管理会社の変更を検討してます

判例とは最高裁の裁判例を言い、下級裁判所のは裁判例と言う。

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１４６＝１５１

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>>151
>>152
それ間違ってるから、真にうけるなよ。

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条文再々コピペ有難う。分かりましたでしょう。賠償のケースが。

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マンション管理適正化法・・・区分所有法・・・標準管理規約・・・ブツブツ

マンションに住んでいる方で、さわりでも理解している人はどれくらい
いるのかなぁ・・・管理会社も管理会社だけど、マンションに住む側も問題が
あると思うよ。あまりに知らなさすぎるよ。

どこかにスレがあったけど、管理会社を変えれば済む問題ではない

マンションの原点はあくまで自主管理だと考える。でしょ？
仕事柄、いろいろな管理組合に接する機械がありますが、しっかりしてると
思った管理組合（役員・理事会）は数えるくらいでしたら、これが元凶なのでは？

マンション共同住宅をあまりに簡単に考えすぎていると思う。

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管理会社担当者と腹割って対等の立場で話した事ありますか？

私は飯食って、酒飲んで、無礼講で朝まで話した事があります。
立場変われば、色々あるのだと考えが変わったものです。

今でもたまに飲みに行きます。いろいろな裏話が聞けておもしろいやら
おそろしいやらです。

そんなこんなで、人間関係が公私混同せずにメリハリをつけお互いを理解
しあった状態で付き合い始めたら、すごくいい管理状態になりました。
担当者も思ってることきちっと言ってくれるようになりましたし。確かに
たまにはカチンとくることもありますが、言い合える仲は非常にいいです。
管理を委託するにせよ、自主管理にするにせよ、人と人のつながりが一番
大切なのではないでしょうか。

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ちょっと、お尋ねします。

修繕会計に管理費の余剰を繰り入れることになっているのですが、
管理会社があんまり移したがらないんです。
「管理費会計の余剰を多めにしておきたいのかな？何か訳があるのかな？」って
勘ぐっちゃうんですけど。どのくらいの余剰かっていうと、修繕積立金（年）の2倍位の
額は残るようにしてる感じです。
何か考えられる理由はありますか？

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>>156
同意。
重要説明事項に区分所有のイロハくらい入れて欲しい。

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159さん
「期首に資金がないと困る」って聞いています。「そりゃぁ、そうでしょう」なんですが、
繰入れありの期・繰入なしの期を繰り返し、毎期末には管理費一年分位の額（普通預金）を
残すような感じになっています。「そんなに期首に置いておかなきゃいけないか？」って
聞くと「期首に資金がないと管理ができません」の繰り返しで。
他の組合員さんは、何も質問しないし（理事さんに遠慮かも）私もトーンダウンです。
管理委託費削減があったとき、管理費会計に余剰が出た時は修繕積立会計に組入れることが
決議されているのですが。

情報が少なくスミマセン。今度の総会でまた聞いてみます。ありがとうございました。

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うちは全徴収額の２か月分くらいを毎月の繰越金としていたかな。
管理費はかなり削減したけど、徴収額は据え置きとしたのでコンスタントに剰余金が発生してます。
年に３・４回は修繕積立金へ振替えます。役員の入れ替え前はさらにがっさりと振り替えています。

現実問題として、一般組合員から見ると、定期総会での予算案は承認/否認程度しかありません。
総会での質問としないで、予め要望事項として申し入れしてはいかがでしょうか？

期末残高が問題であれば、会計期末の２か月前に（理事会審議・実行の時間を考慮して）
予算案が問題であれば総会の３ヶ月くらい前に（予算立案の時間を考慮して）

修繕積立金への資金移動を希望する根拠と共に理事会へ打診しましょう。

ご自分が役員の時に変えてしまうのが一番手っ取り早いかと思います。

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弊社はマンション問題全般についてアドバイスをしております。管理会社を変更したいとのご相談を多数寄せられていますので、何かしら参考にして頂ければ幸いです。
　適正化法が施行されて以来大分管理会社の質は向上したのは間違いありませんが、千差万別であり不満な点を第三者に相談しても的はずれのアドバイスしかいただけないのが現状であり、問題解決には到らないのが常です。弊社はその類の対処策として独自に弊社が開発した管理会社評価評定なる診断ソフトをもつて委託している管理会社を評価してます。
すなわち管理会社を１１６項目でもつて診断し、長所・短所を１００満点で何点かを見極めてたうえに議論をなされば組合員の皆様も納得される筈です。そしてその評価数値が皆様の管理組合にとり本当に必要な管理会社を見出す基準にもなります。
一度弊社に相談してはいかがですか？診断は短時間でしかも無料ですので・・・
ついでに快適な住まいに向けて、皆様の管理組合を国土交通省公表のマンション管理標準指針での評価もして差し上げます。

