管理会社の変更を検討してます

管理会社をこのたび変えました。
３ダイアモンド系子会社の菱○です。
あわてて前管理会社が値下げするといってきましたが，
何年も値下げ交渉におおじなかったのにいまさら相手にされず，
もっと安い金額で菱○でできました。
引継ぎ等でいやがらせあるかと心配していましたが，相手が大手なので
スムーズに行きました。大きなところは銀行からの引き落とし依頼手数料なども安いので
いいことだらけです。

そんな現状ならすぐに変えた方がいいです。皆さんも大手系の管理会社なら文句はなかったです。
一番安かったし。さすがにバックが大きいので

特別決議事項ですから、総戸数の3/4組合員からの賛成が必要だと思います。
ちなみに、楽なのはソーシャルジャジメント・さくら事務所・公人舎などの
マンション管理コンサルタント(?)に依頼すると、管理費の値下げ金額の○%
といった成功報酬で、手取り足取り支援してくれるかも...

ただし、元が30戸にも満たないと、管理コスト自体がさほど大きくない
ないので、業者がどれだけ乗り気かはわかりません。

私は理事ではありませんが、1年を迎えたところで管理会社を変更することになりました。
その際は組合の規約が№3さんとは違って特別決議事項ではなかったので過半数の賛成で
変更となりました。
しかし、決議後マンション住民の意見が割れたため変更に反対している住民からか従来の
管理会社からかわかりませんが、ほぼ毎週新管理会社を誹謗、中傷する雑誌の記事等を
勝手に入れられて迷惑しています。
確かに、新管理会社の親会社は上場企業でこのたび粉飾が発覚し上場廃止かと言われて
いる企業なのですが、その決議を決めた組合総会の一週間前に地方の大手新聞の記事に
出ていて私もそのことは知っていましたが、1年間つぶれることはないだろうと思い管理
会社変更に賛成しました。
後になってそんなこと言われても…
総会の時点でみんなに言うべきでしたよね。反対者の方は。

＞０３さん
　管理規約に抵触しない限り、管理会社変更は特別決議事項ではありません。
　０４さんの例もありますので念のため、それくらいの賛成は必要かと思いますが・・・。

組合の自主管理の範囲にもよりますけど、やっぱ日常のサービスに影響することですので
規約とは関係なく、組合員向けのレビュー（業者の説明会）はしてコンセンサスを得る必要はあると思います。

業者説明会やっても、口ではいい事ばかりなんだから。
実際は、使ってみないとわからいということかしら。

わかっているのは管理委託費、これが大幅に下がれば問題ないでしょう
あとは、だいたい契約は2年更新だから、不都合があれば契約更新時に、別の管理会社に変えればいいだけです。

>04
ふつうやばそうな会社の管理会社にわざわざ変更するものでしょうか？ウチならしないけど。
管理会社の倒産が相次いで問題になったから区分法とか改定になったんじゃないの？

いろいろアドバイス有難うございます。
管理会社の見直しに当って下記の流れで予定しております。
　他の理事が土日のお仕事のため中々全員集合するのが
困難のため、事前に電話やメールで個別に話をして臨時
理事会で結論を出したいと考えております。


　10月下旬　臨時理事会＆管理会社(候補)説明
　11月初旬　臨時総会通知発送
　11月下旬　臨時総会
　　　　　　臨時総会で可決であれば即、現管理会社に他の
　　　　　　管理会社へ変更する事を通知する。
12〜2月　　現管理会社と新管理会社の引継ぎ
　　3月〜　新管理会社へ完全移行
　

