弁護士費用の敗訴者謳う管理規約について

>>80
>法律に整合性の無い、このみっともない規約をいつまでも堅持せずに、～

この内容に改正した背景は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/ （※）
のようですが、“ 目くそ鼻くそを笑う ” ですね。

（※）管理組合が一区分所有者から訴えられて応訴したという事例ですが、
権利能力なき社団である管理組合（代表者：理事長）において、
代表者である理事長が管理組合の名において訴訟行為をしたという、
至極当然のこと（民訴法29条・37条）であるにもかかわらず、
スレ主は区分所有法26条4項を持ち出して、訴訟追行権の授権がない。
また、管理費から弁護士費用を支払ったのはけしからんと騒いだスレです。

＞＞112
＞”目くそ鼻くそを笑う”ですね。

実にいい表現ですね。座布団２枚差し上げます。

区分所有建物に関わる訴訟ゆえ、区分所有法を順守した方が、Better だと勘違いしたのでしょうね。
ほんとに素人の浅はかさです。

このように説明した管理会社ＨＣＭは、何くそになりましょうか？
↓
区分所有法第２６条第４項に「管理者は、規約叉は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のための、原告叉は被告となることができる。」とあります。管理者には通常は理事長が該当します。管理規約で管理者に職務権限内で包括的に訴訟追行権限を与えている組合もあります。このような規定のない組合の場合は、集会で個別の案件毎に授権を受ける必要があります。

弁護士費用の敗訴者負担条項、規約６８条（＞＞４２参照）の規定で、理事長以外の役員等（監事・その他の理事・退任した役員等）に特別な権利を与えるならば、役員の暴走を防ぐため下記の条件を盛り込む必要があると思います。それで初めて、区分所有法第３０条第３項の（規約は、・・・・区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない）の趣旨が生かされると思います。

1)役員は、関連する企業を含め、管理組合と契約したり、
　見積書の提出等営業活動をしてはならない。
2)倫理条項違反、管理費滞納等、管理規約に反したときは役員はその地位を失う。
3)活動費、報酬等はすべて総会承認がなければ支出できない。

＞＞112さんへ

＞この内容に改正した背景は、
＞https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/
＞のようですが、“ 目くそ鼻くそを笑う ” ですね。

あなた様の表現“ 目くそ鼻くそを笑う ”は、間違いです。正しくは、“ 目くそ鼻くそをけなす ”または“ 目くそ鼻くそを卑しめる ”です。目くそ、鼻くそ、お互い見解の相違はあるものの、このような場で意見を述べ合い、より良い住環境を作り上げるヒントを得る機会になれば良いですね。

>>114 スレ主さん
どうも袋小路に迷い込んでいますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/
http://oshiete1.nifty.com/qa5452051.html

この二つを読む限り、
規定の内容に問題があったとしても、理不尽な訴えに対する対応策を
盛り込むことに区分所有者の７５％以上が賛成したという事実を
重く受け止めるべきだと思います。

＞＞116さん

＞どうも袋小路に迷い込んでいますね。

そうでしょうか？その根拠は？意味のない記述は、いただけませんね。

＞規定の内容に問題があったとしても、

規定の内容に問題があるから、問題のない規定にしてはどうかと提案しているのでございます。

＞理不尽な訴えに対する対応策を盛り込むことに区分所有者の７５％以上が賛成したという事実

理不尽な訴えに対する対応策を規約に盛り込むことには、私を含め１００％の区分所有者が賛成するところでございます。はっきり申し上げましょう、内容に問題がある規定では、理不尽な訴えに対応できません。法律に整合する規定でもって、理不尽な訴えへの対応策を講じるべきでしょう。

＞＞117の匿名さんは、スレ主です。失礼しました。

私たちの規約６８条三号、四号についてご教示ください。

文言は次のとおりです。
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第２６条第４項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。
↑
この中で「この規約に基づき職務を行ったために」と条件をつけていますので、役員の規約違反に起因する訴訟が提起され、その口頭弁論の中で被告である役員が規約違反の事実を認めた場合においては、この規定は適用されないと理解してよろしいのでしょうか？また、規約に違反する行為は、この規約に基づく職務ではないと理解してよろしいのでしょうか？。つまり、理事会は裁判に要する費用を支出することはできないと理解してよろしいのでしょうか？

規定内容に問題があるとは言え、規約として有効であるとのご意見がございますので、後学のためにご教示頂きたいと存じます。

＞被告である役員が規約違反の事実を認めた場合
　私がこのマンションを担当していたなら、理事長が独断で行った「管理組合への提訴に対する応訴」については非難せず、管理費からの費用支出を認めるようアドバイスします。