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高い！安い！で議論されていますが円滑な運営がなされているなら高額で無いかぎり管理会社に任せるべきです。要は内容なんです。組合員の中に状況の判る方がおられるなら相談も一考です。自宅を直す/管理すると思う事が大事です。集合住宅なのでそれぞれの懐具合が違います。判っていても出来ない/または理解出来ていないので（聞くと恥ずかしい）不満を黙っていると言う方を見受けます。其の方に説明責任を全うするほうが先決問題です。管理会社は業者ですから何時でも切れます。

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>>166
その「結論だけ言いたい」とする結論とは、どの部分？
このスレは、その任せるべき管理会社を変更又は選びましょう！っていうスレです。

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フロントマンや管理員の資質が大きく左右するが、規模の大小と上記資質は無関係。

管理会社に過剰な期待をしてはダメ。
理事会や住民の意識が大切。

管理会社を変更する際に、サービスは向上しますが価格は上がりますでは、特別決議は通らない。
だってサービスが向上するかどうかって不確定要素だし、あんまり関係ない人も多いしね。

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>>164
遅くなりましたが、お答えします。
　弊社はマンション建替円滑化法に基づいての建替を専門としてますが、建替を支援するには円滑化法と適正化法は両輪の関係にありますので切り離しての業務はしたことがありませんので比率はありません。
　又公明正大な立場をもつて組合員の利益を最優先することが弊社のモットーですので如何なる所属団体にも加入するつもりはありませんし、ましてや関連する会社の傘下に入ればヒモつきになりがちで、組合員の利益を害する恐れがありますので関連会社は一切ないのですが、関係しているのは行政と深い関係がありますので、敢えて言うなら行政のヒモつきかもしれません。

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>>165
事例紹介とのことですが、掲示板へ現在委託している管理会社の事務状況の書き込みがあつたとしても第三者が軽々しく管理会社のことを云々すること自体が管理会社の営業妨害になりかねませんし、組合員に不安を抱かせる結果になりかねません。嘗て理事の愛社精神でもつても先走った行為より総会が紛糾し、組合員の分裂に到った組合の収集に奔走した経験があります。
スレとして理事又は一部の組合員による何かしらの診断結果をもつて変更するか、しないかを組合員に計ることが民主的な管理組合であるは間違いありません。

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営業妨害やプライバシーの侵害にならない範囲で話してくれればよろしいでしょう。
あまりうわべだけの事を書かれても、経験不足か怪しい会社と思われかねないですよ。

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うちの組合も、管理会社変更に向けて動いてます。ネットで色々情報を収集してみましたが、首都圏なら「マン策ねっと」、関西圏なら「あいみつ．ねっと」でネット検索をされてみたら如何ですか。うちは大阪の管理組合なので、現在は「あいみつ．ねっと」に相談中です。
「あいみつ．ねっと」のコラムに管理会社の裏事情とか状況が結構詳しく記載されてますので、皆様もご参考にされたらいいと思います。

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理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。

信頼できない管理会社についてですが・・
・理事会の注文対応ができない。
・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。）
・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。
・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。
等に対しては・・
他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。
この行動でかなり住環境は進化します。
つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。
見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。
ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。

住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。

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うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな

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不言実行あるのみ。

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27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。

私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。
管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。

しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。
ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。
（あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。
選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。

選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。
今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。
大手管理会社といっても信頼してはいけません。
大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。
理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。

選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。
仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。
管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。
私はたくさんの苦い経験をしました。
直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。

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管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

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こんなコラムがあるので、参考になるかも。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

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>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。

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１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、
そんな話初めて聞いた。
ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。
１年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと

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＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～

２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。

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私のマンションは１年毎に管理委託契約を更新してます。
通常は１年更新でしょう。
毎年通常総会で更新の決議を取ります。条件が同じでも。

契約を更新するとき、従前の管理委託契約と同一の条件で更新する場合も、管理者に説明し区分所有者全員に重要事項の書面を配布しなければなりません。
又、条件が変更になるときは、区分所有者全員に書面を配布して説明をしなければなりません。

新築マンションの場合は、建設工事の完了の日から１年を経過する日までの間に契約期間が満了するものについては、説明を行う必要はありません。但し、この期間を超えて、契約を更新しようとする場合には、原則に従い説明を
しなければなりません。

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＞３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。

印紙代は昔の管理請負契約時代、今は委任契約である限り不要です。

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>>182
えっ？マジですか？
うちの会社普通に５年とかありますけど。これってまずいの？
なんか、具体的とりきめってあったっけ？
適正化法にのってたっけな。

ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。
コンプラの部署からも何も言われてないから、法的には問題ないと思っていたが･･･