管理会社との契約は、1年契約ですか
うちは3年契約だから、期の途中で変更すると違約金が発生します。

契約は１年更新です。
違約金が発生しないように、切がいいところで変更を考えてます。
理事長を引き受けて２年になるのですが、もう我慢の限界です。
このままの状態で、来期以降も引き受けるとなると、こちらの身が持ちません。
かと言って、このままの状態で他の方へ引き継ぐのも酷ですし、すべきで無いと思ってます。
現行の管理会社の管理委託費は高い訳ではないのですが、サービスが伴っていないのが大問題。
勿論、他社(3社)より見積書を頂いており臨時理事会で検討する予定です。
　３社のうち１社が現状よりコスト減になる案の提出があり２社はコスト増になります。
３社とも、サービス内容は現状より良くなると考えております。
そうなると、当然コストが安い方が組合にとって良いと考えこちらの会社を第１候補として
進める予定です。
　何とか、早急に正常化して安心して他の方へバトンタッチしたいです。

管理会社というよりも実はその担当者がしっかりしているかどうかで、住民のストレスが溜まるかたまらないかは大きく左右されます。ウチのマンションも管理会社変更し、しっかりした担当者になったまでは良かったのですが、その後、すぐに転勤とかという理由でかなりいけてない担当者に代わり結構、苦労してます。ま、いずれにしても新しいマンションの場合、実際にはエレベータや機械式駐車場が故障するケースはまれなんで、極論すれば、一旦、自主管理でやって、タイルがはがれたり、エレベータが故障してはじめてコストをかけてメンテしてもらってもいいかもしれませんよ。そしたらホントにかかるコストがわかりますから。

国土交通省の標準委託契約書では、H15の改正で、自動更新規定がなくなり、
また、３ヶ月前の申入れで任意解除できることになっていますよね。
旧来の契約で数回自動更新してきたというのも問題に思えますが。

3ヶ月前なら違約金はかからないんだ、そうすると。

やはり、理事会がしっかり監視し他の所有者の方にも関心を持って貰わないと組合運営は成り立たないんでしょうね。
何だか、マンション買ったの失敗だったかな・・・

moaiさん、当方は築３年の約５０世帯のマンションの副理事長をしております。
当方のマンションも管理会社のリアクションの悪さもさることながら、組合員皆さんの管理意識も低く問題は山積しております。よってmoaiさんの置かれている状況はよくわかります。
管理組合は会社組織と違い誰かの権限で運用できるわけでもありません。皆さんの同意を得ながら、自らの意図することをうまく進めていくことは大変にエネルギーを要することと察します。
大変僭越ですが、管理組合変更についてはマンション問題に詳しい第三者（NPO団体など）を絡めて時間をかけて話しを進められるのも一策かと存じます。（既に利用されていたら本当に大きなお世話ですが）

私はとあるマンションの理事長をしています。
私たちが管理会社との契約を解除した時の経験が、皆様のお役に立てれば幸いと思います。
始まりは、管理会社から委託を受けた掃除会社の怠慢でした。
その契約がどのように結ばれ遂行されているかを辿っていくことから始めました。
経理、管理、貸借対照表など、どの部分においても契約不履行と報告の不備がありました。
そこで委託契約書の内容、特に委託契約期間についてどのように定められているかをチェックしました。警察、法務局、行政関係、弁護士、マンション関係のＮＰＯ組織等あらゆる関係各所にアドバイスを求め、学びました。
その結果、管理会社に全ての証拠を持って説明を求め、結果、契約解除となりました。
以来自主管理十年ほどになりました。
管理を委託しても自主管理であっても、マンションの財産価値を維持していくには、区分所有者の自覚が絶対に必要です。時には危機感を共有する事も必要でしょう。
先ずは広い意味での教育だと思います。理事会のメンバーが結束を強めて、この難題を乗り切られますように応援いたします。

そこまでするということは当然輪番制ではなく同じ方が続けてやられているのですよね。管理組合から理事に給与も出ているのですか？もちろん管理会社に委託しないで理事会でやるのだから給与が出てもっともとも思うけど。理事会が強すぎて他の組合員と軋轢など生まれることなんてありませんか？
でもなんだかそこまでするなら一戸建てに住んだほうが楽ですね。マンション住むのやめようかな、って思いました。