理由は次の通りです
１．　理事長と区分所有者とは民法の受任者と委任者の関係にあります。

２．　従って、理事長が職務に基づき行った行為の責任は委任者である区分所有者達にあります。

３．　もし総会に諮っていたとしても、結果は同じです。
　　　管理組合に応訴しない選択肢はないと思いますし、代理人は理事長がなるはずです。
　　　手続きに瑕疵があったとしても、結果は変わらず、管理組合に損害は発生しません。

４．　例え、後で理事長の規約違反が認められたとしても、理事長の善管注意注意義務違反が認められなければ理事長の責任　　とは言えません。
　　　輪番制で理事長になった人に、高度の善管注意義務があるとは思えません。
　　　管理規約を読まない理事長の方が多いのが現実です。
　　　理事長なら、管理規約を熟知すべきなどと言ってたら、理事長のなり手はありません。

５．　理事長に高度な判断力を求めるのではなく、管理会社にその役目を負わせるべきです。
　　　高い管理委託費は、理事会資料を作ったり、決算書を作ったりするためだけではないはずです。
　　　こういった場面で、専門家として正しいアドバイスをができて初めて委託費が正当になると思います。

＞規定内容に問題があるとは言え、規約として有効である
　裁判でも情状酌量があります。
　私なら、「規約違反をしたつもりはなかった。当然、理事長として私が応訴するべきだと思った。弁護士費用を自己負担しなければならないほどの過失はなかった。」と反論します。

※　自らの提訴（原告）の場合は別です。
　規約では原告と被告を一緒に書いているようですが、自ら提訴する原告と、提訴されて応ずる被告とでは、大きく違うと思います。
　原告は、自らの意思でなるものですから、熟慮する時間があります。
　裁判を起こすべきか否かは、理事会→総会に諮るべきです。
　そのくらいのことは誰でもわかるでしょう。
　わからなくても、その理事長を選んだのは自分たちであることを、まず考えるべきです。
　馬鹿な理事長を選んでおきながら、馬鹿だから弁償しろは、かわいそうだとは思いませんか？
　要は、悪意があったかどうかです。

　規約規約と騒がず、規約の精神（何から区分所有者を守るための規約なのか）を考えていただきたいと思います。

１．当事者適格（とうじしゃてきかく）とは、個々の訴訟において、当事者として訴訟を追行し、判決などの名宛人となることにより、有効な紛争解決をもたらすことができる地位をいう。原告についての当事者適格のことを原告適格、被告についての当事者適格のことを被告適格ともいう。また当事者適格を有する者を訴訟追行権を有する者という。当事者適格は、個々の訴訟において、その者が訴訟を提起する資格があるかどうか、訴訟を提起するのにふさわしい属性を有しているかどうかを問題とするものである。
Wikipediaより
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BD%93%E4%BA%8B%E8%80%85%E9%81%A9%E6%A...

２．区分所有法第２６条第４項の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない

３．私たちの規約６８条（＞＞４２参照）の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する

法律を無視した、このような規約でもマンションの自治規範として尊重されるべきなのでしょうか？？？

＞＞120 元フロントさんへ

実務と経験上から色々ご指摘頂きまして、ありがとうございます。それでも、以下のような疑問が残ります。

＞もし総会に諮っていたとしても、結果は同じです。
総会に諮り、訴状を開示し原告の話を聞いた上で、より多くの組合員で話し合えば、より良い善後策を講ずることができたと思います。少なくとも代理人弁護士を３名も雇い、８０数万円にも及ぶ支出は避けられたと思います。訴状を受けてから第一回口頭弁論期日までは一月以上もあったのに、総会に諮る努力はしなかったのです。

＞輪番制で理事長になった人に、高度の善管注意義務があるとは思えません。
マンションの共用部分で、法人企業の営業行為を認めるか否かを判断するのに、高度の善管注意義務が必要ですか？それを理事会にも諮らずに、企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせる理事長ってどこにでもいるんでしょうか？

＞管理規約を読まない理事長の方が多いのが現実です。
理事長になったら、管理規約ぐらいは読んで欲しいと思うのは無理な望みですか？

＞理事長なら、管理規約を熟知すべきなどと言ってたら、理事長のなり手はありません。
管理規約を熟知する必要はありません。次のようなことが分かっていれば十分かと思いますが・・・・。

理事長は管理組合を代表し､業務執行機関である理事会の代表者として､管理規約ならびに総会決議に従って業務を遂行します。通常､理事長は同時に区分所有法で定める｢管理者｣となり､対外的には区分所有者を｢代理｣し､対内的には民法の｢委任｣に関する規定が準用されます。理事長の仕事は幅広く､その権限と責任も大きなものです。