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>>184
えっ？印紙いらないの？
そんなことないでしょ～。本当ですか？
いまうちで管理している1000以上の物件、全て印紙貼ってるぞ！
それって根拠あるの？
高住協もいるって言ってたぞ。

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>ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。

管理会社に飼いならされている家畜同然で、双方に緊張感なく管理会社は安泰を謳歌してます。

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デベロッパーと組んでいる管理会社でしょうか？
もし、そうであれば私は変更した方がいいとでは？と考えます。
うちのマンションも私が理事の時に管理会社を変更致しました。
以下、長文になりますが参考にして頂ければ幸いです。

当初は管理会社を変えるのは相当の労力になること、変更先の管理会社への
不安もあり、なるべくなら変更前の管理会社がきっちり管理してくれること
を期待しましたが、予想通り駄目でした。
その当時の理事会のメンバーにも恵まれていました。
全員の意見が一致し、目的が明確にされていました。
管理会社を変えることは重要な事ですので、いきなり総会で決議するのではなく事前にマンションの住民の
方々へ、現在の管理状況を包み隠さず情報を公開しました。
管理会社から見積書をとるのに理事会で仕様書を作成し、３社以上の管理会社から見積を取りました。
たまたま、理事の両親が近くのマンションに住んでおり、そのマンションも数年前に管理会社を変えていました
ので、その変更後の管理会社の加えて検討しました。
その管理会社は大手ではなく地場の小さな管理会社で、何故、この管理会社へ決まったのか疑問に感じました。
最終的には理事会で３社に絞り、定期総会に３社の代表者に来て頂き、最後の説明、質疑応答を行いて決議致
しました。（現管理会社、ブランド力がある管理会社、上記の小さな管理会社）
現管理会社は社長、役員、部長クラスを揃え社長自ら説明をしましたが、話している内容を聞いているうちに
自ら墓穴を掘っていると感じました。考え方が自分中心でマンションの住民の事を考えている発言は一切ありま
せんでした。（経営者がこれではこの会社は駄目だと思いました。）
ブランド力のある管理会社の説明は普通に終わりました。私が一番興味があった小さな管理会社の社長は、言葉は
少なかったのですが、質疑応答に対して謙虚に正直に答えていると感じました。
選ぶのは区分所有者の方々ですので、理事会は公平にしなければなりません。
現管理会社に問題があることは事前に区分所有者の方々には説明は十分にしていましたので、ブランド力がある
会社に決まるだろうと誰もが考えいました。
ところがが開票してみれば、大差で地場の小さな管理会社に決定しました。
それから６年間、その管理会社に管理して頂いています。数百万あった滞納金もほぼ０です。
管理費、設備点検費全てを見直して、毎期、余剰金が５００万あります。その分は毎年の総会にて修繕積立金に
変更しています。今年で１１年目になりますが、修繕積立金も目標額を超えています。
管理会社の契約は一年としていますので、毎年、総会で更新決議を行っています。
今の管理会社にして本当に良かった。また、感謝しています。

疑問、不安を感じているのであれば、行動された方がいいのではないでしょうか？
恐縮ですが、注意しなければならないのは、決めるのは区分所有者の方々で理事長、理事会ではありません。
自分はそのように考えていなくても、周りから誤解をされる恐れがあります。
私自身も多々失敗を致しました。
区分所有者の方々に理解して頂くには大変な労力が必要であると考えますが、頑張って下さい。
よいマンション管理会社に巡りあえることをお祈り致します。

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長いので読むの止めました。端的な表現で書くのも能力ですよ。

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＞読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

批判はしてませんよ。
読解力を養って下さい。

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明和は最低です、

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この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。
「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

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>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？

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今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。
そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？

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＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？
数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？　意味不明の書き込みは控えるべきね。

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単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。
管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。
大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。
有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。
このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。
ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。

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その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。

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うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。
換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。

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＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

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一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。

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＞変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。

頭の良い人で良かったですね。安くして実害なしで暴利を貪るなら罪はありますまい。

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安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

それを悟られない様にして、手土産を配り管理会社の変更を持ち掛けるので、ほんとうに頭の良い人なのですね。

この話を読んで、実害なしだと勘違いしてしまう人が出てしまうのですから、土産をもらい上辺の言葉を信じてしまい管理会社を変えたが最後、後の祭り、打つ手なしですから。

ここまで事実を書いてしまったら、これまでの内容も一連の事実だと言う事で、消されてしまうのでしょうか。

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＞安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

出費とは管理費の増額の場合を言います。 貴方の言っていることは感情的で支離滅裂ですね。

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わかり易く説明しましょう。

現在の毎月の管理費が５０万円で修繕積立金が３０万円だとしますと、年間の管理費は１２ヶ月分ですので６００万円で、修繕積立金は３６０万円です。
新しい管理会社にすると管理費が従来の７割の３５万円になり、これまで管理費として支払っていた１５万円を修繕積立金に出来るので年間１８０万円を余分に積立できるので、合計５４０万円となるのです。