初めまして。私も理事をやっているのですが、管理会社との契約で考えあぐねているところに、この版をみつけました。実は私は理事と云っても、何もしていませんでした。他の理事さんも、一部の理事にお任せで、ほとんどの方が、不満は言うけど何もしません。しかし、今年、管理会社のほうから、管理委託料を値上げしないと来年からは契約しないと言われ、途方にくれています。他の理事さんは、来年も契約できると思っているようですが、心配です。どうやれば、管理費削減・管理会社の変更の両方をうまくやれるのか、全く知識がないので、いまさら、なのですが、勉強しています。この版のみなさんの意見をもっと伺いたいです。

自主管理は、理事が熱心に円滑に行えれば良いのですが管理組合によって
差が激しいと思いますし、理事の負担は大変です。
属人的で継続性が保てない場合は、管理委託をするのがいいと思います。
中古で売りに出た場合も、「自主管理」と書いてあると、引く人は引いてしまいます。

管理委託費の値上げ要求があったら、値上げ理由の検討と他社の見積かもしれません、
熱心にやっていただいている、管理会社なら理解を示す態度も、結局それが良い管理に
繋がるような気がします、価格だけではない部分です。
デベの系列の管理会社なら、一度は見直してみる価値はあるでしょう。

同じように皆さんも悩んでおられるようですね。
私のところは、今のところ理事の報酬はありません。
また、輪番制でもありません。
だって、初めての総会で出席した方は27戸中5、6戸で残りは委任状でしたので管理会社が輪番制と提案したのですが、この状態では不安を感じたので出席者の中から決めと私が提案しました。
そこで、私を含めて４名の方が立候補(監事含む)する形となり現在に至ります。
　しかし、生活する上で支障がないので関心は薄くこれからが不安仕方がありません。
私は、管理組合の運営が正常に機能していないと将来の大規模修繕等で苦労するだろうし資産価値と考えた場合も通常より下がる可能性があると考えており、まずは自分の資産であるマンションの資産価値を出来る限り落とさないようにしたいと考えた上で理事は奉仕活動と考えて活動しているつもりです。
この事が、他の区分所有者にもプラスになればいいなとも考えております。
　このまま、住み続けられる保障はないですし仮に売却するとなれば購入された方が良かったと思えるようにしたいものです。

＞No21さん、No25さんのおっしゃるとおり、竣工当時の大手デベ系列の管理会社です。３年ほど前、一度値下げをしてくれたのですが、今年、ここでは申し上げにくいことが発生し、管理人が交代しました。管理会社の担当者は、上からの命令で現在の委託料では契約できないとの一点張りです。現場で働く管理人さんや、担当者の待遇はハタから見ても良いようには思えません。管理会社との関係がこじれています。その事情を知らない（これまで無関心だった）人が、管理費削減を強く訴えてきて、管理会社が来年契約しないと言っていることには、誰も触れようとしません。契約解除は「３ヶ月前までに通知」でしたよね。他の管理会社から見積もりを取りたいのですが、元のデベと違う系列の管理会社でも管理はうまくいくのか、心配です。独立系でも同じですが、安かろう、悪かろうでは困ります。見積もりをとる場合に注意することはありますか？

うちのマンションも管理会社の変更を検討しています。
話を聞くとあまりにも杜撰なんで変更やむなしと思いますが、
アンケートを取ってみると以外と一組合員の立場では管理会社への不満のパーセンテージは少なかったです。
「変えないで欲しい」という意見はなかったけど、「時期尚早」という意見が多かったですね。
（ちなみに、私は「わからない」にしました。ほんと管理会社との接点がないもので・・）
まぁ直接携わっていない人の意見より理事会の意見のほうが重いと思いますが、
変更を議案にのせるにしても「アンケート結果により・・」という言い訳はできなくなってしまったので、
アンケートをとるのも良し悪しなんだぁ。と思いました。