①共用部分､敷地､附属施設などの維持保存にあたる。②総会を招集し､議長をつとめる。③総会の議事録を作成する。
④理事会を運営して実務にあたる。⑤管理会社と委託契約を結ぶ。⑥各種業者と請負契約を結ぶ。
⑦管理費滞納者に対して督促を行う。⑧ルール違反を行った組合員(占有者等)に対する措置を行う
⑨管理規約や議事録の保管､利害関係人などからの請求があった場合の閲覧

>>121 スレ主さん

もし、「規約の定めまたは集会の決議によって、管理者以外の者を訴訟追行者と
することはできますか？」と問われたら、どのように答えますか？

＞＞120元フロントさんへ

＞規約規約と騒がず、規約の精神（何から区分所有者を守るための規約なのか）を考えていただきたいと思います。

規約規約と騒いだことは一度もありません。規約の精神などと言う大それた意見を述べるつもりもありません。私は、当マンションの規約の精神がどういったものなのかは分かりません。ただ申し上げたいことは、私どもの規約６８条（＞＞42）を少なくとも区分所有法第２６条・同法第３０条に則ったものにしたいと思っているだけでございます。

＞＞123さんへ

＞もし、「規約の定めまたは集会の決議によって、管理者以外の者を訴訟追行者と
＞することはできますか？」と問われたら、どのように答えますか？
もちろんできます。区分所有法第５７条３項では、集会の決議により、管理者以外の者が訴訟を提起することができると定めています（下記５７条参照）。

しかしながら、区分所有法第２６条４項に基づき、管理者以外の者が原告または被告になることはできません。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

＞＞120さんへ

＞１．　理事長と区分所有者とは民法の受任者と委任者の関係にあります。
確かにそうです。
第643条
委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

＞２．　従って、理事長が職務に基づき行った行為の責任は委任者である区分所有者達にあります。
職務に基づいた行為であれば確かにそうです。しかしながら、規約違反行為は職務に基づく行為と言えるのでしょうか？管理者の規約違反が判明した時点で次の規定に基づき、委任を解除するべきです。
第651条
委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

>>125 スレ主さん

区分所有法が認める任意的訴訟担当ではなく、特別な授権による任意的訴訟担当が
認められるかどうかをお尋ねしています。

＞＞127様へ

＞区分所有法が認める任意的訴訟担当ではなく、特別な授権による任意的訴訟担当が
＞認められるかどうかをお尋ねしています。
法律には疎いので、存じません。

＞企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせる

なるほど、そういう事情があるのですね。
スレ主さんや＞１２２さんのおっしゃることは正しいですし、放置できないというお気持ちも理解できます。

私の担当マンションで、インターネットプロバイダーからマンション用光を導入させてほしいという申し出がありました。
１０年以上前の話なのですが、総会議案とするかどうかを審議する理事会で、「インターネットとは何ぞや？」という質問がありました。
私は「皆さんのお部屋に電話があるように、これからのマンションは光通信を利用する人が増えます。光通信がが使えるかどうかでマンションの値打ちが違います」と説明しました。
すると、「会社の宣伝をするな」としかられました。
結果的には、総会で承認され、現在は複数社のインターネットが使えます。

その理事長は
＞企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせ
たのではなく、
みんなが便利になると考えただけかもしれません。

新しいプロバイダでマンション用光が使えるようになったことを、エントランスで知らせ、同時に申し込みを受け付けることが、それほど悪いことでしょうか？
新しいプロバイダを利用できるようになって、喜んでいる人は沢山いるはずです。
悪いのは、理事会に諮るように進言しなかった管理会社の方だと、私は思います。

インターネットを電話と置き換えてみてください。
「やっと、このマンションで全室に電話を引けるようになりました。つきましてはエントランスホールで申し込みを受け付けしますので、希望者は申し込んでください。」
この件で「理事長の責任」が取りざたされるでしょうか

ここに投稿する皆さんならお分かりのように、小さなマンションではＭＤＦ室が狭く、複数のプロバイダを導入できません。
そのため、やむなくマンションで使えるプロバイダーに変更した人もたくさんいます。
多くのプロバイダが利用できることは、マンションにとって不利益はないはずです。

＞代理人弁護士を３名も雇い、８０数万円にも及ぶ支出
確かに行き過ぎだと思います。
ですが、無関心に理事長を選んだ区分所有者の意識不足こそ反省すべきではありませんか？
面倒なことを他人任せにして問題が起きれば一人に責任転嫁するのはいかがなものでしょう。
理事長に委任したのは、区分所有者に他ならないのですから

