６００戸の１棟マンションです。管理会社変更の担当理事をしていました。
管理会社変更で１０社に入札仕様書（以下仕様書）を与え現場・図面の開示、質疑を経てN社を選考しました。
最終選考５社の金額は概ね同じであり提案書も考慮し選考しました。
臨時総会で管理会社変更を議決した後内示をし請書を交わしました。
その後引継ぎ、契約内容確認を行う段階でN社は増額を要請してきました。
入札仕様書に示される管理員２４時間常時２名、日勤コンシェルジュ１名では管理できないというのです。
N社は仕様書に記載の勤務時間を更に削減できると減額提案をしていたのでおそらく見積間違いだったのでしょう。
更にN社から提示された契約書原案は仕様書と大分異なるN社標準（レベルダウン）のものでした。

旧管理会社は所長１名、管理員（警備員+管理員）２４時間常時２名、日勤コンシェ１名だったのですが依頼したコンサルが仕様書配布段階で所長を消してしまっていたのです（理事会承認時には所長の記載があった。このミスに私が気がついたのは契約書協議段階でした）。

常時２名、コンシェ１名では厳しいと私も思いますが他社は入札時にこの点を考慮し自らの責任で増員提案をしてきました。
例えば、L社は所長１名を置く、M社は日勤の監督を週２－３日派遣する、T社は管理員にフロントマンを組み込む、等仕様書の不備を補う提案をしてきました。その費用は入札金額に含まれて居ます。もう一社は若し増員が必要なら自己責任で行うとしています（後日確認）。
従って仕様書を変更しての再入札は必要ないと思います。

私はN社が増員するのは自由だが追加費用は認める必要はないと考えますが皆さんのご意見は如何でしょうか。
N社の希望増額は入札時の１０％（基幹事務、管理員業務部分では２０％）に相当します。
私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。
選考してしまった以上話し合いで解決すべきでしょうか。

10社から選出した結果の相手が値上げですって、それに怒らない貴方は不思議です。当然、２位の管理会社にするのが常識ですが、相見積もりの意味が分かっていない。これでもその管理会社を選んだら内部に内通者がおり、一般組合員の信認を得られる筈がない。

増額は、その管理会社として仕方ない判断なのかも知れませんね。
元々安く出来ないままの体制で、いろんな費用を安くする努力をしていなかったのかも知れません。
もしくは、この会社が安くする気はなく、この金額で少数でもいいから認めて使ってもらえる少数しか相手にしないような方針なのかも知れませんね。
こうなると、方向性が違いますので、そのことを良く居住者全員に知ってもらったうえで安い管理会社にかえるように進むのか、高くなってもこの管理会社でも良いのかの判断をするのが妥当なのかな？

とにかく難しい問題だと思います。
ここに書けないニュアンスもあるでしょうから、理事だけでなく、居住者全員で取り組む姿勢さえ崩さなければ、他のマンションと違う結果になっても、それはこのマンションの居住者の皆さんに適した結果だと受け取るしかないでしょうね。

一部の独立系ぼったくり管理会社さえ入れなければいいと思います。

失敗理事様へ

全ての状況が把握できていない私ですので勝手なことを言うようですが、
総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、
サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？
判断できないのであれば６００戸もあるマンションですから大変だとは思いますが、
区分所有者の皆様へ再度、説明し決めて頂くしかないと考えます。
そうしなければ後々しこりが残るのではないかと考えるのは私だけでしょうか？

＞総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、 サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？

聞くだけ野暮なことです。適正なコストで、適切な業務を求めるのが当然です。

失敗理事様へ

>私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。

状況はよくわかりませんが、Ｎ社もだめもとで値上げを要求している可能性があります。
選考しなおしは手間がかかるので、臨時総会を開いて
Ｎ社との交渉が決裂した場合は第２位の管理会社と交渉する決議をすればいいと思います。
おそらく、この議案を総会にかけるとＮ社は考え直すでしょう。
値上げがなくなるか、値上げ幅が小さくなるかもしれませんよ。

選ぶのは管理組合です。
６００戸となるとかなり購買力が強い管理組合ですよ。
管理会社にとって大規模修繕や日頃のメンテナンス費などかなりの収益をあげることができるＭＳですよ。
委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

管理組合は公的な組織ではないので管理会社に対して公平性をたもつ必要はありませんよ。
公平性は住民に対してだけで十分です。ドライにいきましょいう。

＞委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

>243

>コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

コンピューターに儲けたい利益は入力はしないの？
暴利を取れるＭＳにはとことん利益を積み増ししていると予想できませんか？
コンピューターですから、どこまで値下げできるかの計算もできるね。