これだけなら、とても良いことですが、これからです。

良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。
途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。

大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。
それに、１０年で防水の保証が切れるのでやらないと理事皆さんの責任になるのでやりましょうと、１０年で交換する必要のない防水工事のやり直しを含め、素人ではわからないような内容で更に金額を水増しした見積もりを作るのです。
ちなみに、防水をやり直す工事は、水漏れが酷くて部分的に何度修理しても収まらないので仕方なく行う工事です。
普通、水漏れが発生した場合の部分的な補修とトップコートなどの定期的な手入れで持つものです。

このようにする事で、一般的に３０００万円で出来る工事なのに５０００～６０００万円になってしまうのですが、それをチェックして妥当かどうか確認できる人間は理事会にはまずいないのです。

給水ポンプや受水槽も、同じ手口を用いるので、疑いを持って専門的な知識がないと、疑うことすらせずに信じてしまい工事を認めてしまうのです。

このようにして、修繕積立金の全額に匹敵する金額を工事代金として認めさせて支払わせるのです。
本来、修繕積立金とは大規模修繕工事を行っても、その後に控えている設備などその他の工事の分として蓄えているので、特別な理由があってどうしても計画していた以外の工事もしないといけない事にならない限り、大規模修繕工事で全額を支払うなんてことにはならないのが一般的なのです。

このように、５０００万円ー３０００万円＝２０００万円が、本来の適正な利益とは別に管理会社が得る利益なのです。
このような方法で、小さな金額、毎月１万円なのに９万円だとして年間１２万円なのに１０８万円も支払っていたので９６万円も余分に支払っていたりする為、見つけるのも大変ですし、見つけたとしても理事会が認めてしまっているので、違法性を示すのは大変困難なのです。

つまり、招き入れてしまい、後でわかっても、事実上どうしようもないのです。

当然このような悪質な管理会社は、このような事のノウハウはとても良く知ってますので、なかなか尻尾も出さないので、知らない内に盗られているマンションも多いのではないでしょうか。

さて、これも消されてしまうかも知れませんので、皆さん、しっかりと記憶して下さいね。

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大手は中小管理会社を下請けとして使っています。
あまり多くを語れないですが、想像してください。

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＞良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。 途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。 大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。

修繕積立金の取崩しは、総会決議事項です。それだけ分かっていたなら総会で主張すべきです、事実なら、知ってて黙っていた貴方自身も同罪です。他人のあら探しより、改善や予防の為の参画意識を出したら如何ですか。

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誤解しているようなので書きます。

うちのマンションはこの危機に陥っていません。
私だけでなく、数名の同意者と共に総会の場で意見しました。
理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。

このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。

この事を知らずに管理会社と管理会社と利害関係にある一部の人、例えば、問題の無い管理会社なのに強引に変えようとしている人たちは、このようなノウハウに長けているので言葉巧みに知らない居住者を洗脳してしまうのです。

このような事が実際に起こっているので、出来る限り多くの人にこの事を知ってもらい、誤った選択をしてもらいたくないので書いているのです。

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>あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会な
>ど）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなけ
>ればならないので疲れましたが

見積りは理事メンバーでやるしかないが、うちでは他の事は新管理会社候補に手伝ってもらった。

ただ働き？と最初は気になったけど、手伝ってくれた管理会社も早い段階から組合や理事会に食い込めるから有利なんだろう。

金額も一番安かったから難なくそこに決まったけど、契約する前から「一緒にがんばりましょう」なんて手伝ってくれたから、金額抜きでもそこに決まってたと思う。

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＞理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
全責任はありません。善管注意義務があるだけです。順番で決める事自体が間違いで、総会で選出されることが必要です。
＞理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。
よっぽど民度の低い組合ですね。理事会では議案作成と総会決議事項の実施に限られ、保存行為のみが理事長の職務です。
＞このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
全ては、総会決議事項ですので、貴方の意見が少数派に過ぎないのでしょう。
＞おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。
修繕積立金は、総会で承認された長期修繕計画書に基づいてその金額が決まり、総会決議事項です。
管理規約から見直す必要があります。

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＞私の住むマンションの実例では有りませんと言う事をかいたつもりなのですが理解してもらえないようなので、仕方が無いのでもう一度書きます。