どうも、投稿の内容が法律論に終始しているように思いますが、
規約の精神＝何から区分所有者を守るための規約なのか
です。

規約がこうだからと、良かれと思って失敗した理事長を糾弾することのないように、悪意無きは免責できるように運営していただきたいと思います。

自分で判断しない理事長こそ、管理会社のカモのなのですから

＞管理者の規約違反が判明した時点で次の規定に基づき、委任を解除するべきです。
それ、誰がするんですか？
あなた自身が、２０％の議決権を集めて、理事長解任の臨時総会を開くのですか？
そのあとの理事長候補を見つけることができますか？
まさか、前理事長のいる理事会で、理事さんの中で再度互選すればいいと思っているのですか？
理事長解任の臨時総会を開くなら、理事も解任し、新理事を選任し、前理事長のいない理事会で新理事長を選任すべきでしょう。
その時には、新理事は選任されれば理事長を受ける覚悟が必要です。
でなければ、残された理事さんたちには大きな負担となります。

標準管理規約では、理事長は理事の互選となっています。
理事会で理事長解任をして、前理事長のいる理事会で、理事さんの中で再度互選してくれれば一番楽ですが、
では、一度選んだ理事長を理事会で解任できるのでしょうか
それができるとして、あなたは傍観者で、残された理事さんたちにさせるのですか？

理事と理事長は委任の関係なのでしょうか？
現役の時から、こういうケースについては想定していましたが、結局弁護士さんに聞くチャンスはありませんでした。
横領とか、賄賂とか刑事事件になるような事態でない限り、理事長解任を言い出すことに、私は違和感を抱かずにはいられません。

余談ですが、私は毎年第１回目の理事会で、理事長に対する専決権限付与について提案してきました。
その内容は次のようなものです。（金額はマンションの規模によって変えています）
１．従来より購入している消耗品の購入（コピー用紙、プリンタインクなど）
２．月額５万円以内の、備品費、雑費の支出（ラックなどの購入）
３．１０万円以内の修繕工事の実施（例　ゴミ置き場の補修など）
※　給水管の破裂の修繕などは、保存行為といって、予算に関係なく誰でも実施できます。

この提案をすることによって、理事長に単独で出来る行為の範囲を知ってもらうことができます。

＞＞129元フロント様へ

色々とご教示頂き、ありがとうございます。

＞新しいプロバイダでマンション用光が使えるようになったことを、エントランスで知ら
＞せ、同時に申し込みを受け付けることが、それほど悪いことでしょうか？
＞新しいプロバイダを利用できるようになって、喜んでいる人は沢山いるはずです。
物事には、メリットとデメリットが存在します。上記のキャンペーンは、貴殿の言うようにメリットだけですか？2006年当時で、プロバイダー事業を展開している企業がYahooを筆頭にどれだけあったと思われますか？特に、Yahooは大々的にやっていましたね。USENの次は、Yahoo その次は、So-net ・・・選択肢が多いほど、住民サービスになると、なし崩しに続けますか？理事長が独断で決められるなら、プロバイダー事業者だけでなく、他業種にも、一見住民サービスになりそうな企業がありそうですね。例えば、清掃代行サービスとか家事代行サービスとか。今はやりの生協あたりはどうでしょう？喜んでくれそうな人が沢山いそうですね。組合員に何一つ相談せずに独断で始めて、それを、どこで線引きするのでしょう？
私どもマンションには７４世帯あり、調査したところその時のキャンペーンで、実際に申し込んだのは７世帯（実際にUSENで調べました）でした。その７世帯の方々は大変喜んだことでしょう。その他の者がどれだけ喜んだかは知りませんが。
私が、言いたいのは、
① 私が居住している共同住宅は、社宅や賃貸住宅ではありません。それなりのお金を負担し当該集合住宅の区分所有者となりました。それにより、専有部分の所有権と、敷地及び共用部分等の共有持分632162分の8173の所有権を有します。
② 私は、月々３万数千円の管理費等を負担し、その負担金に見合うサービスを受益する権利を有します。
③ 私は、その他にも区分所有法・規約の定めに反しない範囲内で自由且つ平穏に日々生活する権利を有しています。
④ 区分所有法第１８条１項（保存行為は、各共有者がすることができる）により、共用部分の設置された業者の什器備品を排除する権利を有します。

但し、区部所有法第１３条（各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる）の義務を負います。

インターネットのプロバイダー事業者に営業を許可する前に、区分所有者に対し事前に何をしなければならないのか、自ずと分かるのではありませんか？