>>243
もっとインパクトのある野次をお願いします

ところで１棟で６００戸のマンションて何階建てなの？そんなとこあるの？

うそに決まってるじゃない。

６００戸のマンションとなると、年間の管理費は１億円前後になるのでしょうね。
修繕積立金も相当な額ですので工事を請けなくても工事管理と言うペーパーマージンだけでも十分な収入になりますので、どこかの悪徳ぼったくり管理会社のように、理事たちに金をつかませたり詐欺ギリギリの行為をしなくても、大儲けさえ望まなければ正しい管理をして行けるでしょうね。

タワーマンションだと１棟で１０００戸以上もありますし、４棟くらいで１つのマンションだとしたら、タワーじゃなくても６００戸以上になるでしょうね。

　
新浦安　有明　豊洲　市川　二子玉川　などは多分、６００戸くらい以上のマンションがあるようですね。

新浦安には、１２００戸があるようですよ。
　

でかいマンションの修繕積立金は誰にも評価できないし区分所有者のふところ勘定では限度があるのでそろそろお国の出番らしい。

１棟で６００戸のマンションを知らない人や、それを嘘だと平気で言う、助けようの無い無知な人の発言は、社会混乱を招く大きな要因なのですが、未だにそれがわかっていないとは、学校での教育レベルが下がってしまっているのでしょう。
それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因ですね。

管理会社も、そのような考えの人間が作り、そのような考えを押し付けたり、そのような考えを持つ人間ばかりあつめて成り立たせようとしているので、ろくな会社どころか、社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。

＞それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
＞社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。


で、
どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

　
「どうすればよいのか」

と、人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

つまり、このような事でさえ、一から十まで言わせて尚、屁理屈をつけてくるような人が、それで何が悪いと、大きな顔をして、誤った事なのもわからずに平気で書き込んだりする人が、気が付き、改めれば良いのですよ。

＞どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

と言っているのだから、問題を提起したら答えるべきだね。

　
ちゃんとした答えになっていますよ？

それさえ分からないのは困ったものですね。
　

＞人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

というところの「自分」がどうするのか言わないとわからないよ。
文句だけ言って結局どうするばいいかわかってないくせに、
という批判を甘んじて受けなさい。
他人が問題ではなく自分の問題でしょ。

自分で考えたことがないと、一から十まで懇切丁寧に教えてあげないと分からないのですか。

どうすればよいのかと問われたので、何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている習慣を改め、自分自身で考えて何らかの答えを出すべきだと言っているのです。
その考えからやりとりをして行く事こそ必要な事だと言っているのです。

きっと、これでも分からないのでしょうね。

批判して、何か書いたらそれの揚げ足を取ろうとし、揚げ足を取れないと黙って消えてしまうのでしょうね。
最悪の悪循環ですよ。
こんな事が、やりとりだと信じているようですね。
　

松戸にあるフージャースのマンションの１つ「ひだまり・・・」で、Ｇ人社が理事を通じて、今の管理は良くないし高いとｈ理屈を付け、強引に管理会社を変更させようとしています。
ほんとうに、乗っ取り・ぼったくり管理会社ですね。
いつか、突然、会社更生法を申しでそうな会社ですよ。

このような会社だけにはしないで下さいね。
　

管理会社とは平等の委任契約ですよ。管理会社を使う事が出来ていないから、取替えればなんとかなるだろうでは、又同じ事を繰り返すことになるよ。

他人が、
＞何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている

と貴殿が考える根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

同様に、
他人が、
＞自分自身で考えて何らかの答えを
出していないという貴殿の根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

自分では何も考えずに他人の批判をもって問題の解決に至ると考える貴殿の認識それ自体を反省しましょうね！

＞批判して

何か批判したんですか？

＞正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
これかな？
社会の在り方がすべての問題なら、何の批判にもなっていないような・・・。

２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけですね。

書かれている文章には、自分たちで考えて欲しいと言う意味があるのに、それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじですね。


２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいるのですからね。


２６２さんのように、２６１さんは直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべきでしょうね。
　
　

＞２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけ
＞２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいる

あのー。
261と262は私です。
つまり、２６１＝２６２です。
よく読んでよ。

＞それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじ

よく読まずに、他人のことをケンカ売るなどと無礼なこと言うなよ！
＞直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべき
これはあなたのことね。自分自身のことをよく考えて他人を認識しましょう！