あっそう、架空の話？どうりで現象の表現がプアーだった。

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工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。
普通の管理会社ならしないのですが、悪質なＧ社のような管理会社の場合、知っている業者に声を掛け、この内容でこの金額で見積りを作ってもらい理事会に提出するのです。
工事内容や金額の説明も各々の業者が個別に行うが、口裏を合わせているので、普通の業者の２倍の見積り金額でも理事会や居住者に工事の内容を詳しく知っていて金額の事を知っている人がいなければ、誰もが信じてしまうのです。
このような事は独立系で急成長している管理会社に多いので注意して下さい。
裁判などを起していてネットでも調べれば記録が分かるＧ社のような管理会社に引っ掛からないようにして下さい。

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＞工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。

任せても四社以上にすれば問題ありません。参加企業が多い方がより良くなりますが１０社が選定の限度です。
任せるのは1回とは限りませんので、次回からの選択除外で管理会社の思惑会社は排除出来ますので、問題は利用の仕方の問題です。
逆に、公募は管理組合側に処理能力が求められ、安かろう悪かろうに陥り易いです。

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大規模修繕の場合は額が大きくなるので慎重な対応が必要です。
管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。
それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。
専門委員会は勿論アンケートや修繕周期、工事中の建設業者や設計・監理会社との会議とかについても一切管理会社（フロントは勿論管理員も）は介入させないことです。自分達で全てやるのは大変ですが、例えば２億の工事で10%
のバックリベートは大きいですからね。それを防ぐためには自分達で汗をかかねばなりません。
回覧板の準備も全て専門委員会で作成するとかも必要です。
それぐらいやらなければ建設業界の裏のシステムは破ることはできません。
もしそれでもバックリベートがいったとしても、通常よりは殆ど管理会社はタッチしてないのでバックリベートは少なくてすむと思います。
兎に角最初の建設会社の紹介を管理会社に頼まないことからスタートすべきです。

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＞管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。 それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。

ご自分は管理会社を抜きにしていると自己満足しているだけです。
業者は貴方を相手にするより遥かに多数の顧客を相手にする事情を理解出来ないようですね。
業者は貴方に応募する前に必ず連絡を取ります。それが業界のしきたりでその中で貴方の情報（建築状況、現状、財政状況、将来の市場性、役員の性質など）を得るなかで紹介料が決まるのが常道です。貴方が独自でやればやる程陰の部分は大きくなるだけです。世の中貴方の思惑の様にはなりません。それより情報開示に力点をおく方が実利が上がりますよ。

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Ｇ人社が管理するマンションでの実例です。

Ｇ社は築９年目にはいり、強引に大規模修繕工事を行うよう提案してきたのですが、郊外に建っているマンションなので傷みも少なく綺麗な状態で水漏れなども全く無かったのに、防水をやり直さないと大変な事になると言い出して、建築関係者に見せると無駄な工事が多く、それを除いても全体的に高過ぎると言われた事からＧ人社を調べると、こちらの掲示板にもあるように悪評が高かったので管理会社を抜いて理事会が独自に大規模修繕工事を進めていたのです。
現状が綺麗だったので急ぐ必要はないと総会でも決議されたので、居住者の建築関係者を中心に、じっくり取り組むことにしました。
理事や住人からの推薦業者の中から選定していったのですが、管理会社がＧ人社だと告げると何故か突然業者の顔色が悪くなり、いろんあ理由を付けて辞退して行ったのです。
残った２業者では公平性がなくなりそうだと思っていた所、今思えば、管理組合のポストへ立て続けに３業者から大規模修繕工事の営業案内があったのです。
不思議な事に３業者とも、このマンションの築年数を調べていて、そろそろ大規模修繕工事だと想ったので営業をしたと言う、待ったく同じ説明でした。
今回のように大規模修繕工事に取り掛かる前、マンションの築年数から言うと８年目くらいから営業していても良いはずなのに、１２年過ぎてからしか営業しないとはおかしいですし、このような業者からの営業案内はこの３業者以外、一度も来ていません。
この３業者はＧ人社と良く仕事をしている業者だとわかったのは、総会で居住者が推薦した業者に決まったあとでした。
日曜日にあった総会決議のあと、営業に来ていた３業者からの連絡が突然なくなったのです。
全ての業者には一人の理事が窓口となり全ての連絡をしていたので、他から工事などに関わる情報を知る事は無いはずなのですが知っていたのです。
理事と居住者から推薦された２業者は、翌日の月曜日、担当理事に電話をして日曜日の結果がどうなったのか聞いて来たのですが、これまで事細かに連絡して来ていた営業案内の３業者は水曜日になっても連絡して来なくなったのでした。
実は、金額にしても、推薦の２業者は結構違う金額だったのですが、営業案内の３業者は、推薦業者の安い金額に不思議と近かったのです。
しかし、建築関係者の理事がいろいろと質問した時に、推薦の２業者はちゃんと回答していたのですが、営業案内の３業者は営業担当者の適当な返答が多かったと言う、管理会社を除いた理事会独自の議事録が居住者全員に配られていたので、金額だけでなく、業者のことについても時間を掛けて知らされていた上での総会決議だったので、Ｇ人社のような業者を選ばずに済んだのでした。
しかし、総会の場で営業案内の３業者が良いと、わざわざ発言する人もいたからこそ、他の居住者は余計おかしいと思ったのでしょう。

