管理会社の変更を検討してます

理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。

信頼できない管理会社についてですが・・
・理事会の注文対応ができない。
・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。）
・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。
・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。
等に対しては・・
他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。
この行動でかなり住環境は進化します。
つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。
見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。
ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。

住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。

うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな

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不言実行あるのみ。

27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。

私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。
管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。

しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。
ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。
（あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。
選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。

選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。
今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。
大手管理会社といっても信頼してはいけません。
大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。
理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。

選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。
仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。
管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。
私はたくさんの苦い経験をしました。
直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。

管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

こんなコラムがあるので、参考になるかも。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。

１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、
そんな話初めて聞いた。
ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。
１年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと

＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～

２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。

私のマンションは１年毎に管理委託契約を更新してます。
通常は１年更新でしょう。
毎年通常総会で更新の決議を取ります。条件が同じでも。

契約を更新するとき、従前の管理委託契約と同一の条件で更新する場合も、管理者に説明し区分所有者全員に重要事項の書面を配布しなければなりません。
又、条件が変更になるときは、区分所有者全員に書面を配布して説明をしなければなりません。

新築マンションの場合は、建設工事の完了の日から１年を経過する日までの間に契約期間が満了するものについては、説明を行う必要はありません。但し、この期間を超えて、契約を更新しようとする場合には、原則に従い説明を
しなければなりません。

＞３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。

印紙代は昔の管理請負契約時代、今は委任契約である限り不要です。

>>182
えっ？マジですか？
うちの会社普通に５年とかありますけど。これってまずいの？
なんか、具体的とりきめってあったっけ？
適正化法にのってたっけな。

ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。
コンプラの部署からも何も言われてないから、法的には問題ないと思っていたが･･･

>>184
えっ？印紙いらないの？
そんなことないでしょ～。本当ですか？
いまうちで管理している1000以上の物件、全て印紙貼ってるぞ！
それって根拠あるの？
高住協もいるって言ってたぞ。

>ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。

管理会社に飼いならされている家畜同然で、双方に緊張感なく管理会社は安泰を謳歌してます。

デベロッパーと組んでいる管理会社でしょうか？
もし、そうであれば私は変更した方がいいとでは？と考えます。
うちのマンションも私が理事の時に管理会社を変更致しました。
以下、長文になりますが参考にして頂ければ幸いです。

当初は管理会社を変えるのは相当の労力になること、変更先の管理会社への
不安もあり、なるべくなら変更前の管理会社がきっちり管理してくれること
を期待しましたが、予想通り駄目でした。
その当時の理事会のメンバーにも恵まれていました。
全員の意見が一致し、目的が明確にされていました。
管理会社を変えることは重要な事ですので、いきなり総会で決議するのではなく事前にマンションの住民の
方々へ、現在の管理状況を包み隠さず情報を公開しました。
管理会社から見積書をとるのに理事会で仕様書を作成し、３社以上の管理会社から見積を取りました。
たまたま、理事の両親が近くのマンションに住んでおり、そのマンションも数年前に管理会社を変えていました
ので、その変更後の管理会社の加えて検討しました。
その管理会社は大手ではなく地場の小さな管理会社で、何故、この管理会社へ決まったのか疑問に感じました。
最終的には理事会で３社に絞り、定期総会に３社の代表者に来て頂き、最後の説明、質疑応答を行いて決議致
しました。（現管理会社、ブランド力がある管理会社、上記の小さな管理会社）
現管理会社は社長、役員、部長クラスを揃え社長自ら説明をしましたが、話している内容を聞いているうちに
自ら墓穴を掘っていると感じました。考え方が自分中心でマンションの住民の事を考えている発言は一切ありま
せんでした。（経営者がこれではこの会社は駄目だと思いました。）
ブランド力のある管理会社の説明は普通に終わりました。私が一番興味があった小さな管理会社の社長は、言葉は
少なかったのですが、質疑応答に対して謙虚に正直に答えていると感じました。
選ぶのは区分所有者の方々ですので、理事会は公平にしなければなりません。
現管理会社に問題があることは事前に区分所有者の方々には説明は十分にしていましたので、ブランド力がある
会社に決まるだろうと誰もが考えいました。
ところがが開票してみれば、大差で地場の小さな管理会社に決定しました。
それから６年間、その管理会社に管理して頂いています。数百万あった滞納金もほぼ０です。
管理費、設備点検費全てを見直して、毎期、余剰金が５００万あります。その分は毎年の総会にて修繕積立金に
変更しています。今年で１１年目になりますが、修繕積立金も目標額を超えています。
管理会社の契約は一年としていますので、毎年、総会で更新決議を行っています。
今の管理会社にして本当に良かった。また、感謝しています。

疑問、不安を感じているのであれば、行動された方がいいのではないでしょうか？
恐縮ですが、注意しなければならないのは、決めるのは区分所有者の方々で理事長、理事会ではありません。
自分はそのように考えていなくても、周りから誤解をされる恐れがあります。
私自身も多々失敗を致しました。
区分所有者の方々に理解して頂くには大変な労力が必要であると考えますが、頑張って下さい。
よいマンション管理会社に巡りあえることをお祈り致します。

長いので読むの止めました。端的な表現で書くのも能力ですよ。

＞読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

批判はしてませんよ。
読解力を養って下さい。

明和は最低です、