やはり同じ人でしたか。

それを確かめたかっただけですよ。

他の掲示板で見たのですが、Ｇ社は警察の捜査対象になっているとか。
管理会社を変更する場合、安いだけでは決められませんね。
管理に熱心で工事代金でぼったくりのない事が重要ですね。
捜査対象になるような管理会社だけは避けないといけませんね。

管理組合にとっては管理会社なんて何時でも返られるのだから大した問題ではない。
それとりもある特定管理会社をやり玉に上げるのは、それ以外の管理会社の逆宣伝にしか見えないので、返ってやり玉に揚げられた管理会社に強い関心を持つという逆現象に気づかないのだろうか。

管理会社はいつでも変えられるというのは、やったことのない人でしょう？

管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。
私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。
よく簡単に変えられるなんて言えますね。

それに、管理を任せるのですから、大した問題ですよ。

よくもそんな無責任な発言ができますね？
それこそ怪しげなぼったくり管理会社の味方をする人なのでしょうか？

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

規約の改正でもあるまいし、普通決議で良いのですから簡単ですよ。
問題は次の管理会社を何処にするかが問題なだけです。

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

変更を検討すればするほど、自主管理の方が良いとおもってしまう。
変更の方法が個々に違うので、難しい。要領良くすれば、簡単に変わる。

難しいと思うなら、まずは変更などせずに部分委託からせめると良い。
消防点検など点検業務から見積をとることからはじめるとよい。
管理人が悪いなら、これも部分委託できる。
シルバーセンターに委託。ビル管理会社に委託。など・・・。

私も管理会社の変更はいろいろ難しい面もありますので簡単ではないと思います。
変えるかどうかを決めるのに考えもいろいろだろうし、変えると決まってからどの管理会社にするのかを探すのか、変えるかどうかを決める時、同時に管理会社を探しながら行うのかなど、やりかたも様々でしょうね。

仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。
いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

＞仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。

新旧標準管理委託契約書はその様になっていますよ。
それを採用しないで、管理会社任せの組合が悪いですよ。

>いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

内のMSは管理会社変更は時間がかかって大変
部分管理で各業者と契約するのは時間がかかって交渉するのが面倒で交渉する理事もいないので
ビル管理会社数社に見積を依頼しました。
そして現管理会社に値下げしないとすべて部分委託すると宣言しましたら
マンション管理会社の担当はあわてていましたよ。

内のMSは３つと契約
管理組合も窓口がマンション管理会社、ビル管理会社A（設備系）、ビル管理会社B（排水設備系）の３つで
業務量の増大が防げるし、信頼できる修繕費の相見積先が常時３つあるので小規模の修繕は簡単にできます。

仕事の手を抜くと翌年の委託契約を変更すると宣言していますのでしっかりやってくれています。
例）清掃、マンション管理会社→ビル管理会社A
　　管理人、マンション管理会社→ビル管理会社B
聞いていませんが、独立系のマンション管理会社が部分委託の受け皿になるかもしれません？
例）
マンション管理会社Ａ（フロント業務、管理人、出納会計、清掃、消防、警備）
マンション管理会社Ｂ（ＥＶ点検、排水点検など）

余りにもコストロスを増加させる愚作ですね。計画実行者を疑うべきですね。

ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

前面的な委託契約に胡坐をかいて向上心を失っている会社が多いなか、このように危機感を与えることで、ぼったくりは淘汰され、ぼったくりに気付き方向転換した会社や、向上心を持った会社のみが残るように思えます。

マンションの規模や居住者の総意は違うので、ひとつの方法にはできませんが、このような考え方で行くことには賛成です。

特に、ビル管理会社も考えに入れるのは、私も提案したことがあるのですが、おかしな理由で常識と決められている殻を壊すことにもなりますので良い事だと思います。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

とんでもない。これでは基幹業務をしている管理会社は関係会社から紹介料名目で上乗せ分を頂いているのが現状です。
基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

デメリットは
管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）

居住者のすべてが中間マージンをゼロにするような最安値の追求を必ずしも望んでいない。
適正な価格（少し安い程度）の委託であれば、多くの区分所有者は満足する。
中間マージンをゼロにしても個別の業者に暴利を取られたのでは意味はない。
中間マージンをゼロにしても輪番制の理事の負担がおおくなるのは望まれない。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。
>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