金額だけでなく、業者の上辺だけでなく、ちゃんと時間を掛けて見分ければ良いので、面倒くさがらずに自分達のマンション、自分達のお金なので、空いた時間で良いので、素人でも真剣に取り組めば間違わないようです。

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うちのマンションは築１０年が過ぎました。そろそろ大規模修繕について準備しなければなりません。
参考になる情報ありがとうございます。
問題がある管理会社のままで修繕工事を行うことのご苦労が伝わってきます。修繕工事が一段落したら
管理会社を変更するべきだと考えます。うちは管理会社を変更しておいて良かったとつくづく思います。
区分所有者の皆様が長年積み立ててきた大切なお金は無駄に使いたくはないですね。

向いている方向が違う管理会社は速やかに変更しましょう。後で大変な苦労、損害を受けるのは
区分所有者の皆様です。
その点、うちのマンションは４年目で変更したので良かったと考えています。
変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に
移し十分な資金が出来ています。
そのお金を無駄にしないで区分所有者の皆様のために使用したいと考えています。

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>変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に 移し十分な資金が出来ています。

管理会社に悪質な会社がることは現実で、契約満期ごとに継続か変更かの選択判断をするのは区分所有者、組合役員が関心を持たねばならない事ですが、毎期約500万の余剰金を出す事が出来たのが管理会社の変更の結果とは、それまで組合は何をしてたのでしょう。そこを検証しなければ怠惰な役員を助長させることになります。

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管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。
協議してお互いの接点を見出すことが必要と考えています。

４年目で管理会社を変更しましたが、それまでの３年間は変更前の管理会社と協議していました。
その結果、管理会社から歩み寄りの姿勢が見られなかったので管理会社変更に至りました。

変更後の管理会社は管理組合の意向を良く聞き、問題解決に向けて良く考えた提案をして頂けます。
勿論、管理組合の意向が間違っているの場合ははっきりと管理組合が納得する助言をして頂いて
おります。（問題解決に向けて前向きな発言、提案が必要です。）

基本は「見える管理」、「公明正大」（管理会社、理事会）だと考えています。

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総論で変更だけを主張しても、各論がなければ説得力なく、事実関係も確認出来ず、架空の話に等しくなる。

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これからの問題解決に向けてどう対策を講じるかの前向きな発言、行動が必要だと考えています。

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想像論は誰でも出来る説教に過ぎない。説教は誰も聞いてないよ。

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このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。
この挑発にのり相手と議論しようとしてしまうと、掲示板の管理者さんが「喧嘩両成敗」とせざるを得なくなり、事実を多くの人に知ってもらいたくて書き込まれた人たちが、その気を失ってしまうのです。
　
逆に言いますと、このように書き込んでくる事は、書き込まれている内容が、Ｇ人社のような悪徳管理会社にとって大変困る内容だからなのです。
　
こちらでは、実在する名称などが書けない為、このような「空想」だと言い、慣れていない人を惑わせるのです。
　

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＞このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。

被害妄想きょうです。悪徳にダマされないように、管理委託期間を１年にして毎年総会で人気投票の機会は作れるのですよ。

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No.226 by 匿名さん へ

ご忠告ありがとうございます。
ご心配をお掛けして申し訳ありません。私自身は結構、楽しんで書き込みをしています。（笑）
これからも私が経験したことでお役に立つことがあれば書き込みを致します。

うちのマンションの変更前の管理会社と対応が同じだと感じています。その前の管理会社は結構、
地場では名が知れていましたが、２～３年後に消滅しました。

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226
しつこいですよ。このような匿名掲示板で詳細な証拠資料もなく一方的に語ったところでどちらの立場であれ眉唾ものです。適当に聞き流す（見流す？）しかないのです。
もう趣旨はわかりましたから、実在の会社名を匂わせる投稿はそのくらいにしてください。

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この掲示板は、貴方ひとりと言うか、常に監視している人だけとのやり取りではないのですが、理解していますか？
貴方は、同じような書き込みを何度も見ているようですが、それは、貴方が常にこのような掲示板を監視しているからであって、普通の人は、この掲示板を知り、初めて訪れるとか、時々訪れるので、貴方のように、例えば半年前、１ヶ月前に書いてあったとかと言い事を知らない人もいるのです。
しかし、毎日監視しているが為、そのような事さえ忘れてしまうのでしょう。
このような事は、何度も繰り返し伝えていかないといけないのです。
否定されればされるほど、初めて読む人に誤解を与えないよう、書き加えないといけないのです。