※この前のレス、赤字にしてしまってすみません。あまり書き込みをした事がなかったので…。

アンケート、取れたんですか。いいですね。私のところは、別件でアンケートをとりましたが、３分の１程度しか答えてもらえませんでした。催促をしても無視されました。「腕」は、本当に難しいですよね。日頃から組合活動への関心がとても薄いですからね。理事会の活動内容を掲示板に張り出しても、見ない。個別に配布しても、捨てられていました。

私がアンケートを見た限りは、そんなに悪い出来ではなかったです。
ただ、No.３１さんのおっしゃる通り回収率は低かったです。（半分くらい）
まぁでも未回答＝理事会一任ととらえていいのではないかと個人的に思います。
不満であればちゃんと「じゃぁ、アンケート出せよ！」で話は終わりだと思います。

No、３０さんの新しい管理会社を利用するのも手！というのは同意っす。
かえるかえないの前に、とりあえず新しい管理会社にプレゼンさせちゃうほうが建設かもしれないですね。
皆さん、たいてい新しく管理会社を変えてもまたそれが使えなかったらどうする！？
って意見が多かったので、新しい管理会社候補と話をできる機会を作るのは大切かも。

なるほど！！　どの道、数社から相見積もりを取らなければならない訳ですから、競合して、プレゼンしてもらえば、色々な疑問にも答えてもらえますね。それに少しは、組合活動に関心を持ってくれる人が増えるかも。　あまい期待かもしれませんが…。やはり、住民の意識改革、必要ですね。

>32
そこまでされているのなら報酬もらうのは当然のこととは思いますが、だれでも代われる内容ではないでしょうから、特定の方が長年理事を続けられていることとは思います。
そのことが原因で他の住民（組合員）と行き違いができたりとか問題はないんですか。
ご苦労だとは思いますが、自分だったらそのような管理方式のマンションは正直（非難しているわけではありません、念のため）敬遠するとおもいますが。。。

30ですが、
実はいろんな思惑があって、別管理会社の見積もりをとります。
もちろん管理会社変更に備えるのが一番の目的ですが。
そのほかに
　・実は自分達のＭＳの管理業務仕様が適切なのか？わかっていない。
　　今回全く同じ規模同じような共有設備を持つ管理会社も１社入っているのは比較材料なのです。

　・今、他社管理会社とコンタクトすること自体で、現管理会社の危機感を煽り改善を促す。

　・現管理会社との今年度更新時に、より具体的な業務改善項目又はコスト削減項目を明らかにする。
などです。
要は、今の管理会社が我々に安心感とコストパフォーマンス的に満足を与えてくれれば良いのですから。

>37
それだけ理事会が強いと反対の意見なんて口が裂けても言えないんじゃないですか。
委託の管理会社が仲立ちすればまだ緩衝材になりそうだけど。

>39
>３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？
気分害されたのならスミマセン。ウチの理事会はワンマンで強引に物事を運ぶと結構不満に思っている組合員も多いんです。管理会社が間に立っているから何とかもっているのですが。
貴マンションの例がどこのマンションにもは当てはまらない（理事になる人の人間性にもよる）かと思いご質問しました。

＞３９自主管理理事長様

うちのマンションも自主管理ができないか、検討しているのですが・・・・
次の点で二の足を踏んでいます。どのように管理組合業務として実行してるかご教授
頂けたら幸いです。

　①管理費等滞納者に対する督促は役員さんご自身がやっておられるのですか？
　②建物修繕履歴はどのように蓄積して、宅建業者から重要事項の説明時に対応され
　　ていますか？
　③長期修繕計画の作成・変更は誰がどのようにされてますか？
　④組合員が変更した時や賃借人が入居した時、退去した時の届出はしっかりされて反映
　　されてますか？
　⑤官公庁・町内会との渉外業務はどのようにされてますか？
　⑥広報・連絡業務はどのようにされてますか？