最終的に、最安値を追求すると、管理組合が業者と直接契約に到達するのは否定しませんが、
管理組合が業者と直接契約する準備段階として、ビル管理会社と契約する方法は良策と考えます。
理由、
個々の業者と価格交渉する時間がない。輪番制の理事の任期。
個々の業者を選定する基準が難しい。
理事会が個々の業者の作業内容を管理できない。
修繕費の相見積先の確保。
また、現管理会社に委託している項目の値下げ交渉がしやすくなる。

↑　結局、怠惰な組合と悪質業者を弁護するコメントでした。

組合が部分委託にして業者と直接交渉しても、管理会社のバックリベートはなくならないよ。
直接交渉でバックリベートをやめても、大きな管理会社にそれをやらないと他のマンションの点検業務を
他の業者にまわされてしまう。
たかが１軒のマンションのことで点検業者は管理会社からは解放されないね。

適正マージンだったら管理会社に任せたほうがベター。

>>管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
>>すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
>>また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
>等々と決め付けるのはご遠慮ください。

実際に内のMSでの問題。

>実際に内のMSでの問題。
であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

＞であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

他のMSでも問題となってないか？

>他のMSでも問題となってないか？
当然同じようなＭＳは多くあるだろうが、それを一般的な話として語るのはいき過ぎ。
主語なしで断定するから拙いというだけの話。

一般的に、強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合であれば、
自主管理も可能だと思います。
最初にある程度の運営レベルに引き上げることができれば、その自主管理も継続していくでしょう。
ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
また、運営に当たっては多岐にわたる関係法令などの改定などに十分注意する必要もありますので、
常に情報収集と学習が求められ、そういうことに興味のある人が複数いないとかなり大変です。

（管理会社・元契約社員の実体験から、言わせていただきました。）

目的は周りの宣伝であって、信じるのはイワシの頭も一緒です。

286さん
実体験からとのことですが、何例ほど自主管理組合を見られたのですか。
その大概が
＞ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
という状態だったのでしょうか。
自主管理、一部自主管理は「強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合」だから運営できるばかりではありません。理事を多くの区分所有者が経験し、学習しながら運営能力を身につけていく、というケースももちろんありますので、あまり一方的な感想を断言してほしくありません。（感想が誤りという意味ではありません。おっしゃるような組合もあるでしょう。）

デベにマンションの売買で儲けさせ…

デベの子会社の管理会社で儲けさせ…

大規模修繕で、また管理会社に大儲けさせるのは、いい加減に卒業しましょう！

エレベーターの保守管理費も然りです。

大手の日立、東芝、三菱が幅を利かしていますが、
保守管理をやっているのは下請けの下請けの孫請けですから高くなっている訳です。

大手を抜きにして下請けか孫請けと直接に契約すれば、保守管理費用は間違いなく半額以下になります。
全く安全性も問題ありませんよ！

そうすれば必ず管理費＆修繕費を下げれます！

大規模修繕工事などは絶対に管理会社経由は駄目なんですよ！
価格が倍から３倍に跳ね上がります。

横着・怠慢な役員や、世間知らずの組合員は、全て管理会社に任せっ放しですから埒が明きませんし進歩無しです！！！

一生付いて回る管理費＆修繕費を下げられる訳ですから、特に役員は積極的に下げる努力をして欲しい限りです！

適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。
保守点検費を自主管理で直接交渉すれば、経費の削減にはつながるでしょう。
しかし、管理会社もそれでは採算があわないので、事務管理費の値上げをいってくるでしょう。
管理員とか清掃費、設備点検とかを自分達でやるということは、自主管理と同じじゃないですか。
自主管理は大変ですよ。最初から自主管理のところはいいですが、そうでなければ難しいですよ。
私は昨年会社をリタイアして、マン管士の資格を自己啓発として取得しました。
時間的にも余裕があり、それに専念することはできますが、私自身はやる意思は全然ありません。
もし、やりたいといっても長年組合管理を牛耳ることにもなるのでいろいろな弊害が出てきます。
管理会社としてのプロのマンション管理の業者があるのですから、そこを活用するのがいいと思います。
しかし、設備点検費や大規模修繕工事等に関してはチェックできる勉強はしておくことが必要ですが。

>適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。 管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。

現在の経済環境に余りにも無知なユートピアに過ぎない。
現在管理会社の大方は火の車状態で生き残りに大わらわ状態、無知な組合と弱者の業者の狭間での両方から如何に多くの生き残りの利ざやを得ようとしている現実をご存知ないとはノー天気です。