貴方が分かったからと言って、他の多くの人が、貴方と同じように分かったと思う事がおかしいのです。

貴方は何度も読み知っているのですが、初めて読む人の事を無視したり、初めて読む人がいると言う事を忘れてはいけないのです。
だってその人は、このような話を初めて知る事になるかも知れないからです。

貴方ひとりに対して書いているのではないのですよ。
それをお忘れなく。
　

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No.229 by 匿名さん へ

おもわず本音がでちゃいましたね。あなた方は自分の意思で書き込みをしているのでしょうか？
誰かの指示でこのサイトを監視しているのでしょか？
どちらにしてのむなしくなりませんか？

この書き込みの全て信用している人はいないでしょう。このような書き込みをすればするほど
これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。

最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。

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231
229です。
「本音」とは何でしょうか。ネットマナーを注意してるだけですが。私があなたが想像するような関係者なら、もっと巧妙な書き込みをするでしょう。「どちらの立場にせよ」と言ってるのも理解できないのですか。
監視とか訳の判らないことをおっしゃってますが、常識的なネットユーザーの感覚から離れてられるので、何を言っても馬耳東風でしょう。
＞このような書き込みをすればするほど これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。
そこまで他の方々は幼児的ではありますまい。
＞最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。
そのとおり、それしかないのです。あなたがいくら煽ろうが、まともな方々は「ふ～ん」程度、度を過ぎるとしつこい、という反応なのを知っておくことです。

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夫婦喧嘩は犬も食わない。

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管理会社変更手順書ーその１

現在の管理管理会社に問題ありと事実が判明したら皆様はどうしますか？
当然、現在の管理会社へ改善要求をしますよね。それでの管理会社が改善しない時は
やむなしで変更するしかありません。

・理事会で管理会社変更の議論をする場合は、当然、現管理会社はシャットアウトです。
・理事会で十分に議論し、ほぼ全員の意見が一致するまで議論する。
・理事長、理事は言動に十分注意する。特に理事長はこの件に関して個別で管理会社と
　会わないようにし、話しを聞く時には理事会の場で聞く姿勢を示すこと。
・理事会で仕様書を作成し、５社以上から見積書、提案書を取る。
・理事会に来て頂き、各管理会社からの説明、質疑応答を行う。ここから候補の管理会社は
　理事長に取り入ろうとするので理事長は十分注意する。また、このような行為をする管理
　会社は要注意である。

今日はここまでとします。そのー２は次回で（不定期です。）

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確かに、ごもっともな内容です。

大規模修繕工事を行う時、管理会社を疑ってでなくとも、より適正な価格と内容で行えるよう、修繕委員会などの別組織を立ち上げ、理事会とは別の独立してやるのと同様、管理会社変更委員を選出して行わせてもいいでしょうね。
もちろん現在の管理会社の肩を持つような人は外すべきでしょう。
そうしても、管理会社に繋がっている人がいますので情報はある程度もれるのは仕方無いのですが、不正などは許さないと言う毅然とした態度なら、妨害工作が行われても乗り切れると思います。

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管理会社変更手順書ー実例１

１．最初、管理会社との交渉は理事長はしない。担当理事がする。
２．怪文書が流れる可能性があるので注意する。
３．理事会で変更する目的をはっきりさせる。
４。なにが問題かを議論する。金銭？管理？管理人？
５．候補の管理会社が決まったら、テクニックとしてわざと理事長に候補の管理会社を取り入らせる
６．他社の価格をリークしながら値引き交渉して決着をつける
公共事業じゃあるまいし公正な審査などする必要性などなし。
あくまでもMSに最大にメリットがある管理会社と価格をとるべし。

また、値引きが目的なら現管理会社の肩を持つような人に見積価格をリークさせて大幅な値引きを勝ち取る。
入札なんてデキレースでいいんだよ。公共事業ではないんですから。

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約６００戸の１棟マンションです。管理会社変更の担当理事をしていました。
管理会社変更で１０社に入札仕様書（以下仕様書）を与え現場・図面の開示、質疑を経てN社を選考しました。
最終選考５社の金額は概ね同じであり提案書も考慮し選考しました。
臨時総会で管理会社変更を議決した後内示をし請書を交わしました。
その後引継ぎ、契約内容確認を行う段階でN社は増額を要請してきました。
入札仕様書に示される管理員２４時間常時２名、日勤コンシェルジュ１名では管理できないというのです。
N社は仕様書に記載の勤務時間を更に削減できると減額提案をしていたのでおそらく見積間違いだったのでしょう。
更にN社から提示された契約書原案は仕様書と大分異なるN社標準（レベルダウン）のものでした。