　　また、管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時に誰が銀行やファイナンス会社と
　折衝されていますか？管理規約の改定が何回かあって何年かした時に刷新しようとした時に
　間違いなく作成し直せるのか？上記業務は自主管理で長期継続できるのか？

　うちのマンション管理規約の「管理組合業務」をざっと確認しただけでも、相当な業務量
　があるようなのでなかなか踏み切れません。　等々、

問題は新しい管理会社に変更された後なんじゃ？
なんだ、ちっとも良くなっていないじゃないか。
あの時の説明は、あくまでも話だけにすぎなかったの？

そう、ならないようにね！

＞４３　自主管理理事長様

ご回答有難うございました。

今後我々も勉強して自主管理が可能な組合を構築できればと思います。

管理会社の選定は理事会がよく調査して選定のうえ、総会議案とすることが大事です。
管理会社の選定を組合員に委ねることは、理事会としての責任回避にほかなりません。
この点だけは、注意して進められたほうが、よろしいと思います。

管理会社の選択は理事会主導でしないとダメですよ。
一般の組合委員は、興味も少なく事情をしりません、しかし議決権だけは理事と同等にあります
やり方を間違えると、あらぬ方向に話が進みそうです。

小規模(27戸)のため、見積もり依頼しましたが２社は大手という事もあり今より管理委託費が増加します。これでは、理事会及び総会は通りません。いろいろ検索して、ようやく１社見つけました。
　現在の管理委託費も決して高くないようで大幅な削減とまではいきませんが、これなら何とか理事会及び総会は通ると思い早速理事会を開催しました。
　個別に電話では説明していたのですが、改めて説明したら「ひどい・・・一言言ってやりたい」という理事もおりました。私は、怒りを通り越してますが・・・
ここは我慢して、管理会社変更手続きが完了するまでは最低限度の対応をして、変更が総会で可決されたら事務的に処理を進め担当者がどうでるか楽しみにしております。
　管理会社変更は、私の案通り理事会にて満場一致で可決しました。
お次は、いよいよ臨時総会です。
　　〜つづく

>>47
お疲れ様です<(_ _)>
私も３社ほど合い見積もりをとる作業中です。
うちは、400戸なうえ設備が複雑なため、１社の簡単な視察でも２時間。（を３回）
現在の業務仕様やモロモロの資料をかき集めるだけでも、かなり時間を要してます(^^ゝ
しかも、この行程は第一歩であり、内容の精査＆統合及び設備などは組合直接契約などによる管理費軽減（トータルでは現在と同等で良し）を目指してます。

．．．最後の砦は、総会ですが、早くて来期、私は理事でないかも(笑

匿名さん400戸の大規模は大変ですよねぇ。
各理事の協力が不可欠ですが、やはり理事長が中心になって動かないと進まないですよね。
当方で、探し当てた管理会社は元々もコンサルティングからスタートした会社であらゆる費用に関して相見積をして組合に提案してくれるそうです。
ただし、提案及びアドバイスはするけど管理会社側で積極的に進めるような事はないそうです。
また、契約自体も組合と直接契約出来るものについては契約し、その仲介もしてくれるそうです。
直契約になったからと言って、知らないよとは言わずに対応してくれるそうです。
直契約のメリットは、中間マージンが無くなるので出費が軽減でき仮に管理会社変更した場合も継続出来るので安心感があります。

>>48
もし48さんが理事ではないとしたら管理組合員に対して、開かれた理事会のような好印象ですね。
理事会が案件を今、何をどのように進めているのか、考え方、方向性など、情報はどのように公開されているのでしょうか？私は都心１００戸のマンションの理事長です。管理会社の評判も良さそうで結果的に正解なら、批判はないと思いますが、管理会社の選定は責任重大で頭を悩ませています。