旧管理会社は所長１名、管理員（警備員+管理員）２４時間常時２名、日勤コンシェ１名だったのですが依頼したコンサルが仕様書配布段階で所長を消してしまっていたのです（理事会承認時には所長の記載があった。このミスに私が気がついたのは契約書協議段階でした）。

常時２名、コンシェ１名では厳しいと私も思いますが他社は入札時にこの点を考慮し自らの責任で増員提案をしてきました。
例えば、L社は所長１名を置く、M社は日勤の監督を週２－３日派遣する、T社は管理員にフロントマンを組み込む、等仕様書の不備を補う提案をしてきました。その費用は入札金額に含まれて居ます。もう一社は若し増員が必要なら自己責任で行うとしています（後日確認）。
従って仕様書を変更しての再入札は必要ないと思います。

私はN社が増員するのは自由だが追加費用は認める必要はないと考えますが皆さんのご意見は如何でしょうか。
N社の希望増額は入札時の１０％（基幹事務、管理員業務部分では２０％）に相当します。
私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。
選考してしまった以上話し合いで解決すべきでしょうか。

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10社から選出した結果の相手が値上げですって、それに怒らない貴方は不思議です。当然、２位の管理会社にするのが常識ですが、相見積もりの意味が分かっていない。これでもその管理会社を選んだら内部に内通者がおり、一般組合員の信認を得られる筈がない。

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増額は、その管理会社として仕方ない判断なのかも知れませんね。
元々安く出来ないままの体制で、いろんな費用を安くする努力をしていなかったのかも知れません。
もしくは、この会社が安くする気はなく、この金額で少数でもいいから認めて使ってもらえる少数しか相手にしないような方針なのかも知れませんね。
こうなると、方向性が違いますので、そのことを良く居住者全員に知ってもらったうえで安い管理会社にかえるように進むのか、高くなってもこの管理会社でも良いのかの判断をするのが妥当なのかな？

とにかく難しい問題だと思います。
ここに書けないニュアンスもあるでしょうから、理事だけでなく、居住者全員で取り組む姿勢さえ崩さなければ、他のマンションと違う結果になっても、それはこのマンションの居住者の皆さんに適した結果だと受け取るしかないでしょうね。

一部の独立系ぼったくり管理会社さえ入れなければいいと思います。

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失敗理事様へ

全ての状況が把握できていない私ですので勝手なことを言うようですが、
総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、
サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？
判断できないのであれば６００戸もあるマンションですから大変だとは思いますが、
区分所有者の皆様へ再度、説明し決めて頂くしかないと考えます。
そうしなければ後々しこりが残るのではないかと考えるのは私だけでしょうか？

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＞総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、 サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？

聞くだけ野暮なことです。適正なコストで、適切な業務を求めるのが当然です。

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失敗理事様へ

>私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。

状況はよくわかりませんが、Ｎ社もだめもとで値上げを要求している可能性があります。
選考しなおしは手間がかかるので、臨時総会を開いて
Ｎ社との交渉が決裂した場合は第２位の管理会社と交渉する決議をすればいいと思います。
おそらく、この議案を総会にかけるとＮ社は考え直すでしょう。
値上げがなくなるか、値上げ幅が小さくなるかもしれませんよ。

選ぶのは管理組合です。
６００戸となるとかなり購買力が強い管理組合ですよ。
管理会社にとって大規模修繕や日頃のメンテナンス費などかなりの収益をあげることができるＭＳですよ。
委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

管理組合は公的な組織ではないので管理会社に対して公平性をたもつ必要はありませんよ。
公平性は住民に対してだけで十分です。ドライにいきましょいう。

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＞委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

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>243

>コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

コンピューターに儲けたい利益は入力はしないの？
暴利を取れるＭＳにはとことん利益を積み増ししていると予想できませんか？
コンピューターですから、どこまで値下げできるかの計算もできるね。

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>>243
もっとインパクトのある野次をお願いします

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ところで１棟で６００戸のマンションて何階建てなの？そんなとこあるの？

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うそに決まってるじゃない。

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６００戸のマンションとなると、年間の管理費は１億円前後になるのでしょうね。
修繕積立金も相当な額ですので工事を請けなくても工事管理と言うペーパーマージンだけでも十分な収入になりますので、どこかの悪徳ぼったくり管理会社のように、理事たちに金をつかませたり詐欺ギリギリの行為をしなくても、大儲けさえ望まなければ正しい管理をして行けるでしょうね。

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タワーマンションだと１棟で１０００戸以上もありますし、４棟くらいで１つのマンションだとしたら、タワーじゃなくても６００戸以上になるでしょうね。

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新浦安　有明　豊洲　市川　二子玉川　などは多分、６００戸くらい以上のマンションがあるようですね。

新浦安には、１２００戸があるようですよ。
　

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